近年来，中国富人对日本房地产的投资迅速增长，2024 年的一项调查反映了这一趋势，87.5% 的大中华区投资者表示现在是购买日本房地产的最佳时机。
中国投资者对日本房地产市场感兴趣的背后，是稳定的投资收益、透明的法律制度以及日元疲软带来的经济实惠感。
日本房地产吸引中国投资者的主要原因是其稳定的盈利能力。据估计，日本房地产的预期收益率约为 3.5%-4%，高于北京和上海等中国主要城市的收益率（约低于 2%），因此，作为稳定的收入来源，日本房地产极具吸引力。
| 比较项目 | 中国主要城市 | 日本（东京） |
|---|---|---|
| 平均收益率 | 约 2.0 | 3.5 - 4.0 |
| 价格稳定 | 大幅波动 | 相对稳定 |
| 所有权 | 使用权 70 年 | 永久所有权 |
在中国，土地是国有的，只能拥有建筑物，而在日本，包括土地权在内的永久所有权是首选的资产保护手段。这使得资产可以代代相传。
中国超高净值阶层高净值人士的购房预算在 3-5 亿日元之间，几乎 100%是一次性现金购房。这种现金购房方式可规避利率风险，且交易快捷。
东京港区的房产购买趋势显示，如果仅购买中央区和港区等市中心的高端房产，2024 年外国房产购买量约占全部购买量的 15%-20%。面向外国人的公寓经纪人每月签订约 40 份合同，约为一年前的两倍。
最受中国富人欢迎的房产区域是东京 23 区的黄金城市中心。具体而言，以下区域是典型的高级住宅区：
| 区域 | 特点 | 平均购买价格范围 |
|---|---|---|
| 港区（赤坂、六本木、青山） | 国际大都市，交通便利 | 3-5 亿日元 |
| 涩谷区（广尾、惠比寿、代官山） | 高级住宅区，文化设施完善 | 2-4 亿日元 |
| 千代田区（磐町、霞关地区） | 政治和经济中心 | 3-6 亿日元 |
在投资方面，单栋创收型房产很受欢迎，年租金收益率约为 3-4%。高端公寓中的顶层公寓越来越多地被用作 "第二居所 "或儿童教育中心，其宽大的单元面积超过 120 平方米。
越来越多的中国富人将房地产投资作为获得商务管理签证和移民日本的途径。只要拥有 500 万日元的资金和基本的商业计划，就可以获得合法的在留资格，这种移民方式正受到关注。
在一些案例中，通过经营私人住宅来发展企业的做法符合获得 "企业管理签证 "的要求。这使得能够在投资房地产的同时移民日本的投资者人数增加。
目前，日本没有限制外国人购买房地产的法律法规。由于对购买房地产没有限制，外国人可以与日本人以同样的条件购买和出售房地产。
2024 年 3 月 25 日，前首相岸田在参议院预算委员会会议上表示，他将考虑制定与安全相关的土地出售法规，未来的讨论应包括引入外国人投资法规。
人民币不能直接汇往国际，必须兑换成外币，然后从外币账户汇出。个人国际汇款的限额为每人每年 5 万美元，因此购买昂贵的房产必须使用多种汇款途径。
87.5%的大中华地区投资者认为，到 2024 年，现在正是购房时机，尤其是在东京房地产的高端区域，如港区、涩谷区和千代田区，现金购房规模在 3-5 亿日元之间。规模在 3-5 亿日元的现金购买越来越活跃，尤其是在东京港区、涩谷区和千代田区等高档地区。
此外，使用企业管理签证移民的需求也在不断增长，越来越多的投资者在实现房地产投资的同时也实现了移民日本。目前，日本对购买房地产没有限制，允许自由投资，但从安全角度考虑，今后可能会考虑制定更严格的规定。
鉴于上述趋势，房地产行业必须提供符合中国投资者需求的服务，并建立适当的合规体系。作为中国高净值人士值得信赖的合作伙伴，INA&Associates 致力于为可持续的房地产投资提供支持。
答1：目前，日本对外国人购买房产没有任何法律限制。外国人可以与日本人一样购买房地产并获得完全所有权。不过，从安全角度考虑，目前正在讨论将来引入限制的可能性。
答 2：在中国，个人每年的国际汇款限额为相当于 50 000 美元。对于高额购房，汇款必须分多年进行，而且必须使用多种渠道。此外，人民币不能直接汇出，必须在汇出前兑换成外币。
答 3：要获得经营管理签证，您需要成立一家资本金至少 500 万日元的公司，并制定具体的经营计划。房地产投资和私人住宿管理也可被认定为企业。对申请人的年龄、语言或教育背景没有限制，家庭成员可以与申请人同住。
答 4：在东京和其他大都市地区，平均预期收益率约为 3.5%-4%。与中国主要城市约 2% 的收益率相比，这是一个较高的水平。在一些地区城市，预期收益率甚至会更高。
答 5：港区（六本木和赤坂）、涩谷区（广尾和惠比寿）和千代田区（番町）在超级富豪中很受欢迎。至于房产类型，120 平米以上的顶层公寓和可创收的独栋房产受到青睐，预算主要在 3-5 亿日元之间。