日本的超高净值人士在考虑投资其他房地产时，对高收益、高资产价值和高潜力的地区很感兴趣。本文将介绍可望获得高收益和稳定收入的地区，可望通过城市再开发和基础设施建设提升价值的地区，以及地段稀有、具有品牌效应且适合资产保值的地区。文章还解释了超高净值人士在选择房产时关注的共同点。
| 地区 | 主要景点 | 预期事件和发展 |
|---|---|---|
| 东京。 | 盈利稳定，高端区域稀缺 | 虎之门/歌舞伎台项目、涩谷再开发、品川新干线开通 |
| 大阪 | 增长潜力大，收益率高 | 大阪-关西博览会、IR（综合度假村）开业 |
| 名古屋 | 与东京一体化，资产价值有增长空间 | 线性中央新干线开通、荣和金城码头再开发 |
| 福冈 | 紧凑型城市，地价高速增长 | 天神大爆炸、博多连接 |
| 札幌 | 城市发展、价值低估、收益率高 | 北海道新干线札幌支线、札幌站周边再开发 |
| 轻井泽 | 作为豪华避暑胜地的罕见价值 | 由于远程工作的普及，对度假屋的需求增加 |
| 叶山 | 优越的海滨位置，历史品牌 | 因开发限制而具有稀缺价值 |
| 芦屋 | 豪华住宅区，资产保存完好 | 通过景观保护和豪宅条例保值 |
日本首都东京是超高净值阶层投资房地产的首选地区。东京市中心房产的收益率约为 3.5%-4%，高于北京和上海等中国主要城市的收益率（低于 2%），是租金收入的稳定来源。特别是近期日元贬值，作为一种价值被低估的稳定资产，吸引了海外投资者的关注，大量资金持续流入。
最受超高净值人士欢迎的地区是东京 23 区和 "黄金城区"。具体来说，港区（赤坂、六本木、青山等）、涩谷区（广尾、惠比寿、代官山等）和千代田区（磐町、霞关地区等）是具有代表性的高端住宅区。在这些地区，为富裕阶层建造的高层塔式公寓林立，其中许多公寓都能欣赏到东京塔和城市夜景，而且这些公寓都拥有出色的地方品牌。例如，东京市中心三大区的顶层公寓（顶层单位）十分罕见，供应量有限，易于保持资产价值，因此经常被超级富豪购买用于长期持有。
此外，在东京，大规模的城市再开发项目正在陆续推进，提升了市中心区域的价值。最近竣工的虎门/藏武台项目（虎门新城地区）和涩谷车站地区的重建项目带来了设施先进的豪华住宅供应。此外，为迎接（计划中的）线性中央新干线的开通而进行的品川站区域再开发也有望进一步提升城市功能。在重建过程中，市中心新建的豪华公寓受到海外富裕居民的追捧，进一步巩固了该地区作为品牌区域的地位。
大阪是日本第二大经济城市，也是高净值人士的热门投资目的地。近年来，大阪的地价一直呈上升趋势，截至 2024 年，大阪市住宅用地的官方地价比前一年大幅上涨了 5.8%。这比上一年的 +3.7% 有所提高，尤其是对 2025 年举办的大阪关西博览会和计划于 2030 年开业的综合度假村（IR）的预期推动了市场的发展。大阪湾地区的地价甚至在世博会之前就已明显上涨。事实上，在大阪市中心，深受访日游客青睐的南（难波/心斋桥）地区的商业地价已经飙升，其中道顿堀的商业地价同比增幅高达 22.6%。随着入境需求的复苏和 70 世博会的影响，大阪的中期前景一片光明。
作为投资区域，大阪站周边的梅田地区拥有稳定的人气。梅田再开发项目 "梅北二期 "将建造新的高层建筑和大型绿地 "Grand Green Osaka"，吸引了商业和住宅领域的关注。租房需求也很旺盛，对租金高昂的豪华公寓需求很大。在市中心的办公区中之岛和本町附近，也相继开发了面向富人的塔式公寓。这使得人们可以享受 "工作和居住近在咫尺 "便利的房产数量增加，预计长期来看将提高资产价值。
与东京相比，大阪的房地产价格相对便宜，表面收益率也略高。因此，一些高净值人士将目光转向了 "有发展空间的地区城市，而不是飞速发展的市中心"，事实上，一些关西富裕居民正在札幌等其他城市购买房产（见下文）。不过，即使在大阪市内，北雪地区（丰中市、吹田市等）和阪神地区的高档住宅区也有很多资产价值稳定的房产，越来越多的人从继承和资产保值的角度考虑购买房产。总体而言，随着 70 年世博会和 IR 的开幕，大阪地区的房地产市场前景广阔。
名古屋是中部地区的核心城市，其未来发展不容忽视。名古屋是世界知名的丰田汽车公司所在地，拥有坚实的经济基础，而计划于 2027 年开通的中央新干线将在约 40 分钟内将东京和名古屋连接起来。预计线性新干线的开通将大幅提升名古屋的城市价值，并吸引全国富裕投资者的热切关注。事实上，名古屋已相继开发出售价超过 1 亿日元的豪华公寓，而且销售情况良好。由于建筑成本飙升，房地产价格上涨，"重视资产的富人 "正在积极购买市中心和火车站附近的房产，开发商也在争相获得项目用地。从市中心到各地车站周边地区的地价也在不断上涨，整个名古屋正变得越来越有活力。
在名古屋站周边的名站地区，近年来摩天大楼如雨后春笋般拔地而起，新的地标性建筑接踵而至：JR Gate Tower（2017 年开业）、Dainagoya 大厦重建、笹岛 Live 区域再开发，这些最新的商业设施、办公楼和住宅楼与车站直接相连，步行即可到达。此外，名古屋市荣地区的再开发（包括久屋大通公园的再开发）以及金城码头吸引IR的概念也有望在未来提高名古屋市吸引游客的能力。这些因素使得名古屋被房地产投资者重新评估为未来有望升值的城市。
与东京和大阪相比，名古屋地区的房地产价值被低估，但需求稳定。虽然许多地区性城市面临人口减少的挑战，但名古屋仍是一个拥有约 230 万人口的大都市地区，而且租赁市场强劲。此外，名古屋的资产价值在未来可能会进一步提高，因为通过直线铁路线的影响，名古屋与东京大都市区的融合度会越来越高。名古屋也是实现房地产投资组合多样化的理想选择。
福冈是九州最大的城市，作为 "年轻而充满活力的城市"，它是国内外瞩目的投资目的地。根据国土交通省的调查，近年来福冈市的住宅用地和商业用地的地价都在持续上涨，其增长率在各大城市中名列前茅：在 47 个都道府县中，2021 年福冈市住宅用地官方地价的同比增长率为 4.4%（仅次于札幌市，居日本第二位），商业用地官方地价的同比增长率为 7.7%（居日本第一位）。2021 年福冈市官方地价的同比增长率非常突出：住宅用地为 +4.4%（仅次于札幌市，居日本第二位），商业用地为 +7.7%（居日本第一位）。在商业用地价格增幅排名中，福冈市中央区和博多区位居前列，是日本最具增长潜力的地区。
这得益于福冈市优越的生活环境和独特的城市政策。福冈以 "紧凑型城市 "著称，城市功能集中在市中心，交通四通八达，同时还拥有得天独厚的自然环境和饮食文化，享有 "宜居城市 "的美誉。此外，由市政府主导的大型项目 "天神大爆炸"（天神地区的大规模再开发）和"博多连接"（博多站地区的再开发）带动了办公楼和商业楼的重建，改善了城市面貌和功能。这些再开发项目预计将通过增加就业和与该地区互动的人数来提高地价，并有助于在未来提高房地产价值。
福冈市的富人豪宅也越来越多。从赤坂和警固地区通往大濠公园的榉通沿线、城水通周边以及海滨地区的百道，有许多由积水房屋、三菱不动产等公司建造的豪华品牌公寓和大型豪宅。这些房产既能方便地到达市中心，又能享受安静的居住环境，不仅受到当地企业高管的青睐，还吸引了东京等其他地区富裕人士的目光，成为他们的 "第二居所"。福冈市预计将随着人口增长（东京地区的移民以及来自亚洲的留学生和劳动力的涌入）而继续发展，从房地产投资的角度来看，福冈市将成为一个具有吸引力的发展型城市。
札幌是北海道的首府，是日本北部的枢纽，人口约 197 万。近年来，札幌的地价涨幅位居日本前列，房地产市场蓬勃发展：2022 年，札幌新建公寓的平均价格超过泡沫时期，创下历史新高，但即便如此，随着北海道新干线延长至札幌（预计 2030 年通车）以及市中心的再开发，资产价值仍有上升空间。有人指出，这为房地产价值的上升留下了空间。事实上，曾有大阪富裕居民将札幌视为 "物美价廉的地区城市"，并购买了大型塔式公寓。这是因为，与东京和大阪等大都市的高房价相比，札幌的房价相对低廉，收益率也容易保证。此外，随着未来新干线的开通，札幌的交通有望得到改善，城市自身的发展潜力也备受瞩目。
在札幌市中心，札幌站周边正在进行大规模的再开发计划。札幌站北侧的再开发项目包括建造高层公寓楼 ONE 札幌站大厦，它将成为与车站直接相连的新地标。在办公空间方面，札幌站前大道（Ekimae Dori）和大通公园（Odori Koen）周边正在陆续兴建新的大楼，越来越多的公司正在进驻札幌。札幌的写字楼租金不到东京丸之内地区的一半，也不到大阪梅田地区的 70%，人力资源丰富，北海道以外的企业纷纷进驻札幌。这种企业扩张和再开发创造了就业机会，也支持了住房需求。
此外，从整个北海道来看，被誉为世界级度假胜地的二世古的存在也对札幌房地产市场产生了积极影响。2020 年代日元的疲软也为外国投资资金流入北海道提供了后劲，札幌作为富人长期居住的基地，高端酒店的吸引力也备受关注。札幌作为富人长期居住的基地也备受关注。新干线开通后，札幌与新雪谷之间的交通时间将缩短至 30 分钟以内，今后札幌作为北海道度假旅游中心的价值将进一步提高。
总的来说，札幌有两方面的特点：它既是一座政府法令城市，拥有完善的生活基础设施，同时也是一个具有高增长预期的市场。本地的实际需求和外部的投资需求相互交织，预计未来的房地产价格将会上涨。在租金收益方面，由于租金水平相对于房价较为坚挺，该地区可以说是一个很容易获得一定收益的地区。在超高净值人士的投资组合中，札幌因其盈利能力和潜力的结合而成为一个极具吸引力的投资目的地。
长野县轻井泽是东京都主城区以外最早受到超高净值人士青睐的豪华住宅区之一。自明治时代以来，轻井泽已发展成为日本主要的避暑和度假胜地之一，深受政界、金融界人士和外国名人的喜爱。如今，轻井泽作为 "日本首屈一指的度假胜地 "的地位依然不可动摇，轻井泽的品牌已保持了 100 多年，自泡沫经济破灭以来，其房地产价值从未下降过。事实上，近年来轻井泽的公共土地价格呈上升趋势，2023 年的平均公共土地价格同比上涨 +6.93%，标准土地价格同比上涨 +7.92%。这得益于远程办公的普及和旅游需求的增长，以及该地区土地供应有限的稀缺性，导致度假住宅的需求不断增长。
轻井泽的吸引力首先在于其与东京都的交通便利性和丰富的自然环境的完美结合。从东京乘坐新干线仅需一个多小时，新干线的便利性使 "周末在轻井泽享受双重生活 "成为可能。事实上，科罗娜灾难加速了东京富裕居民到轻井泽长期居住和搬迁的步伐，从 2020 年到 2022 年的三年内，将达成约 300 套别墅交易。东京富裕居民的需求支撑了轻井泽地价的上涨，专家分析，除非东京市中心的地价大幅下跌，否则轻井泽的地价也将继续保持上涨趋势。
轻井泽有几个受欢迎的度假住宅区，包括旧轻井泽、南轻井泽、千箇泷和星野地区，每个地区都有自己独特的度假住宅文化。例如，拥有众多历史悠久别墅的旧轻井泽地区、森林茂密的南丘和南原地区，以及遍布豪华度假酒店和高尔夫球场的中吕泽-星野地区。所有这些地区的特点都是大片土地上矗立着宽敞的豪宅，景观和环境都受到严格保护。自然环境本身被视为最大的资产价值，富人们重申了 "富饶的自然是最大的奢侈品 "这一价值。轻井泽将继续成为度假屋市场的王者，以其稀缺性和品牌力吸引富人。
神奈川县的早山镇位于三浦半岛的西海岸，是一个高级住宅和度假屋区。自明治时代以来，早山就一直沉浸在别墅文化之中，尤其是早山皇居（天皇隐居的官邸）更是闻名遐迩。该地区四面环海，群山环绕，自然景观丰富，但又不失宁静庄重的氛围，使其有别于一般的旅游胜地。
早山最大的魅力在于其稀有的地理位置。由于地处三浦半岛的西侧，许多山丘都朝 "西"，从这里可以眺望相模湾的日落和富士山的轮廓，以及 "钻石富士 "的美景。向西眺望大海被认为是度假胜地最理想的方向，早山也被誉为 "西海岸的黄金位置"。平缓的海湾和青山的景色独一无二，在海滨别墅中欣赏日落也是早山独有的奢华体验。
Hayama 长期以来一直是皇室、政治、金融和文化名人的别墅所在地，这一历史造就了该地区的高雅氛围。镇上有许多历史悠久的豪华旅馆，如 Hayama Hotel Otowanomori 和 ryotei Nikage Chaya，提供高端服务和美食。当地的蔬菜和海鲜被称为 "叶山品牌"，以其优质食材而闻名，令皇室和贵宾赞不绝口。这种高品质的生活基础设施和饮食文化是在林山拥有度假屋的另一大优势。
典型的林山住宅区包括海边的森东海岸（Morito-kaigan）和伊势海岸（Ischiki Kaigan），以及地势较高的湘南国际村（Shonan Kokusai-mura）。根据喜好海洋和山地的富人的喜好，有些房产可以欣赏到海景，有些则可以在深绿色的山丘中享受私密性和隐蔽性。无论如何，叶山都是一个发展有限的小城镇，空地极少，房地产极为稀缺。许多资产都是通过继承代代相传的，在大多数情况下，如果将其投放市场，价格会很高。从资产保值和继承的角度来看，林山房地产是超级富豪投资组合中颇具吸引力的一部分。
兵库县芦屋市是关西地区著名的高级住宅区，历来吸引着众多富豪。其中，位于芦屋市东北部的六郎黑叟町更是出类拔萃，被誉为 "日本最后的豪华住宅区"，其占地 38 公顷的美丽山麓住宅吸引了来自全国各地的目光。芦屋市作为 "国际文化居住城市"，历来注重景观保护，六郎草町有自己的景观和建筑法规，堪称日本最严格的法规。例如，在六郎草町建造新住宅时，必须满足 "只能建造独立式住宅、占地面积在 400 平方米以上、建筑高度在 10 米以下 "等条件。由于原则上禁止分割地块，在广阔的土地上鳞次栉比的低层豪宅令人叹为观止，吸引了众多游客前来参观。
整个芦屋的地价水平一直居高不下。在芦屋地价较高的地区，地价高达每平方米 81.5 万日元（约合每坪 2 694 万日元）。六郎草町的每坪单价也是兵库县最高的，截至 2021 年，每坪约为 68.7 万日元（≈ 每平方米约 210 万日元），而且已经证实，即使在房产建成后，降幅也很小。事实上，在芦屋买房的很多人都是以资产为导向的，以 "保护和增加自己的资产，并将其留给下一代 "为目的建立豪宅的情况也时有发生。芦屋的房产往往会被长期持有，而市场上的房产数量本身就有限，因此从供求关系的角度来看，资产价值是有支撑的。
除六郎草町之外，芦屋还有其他几个高档住宅区。例如，JR 芦屋站周围的山手町和东山町，以及阪急铁路沿线的淑川和仓园（靠近西宫市边界），都是郁郁葱葱的宁静住宅区。芦屋海滨（Ashiyahama）在海边建有游艇港，虽然是在填海土地上建造的规划城市，但豪华公寓林立，是一个颇受欢迎的地区。这两个地区治安良好，教育水平较高，富裕家庭的比例也较高。芦屋的 "地位 "是房地产本身的附加值，是一个地址成为一个品牌的典型例子。
最后，我们将总结一下超级富豪在选择房产时的共同点，这也是上述地区的共同点。他们不仅关注房产的盈利能力和未来潜力，还关注居住空间的质量和稀缺性。以下几点可以确定为趋势
地段的稀缺性和品牌效应：他们倾向于选择地段本身具有某种地位的区域。他们看重只有少数人才能居住的稀缺地段，如城市黄金地段或历史悠久的独家住宅区。良好的地理位置也是富人公寓持续受欢迎的一个重要原因。
低层住宅和宽敞的空间：近年来，正所谓 "真正的富人选择低层住宅而不是联排别墅"，人们越来越倾向于选择环境安静、环境变化小的低层住宅。例如，在东京，位于白金台、元麻布和广尾等安静地区的低层公寓非常罕见，由于周边环境良好，资产价值被认为更加稳定。喜欢独立式住宅的人也倾向于在大块土地上寻找私密性强的豪宅（在某些情况下，如六郎草町，规定了最小占地面积）。
景观和开阔感：选择市中心塔式公寓的富裕居民非常重视绝佳的景观和开阔感。拥有绝佳景观的房产，如位于顶层可俯瞰东京湾和摩天大楼的顶层公寓，往往被认为比市场价格更有价值，可以大幅提价出售。另一方面，在郊区和度假住宅区，人们更希望能够通过花园享受四季如春的大自然，或者能够看到海景、山景或该地区特有的其他景观。
安全和私人空间：安全可靠的居住环境对富人来说至关重要，因此，配备 24 小时专人管理、礼宾服务和安保设施的公寓，再加上 "酒店式接待"，仍然大受欢迎。即使是独立式住宅，也强调有大门和围墙将私人居住空间与外界隔开，并配备安保系统。由于重要人物和知名人士需要狗仔队的保护，因此隐蔽的地理位置和高级安保系统就显得尤为重要。
高档房产的面积和规格：超级富豪不会在居住空间本身的档次上打折扣。在市中心的公寓中，他们偏爱面积近 200 平米的小别墅、一层楼的单元房和挑高的顶层公寓，并要求室内装潢符合设计师的要求，使用顶级设备和材料。近年来，品牌住宅（与豪华酒店品牌合作出售的公寓）也越来越受到关注，其中一些房产立即被富人抢购一空。在度假住宅方面，选择带有壁炉、家庭影院、酒窖和其他符合其品味和兴趣的设施的住宅也是一种趋势。
如上所述，超级富豪投资房产不仅仅是为了追求利润，更是为了 "拥有与自己的生活方式和地位相匹配的资产"。因此，投资往往集中在那些不仅租金收益高，而且品牌效应和未来价值有望保持的地区。东京、大阪、名古屋、福冈和札幌等大城市的中心区域，以及轻井泽、叶山和芦屋等历来受富人青睐的高级住宅区，都是符合上述条件的典型区域。超级富豪们所选择的房地产组合涵盖了日本全国的黄金地段，这些资产会传给下一代。作为 "富人的首选城镇"，本文重点介绍的地区预计在未来将继续保持其高昂的价值。