在考虑房产投资或购房时，您可能会听到 "城市化控制区 "这个词。
这些区域内的土地价格通常较低，因此很多人会想："这难道不是一个很好的投资机会吗？很多人认为这是一个很好的投资机会。然而，城市化控制区有其独特的限制，如果没有充分了解就购买，可能会后悔莫及。
在本文中，INA 律师事务所有限公司将详细解释城市化控制区的基本概念、优缺点及其未来潜力。请以此为参考，帮助您在房产交易中做出正确的决定。
城市化控制区 是 《城市规划法》第 7(3)条指定的区域分类之一。它在法律上被定义为 "应控制城市化的区域"，是为了防止无序城市化和促进有规划的城市化而划定的。
该区域与城市化区域相对应。城市化区是 "优先和有计划的城市化区"，而城市化控制区则是不鼓励积极开发的区域。
了解城市化区和城市化控制区之间的区别对房地产投资至关重要。下表总结了两者的主要区别。
| 项目 | 城市化区 | 城市化区 |
|---|---|---|
| 基本政策 | 促进城市化 | 控制城市化 |
| 建筑限制 | 分区限制 | 原则上不允许建筑 |
| 使用分区 | 指定 13 种分区 | 原则上不指定 |
| 城市规划税 | 应税 | 免税 |
| 基础设施建设 | 优先维护 | 后期维护 |
| 开发许可 | 超过一定规模需要 | 无论规模大小，原则上都需要 |
城市化区域约占国土面积的 10.3%，主要负责保护农田和森林等自然环境。这些区域是在与相关主管部门充分协商后划定的，目的是确保与农业、林业和渔业的健康和谐发展。
城市化控制区内原则上禁止开发活动。开发活动的定义是改变地块形状，主要目的是建造建筑物或第一类指定结构。
这些限制使得建造新建筑或扩建现有建筑变得极为困难。不过，在特殊情况下也可以允许开发，例如
在城市化控制区进行开发活动时，必须根据《城市规划法》第 34 条进行严格审查。该条款规定了特殊的许可标准，用于许可那些不可能促进城市化、被认为难以或极不适合在城市化地区进行的开发活动。
具体的许可标准包括以下内容
在城市化控制区内新建或扩建/翻新建筑物，除了需要通常的建筑许可证外，还需要县知事颁发的建筑许可证。这种双重许可制度确保建筑活动受到严格控制。
只有当扩建、改建或搬迁部分的建筑面积超过 10 平方米时，才需要建筑许可证。原则上，除了用于农业、林业和渔业或公共利益所必需的建筑物外，也不允许将建筑物改变用途。
城市化控制区 的 最大优势是地价低廉。由于开发受到限制，因此有可能以比城市化地区低得多的价格获得土地。
从投资效率的角度来看，这种价格差异是很有吸引力的。特别是那些预计未来会放松管制和改变分区的投资者，可能会将此作为投资目标，以获取潜在的价格收益。
城市化区域具有以下税收优惠
降低房产税：应税评估值设定得较低，从而降低了房产税负担。
免征城市规划税：城市化控制区内不征收城市规划税。这一税收优惠可大大降低土地持有成本。
下表提供了税负比较。
| 税种 | 城市化地区 | 城市化区 |
|---|---|---|
| 房产税 | 评估价值 x 1.4%（较低评估价值） | 评估价值 x 1.4%（较低评估价值） |
| 城市规划税 | 评估价值 x 0.3 | 免税额 |
| 总税率 | 最高 1.7 | 最高 1.4 |
城市化区域在自然环境中提供宁静的生活环境。低建筑密度具有以下环境优势
这些环境优势是吸引那些寻求远离城市喧嚣的生活的人们的主要原因。
城市化控制区的最大缺点是严格 的 建筑限制。这些限制极大地限制了房产的使用性，并造成以下问题
重建困难：即使现有建筑已经破损，重建也需要得到县长的许可。许可标准非常严格，根据建筑物的大小和用途，可能不会获得批准。
对扩建的限制：因家庭结构变化或业务扩展而扩建的房屋原则上也受到限制；扩建和翻修面积超过 10 平方米的房屋需要获得建筑许可证，从而使手续更加复杂。
对改变用途的限制：对改变建筑物的用途也有严格的限制，除了用于农业、林业和渔业或公共利益所需的用途外，很难改变建筑物的用途。
在城市化地区，由于城市发展受到限制，基础设施建设往往会被 推迟 。具体来说，可能会出现以下问题
供水和排污系统不足：有些地区供水和排污系统不足，可能需要依靠水井或化粪池。
煤气供应有限：城市煤气往往不在服务区范围内，需要依赖丙烷气。
道路维护延误：道路铺设和拓宽工程经常延误，可能会造成交通不便。
电信基础设施有限：高速电信基础设施（如光纤）的发展经常被推迟，这可能会限制互联网的使用。
公共交通不便：公共汽车和铁路等公共交通设施有限，导致人们更加依赖私家车。
城市化地区的房地产可能被金融机构低估，融资可能比较困难。
抵押物价值估值低：建筑限制限制了未来使用的潜力，导致抵押物价值估值低。
更严格的融资条件：一些金融机构可能会限制向城市化区域内的房产提供融资。
销售限制：即使将来考虑出售，有限的买家也可能影响销售价格和时间。
随着日本进入人口减少的社会，预计城市化地区将受到特别大的影响。
人口加速外流：当人口越来越多地集中在交通更便利的城市化地区时，城市化地区的人口外流可能会加速。
当地社区衰落：人口减少可能使当地社区难以维持，并可能导致商业设施和公共服务的撤出。
空置住宅问题日益严重：空置住宅数量的增加是一个严重的社会问题，因为现有住宅的出租用途也受到限制。
国土交通省 的 "区位优化计划 "促进了城市功能的集约化。该计划旨在通过建立住宅区和城市功能区来打造紧凑型城市。
许多城市化区域可能会被置于住宅指导区之外，这将产生以下影响
降低公共投资的优先级：可能会降低公共设施建设和维护的优先级。
物业价值两极分化：住宅区内的物业价值有可能保持或提高，而住宅区外的物业价值则会大幅下降。
由于以下因素，城市化区域的地价预计将长期持续下降
需求持续下降：由于人口减少和向城区集中，城市化区域的需求预计将持续下降。
开发限制导致的价值制约：建筑限制限制了土地的潜在用途，降低了土地的投资吸引力。
基础设施投资减少：由于便利性改善在公共投资优先事项中处于次要地位，因此预计便利性改善不会出现。
下表总结了未来的风险因素。
| 风险因素 | 影响程度 | 发生时间 | 采取对策的可能性 |
|---|---|---|---|
| 人口减少 | 高 | 已在进行中 | 有限 |
| 因地制宜的规划 | 高 | 从 2025 年起全面展开 | 可能进行规划审查 |
| 基础设施老化 | 中 | 2030 年代以后 | 维护和管理成本增加 |
| 空置房屋增加 | 高 | 已经开始 | 开发利用系统 |
在考虑城市化控制区内的房产时，必须对以下几点进行详细调查
确认建筑的可行性：有必要事先就具体的建筑计划以及房产是否属于《城市规划法》第 34 条中的任何一项向行政当局进行咨询。
评估基础设施状况：应详细检查供水、排污、煤气、电力、电信和其他基础设施的状况，还应调查未来的开发计划。
预测周边环境的变化：必须检查更高层次的规划，如区位适度规划和城市规划总体规划，以了解未来土地利用的方向。
城市化区域的房产交易涉及复杂的法律程序，因此必须与以下专家合作
房地产评估师：就适当的价格评估和未来价值波动预测征求他们的专业意见非常重要。
城市规划顾问：应就开发许可的可能性和程序细节征求专家意见。
税务顾问：必须准确评估税收利弊，核实总体投资回报。
在城市化地区投资，必须采取以下风险管理措施
分散投资：重要的是要考虑分散投资，在城市化地区投资房产，而不是只集中在城市化地区投资。
明确退出战略：有必要提前考虑退出战略，为未来出售和利用房地产设想多种方案。
定期审查：必须根据法律和社会条件的变化定期审查投资战略。
城市化区域内的农业用地可通过农用地转换程序 进行 一定程度的利用。
以下是可用于农用地转换的许可类别。
| 许可类别 | 转换的可能性 | 主要条件 |
|---|---|---|
| 第一类农用地 | 原则上不允许 | 仅在特殊情况下，如农业设施 |
| 二类农田 | 有条件允许 | 在没有其他土地等的情况下 |
| 第 3 类农用地 | 原则上允许 | 靠近市区的农用地 |
现有建筑物可用于以下用途，但在改变用途方面有一些限制。
用作出租住宅：各市对现有住宅用作出租用途的处理方式不同，但在某些条件下是可行的。
改建为农业设施：改建为农业加工和销售设施往往比较容易获得许可。
改建为公益设施：改建为服务于该地区公共利益的设施可能会得到行政部门的支持。
城市化控制区具有地价低、税负轻、生活环境好等优点，但也有严重的缺点，如建筑限制、基础设施建设滞后、未来不确定等。
特别是，由于人口的不断减少和区位适宜性计划的推广，城市化控制区的房产价值很可能会长期下降。
在考虑房产投资或购房时，必须充分了解这些利弊，并在听取专家建议的基础上慎重做出决定。
INA&Associates K.K.根据您的投资目标和风险承受能力，为包括城市化地区在内的各种房地产投资项目提供最佳解决方案。如果您对城市化控制区内的房地产有任何疑问，请随时联系我们。
我们将利用专业知识和丰富经验，为您提供最佳的房地产投资策略，帮助您积累长期财富，实现富足的生活方式。
答 1：原则上，在城市化控制区内限制建房，但在某些情况下，如果土地属于《城市规划法》第 34 条中的任何一项，或在地方政府细则指定的区域内，则可以建房。建议您事先向行政当局咨询具体的建筑可能性。
答 2：城市化控制区内的房产投资具有价格低廉的优势，但也存在建筑限制和未来价值下降风险等劣势。在做出投资决定时，必须充分了解这些风险，并在专家建议下仔细考虑。
答 3：在进行城市规划审查时，可以考虑将城市化控制区并入城市化区。但是，并入城市化控制区有严格的要求，一般来说，并入城市化控制区是规划城市化（如土地调整项目）的先决条件。请向当地政府的城市规划部门咨询是否可以纳入城市规划。
答 4：在城市化控制区，应税房产税的评估值往往低于城市化区。此外，由于免征城市规划税，税负大大减轻。由于具体税额取决于房产的位置和面积，建议咨询税务顾问或其他专家。
答 5：在城市化控制区出售房产时，建筑限制可能会限制买家数量。此外，由于很难从金融机构获得融资，市场一般以现金买家为主。在考虑出售时，必须咨询房地产专业人士，以制定适当的定价和销售策略。