Como uma das principais cidades metropolitanas, Yokohama tem características de mercado atraentes para propriedades de investimento. O bom acesso a partir do centro de Tóquio, as diversas características da área e os projetos de renovação em andamento proporcionam um ambiente de investimento estável.
Uma característica particularmente notável do mercado de investimento imobiliário de Yokohama é a sua acessibilidade conveniente: como um centro de transporte com uma concentração de linhas JR, ferrovias privadas e metrôs municipais, é um centro de deslocamento para o trabalho, escola e turismo. Além disso, estão em andamento projetos ativos de renovação, inclusive na área de Minato Mirai, o que deve aumentar o valor da área. Outro mérito do investimento é a atratividade da cidade como uma cidade internacional com uma história que remonta à abertura do porto.
De acordo com o Yokohama Real Estate Market Report 2024, a taxa de vacância de escritórios está melhorando em algumas áreas e os aluguéis estão se recuperando gradualmente. Com relação a imóveis residenciais, a demanda por apartamentos tipo estúdio, especialmente para famílias solteiras, é grande e os rendimentos continuam um pouco mais altos do que nos 23 distritos de Tóquio.
Ao considerar a propriedade para investimento, é importante avaliar as características de cada área e seu potencial de desenvolvimento futuro. Este artigo fornece uma análise das áreas de investimento adequadas em Yokohama e detalha dicas sobre como selecionar propriedades sem cometer erros.
O mercado imobiliário em Yokohama apresenta diferentes características e tendências em diferentes áreas. De acordo com o Relatório de Tendências de Níveis de Preços de Terrenos, Aluguéis e Rendimentos publicado pela Prefeitura de Yokohama, a situação nos principais distritos comerciais é a seguinte
Taxa de vacância de escritórios:.
Tendências de aluguel
Rendimentos de investimento: os rendimentos das transações em Yokohama estão em geral diminuindo, refletindo a atitude de alta dos investidores. Isso é uma indicação de uma recuperação do mercado e das expectativas de crescimento futuro.
Vários projetos importantes de reforma estão em andamento na cidade de Yokohama, o que está causando um impacto significativo nos valores dos imóveis.
Área Minato Mirai 21: o desenvolvimento na área à beira-mar é o mais ativo, com uma corrida para a construção de arranha-céus, hotéis e instalações comerciais. 2024 verá a conclusão de edifícios de grande escala, como o Yokohama Symphostage, com a expectativa de que a nova oferta atinja aproximadamente 31.000 tsubo. O desenvolvimento está planejado para continuar após 2026.
Área da estação de Yokohama: a reforma dos prédios da estação, das instalações comerciais e dos prédios de escritórios está em andamento com o objetivo de criar uma cidade condizente com uma "porta de entrada para uma cidade internacional". A área West Exit, em particular, está atraindo a atenção como uma área de investimento altamente adequada, com demanda de aluguel estável devido ao seu alto nível de conveniência.
Área de Kannai e Bashamichi: onde coexistem edifícios históricos e instalações modernas, a área está se desenvolvendo em termos de funções comerciais e turísticas. A área é caracterizada pela alta demanda por imóveis para uma única ocupação devido à alta concentração de empresas.
| Área | Características de desenvolvimento | Adequação do investimento | Rendimento esperado |
|---|---|---|---|
| Minato Mirai 21 | Foco em novos empreendimentos de grande porte | Alto (potencial) | 3.5% - 4.5 |
| Área da estação de Yokohama | Reestruturação e aprimoramento funcional | Alta (estabilidade) | 4.0% - 5.0 |
| Kannai, Bashamichi | Renovação existente e integração do turismo | Média a alta | 4.5% - 5.5 |
| Shin-Yokohama | Fortalecimento dos nós de transporte | Média | 4.5% - 6.0 |
O distrito de Minato Mirai é uma das áreas de investimento de maior destaque em Yokohama. Seus pontos de investimento são os seguintes.
Vantagens:.
Pontos a observar:.
A área em torno da estação de Yokohama é considerada uma área em que se pode esperar uma demanda estável de aluguel.
Vantagens:.
Pontos a observar:.
A área de Kannai e Bashamichi combina aspectos de um distrito de escritórios com as atrações de um destino turístico.
Vantagens:.
Pontos a serem observados: - Os aluguéis variam de acordo com a localização na área.
A área de Kanazawa Ward e Hakkeijima, localizada um pouco na periferia da cidade de Yokohama, tem diferentes características de investimento.
Vantagens:.
Pontos a observar:.
A primeira etapa na escolha de uma propriedade para investimento é avaliar as características e o potencial da área.
Pontos de controle:.
Em Yokohama, é particularmente importante verificar as tendências de redesenvolvimento na área de Minato Mirai e ao redor da estação de Yokohama. Isso se deve ao fato de que essas reformas provavelmente levarão a um aumento no valor das propriedades vizinhas.
A chave para um investimento bem-sucedido é uma compreensão precisa do equilíbrio entre oferta e demanda.
Pontos de controle:.
Ao selecionar uma propriedade, é importante esclarecer o grupo de locatários esperado.
Pontos de controle:.
A demanda por imóveis para pessoas solteiras é considerada particularmente alta na cidade de Yokohama. Embora se espere que a população em idade ativa (15 a 64 anos) da cidade de Yokohama diminua no futuro, o número de famílias com pessoas solteiras está aumentando e a demanda por aluguel deve permanecer estável.
É essencial realizar corretamente os cálculos de rendimento e as simulações de receita/despesa, que formam a base das decisões de investimento.
Rendimentos superficiais e reais:.
| Item | Método de cálculo | Média da cidade de Yokohama |
|---|---|---|
| Rendimento de superfície | Renda anual de aluguel ÷ valor da propriedade x 100 | 4% - 6.5 |
| Rendimento real | (Renda anual de aluguel - despesas) ÷ preço da propriedade x 100 | 3.0% - 4.5 |
Pontos-chave para a simulação de renda/despesas: 1.
Os rendimentos dos apartamentos estúdio na cidade de Yokohama variam de acordo com a localização, mas geralmente ficam em torno de 4% a 6,5% para rendimentos de superfície e 3,0% a 4,5% para rendimentos reais. As propriedades com rendimentos significativamente mais altos (7% ou mais) podem ter problemas com a localização ou com as condições do edifício, portanto, é necessário ter cautela na coluna do leste da China.
Antes de comprar uma propriedade para investimento, a due diligence completa (investigação detalhada) é uma etapa importante para evitar erros.
Pontos de controle:.
Especialmente no caso de propriedades de segunda mão, é aconselhável solicitar que um especialista investigue a resistência do edifício a terremotos e o estado das instalações antigas. Isso se deve ao fato de que defeitos ocultos podem se manifestar como grandes custos de reparo mais tarde, mesmo que pareçam bons na superfície. 6.
Para garantir uma taxa de ocupação estável em Yokohama, onde há muitas propriedades concorrentes, é importante identificar os fatores de diferenciação da propriedade.
Fatores de diferenciação:.
Segurança, ambiente de TI e espaço de armazenamento tendem a ser particularmente importantes em imóveis para pessoas solteiras em Yokohama. Ao fornecer instalações que atendam a essas necessidades, você poderá diferenciar seu imóvel dos imóveis da concorrência. 7.
Uma empresa de administração confiável é essencial para o sucesso de longo prazo de um investimento imobiliário.
Critérios de seleção:.
Especialmente em um mercado competitivo como o da cidade de Yokohama, a escolha de uma empresa de administração que esteja familiarizada com as características locais pode ser benéfica em termos de manutenção das taxas de ocupação e definição de aluguéis adequados.
Exemplo: compra de um imóvel em uma localização privilegiada, próximo à área de renovação no distrito de Minato Mirai, mas, na realidade, um projeto de construção em grande escala causou problemas de ruído a longo prazo, dificultando a obtenção de locatários.
Solução:.
Exemplo: um caso em que uma propriedade foi comprada apenas com base em seu alto rendimento superficial, mas, na realidade, a propriedade era antiga e os custos de reparo eram altos, e o período de vacância foi maior do que o esperado, resultando em um fluxo de caixa negativo.
Solução:.
Exemplo: Um caso em que uma grande propriedade voltada para famílias foi comprada, mas devido a uma incompatibilidade com as características de uma área com muitas pessoas solteiras, foi difícil conseguir inquilinos e os aluguéis tiveram de ser reduzidos significativamente.
Solução alternativa:.
Exemplo: um locatário comprou um imóvel de segunda mão com base em sua aparência e preço baixo, mas, após a mudança, foram descobertos problemas de isolamento e isolamento acústico, o que resultou em várias reclamações dos locatários. Isso resultou em despejos antecipados e perda de reputação.
Solução alternativa:.
Estudo de caso: Um caso em que uma empresa de administração foi selecionada apenas com base em taxas de administração baixas, mas a reputação da empresa foi prejudicada devido a relações inadequadas com os locatários, resultando em um aumento nas taxas de vacância e uma queda nos aluguéis.
Solução alternativa:.
Os seguintes pontos são particularmente importantes para um investimento imobiliário bem-sucedido em Yokohama
Entenda as características da área Entenda as características e o potencial de cada área em Yokohama e selecione a área que melhor se adapte aos seus objetivos de investimento.
Analisar o equilíbrio entre oferta e demanda Selecionar áreas e propriedades onde se pode esperar uma demanda estável, com base nas taxas de vacância atuais e nos planos de oferta futura.
Esclarecer os grupos-alvo Esclarecer os alvos dos inquilinos , selecionar propriedades que atendam às suas necessidades e renová-las.
Planejamento adequado de receitas e despesas Tome decisões de investimento com ênfase em rendimentos reais e fluxo de caixa de longo prazo, e não apenas em rendimentos superficiais
Due diligence minuciosa Realize uma investigação detalhada da propriedade a partir de perspectivas legais , físicas e econômicas para descobrir riscos ocultos
Estratégia de diferenciação Esclarecer os pontos de diferenciação das propriedades concorrentes e manter taxas de ocupação estáveis e aluguéis razoáveis
Estabelecer um sistema de gerenciamento Manter e melhorar o valor do ativo a longo prazo trabalhando com uma empresa de gerenciamento altamente confiável e com um conhecimento profundo das características locais .
O mercado de investimento imobiliário em Yokohama é um destino de investimento atraente se as propriedades certas forem selecionadas, pois os rendimentos são ligeiramente mais altos do que nos 23 distritos de Tóquio e espera-se que o redesenvolvimento aumente os valores no futuro. Em particular, há atualmente muitos planos de renovação em andamento para 2024 e além, chamando a atenção para o potencial futuro do mercado.
Para evitar cometer erros e obter uma renda estável, é importante tomar uma decisão abrangente com base nos pontos descritos neste artigo, e não apenas no "preço baixo" ou na "boa aparência". Além disso, o investimento em imóveis só deve ser realizado a partir de uma perspectiva de longo prazo, e uma estratégia de investimento que se concentre em um fluxo de caixa estável, em vez de visar ganhos de preço de curto prazo, é o caminho para o sucesso.
R: A melhor área depende de seus objetivos de investimento . Recomendamos a área da estação de Yokohama para obter uma renda estável, a área de Minatomirai para crescimento futuro do valor do ativo e as áreas de Kannai e Bashamichi para um alto rendimento com um baixo investimento inicial. Em todas as áreas, os imóveis próximos às estações tendem a ter alta demanda e baixo risco de vacância.
R: Considerando o investimento inicial e o tempo e o esforço necessários para operar, a propriedade de uma unidade de condomínio (especialmente apartamentos estúdio próximos a estações) é um investimento mais fácil para começar em Yokohama. Os rendimentos de superfície estão em torno de 4-5% para condomínios e 5-7% para edifícios individuais, mas os edifícios individuais exigem experiência em termos de esforço de gerenciamento e diversificação de riscos. Os investidores iniciantes geralmente começam com condomínios e passam para residências unifamiliares depois de ganharem experiência.
R: Ambos têm suas vantagens e desvantagens. Os imóveis recém-construídos têm custos de reparo inicial mais baixos e são mais fáceis de conseguir inquilinos, mas são mais caros e oferecem rendimentos mais baixos. Os imóveis de segunda mão tendem a ser relativamente baratos e têm rendimentos mais altos, mas é importante avaliar os custos de reparo e os riscos de desocupação. Se você é iniciante, os novos edifícios são fáceis de gerenciar e, se você tem experiência e gosta de imóveis, os imóveis de segunda mão com altos rendimentos provavelmente são adequados para você.
R: As principais diferenças são: (1) preços dos imóveis (Yokohama tende a ser 20 a 30% mais barato do que os 23 distritos de Tóquio), (2) rendimentos (Yokohama tende a ser 0,2 a 0,5% mais alto), (3) níveis de aluguel (os 23 distritos de Tóquio são mais altos) e (4) potencial (Yokohama tem mais espaço para desenvolvimento por meio de reformas). É recomendável que você faça sua escolha dependendo do seu orçamento de investimento e dos fatores que são importantes para você.
R: Na cidade de Yokohama , a demanda por aluguel tende a ser particularmente fraca em áreas com muitas colinas e propriedades que ficam a mais de 15 minutos a pé de uma estação. Além disso, algumas áreas à beira-mar correm o risco de tsunamis e tempestades, enquanto as áreas montanhosas correm o risco de deslizamentos de terra, portanto, é essencial verificar os mapas de risco. Além disso, as propriedades próximas a fábricas ou linhas ferroviárias podem perder competitividade devido a problemas de ruído. É importante levar em conta esses fatores de risco ao selecionar um local.