O investimento imobiliário tem vindo a ganhar cada vez mais atenção nos últimos anos como um meio eficaz de formação de património. Especialmente para os investidores individuais de alto património líquido, o investimento imobiliário é um método de investimento escolhido para diversos fins, tais como formação de património, medidas de redução de impostos e medidas de herança. É possível obter tanto rendimentos estáveis (ganhos de rendimento) como ganhos com a venda devido ao aumento do valor do património (ganhos de capital), além de se poder esperar resistência à inflação e efeitos de cobertura de risco. Neste artigo, explicaremos em detalhe as razões específicas pelas quais muitas pessoas escolhem o investimento imobiliário, a partir dos seguintes pontos de vista.
O investimento imobiliário é considerado capaz de proporcionar rendimentos estáveis a longo prazo, em comparação com outros métodos de investimento. Em comparação com produtos de alto risco e alto retorno, como investimentos em ações e FX, as flutuações de preço são menores e, por ser um ativo real, não é facilmente afetado pela situação económica, sendo possível aumentar o património de forma constante ao longo do tempo.Por outro lado, em comparação com métodos de baixo risco e baixo retorno, como depósitos e títulos, os rendimentos são mais elevados, o que os torna um investimento vantajoso para a formação de património, também como medida contra a inflação.
Além disso, em muitos casos, é possível iniciar um investimento imobiliário com um empréstimo de uma instituição financeira, o que é um grande atrativo, pois permite aproveitar o efeito de alavanca (princípio da alavanca). Mesmo com pouco capital próprio, é possível adquirir imóveis de maior valor e obter lucros operacionais utilizando empréstimos bancários.O mecanismo de utilizar empréstimos para comprar imóveis e pagar o empréstimo com a renda do aluguel a longo prazo traz uma espécie de efeito de poupança compulsória, levando à formação de patrimônio de forma constante. Na verdade, se os imóveis para investimento forem mantidos por um longo período, mesmo que o preço de mercado caia temporariamente, a renda mensal do aluguel poderá cobrir as despesas, aumentando as chances de obter lucro no final. Com a gestão a longo prazo, é possível esperar um aumento contínuo do patrimônio, fazendo com que os imóveis “trabalhem” para si.
O investimento imobiliário também é eficaz em termos de redução de impostos. No sistema tributário japonês, existe um mecanismo de “compensação de lucros e perdas” que permite compensar o défice (quando as despesas excedem as receitas) proveniente do arrendamento de imóveis com outras receitas. Por exemplo, se, após contabilizar despesas como depreciação do imóvel e juros do empréstimo, o resultado da gestão do arrendamento for um défice, esse valor pode ser deduzido do rendimento salarial, reduzindo assim o imposto sobre o rendimento.Quanto maior a renda, maior a alíquota do imposto, portanto, os benefícios dessa redução de impostos são significativos, levando a um aumento no rendimento líquido, juntamente com a renda do aluguel.
Além disso, os benefícios fiscais do investimento imobiliário não se limitam ao imposto de renda. Na compra de um imóvel, é possível obter reduções no imposto de registro e no imposto sobre a aquisição de imóveis, além de medidas especiais para o imposto sobre bens imóveis durante o período de posse.Especialmente para imóveis novos ou residenciais que atendam a determinados requisitos, há casos em que medidas de redução do imposto sobre bens imóveis são aplicadas por vários anos, contribuindo para a redução de custos a médio e longo prazo. Além disso, ao vender o imóvel no futuro, a posse por um longo período confere uma taxa preferencial de imposto sobre a transferência de bens imóveis (a taxa é mais baixa para posse de longo prazo do que para posse de curto prazo), o que permite reduzir a carga tributária sobre os lucros da venda. Graças a esses mecanismos, o investimento imobiliário funciona como uma medida abrangente de redução de impostos, contribuindo para aumentar o retorno do investimento.
Uma das principais razões para a popularidade do investimento imobiliário é a possibilidade de obter dois tipos de rendimentos de forma equilibrada: rendimentos estáveis e ganhos de capital no futuro.Os lucros provenientes do aluguer de imóveis são chamados de ganhos de rendimento e são uma fonte de rendimento estável que pode ser obtida mensalmente enquanto o imóvel é mantido. Por outro lado, a diferença entre o valor de venda e o valor de compra, quando o imóvel é vendido por um valor superior ao valor de compra, é chamada de ganho de capital e é um lucro temporário proveniente da compra e venda de imóveis. O investimento imobiliário permite obter rendimentos através destes dois tipos de ganhos, o que constitui uma vantagem que outros produtos financeiros não oferecem.
Em primeiro lugar, a estabilidade do rendimento passivo: o rendimento proveniente do aluguer de imóveis é pouco afetado pela conjuntura económica, sendo raro que sofra reduções significativas ou desapareça repentinamente. Ao contrário dos dividendos das ações, é difícil que o valor do aluguer caia drasticamente e, no caso de um prédio ou apartamento, é improvável que todos os inquilinos saiam ao mesmo tempo, o que facilita a previsão dos rendimentos futuros.
Com este rendimento estável, é possível pagar o empréstimo e as despesas de manutenção, além de obter uma renda mensal fixa, o que ajuda a estabilizar a vida e os negócios. Por outro lado, os ganhos de capital também podem gerar lucros significativos, dependendo do mercado imobiliário e da raridade do imóvel. Especialmente no Japão, onde existe um forte mito em torno da terra, não são raros os casos em que imóveis bem localizados podem ser vendidos por um preço mais alto do que o preço de aquisição após um longo período de posse.
É claro que os preços dos imóveis variam de acordo com a economia e a oferta e a procura, mas a possibilidade de adotar uma estratégia flexível, como obter ganhos de rendimento e aguardar o momento certo para vender, é uma característica exclusiva do investimento imobiliário. Na verdade, muitos investidores têm como objetivo final obter ganhos de capital com a venda, mas, até lá, adotam uma estratégia dupla, obtendo ganhos de rendimento com o aluguer. Assim, a possibilidade de obter retornos tanto com rendimentos regulares quanto com o aumento do valor dos ativos é uma das principais razões pelas quais o investimento imobiliário é tão popular.
Uma das estratégias mais importantes para os investidores ricos na gestão de ativos é a diversificação. Ao distribuir os ativos por diferentes classes, como ações, títulos, dinheiro e imóveis, é possível compensar a queda no valor de alguns ativos com o aumento de outros, aumentando assim o valor total do património. Na verdade, entre os ricos com património líquido de centenas de milhões de ienes, são raros os casos de investimento concentrado num único ativo, sendo os imóveis uma parte importante do portfólio.De acordo com uma pesquisa, a proporção de investimentos imobiliários na alocação de ativos dos super-ricos (com património líquido superior a 300 milhões de ienes) em todo o mundo chega a 14,6% em média. Diz-se que os ricos japoneses tendem a dar maior importância aos imóveis, o que demonstra a importância dos imóveis na proteção e diversificação de ativos.
O papel dos imóveis na diversificação de ativos deve ser destacado devido às características de sua valorização.Como mencionado anteriormente, os preços dos imóveis não oscilam diariamente como o mercado de ações e são pouco afetados pelas flutuações da economia. Mesmo em momentos de queda das ações e do câmbio, os imóveis não necessariamente acompanham essa tendência, mas, ao contrário, mantêm seu valor em um ciclo próprio no longo prazo. Por isso, ao incluir imóveis, que têm movimentos de valor diferentes, em um portfólio centrado em ações, é possível reduzir a volatilidade (risco de flutuação) do conjunto e obter resultados mais estáveis.De facto, há pesquisas que indicam que cerca de 86% dos investidores ricos, com ativos financeiros superiores a 100 milhões de ienes, diversificam os seus investimentos em vários ativos, como ações e títulos, e não apenas em imóveis. Assim, os imóveis são um dos métodos de diversificação de ativos preferidos pelos ricos e desempenham um papel importante na estabilização do portfólio e na diversificação de riscos.
Os imóveis são altamente valorizados como «ativos resistentes à inflação» e «meios de hedge de risco em situações de emergência». Em geral, quando a inflação (aumento dos preços) avança, o valor dos ativos financeiros, como depósitos bancários, diminui, mas os ativos tangíveis, como os imóveis, são considerados resistentes à queda de valor mesmo em períodos de aumento dos preços.De facto, historicamente, verifica-se que, em períodos de aquecimento da economia e aumento dos preços (índice de preços ao consumidor), os preços dos imóveis e os aluguéis tendem a subir em conformidade. Por exemplo, nos períodos de alta inflação no Japão e nos Estados Unidos no passado, observou-se uma alta correlação entre os preços das moradias e os preços ao consumidor, o que demonstra que os imóveis tiveram um excelente efeito de cobertura contra a inflação.Por isso, como forma de proteção contra o risco de inflação, muitos investidores e pessoas com alto poder aquisitivo incluem ativos tangíveis, como imóveis, em seus portfólios.
Além disso, os imóveis são ativos seguros do ponto de vista da proteção contra riscos. Mesmo que o mercado de ações caia drasticamente devido ao desempenho das empresas ou à situação mundial, é muito improvável que os preços dos imóveis despencem da noite para o dia, e as flutuações diárias dos preços são moderadas.Por exemplo, mesmo que haja notícias de grandes choques económicos ou escândalos empresariais, não há reações instantâneas como as do mercado de ações, e no caso de imóveis para aluguel, a renda mensal não desaparece imediatamente. Pelo contrário, os imóveis são atraentes como “ativos defensivos”, pois continuam a gerar valor e rendimentos constantes mesmo em períodos de recessão. Além disso, em momentos em que os preços dos terrenos e os aluguéis aumentam em linha com a inflação, o valor dos ativos detidos não só não diminui em termos reais, como também pode levar a um aumento no valor total dos ativos.Desta forma, possuir imóveis é uma espécie de hedge contra a inflação, protegendo os ativos e mitigando os riscos de flutuações do mercado. Numa perspectiva de longo prazo, muitos investidores reconhecem que é mais eficaz para a preservação do património substituir grandes quantidades de dinheiro por ativos tangíveis, como imóveis.
Os imóveis também são uma ferramenta útil para a transmissão de património à próxima geração. Do ponto de vista das medidas de herança, enquanto o dinheiro e as ações cotadas em bolsa são avaliados a 100% do seu valor de mercado para efeitos de herança, os imóveis são avaliados com base no valor cadastral e no valor do imposto predial, pelo que tendem a ser avaliados abaixo do seu valor real.
Do ponto de vista do proprietário de uma empresa, os imóveis também podem ser utilizados como medida de sucessão empresarial. Se o valor das ações da empresa ou dos ativos comerciais for elevado, a transferência de ações para o sucessor ou a herança podem acarretar um elevado imposto sucessório ou doação. Por isso, se a empresa ou o indivíduo adquirir imóveis antes da sucessão e os incluir na composição do património, é possível reduzir o valor total do património.Aplicando o mecanismo de avaliação do valor cadastral dos terrenos mencionado acima aos ativos corporativos, é possível substituir o dinheiro em espécie por imóveis, reduzindo o valor das ações (avaliação do patrimônio líquido) do proprietário da empresa e, consequentemente, reduzindo a carga tributária no momento da sucessão. Além disso, existe um sistema chamado “especialidade para pequenos terrenos residenciais”, que pode ser aplicado se determinados requisitos forem atendidos.Trata-se de um regime preferencial que permite reduzir em 50% a 80% o valor de avaliação de terrenos para uso comercial ou residencial quando estes são herdados, sendo que quanto mais bens possuir, mais vantajoso será considerar a sua utilização. Por exemplo, se os imóveis forem utilizados previamente para arrendamento, quando ocorrer a herança, esses terrenos poderão ser abrangidos pela isenção como terrenos para arrendamento, permitindo obter uma redução significativa dos impostos.
Desta forma, os imóveis são um meio muito eficaz para preparar a herança e a sucessão empresarial no futuro.Ao transferir os seus bens para imóveis em vida, não só pode deixar bens tangíveis para a sua família, como também pode reduzir o valor de avaliação para efeitos de imposto sucessório e garantir uma sucessão patrimonial tranquila. Na verdade, entre os ricos que investem em imóveis, não são poucos aqueles que compram imóveis com o objetivo de preservar os seus bens e garantir uma transferência tranquila para a próxima geração. A herança e a sucessão são áreas que exigem conhecimentos especializados, mas, ao incorporar imóveis de forma inteligente, é possível controlar os encargos fiscais e os riscos, protegendo os bens importantes e garantindo a sua transferência para a próxima geração.
Como visto acima, os motivos para escolher o investimento imobiliário são diversos, incluindo a eficácia na formação de património, benefícios fiscais, obtenção de ganhos de capital e rendimentos, efeito de diversificação de ativos, medidas contra a inflação e cobertura de riscos, além da utilidade em medidas de herança e sucessão empresarial. Conforme mencionado em cada item, o investimento imobiliário tem um grande apelo, pois não visa apenas a obtenção de lucros, mas também funciona como um meio abrangente para proteger e aumentar o património e transmiti-lo à próxima geração.Não só para os super-ricos, mas também para quem quer construir um portfólio de ativos com visão de futuro, pode-se dizer que a inclusão de imóveis é muito importante.
É claro que o investimento imobiliário também apresenta alguns pontos a serem considerados, como a liquidez dos imóveis, o trabalho de gestão e os riscos operacionais. No entanto, com a seleção adequada dos imóveis e a consultoria de especialistas, esses riscos podem ser controlados. Com uma visão de longo prazo e com o objetivo de uma gestão de ativos sólida e diversificada, o investimento imobiliário pode ser uma opção viável. Recomendamos que aproveitem ao máximo as vantagens multifacetadas dos imóveis, de acordo com o tamanho do seu património e os objetivos da sua gestão.