业主可能希望在租赁业务中 "获得稳定的租金收入 "并 "减少管理上的麻烦"。转租合同作为实现这些愿望的一种选择，正在引起人们的关注。转租合同是指房地产公司将房产批量出租并转租给租户的一种制度，被许多业主视为降低空置风险的一种有吸引力的选择。
但近年来，租金保证金减少问题和合同内容纠纷增多，2020 年，国土交通省加强了相关立法。本文以 INA&Associates 的经验和知识为基础，从转租合同的基本结构到其优缺点、法律规定和纠纷案例等方面，对业主需要了解的信息进行了通俗易懂的讲解。我们希望您能正确判断 "转租合同 "是否真的适合您作为一种租赁管理方式。
转租合同基础知识
什么是转租合同？
转租合同是一种合同形式，物业管理公司（转租公司）将业主拥有的全部出租物业出租给承租人，并将该物业转租（分租）给承租人。英文单词 "sublease "的意思是 "转租"，在法律上称为 "转租协议"。
这种合同形式的主要特点是，转租公司向业主保证一定时期内的租金，无论房产的空置情况如何。在普通的租赁管理中，如果出现空置，这段时间的租金收入将为零，而在转租协议中，租金将按照合同规定持续支付。
合同如何运作。
这种制度使业主从招募租户、收取租金和处理投诉等行政工作中解脱出来，并能获得稳定的租金收入。而转租公司则赚取从租户处收取的租金与支付给业主的租金之间的差额。
与一般租赁管理的区别
下表总结了转租合同与一般租赁管理（外包管理合同）的主要区别。
| 项目 |
转租合同 |
管理合同 |
| 合同对方 |
转租公司成为承租人 |
承租人成为租户 |
| 租金担保 |
有（取决于合同条款） |
否（空置时无收入） |
| 租金设定 |
由转租公司决定 |
由业主决定（管理公司提供建议） |
| 空置风险 |
转租公司承担风险 |
业主承担 |
| 管理服务 |
全部由分租公司负责 |
外包给管理公司（范围取决于合同） |
| 盈利能力 |
稳定，但有上限 |
可变，但无上限 |
| 管理费 |
原则上没有（租金差额即为实际佣金） |
有（租金的 5-10） |
| 合同期限 |
一般为长期（10-30 年 |
一般为短期（1-2 年 |
与一笔总付租约的关系
虽然 "转租 "和 "整批租赁 "经常被互换使用，但它们是完全不同的概念。批量租赁是转租合同的一种形式，即一次性租出整个房产。而转租则是指考虑到转租的租赁协议的总称。
在实践中，"批量租赁 "一词经常被用作营销用语，在大多数情况下与法律术语 "分租协议（转租协议）"同义。
转租协议的法律地位
根据《民法典》，转租合同被定位为租赁合同和转租合同的结合体，而 2020 年 12 月生效的《出租房屋妥善管理法》（俗称《出租房屋管理事业法》）则加强了对转租业务的监管。
这些规定是在过去租金保证金减少问题的背景下出台的，旨在保护业主。
转租协议的优缺点
对业主的优势
1. 租金有保障，收入稳定
转租协议的最大优势在于，无论房屋是否空置，都能保证固定的租金收入。在一般的租赁管理中，空置期间的租金收入为零，而在转租协议中，租金将按照合同规定持续支付。这就确保了稳定的现金流，也便于计划偿还贷款。
2. 减少管理任务
在转租合同中，转租公司几乎负责租赁管理的所有方面，包括租户招聘、筛选、合同手续、租金收取、投诉处理以及在租户搬出时将房产恢复原状。这就把业主从繁琐的管理中解脱出来，大大减少了时间和精神负担。这对于那些在偏远地区拥有房产或日常工作繁忙的业主来说，尤其具有重大优势。
3. 降低空置风险
租赁管理中最大的风险之一就是空置风险。在转租协议中，这种空置风险由转租公司承担，业主可以安心管理租赁业务。这一优势对于地段不佳或竞争物业众多的物业尤为重要。
4. 利用专业管理知识
分租公司是租赁管理方面的专业人士，拥有招聘租户和有效管理楼宇的专业技能。这些专业知识可用于保持和提高房产的价值。您还可以期待根据市场趋势制定适当的租金，并进行有效的广告宣传。
业主的劣势
1. 盈利能力有限
在转租协议中，支付给转租公司的租金通常定为市场租金的 80-90%。这意味着，如果物业被完全占用，正常的租金管理可能会带来更高的回报。特别是对于热门区域或空置风险较低的物业，你可能会错失本可以从转租协议中获得的收入机会。
2. 合同条款变更风险
许多转租协议都包含一些条款，允许转租公司因经济形势变化或周边租赁市场波动而降低租金。事实上，过去曾发生过一些单方面降低承诺租金的问题。这种风险是转租合同的主要缺点之一。
3. 长期合同的约束
转租合同的期限一般较长，为 10 至 30 年。在此期间，房产的出售或用途变更可能会受到限制。此外，中途终止合同往往会有很高的违约金，使合同缺乏灵活性。
4. 丧失物业管理的主动性
在转租协议中，物业管理和租户选择的决策权转交给了转租公司。这可能使业主的意愿难以得到体现。例如，在租户属性、租金厘定和改造细节方面，业主的意愿可能无法得到满足。
优缺点比较表
| 优点 |
缺点 |
| 租金有保障，收入稳定 |
盈利能力有限（市场租金的 80-90） |
| 减少管理任务 |
合同条款变更风险（如减租） |
| 降低空置风险 |
长期合同的限制（10-30 年） |
| 利用专业管理知识 |
丧失物业管理的主动性 |
| 减轻与租户打交道的负担 |
终止合同的困难和违约金风险 |
| 即使是租赁管理初学者也可放心 |
可能增加维修费用负担 |
转租合同的注意事项和法律限制
在考虑签订转租合同时，必须了解各种注意事项和法律规定。本节将介绍国土交通省的方针、法律法规以及签订合同时的注意事项。
国土交通省方针
2020 年 10 月，国土交通省（MLIT）制定了《转租业务中的正确商业行为指南》。该指南规定了转租业务中的正确业务做法，并明确了《租赁住宅管理业务法》所规范的行为。
这些指导原则不具有法律约束力，但确实为转租中介正确开展业务提供了指导。
房屋租赁管理业务法》规定
2020 年 6 月通过的《出租房屋适当管理法》（《出租房屋管理业务法》）加强了对转租业务的监管。该法对转租公司规定了以下义务
(1) 禁止夸大宣传等（该法第 28 条）。
禁止转租公司对租金的未来波动潜力或合同内容进行不实宣传或陈述。例如，禁止使用 "未来租金保证 "等表述或 "永远不会亏损的投资 "等确定性陈述。
(2) 禁止不合理招揽等（该法第 29 条）
禁止次级承租人以强迫业主签订合同或利用业主缺乏判断力的方式进行招揽。还禁止故意不披露事实或歪曲事实。
3. 签订合同前对重要事项的说明（该法第 30 条）
4. 签订合同时交付文件（本法第 31 条）。
转租人有义务在合同签订时向房主递交一份书面文件，说明合同的详细内容。该文件必须包括重要事项说明中解释的细节。
转租合同的主要规定和内容
| 法规 |
内容 |
执行日期 |
| 出租房屋管理事业法》第 28 条 |
禁止夸大宣传等 |
2020 年 12 月 15 日 |
| 租赁住宅管理法》第29条 |
禁止无理招揽等 |
2020 年 12 月 15 日 |
| 房屋租赁管理法》第 30 条。 |
签订合同前对重要事项进行说明的义务 |
2020 年 12 月 15 日 |
| 房屋租赁管理法》第 31 条。 |
签订合同时交付文件的义务。 |
2020 年 12 月 15 日 |
| 房屋租赁经营法》第 32 条。 |
与业务有关的禁止行为 |
2020 年 12 月 15 日 |
| 建筑用地和建筑物交易法》第 35 条 |
重要事项的说明义务（以施工为前提条件时） |
现行 |
| 消费者合同法 |
不公平合同条款的无效性 |
现行 |
订立合同时对重要事项的说明
根据法律规定，在签订转租合同时，转租人应就重要事项作出说明。在该说明中，应特别注意以下几点
1. 租金保证条款和波动的可能性
必须得到关于租金保证条款（保证金额、保证期限）和未来租金波动可能性的解释。许多转租协议都包含允许转租人因经济环境变化或周边租金市场波动等原因而降低租金的条款。
2. 合同期限和中期终止条件
检查合同期限（一般为 10-30 年）和合同终止条件（如是否有违约金和违约金的数额）很 重要。如果违约金数额较高，则应特别注意。
3.3 保养和维修费用负担的分类
必须明确物业维护和修理费用的划分（即费用由业主承担还是由转租公司承担）。特别是应事先确认大修和设备更新的昂贵费用。
4. 续约条件
必须确认合同续签条件（例如，是否有续签费、续签费的金额以及续签时租金审查 的可能性）。如果续约时有可能降低租金，则应明确规定条件和标准。
转租合同问题举例及对策
与转租合同有关的麻烦逐年增加，消费者事务局和全国消费者事务中心接到了许多咨询。本节将介绍主要的问题案例和对策。
减租问题
最常见的问题是最初承诺的租金被单方面降低。许多转租协议都包含允许转租公司因经济环境变化或周边地区租金波动等原因而降低租金的条款。
案例。
A 先生决定建造一个公寓，并与转租公司 B 签订了转租合同，理由是该公司解释说它将保证 30 年的租金。然而，在签订合同 5 年后，B 公司通知她，由于 "周围地区的市场租金下降"，租金将减少到原租金的 80%。
措施。
1.在签订合同前，一定要确认是否存在租金减免条款及其内容。
3.书面确认租金保证的解释与合同内容之间的任何差异。
与取消合同有关的问题
由于转租合同一般都是长期合同，中途解约往往会有很高的违约金，因此也会出现与合同解约有关的问题。
案例
C 先生与转租公司 D 签订了一份为期 20 年的合同。五年后，他想出售房产，并提出解除合同。但 D 公司要求其支付剩余租期租金的 50%作为违约金。经计算，违约金约为 2 000 万日元，C 女士正在考虑是否接受这笔付款。
对策。
1.签订合同前，确认提前终止合同的条件和违约金的计算方法。
2.如果违约金过高，应协商降低违约金或探讨分期付款的可能性。
3.如果合同中规定的违约金超过 "平均损失"，可根据《消费者合同法》减少违约金。
与维修费用负担有关的麻烦
在很多情况下，由于房产修理费的负担划分不明确而产生麻烦。
案例。
E 先生与分租公司 F 签订合同已有十年，最近空调系统出现了一系列故障。但 F 公司以 "更新设备的责任由业主承担 "为由拒绝。检查合同后发现，维修费用负担的分类表述含糊不清。
已采取的行动
2.为设备更新和大修做出具体安排，因为这些费用往往特别昂贵。
问题和对策的主要实例
| 问题案例 |
内容 |
对策 |
| 减租问题 |
最初承诺的租金被单方面削减 |
检查减租条款，明确减租条件和标准，检查说明与合同是否一致。 |
| 合同解除问题 |
中途终止合同时被收取高额违约金 |
检查提前解约的条件和违约金的计算方法，协商减租，咨询专家。 |
| 维修费用负担问题 |
由于修理费负担划分不清而产生纠纷。 |
明确责任划分，就设备更新和大型维修达成一致，记录维修历史。 |
| 拒绝续约问题 |
拒绝续签合同。 |
检查续约条件、对拒绝续约理由的限制、检查土地和房屋租赁法的适用情况。 |
| 故障管理失败 |
因管理不善导致物业价值下降 |
明确管理任务的范围和级别，定期检查物业，规定报告义务。 |
| 租户投诉问题 |
对租户的投诉应对不力 |
明确处理投诉的责任范围、报告处理情况的义务、紧急联系制度 |
如何选择转租合同
在考虑转租合同时，选择转租公司和检查合同细节非常重要。本节将介绍如何选择转租合同。
选择转租公司的标准
1. 公司的可靠性和业绩记录
检查转租公司的基本信息，如成立年限、资本和管理的单位数量。公司的稳定性和连续性是一个重要因素，因为合同关系将长期持续。此外，最好还能调查一下该公司过去的麻烦案例和声誉。
2. 公司是否注册为住宅物业管理公司
从 2021 年 6 月起，超过一定规模的出租房管理人必须在国土交通省注册。是否注册是一个重要的决定因素，因为注册经营者必须达到一定的标准。
3. 管理经验和诀窍
检查该公司是否具有管理与标的物业类似的物业的经验，以及是否掌握该地区的管理诀窍。特别是，租户招募和管理技能对物业的盈利能力有重大影响。
4. 财务状况
分租公司的财务状况直接关系到其长期保证租金的能力。如有可能，请查看财务报表，以确定该公司的财务状况是否稳定。
合同检查要点
1. 租金保证条款
明确确认保证租金的金额、保证期和审查条件。特别是，如果减租的条件或标准不明确，一定要要求明确说明具体数字和情况。
2. 合同期限和提前终止条件
检查合同期限和合同到期前终止合同的条件（如是否有违约金和违约金的数额）。如果违约金定得很高，还需要考虑是否有协商的余地。
3. 保养和维修费用负担的分类
明确与房产维护和维修相关的费用划分。特别是要事先约定大修和设备更新等昂贵费用。
4. 续约条件
检查续约条件（如是否存在续约费用及其金额、续约时租金审查的可能性等）。如果续约时有可能降低租金，应明确规定条件和标准。
应协商的条件。
转租协议并不一定要求您接受所提出的条款和条件。以下几点可以协商
1. 保证租金金额
一般约为市场租金的 80-90%，但根据物业的位置、条件和竞争情况，也有可能通过谈判获得更高的保证租金。
2. 明确租金减免条款
要求具体说明减租的条件和标准，可以避免日后出现问题。例如，最好设定一个具体的数字，如 "如果周边地区的市场租金下降超过 X%"。
3.3 提前终止合同的处罚
如果违约金数额过高，可考虑通过谈判降低违约金，或建议采用分级违约金 （违约金随合同期限递减）。
4.4 维修费用的分类
可以根据房屋的状况和房龄，协商确定维修费用的负担等级。特别是，可以考虑协商由次承租人承担因设备老化引起的维修费用。
咨询专家
由于转租协议内容复杂且包含技术细节，建议在签署协议前咨询律师、物业顾问或其他专家。专家建议在以下情况下尤其有用
转租公司选择清单
| 核对表项目 |
检查要点 |
| 公司基本信息 |
成立年数、资本、员工人数、管理单位数量 |
| 出租房管理公司注册情况 |
是否注册、注册号 |
| 管理业绩 |
管理与标的物业类似的物业的记录，在该地区的记录 |
| 财务状况 |
财务报表的内容、管理层的稳定性 |
| 租金担保条件 |
租金保证金额、保证期、审查条件 |
| 合同期限和中期终止条件 |
合同期限、罚款的存在和金额、终止合同的通知期 |
| 应承担的维护和修理费用的分类。 |
日常维修、大修和设施更新费用的分类。 |
| 续约条件 |
续约费用的有无和金额，续约时租金审查的可能性。 |
| 故障处理制度 |
对租户投诉的回应和紧急应对制度。 |
| 信息披露 |
入住和收入/支出状况报告的频率和内容。 |
总结
转租合同在为业主带来稳定的租金收入和减少管理工作量等好处的同时，也存在一些弊端，如盈利能力有限、合同条款存在变更风险等。根据本文提供的信息，建议特别注意以下几点
转租合同要点概述
1.理解转租合同的实质：转租合同是业主与转租公司之间签订的租赁合同，转租公司将房产转租给承租人。必须将其视为一项交易，在交易中设定收入上限，以换取稳定的收入。
2.注意监管收紧：2020 年《出租屋管理经营法》的实施收紧了对转租业务的监管。制定了禁止夸大宣传、重要事项必须说明等保护业主的制度。
3.利弊对比：结合自身情况和工作重点，考虑租金保障和减少管理任务的优势，以及盈利能力有限和合同条款变更风险的劣势。
4.从麻烦案例中汲取教训：参照租金缩减、合同解除、维修费用负担等问题的实例，对合同内容进行确认和协商，这一点很重要。
审查合同时的注意事项
1.慎重选择分租公司：对公司的可靠性、业绩和财务状况进行综合评估，选择可以建立长期合作关系的合作伙伴。
2.确认合同细节：详细核对合同中的重要条款，如租金保证条件、合同期限、中期终止条件、维修费用的划分等，必要时进行协商。
3.听取专家意见：在签订合同前，最好咨询律师或物业顾问等专家，以评估合同的适当性和潜在风险。
4.为未来的风险做好准备：必须考虑财务规划和退出战略，以应对租金下调或合同条款变更等风险。
下一步行动
如果您正在考虑签订转租协议，我们建议您采取以下步骤
我们，INA & Associates 有限公司，为业主提供租赁管理方面的建议，包括转租协议。如果您有任何问题或疑问，请随时联系我们。我们经验丰富的专业人员将竭诚为您提供最佳租赁管理方案的建议。
常见问题
Q1: 我可以取消转租合同吗？
答 1：原则上，转租合同仅限于在合同期内取消，但也可以根据合同规定的条件终止合同。但在大多数情况下，在合同期满前取消合同需要支付违约金。违约金通常根据剩余合同期和月租金计算。如果您考虑取消合同，建议您检查合同中的取消条款，必要时咨询专家。
问题 2：未来的租金保证有保障吗？
答 2：许多转租协议都包含允许转租公司因经济条件变化或周边租赁市场波动等原因而降低租金的条款。因此，不能保证未来的租金一定有保障；尽管由于《2020 年房屋租赁管理业务法》的实施，转租人有义务在签订合同前说明租金波动的可能性，但重要的是要了解租金可能会根据条款和条件而降低。
问题 3：转租合同和管理合同哪个更好？
答 3：孰优孰劣取决于业主的实际情况和优先事项。转租合同的优点是租金收入稳定，减少了管理工作量，但缺点是盈利能力有限，而且有修改合同条款的风险。管理合同比较灵活，没有盈利限制，但业主要承担空置风险。如果符合以下条件，转租协议可能是合适的选择
另一方面，如果符合以下任何条件，管理合同也可能适合您
问题 4：转租协议的标准合同期限是多长？
答 4：转租协议的标准合同期限为 10 至 30 年。特别是对于新建物业，通常会签订 20-30 年的长期合同，具体取决于建筑物的使用寿命和融资期限。较长的合同期可提供更稳定的租金收入，但也有缺点，即灵活性降低，合同条款有可能发生变化。重要的是要结合房产和未来计划来考虑合同期限。
问题 5：根据转租协议，未来租金会上涨吗？
答 5：在转租协议中，未来租金有可能上涨，但这种情况一般很少发生。许多转租协议都有降低租金的条款，但没有明确规定提高租金的条款。不过，根据合同条款的规定，如果周边地区的市场租金大幅上涨或进行了重大翻修，也有可能通过谈判提高租金。在签订合同之前，最好详细了解租金审查条件，如有必要，可以协商涨租的可能性。
参考资料
有关转租协议的更多信息，请访问以下公共机构和相关组织的网站
日本租赁住宅管理协会 租赁住宅管理人的行业协会。提供包括转租合同在内的租赁房屋管理信息，并可搜索会员公司。
建议您参考这些信息来源，以便更好地了解转租合同并做出适当的决定。此外，就合同的具体细节和条件咨询专家将有助于您更放心地进行租赁管理。
如需物业管理方面的建议，请随时联系 INA & Associates 有限公司。我们经验丰富的专业人员将竭诚为您提供最佳租赁管理方案。