电梯是公寓和办公楼的重要组成部分。确保这些支持日常生活和业务的设备的安全至关重要。电梯检查 不仅是一项法律义务，也是保护用户安全和维护资产价值的一项重要管理任务。电梯检查的类型、频率和成本多种多样，既有根据《建筑规范》进行的法定检查，也有日常维护检查。适当的检查制度可以降低突发故障和事故的风险，也有助于控制维修成本。本文以专业和通俗易懂的方式，阐述了物业业主和管理人员应该了解的电梯检验基本知识和实际操作。
电梯检查的类型和频率
电梯是许多人日常使用的重要设备。为确保其安全，法律 要求对其进行检查。 电梯检查主要有三种类型，每种类型都有不同的目的和频率。
1. 法定检查（定期检查报告）
建筑标准法》第 12(3)条规定的法定检验是确保电梯安全的最重要检验。这种检查也称为 "第 12 条检查"， 必须每年进行一次 。检查结果必须报告给指定的行政当局（都道府县知事或市长）。
法定检验检查电梯是否符合国土交通大臣规定的标准，并确认电梯的整体功能。未进行此项检查属于违反《建筑标准法》的行为， 可能会被处以最高 100 万日元的罚款。
2. 定期检查（维护和检查）
建筑标准法》第 8 条规定的定期检查（维护检查）旨在维护电梯的性能和安全。虽然法律没有规定明确的频率，但一般 每 1 到 3 个月 进行一次。
维护检查包括清洁和检查电梯、加注润滑油和更换易损件。与法定检查不同，这些检查不需要向有关部门报告，但对于确保电梯的日常安全和预防故障非常重要。
3. 性能检查和定期自愿检查
职业健康与安全法》规定的性能检查适用于载重量为 1 吨或以上的电梯。这些检查与《起重机安全条例》等规定的定期自愿检查一起，对确保电梯安全非常重要。
电梯维护合同的类型及如何选择
电梯的维护和管理需要与专业承包商签订维护合同。维保合同主要有两种，各有不同的特点和费用。
1. 全面维护合同（FM 合同）
FM 合同是一种综合性合同，包括定期检查以及更换部件和维修的费用。 这样做的好处是更易于管理预算，因为意外故障或部件更换无需额外费用。
另一方面，每月费用相对较高。以制造商为基础的系统，每台升降机的市场价格为每月 40,000 至 60,000 日元，独立系统为每月 30,000 至 40,000 日元。较旧的移位机价格往往较高。
2. POG 合同（部件、油脂合同）
POG 合同只包括定期检查和更换消耗品（部件、机油和润滑脂）。每次需要更换或维修部件时都会产生额外费用。
每月费用低于 FM 合同，制造商系统的市场价格为每月每升降机 30,000 至 50,000 日元，独立系统的市场价格为每月 15,000 至 30,000 日元。 在初始成本较低的 情况下，通常会选择这种系统，但应注意的是，如果突然发生故障，可能会产生高昂的维修费用。
电梯检查费用标准
电梯检查和维护的费用因合同类型、承包商类型、电梯规格和楼龄而异。了解费用标准对规划合适的预算 非常重要。
电梯检查和维护的费用标准
| 合同类型 |
制造商（每台） |
独立专业承包商（每台） |
| FM 合同（全面维护） |
40,000 - 60,000 日元/月 |
30,000 - 40,000 日元/月 |
| POG 合同（零件、油和润滑脂） |
30,000 - 50,000 日元/月 |
15,000 - 30,000 日元/月 |
以上金额不包括消费税。
费用因电梯规格（载重量、速度、停靠层数）和楼龄而异。
影响费用的主要因素
1.电梯的类型和规格：费用因电梯类型（如客梯、载人梯或卧铺轿厢）而异。此外，载重量、速度和停靠楼层数越高，费用也越高。
2.机龄和楼龄：一般来说，电梯的机龄越长，零部件的采购就越困难，发生故障的风险就越高，成本也就越高。尤其是 15 年以上的电梯，成本往往会上升。
3.合同类型：FM 合同的月成本高于 POG 合同，但从长远来看可能更经济，因为没有意外维修费用。
4.检查频率：一般来说，标准检查频率为每月一次，但如果使用频率较低，可改为每两三个月一次，以降低成本。
电梯检查的类型和内容
| 检查类型 |
法律依据 |
实施频率 |
主要检查细节 |
报告义务 |
法律检查
（定期检查报告） |
建筑法》
第 12.3 条 |
每年一次 |
制动装置的运行状况
-速度调节器的运行状况
-绳索和链条的磨损状况
-主要设备的状况
-安全装置的运行状况
|
是
（具体管理机构） |
定期检查
（维护和检查） |
建筑法》
第 8 条 |
1-3 个月一次
（一般每月一次） |
各部件的清洁和润滑
-检查各部件的运行情况
-检查和更换消耗品
-检查是否有异常噪音和振动
-检查安全装置的运行情况 |
无 |
性能检查
（对于 1 吨或以上的设备） |
职业健康和安全法 |
每年一次 |
负荷测试
・检查安全装置的运行情况
・检查电气系统
・检查机械强度 |
是
（劳动标准检查办公室） |
电梯检验检查点
以下是物业业主和管理人员应每天检查的电梯检查点清单。
| 检查项目 |
检查点 |
检查频率 |
| 外部外观 |
门的开关
-无划痕或凹痕
-无异常噪音或振动
|
每天检查 |
| 显示屏和操作面板 |
检查按钮的操作情况
・指示灯
・检查紧急对讲机的操作情况 |
每周一次 |
| 安全装置 |
检查开门运行保护装置
-检查地震控制运行装置
-检查停电时的自动降落装置 |
每月一次 |
| 检查记录 |
检查检查日期
・检查是否指出任何问题
・检查维修记录 |
检查结束后 |
定期检查这些检查点可以及早发现缺陷，防止出现重大问题。同样重要的是，在专业承包商进行定期检查时要在场，并在必要时听取对当前情况的解释。
结论。
电梯检查不仅是一项法律义务，也是一项重要的管理任务，与确保用户安全和维护资产价值直接相关。本文要点总结如下。
1.电梯检查有三种类型 根据《建筑标准法》进行的法定检查（每年一次）、定期检查（每一至三个月一次），以及根据《工业安全与健康法》对载重一吨或以上的电梯进行的性能检查。特别是，法定检查必须向指定的行政当局报告，否则可能会被处以最高 100 万日元的罚款。
2.有两种维护合同可供选择 FM 合同（全面维护）每月费用较高，但包括意外维修费用，便于管理预算；而 POG 合同（部件、油脂）每月费用较低，但会产生额外的维修费用。根据物业的情况和预算选择最合适的合同类型。
3.选择合适的承包商很重要，制造商在技术和零部件采购方面具有优势，而独立的专业承包商则具有成本优势。重要的是要从多个供应商处获取报价，并比较服务与成本之间的平衡。
日常检查和记录 物业业主或管理者的日常检查将有助于及早发现缺陷。此外，检查记录必须至少保存三年，因此要妥善管理。
5.从长远角度进行管理规划 电梯一般在使用 15-20 年后需要进行大修和更新。除了日常的检查和维护外，长期的维修计划可以避免意外的高额费用。
INA & Associates 为物业业主提供电梯管理建议。我们从专业角度提供支持，从选择合适的维护承包商到制定长期维修计划。如果您在电梯管理方面遇到任何问题，请随时联系我们。建立适当的检查和维护系统既能确保安全，又能优化成本。
常见问题
问 1：谁应安排电梯检查？
答： 安排电梯检查的责任在于建筑物所有者或管理者。如果是公寓，则由管理协会或管理公司安排，如果是租户建筑，则由业主或管理公司安排。尤其重要的是，要明确法定检查（定期检查报告）由谁负责，因为这是《建筑标准法》的要求，否则将受到处罚。如果签订了管理合同，管理公司通常会与检验公司进行协调，但应认识到最终责任在于建筑物业主。
问 2：管理费中是否包括电梯检验费用？
答： 对于公寓而言，电梯维护和检查费用通常包含在管理费中。但是，如果需要大修或更换部件，通常会从维修储备基金中支付。对于出租物业，原则上由业主承担费用，但在一些商业楼宇中，这笔费用作为公共区域费用由租户按比例分担。月租费和意外维修费用的处理方法因合同性质（FM 或 POG 合同）而异，因此建议查看管理协议或租赁协议。
问 3：是否有电梯更新的标准时间表？
答： 电梯的标准使用寿命约为 20-25 年，但根据使用频率和维护条件的不同而有很大差异。一般来说，电梯安装 15 年后零部件供应开始变得困难，20 年后故障频率趋于增加。更新的标准包括：(i) 故障频率增加；(ii) 零部件供应越来越困难；(iii) 维修成本上升；(iv) 安全标准发生变化。对于有计划的更新，建议从第 10 年左右开始将其纳入长期维修计划，并开始为费用提供资金。
问 4：电梯检查时我需要在场吗？
答： 在正常的定期检查（维护检查）期间，楼宇经理不需要在场，但建议他或她在检查开始和结束时在场，以检查当前状态并尽可能收到一份报告。另一方面，在年度法定检查（定期检查报告）时，可能会要求楼宇经理或其代表到场，因为检查机构的检查员会在场。如果存在任何缺陷或考虑进行重大维修，最好也能亲自到场听取专业承包商的解释。
问题 5：如果检查后发现缺陷，应该怎么办？
答： 如果在验收过程中发现缺陷，首先要检查验收报告的内容，以确定其紧迫性和对安全的影响。报告通常分为 "需要纠正"、"需要优先检查"、"需要注意 "等类别。需要采取补救措施 "的项目需要立即采取行动：如果是 FM 合同，则根据合同进行维修，而如果是 POG 合同，则必须单独询价并申请维修。虽然向多个承包商询价有助于确定合理的价格，但应优先考虑对与安全有关的缺陷迅速作出反应。此外，一定要保留维修历史记录，作为未来维修规划的参考。
参考信息
有关电梯检验的更多信息，请访问以下官方机构和行业协会的网站
法律、法规和指南
行业协会
专业信息