近年来，随着养宠物家庭数量的增加， 对 宠物友好型物业的需求也迅速增长。根据宠物食品协会的一项调查，全国养猫养狗的家庭数量已超过 1500 万户，而且预计还将继续增加。
为了应对市场环境的这些变化，越来越多的出租房业主正在考虑将其现有房产改建成允许饲养宠物的房产， 以此 作为防止空置的措施。然而，仅仅允许饲养宠物可能会带来意想不到的问题和损失。
在本文中，我们将根据 INA&Associates 有限公司在租赁管理行业的多年经验，详细介绍成功改建为允许携带宠物的物业的要点。有了正确的准备和措施，您就可以 在 租赁业务中实现盈利能力和租户满意度的双赢。
在现代社会，宠物不仅是宠物，还被视为家庭成员。开始饲养宠物的家庭数量迅速增加，特别是由于新型冠状病毒感染的影响，人们在家的时间增加了。
在 Ierabu GROUP Inc.的一项调查中，75.9%的房地产公司回答预计未来对宠物友好型房产的需求将增加，这表明整个行业都意识到了对宠物友好型房产日益增长的需求。2024 年上半年，新的宠物保险保单数量也达到了 11.7 万份（同比增长 6%），这些数据清楚地表明，养宠物正变得越来越普遍。
随着租房市场竞争的加剧，转为允许宠物入住的房产是一种非常有效的差异化手段，可以 提高 入住率。由于它可以让您接触到传统的非允许携带宠物的物业无法接触到的部分租户，因此您可以期望缩短空置期，确保稳定的租金收入。
事实上，宠物友好型物业的供应仍然供不应求，管理得当的宠物友好型物业仍能保持较高的入住率。
与普通租赁物业相比，宠物友好型物业在租金定价 方面 具有优势。宠物主人只能在有限的几种选择中做出选择，因此，只要租金在合理范围内，高于市场价格的租金往往是可以接受的。
一般来说，允许饲养宠物的房产月租金可增加 5,000 至 10,000 日元，年收入可增加 60,000 至 120,000 日元。不过，增加的金额会因地点、房龄和附近竞争房产的状况而异，因此需要进行仔细的市场调研。
| 项目 | 一般房产 | 宠物友好型房产 | 差额 |
|---|---|---|---|
| 月租金 | 80,000 日元 | 85,000 - 90,000 日元 | +¥5,000 - ¥10,000 |
| 押金 | 1 个月租金 | 2 - 3 个月的房租 | +1至2个月的房租 |
| 年收入增长 | -1.5 | -1,000 - 1,000 | + 60,000 - 120,000 日元 |
在更换为允许饲养宠物的房产时，最重要的是制定明确而详细的饲养宠物规则。模棱两可的规则会给日后带来麻烦，因此需要详细规定以下事项。
必须明确规定可饲养宠物的种类和数量限制。一般来说，大多数物业都限制猫狗各一只，但应根据物业的大小和结构进行调整。在限制饲养大型犬时，制定具体的体重和身高数字标准将有助于防止与租户的看法产生分歧。
还应详细规定宠物登记程序。要求租户在入住时提交宠物照片、疫苗接种证明和绝育证明，将有助于确保合适的环境，并促进为邻居着想。
对于允许饲养宠物的物业，必须考虑到饲养宠物的相关风险来 设定 押金。一般出租物业的押金相当于一个月的租金，而允许饲养宠物的物业的押金标准是两到三个月的租金。
这笔额外的押金 用于 支付租户搬出时将房屋恢复原状的费用，以及清除因宠物造成的地板损坏、壁纸污渍或异味的费用。不过，保证金必须与周边市场价格保持一致，因为过高的保证金会给租户造成负担，并可能削弱竞争力。
| 押金设置模式 | 一般设定金额 | 适用条件 |
|---|---|---|
| 基本模式 | 2 个月租金 | 最多 1 只小狗或猫 |
| 多业主模式 | 2.5 至 3 个月租金 | 各养 1 只狗和 1 只猫 |
| 大型犬模式 | 3 个月租金 | 飼養中型及以上狗隻 |
宠物友好型物业 的 租金厘定需要基于市场分析的战略性方法，而不是简单地增加租金。应详细调查附近宠物友好型物业的租金市场，在对物业的位置、房龄和设施状况进行综合评估的基础上，制定适当的价格。
租金补贴一般设定在每月 5 000 至 15 000 日元的范围内，但根据房产所在区域和竞争状况的不同，差异较大。市区火车站附近的房产可以设置较高的补贴，而郊区的房产则可以设置较低的补贴。
要将物业改造成宠物友好型物业，适当的资金投入必不可少。最重要的是考虑到宠物的行为特点，更换地板材料。传统地板容易被爪子抓伤，而且很滑，会对宠物的关节造成负担。
宠物友好型地板包括软垫地板、宠物友好型地板和地砖。软垫地板相对便宜，易于安装，而地砖经久耐用，具有良好的长期成本效益。
至于墙纸，您也应该考虑换成能处理宠物爪子和污渍的材料。宠物友好布的表面有一层特殊的涂层，这样既容易去除污渍，又能抵抗一定程度的抓挠。
与饲养宠物有关的噪音和气味问题是导致与邻居发生纠纷的主要原因。适当的隔音措施至关重要，尤其是在住宅区。
有效的地板隔音措施包括安装隔音垫和使用双层地板结构。此外，加强通风系统可以防止宠物特有气味的积累。安装具有除臭功能的换气扇和空气净化器也是可以考虑的项目。
| 改造项目 | 大致费用 | 效果和特点 |
|---|---|---|
| 宠物专用地板 | 80,000-150,000 日元/20 平方米 | 防刮、防污、防滑 |
| 宠物用布 | 50,000-80,000 日元/20 平方米 | 易去污、耐用 |
| 隔音垫 | 30,000-50,000 日元/20 平方米 | 降噪效果 |
| 强化通风系统 | 100,000-200,000 日元 | 气味控制和空气流通 |
为了使您的房产与众不同，还值得考虑引进宠物专用设施。在入口附近设置洗脚区、安装宠物门或猫道都是对宠物主人有吸引力的设施。
不过，投资这些设施的成本效益应仔细考虑。在实施之前，必须充分调查投资是否值得增加租金，以及是否符合租户的需要。
与普通出租房相比，宠物友好型物业 的 修复安排需要更加详细和明确。根据国土交通省的《有关恢复原状的麻烦和指南》，在允许饲养宠物的物业中，规定由承租人承担宠物造成的损耗费用的特别条款是有效的，而不考虑宠物的年龄。
具体来说，有必要在合同中明确规定，租户承担清除地板划痕、墙纸污渍和损坏以及宠物爪子造成的异味的费用。不过，因正常使用而造成的老化仍由房主承担。
有关宠物所有权的特别条款必须合理、明确，以确保法律效力。对租户过于不利的条款可能会被宣布无效，因此必须将其设定在适当的范围内。
如果除臭和消毒费用的固定收费被设定为一项契约，则金额必须合理，并与实际工程成本相称。一般情况下，通常会设定 10,000 至 20,000 日元左右的固定金额，但应根据物业规模和当地市场价格进行调整。
要妥善管理饲养宠物的房产，必须与租赁管理 公司 密切合作。由于管理公司必须具备宠物饲养方面的专业知识和经验，因此选择一家业绩良好的公司非常重要。
必须建立一套制度，通过定期检查物业来检查宠物饲养情况，并及时回应邻居的投诉。同样重要的是，要对宠物主人开展有关良好礼仪的宣传活动，并制定明确的程序来处理可能出现的任何问题。
必须事先向现有租户和邻近居民解释改为饲养宠物的原因，并取得他们的理解，以便顺利运作。告知他们有关饲养宠物的规则和礼仪，并明确出现问题时应与谁联系，这样可以防患于未然。
此外，还要明确划分禁止饲养宠物的房间和允许饲养宠物的房间，同时也不要忘记照顾不养宠物的租户。在公共区域允许饲养宠物时，必须制定相关规则，为所有租户营造舒适的居住环境。
转变为允许携带宠物的物业是一种有效的策略，通过适当的准备和管理，可以提高出租管理的盈利能力和差异化。但是，单纯允许饲养宠物可能会带来意想不到的问题和损失。
成功的关键点如下。
首先，必须制定详细明确的宠物饲养 政策 。明确规定可饲养宠物的种类和数量、登记程序和饲养方式，可以避免与租户在观念上产生分歧，防患于未然。
其次，必须 通过 设定适当的押金 和 租金来覆盖与饲养宠物相关的风险并保持竞争力。基于市场调研的战略性定价可以提高盈利能力。
在物业翻新和宠物友好装修 方面 ，重要的是要有计划地实施宠物友好地板和墙纸、隔音和气味控制措施等改动，从而以最小的投资取得最大的效果。
在修复 安排 方面，确保法律效力，明确界定租户的负担范围，可以避免在搬离时出现问题。
最后，加强与管理公司的合作，充分考虑周边居民的利益，可以确保长期稳定的管理。
在考虑更换为宠物友好型物业时，我们建议您综合考虑以上几点，并在专家的建议下谨慎行事。INA&Associates 有限公司凭借我们在宠物友好型物业管理方面的丰富经验和专业知识，为业主的出租物业管理提供支持。如需了解更多信息，请随时联系我们。
答 1：一般来说，月租金可以增加 5,000 至 15,000 日元。不过，适当的金额会因地点、楼龄和附近竞争物业的状况而异。市区靠近火车站的房产可以定得高一些，而郊区的房产则可以定得适中一些。关键是要根据市场调研确定一个合适的价格。
答 2：必须事先向现有租户说明情况并征得他们的同意。让他们了解有关饲养宠物的规定和礼仪，并说明出现问题时应与谁联系。此外，有必要明确区分不允许养宠物的房间和允许养宠物的房间，并考虑到不养宠物的租户。续签合同时，应征得新条款和条件的同意，以避免法律问题。
答 3：最重要的是防止与邻居发生问题。噪音和异味问题以及公共区域的不礼貌行为是造成麻烦的主要原因。必须定期巡逻物业，不断教育租户养成良好的行为习惯，并在出现问题时建立快速反应系统。此外，还必须与管理公司密切合作，确保作出专业反应。
答 4：一般来说，回收期为 3-5 年。如果每月租金可以增加 5,000 日元，那么每年的收入将增加 60,000 日元，这意味着在五年内可以收回 300,000 日元的装修投资。不过，如果将缩短空置期的效果也考虑在内，实际回收期可能会更短。为了最大限度地提高投资效果，建议从最低限度的必要翻修开始。
答 5：重要的是要迅速做出适当的反应。首先，准确了解事实真相，并与有关各方面谈。根据合同及饲养条款和条件决定行动方案，必要时寻求专业建议。在出现严重违约的情况下，应采取逐步的应对措施（告诫 → 警告 → 终止合同）。作为日常预防措施，必须不断对租户进行教育，加强管理制度。