出售公寓是人生中最重大的决定之一。对许多人来说，公寓是他们最昂贵的资产，出售公寓需要精心准备和正确的知识。
在本文中，INA 律师事务所将以普通消费者易于理解的方式解释出售公寓的过程和注意事项。要想成功出售公寓，必须采取适当的步骤并了解每个阶段的注意事项。
公寓销售一般需要四到六个月的时间。为了充分利用这段时间，在最佳条件下实现销售，请参考本文提供的信息。
公寓销售分为以下七个步骤。了解并规划好每个步骤，将确保销售工作顺利进行。
| 步骤 | 内容 | 大致时限 | 要点 |
|---|---|---|---|
| 1 | 销售准备和信息收集 | 1 - 2 周 | 准备必要文件、市场调研 |
| 2 | 要求估价 | 1 - 2 周 | 向几家公司提出评估要求 |
| 3 | 签订调解合同 | 1 周 | 选择合同形式 |
| 4 | 销售活动 | 2 - 4 个月 | 看房、价格调整 |
| 5 | 签订销售合同 | 1 天 | 确认合同条款 |
| 6 | 结算和移交 | 1 - 2 个月后 | 结清余款并移交钥匙 |
| 7 | 最后敲定 | 次年 2-3 月 | 申报转让收入 |
出售公寓的第一步是充分准备和收集信息。首先，明确出售的原因和目标。最佳策略取决于出售的原因，如重新安置、融资或继承。
准备必要的文件是顺利出售的关键。提前准备以下文件。
确认抵押余额也很重要。如果出现 "透支 "情况，即售价低于未偿还贷款余额，则可能难以正常出售。请事先与金融机构核实，以确定剩余贷款的确切金额。
公寓估价是确定售价的重要程序。评估分为两类：案头评估和现场评估。
案头评估是根据房产的基本信息和周边地区的交易实例计算出的简单评估。虽然能在短时间内得出结果，但无法反映物业的实际情况。
在现场评估中，房地产公司的负责人会实际考察房产，对内部条件、设备状况、视野、日照等进行综合评估。为了获得更准确的评估价值，有必要进行家访。
为了把握合适的销售价格，向多家公司索取评估报告非常重要。由于房地产公司不同，评估价格也会不同，因此建议至少向三家以上的公司提出评估申请。
如果对评估结果进行了比较和审查，并选择了一家可靠的房地产公司，就可以签订调解合同。调解合同有以下三种类型。
| 合同类型 | 与多家公司签订合同 | 自行发现交易 | 报告义务 | 合同期限 |
|---|---|---|---|---|
| 一般调解合同 | 可能 | 可能 | 无 | 无限制 |
| 全职调解合同 | 不可能 | 可能 | 至少每两周一次 | 3 个月内 |
| 专职调解合同不足 | 不可能 | 不可能 | 每周一次以上 | 三个月内 |
如果选择全职调解合同或不完全排他性排他性合同，房地产公司有义务积极开展销售工作。另一方面，在一般调解合同中，有一个优点是可以要求两家或更多公司，但每家公司的销售意愿可能会降低。
调解合同签订后，开始全面的销售工作。房地产公司会开展以下活动。
看房反应是成功销售的重要因素。为了给潜在购房者留下良好印象，请注意以下几点
在销售过程中，可根据市场反应考虑调整价格。对看房人数和咨询次数进行分析，必要时对销售价格进行复核。
当潜在买家出现并就价格和条件达成一致时，即签订买卖合同。在签订合同时，要确认以下事项
签订合同时收取定金。定金的市场价格约为销售价格的 5-10%。卖方还有义务准备一份附属设施清单和一份房产状况报告，以便准确告知买方房产状况。
签订销售合同后大约一到两个月进行结算和交接。交房当天的流程如下
结算通常在买方抵押贷款所在的金融机构进行。卖方必须在活动日之前完成搬迁并清空房产。
如果出售公寓产生了转让收入，则必须在次年 2 月 16 日至 3 月 15 日期间申报纳税。
转让收入的计算公式如下
转让收入 = 售价 - 购置成本 - 转让成本
购置成本包括购买公寓的价格和购买时的其他费用，而转让成本包括中介费和印花税。出售住宅房产可享受 3000 万日元的特别扣除等特殊规定，因此建议您咨询税务顾问。
出售公寓的时机对售价有很大影响。由于房地产市场随季节和经济状况而波动，因此确定适当的时机非常重要。
一般来说，1 月至 3 月和 9 月至 11 月是出售的最佳时机，因为此时因转学和升学而搬迁的需求会增加。在这两个月里，潜在买家众多，预计售价也会相对较高。
公寓房龄也会影响售价。如果您正在考虑出售您的公寓，及早出手会比较有效，因为公寓建成 10 年后，价格下降会更加明显。
确定售价是成功出售的关键。定价过高将无法吸引潜在买家，并会延长销售期。另一方面，过低的价格也会导致经济损失。
为了设定一个合适的出价，需要综合考虑以下因素
为了准确把握市场价格，可利用房地产门户网站上的市场调查和多家房地产公司的评估。
选择房地产公司是直接关系到成功销售的重要决定。重要的是，不能简单地选择一家评估价高的公司，而是要从以下几个方面进行综合决策。
| 评估项目 | 检查要点 |
|---|---|
| 业绩/经验 | 同一地区、同一类型物业的销售记录 |
| 销售能力 | 广告策略、网络 |
| 反应能力 | 对负责人的了解、反应速度 |
| 可靠性 | 执照号码、行业协会成员资格 |
| 佣金 | 经纪费用的明确性 |
还应注意被称为 "圈地"的不当销售行为。这种行为是指房地产公司为了从卖方和买方那里获得中介佣金，故意将其他公司的购买要约排除在外。这可能导致销售期延长和销售价格降低。
由于 2020 年 4 月对《民法典》的修订，传统的 "缺陷责任 "已被合同不符责任所取代。如果卖方交付的房产与合同规定的不符，则卖方应对买方承担责任。
为避免合同不符责任问题，应采取以下措施
准确查明热水器、空调和对讲系统等设备的运行状况，并提前向买方解释任何缺陷，这一点尤为重要。
出售有抵押贷款余额的房产时应特别注意。在 "透支 "的情况下，如果售价低于未偿还的贷款余额，可以采取以下措施
在贷款透支的情况下，请尽快咨询金融机构或房地产中介机构，以找到最佳解决方案。
出售公寓需要缴纳各种税费。主要税种和减免如下。
| 税种 | 应纳税额 | 减免措施 |
|---|---|---|
| 转让所得税 | 销售利润 | 3000 万住宅物业特别扣除 |
| 住宅税 | 出售收益 | 同上 |
| 印花税 | 销售合同 | 降低税率 |
| 登记税 | 取消抵押 | 无 |
住宅财产3 千万日元特别免税额允许在出售私人住宅时从转让收入中扣除最多 3 千万日元。要获得这项特别免税资格，必须满足以下要求
制定一个有充足时间的时间表是成功出售公寓的重要因素。仓促出售会导致以下问题
理想的出售时间表如下
| 时间 | 活动 | 注意事项 |
|---|---|---|
| 6 个月前 | 收集信息，申请评估 | 咨询多家公司 |
| 四个月前 | 签订调解合同，开始销售工作 | 以适当价格出售 |
| 两个月前 | 签订销售合同 | 充分审查条件 |
| 交付日期 | 结算和移交 | 准备必要文件 |
| 下一年度 | 报税 | 咨询税务顾问 |
看房过程是直接影响潜在买家购买意愿的重要因素。有效看房的要点如下
清洁和整齐是基础。尤其是水区（厨房、浴室和厕所），应仔细打扫，营造整洁的感觉。要提前处理不必要的物品，保持低调的生活氛围。
还应注意照明和日光。打开所有的灯，拉开窗帘和百叶窗，让自然光照射进来。明亮的空间会让人感觉空间更大，给潜在买家留下好印象。
不要忘记气味控制。宠物和家居气味可能会让潜在买家反感。在看房前，确保室内通风良好，必要时使用除臭剂。
事先检查设备的运行情况，如实解释任何缺陷，有助于建立信任。避免隐瞒，以免日后出现问题。
调停费是售楼过程中最大的开支项目。地段及建筑物交易业务法》规定了中介费的上限，根据成交价计算如下。
| 销售价格 | 中介费上限 |
|---|---|
| 低于 200 万日元 | 销售价格 x 5% + 消费税 |
| 200 万日元以上 400 万日元以下 | 交易价格 x 4% + ¥20,000 + 消费税 |
| 400万日元以上 | 销售价格 x 3% + ¥60,000 + 消费税 |
例如，如果一个公寓的售价为 3 000 万日元，则代理费如下。
3000 万日元 x 3% + 60,000 日元 + 消费税 = 1,056,000 日元
中介费必须在签订销售合同时支付，通常在签订合同和结算时支付一半。
除中介费外，出售公寓还需支付各种费用。主要支出项目和市场价格如下。
| 费用项目 | 大约金额 | 备注 |
|---|---|---|
| 印花税 | 10,000 - 30,000 日元 | 贴在销售合同上 |
| 登记税 | 1,000 x 件数 | 抵押注销登记 |
| 司法代书费 | 10,000 - 30,000 日元 | 登记手续代理费 |
| 抵押预付款手续费 | 10,000 - 30,000 日元 | 因金融机构而异 |
| 搬家费 | 100,000 - 300,000 日元 | 因距离和行李数量而异 |
| 房屋清洁 | 50,000 - 150,000 日元 | 根据占用面积而异 |
| 维修费用 | 0 - 500,000 日元 | 根据房产情况而异 |
印花税是在销售合同上加盖印花的费用，税额根据合同金额确定；在 2024 年 3 月 31 日之前适用减免税率，例如，对于 3000 万日元的合同，原来的 3 万日元将变为 1 万日元。
如果存在抵押权，在办理抵押权注销登记时需要缴纳登记税和司法书记官费。登记税和执照税为每处房产 1,000 日元，司法书士费约为 10,000 至 30,000 日元。
如果从出售公寓中获利，则要征收转让所得税。转让收入的计算公式如下
转让收入 = 售价 - 购置成本 - 转让成本
购置成本包括以下项目
转让费用包括以下项目
转让收入的税率根据所有权期限划分如下
| 所有权期限 | 所得税税率 | 居民税率 | 总税率 |
|---|---|---|---|
| 5 年以下（短期） | 30 | 9% （短期） | 39% |
| 5 年以上（长期） | 15% 15 | 5% | 20% 20% |
不过，出售住宅房产可享受3 000 万日元的特别扣除，这在很多情况下可以减轻税负。
以下方法可有效降低出售公寓的成本。
通过要求多家公司进行评估，可以探索中介费的协商空间。但重要的是，不仅要判断佣金是否低廉，还要综合判断服务内容。
您可以通过主动做好自己能做的准备工作来降低成本。例如，您可以自己进行小规模的维修和清洁，而不是聘请专业承包商，从而节省费用。
您可以利用税收优惠政策来减轻税收负担。适当利用住宅财产 3 千万日元特别免税额和财产重置特别例外等制度。
出售公寓是一个复杂的过程，但只要做好适当的准备并掌握正确的知识，就能取得成功。请参考本文提供的信息，并在出售过程中牢记以下要点。
了解和规划销售过程是成功的第一步。制定一个时间表，留出充足的时间，因为从准备出售到交房大约需要四到六个月的时间。
向多家房地产公司询价，了解合适的销售价格非常重要。要进行综合判断，不仅要选择评估价格，还要选择房地产公司的业绩和反应能力。
不要忽视对合同违约责任的防范措施，准确告知买方房产的状况，这样可以避免麻烦。充分重视附属设施清单和房产状况报告的准备工作。
适当利用特别税收措施可大大减轻税负。特别是针对住宅的 3000 万日元特别免税额，是很多人都可以利用的制度。
如果您在出售公寓时遇到任何问题，请联系经验丰富的房地产中介公司 - INA&Associates K.K.将根据您的具体情况提出最佳销售策略。
答1：一般来说，出售一套公寓需要4-6个月的时间。从准备销售到申请估价需要1-2个月，销售活动需要2-4个月，从签约到交房需要1-2个月。不过，这段时间可能会因房产条件和市场情况而有所不同。如果您想尽快出售，也可以选择购买房产。
答 2：即使还有贷款，也可以出售公寓。如果贷款可以用售房款还清，则按正常程序出售。在 "透支 "的情况下，如果出售价格低于剩余贷款余额，可以采取自愿出售和置换贷款等方法。首先咨询金融机构，考虑最佳解决方案。
A3.中介费的上限在《建筑物地段和建筑物交易业务法》中有规定，当销售价格超过400万日元时，中介费的计算方法为 "销售价格×3%＋6万日元＋消费税"。例如，如果售价为 3000 万日元，中介费最多为 105.6 万日元。但这只是最高金额，有些房地产公司可能会提供折扣。
答 4：如果出售公寓获得转让收入（利润），则需要缴纳转让所得税。不过，由于出售住宅有 3,000 万日元的特别扣除额，因此在许多情况下可以减轻或免除税负。如果所有权期限超过 5 年，则可作为长期转让收入降低税率。详情请咨询税务顾问。
答 5：看房时的第一印象很重要。确保房间干净整洁，并打开所有照明设备，给人留下明亮的印象。尤其要仔细清洁积水区域，并注意异味。通过诚实地解释设备中的任何缺陷来建立信任，不要隐瞒缺陷。如果可能，尽量将房间展示为样板间。