出售房产是人生中最重要的决定之一。对许多人来说，房产是他们最昂贵的资产，因此出售房产需要谨慎决策。
决定房产销售成功与否的最重要因素之一 就是 销售人员的选择。能否找到一位优秀的销售人员，对销售价格、销售期限以及您对整个销售过程的满意度都有很大的影响。
在本文中，我们将根据 INA & Associates 有限公司在房地产行业多年的经验，详细介绍如何为房产销售选择合适的销售人员。我们将提供实用的专业知识，以便读者找到最合适的销售代表，实现令人满意的房地产销售。
在房地产销售中，销售人员不仅仅是中介。从市场分析、定价和销售策略到与买方谈判，他们是整个销售过程中的重要合作伙伴。
优秀的销售人员能够最大限度地提高房产的吸引力，并以合适的价格迅速完成销售。相反，如果您委托的销售代表经验或知识不足，那么以低于市场价的价格出售或长期滞销的风险就会增加。
下表比较了好销售代表和坏销售代表的特点。
| 项目 | 优秀销售代表 | 差销售代表 |
|---|---|---|
| 专业知识 | 熟悉市场趋势、法律和税收 | 缺乏基本知识 |
| 沟通 | 礼貌和清晰的解释 | 解释含糊、片面 |
| 提出建议的能力 | 具体可行的战略 | 未经证实的乐观建议 |
| 回应 | 答复及时准确 | 沟通不及时、不准确 |
| 诚信 | 诚实透明的答复 | 隐瞒不便的信息 |
| 业绩记录 | 广泛的成功合同记录和较高声誉 | 业绩记录少，声誉低 |
我们对过去案例的分析表明，好的销售代表和差的销售代表的最终销售价格平均相差 5%-15%。
例如，价值 3 000 万日元的房产可能会产生 150 万日元到 450 万日元的差价。这种差异是由于销售人员的市场分析、定价能力和销售策略不同造成的。
优秀的销售人员对房地产市场趋势、相关法律和税收制度有深入的了解。建议在初次面谈时通过询问以下问题来了解他们的知识水平
销售人员如能以通俗易懂的方式解释问题，而不使用过多的专业术语，则证明其具有真正的专业知识。
销售房产是一个复杂的过程。销售代表必须能够以大众易于理解的方式解释技术细节。
优秀销售代表的特点：
恰当的定价是成功销售的关键。优秀的销售人员会根据对以下因素的综合分析提出价格建议
| 分析要素 | 内容 |
|---|---|
| 地点条件 | 车站距离、周边环境、未来潜力 |
| 物业特点 | 楼龄、结构、设施 |
| 市场趋势 | 供需平衡、价格趋势 |
| 竞争物业 | 同类物业的销售情况 |
| 季节性因素 | 销售时机的影响 |
选择一名能够提出具体销售策略的销售人员非常重要，而不仅仅是提供一个评估价格。
优秀的销售代表会提出哪些建议：
在房地产销售中，与销售人员之间的信任关系至关重要。诚信可以从以下几点来判断
房地产市场瞬息万变，需要快速反应。优秀的销售代表应具备以下特点
过往业绩是衡量销售人员能力的重要指标。应检查以下项目
| 检查项目 | 详细内容 |
|---|---|
| 签订合同的数量 | 每年签订的销售合同数量 |
| 平均销售期 | 从估价到成交的时间。 |
| 客户满意度 | 过往客户的评价 |
| 专业资格 | 建筑承包商、财产评估师等 |
| 多年行业经验 | 房地产行业经验 |
房地产中介公司有两种类型：大型公司和社区型公司。两者各有特点，最佳选择取决于房产和卖方的情况。
| 项目 | 大型公司 | 社区型公司 |
|---|---|---|
| 网络 | 覆盖全国的广泛网络 | 深入本地的网络 |
| 广告实力 | 大规模广告开发成为可能 | 有效的本地化广告 |
| 信息量大 | 广泛的市场数据 | 详细的特定地区信息 |
| 服务 | 标准化服务 | 个性化和灵活的服务 |
| 佣金 | 一般为固定价格 | 可协商 |
| 负责人 | 可能因调动而改变 | 可建立长期关系 |
房地产中介佣金的最高限额由《建筑用地和建筑物交易法》规定。
中介费的最高金额
例如：如果房产价值为 3000 万日元
3000 万日元 x 3% + 60,000 日元 + 消费税 = 1,056,000 日元（含税）
选择中介公司时，重要的决定因素不仅是佣金，还有所提供的服务。
| 服务项目 | 检查要点 |
|---|---|
| 评估服务 | 免费估价的准确性和依据 |
| 销售活动 | 广告媒体、频率和范围 |
| 看房反应 | 是否提供见证服务 |
| 文件 | 支持编制合同文件 |
| 售后服务 | 售后支持系统 |
| 保修制度 | 瑕疵担保等 |
房地产销售的第一步是申请评估。我将介绍有效的评估申请方法。
评估申请的类型
1. 桌面评估（简单评估）
2. 家访评估（详细评估）
向多家公司申请评估的优点
初次见面是评估销售代表的重要机会。请务必检查以下几点。
检查要点清单
调解合同有三种类型，各有不同特点。
| 合同类型 | 与多家公司签订的合同 | 自行发现交易 | 报告义务 | 合同期限 |
|---|---|---|---|---|
| 一般调解合同 | 可能 | 可能 | 无 | 无限制 |
| 全职调解合同 | 不可能 | 可能 | 至少每两周一次 | 3 个月内 |
| 专职调解合同不足 | 不可能 | 不可能 | 每周一次以上 | 3 个月内 |
选择要点
在房地产销售中，选择销售代表的方式是一个重要因素，是销售成功的关键。我希望您能参考本文所传达的七个要点，慎重选择销售代表。
要点回顾
此外，最好对几位销售代表进行面试和比较。重要的是，不仅要根据评估价格，还要根据销售策略和负责人的个性做出综合决定。
下一步行动
如果您正在考虑出售您的房产，第一步就是找到一位可靠的销售代表--在INA&Associates K.K.，我们经验丰富的销售代表将为您的房产销售提供支持。如需了解更多信息，请随时联系我们。
答：可以。调解合同不是销售代表个人，而是与房地产公司签订的合同。如果与负责人的亲和力不符或对服务不满意，可以咨询公司，要求更换负责人。
答：是的，我们建议您向多家公司申请评估：通过向大约三到五家公司申请评估，您可以掌握市场价格并比较销售代表。不过，由于很难与太多公司打交道，因此必须通过事先确认声誉和业绩来缩小要求范围。
答：法律规定了最高金额，可以协商。但是，在选择经纪人时，不能只看佣金低，而要考虑与所提供服务的平衡。一个称职的销售人员提供的优质服务可以带来更高的销售价格。
答：一般来说，3 至 6 个月，但根据房产状况和市场条件的不同，变化很大。热门地区条件较好的房产可在一个月内售出，而特殊房产或市场条件较差的房产可能需要一年以上的时间。重要的是要与您的销售代表讨论这个问题，并设定一个现实的时间框架。
答：可以。通常的做法是根据市场反应调整价格。分析看房和询价的数量，咨询销售代表，考虑在适当的时候更改价格。不过，频繁的价格变动可能会给买家留下不信任的印象，应谨慎判断。