No Japão, há uma cultura que valoriza muito a "nova construção". A palavra "nova construção" aparece nos anúncios de imóveis, e muitos compradores de casas aspiram a novas construções. Surpreendentemente, porém, os super-ricos do mundo estão fazendo a escolha oposta. Por que eles preferem "segunda mão" em vez de "nova construção"?
Neste artigo, analisamos as estratégias de investimento imobiliário dos super-ricos, cuja renda familiar anual ultrapassa 100 milhões de ienes, e os motivos pelos quais eles escolhem imóveis de segunda mão. Enquanto desvendamos as diferenças nos valores dos imóveis entre o Japão e o Ocidente, mostraremos o valor oculto dos imóveis de segunda mão e a essência da seleção de imóveis praticada pelos ricos. Também apresentaremos o segredo de "escolher com sabedoria", com o qual os compradores de imóveis comuns também podem aprender.
Os valores dos imóveis diferem muito entre o Japão e o Ocidente. A diferença fica clara quando se observam os dados.
| País/Região | Participação de casas usadas em circulação | Participação de casas novas em circulação |
|---|---|---|
| EUA (2017) | 82% (2017) | 18% (2017) |
| Reino Unido. | 88% | 12% |
| França | 66% | 34% |
| Japão (2013) | 14% França | 86% |
Fonte: com base em dados do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo e outras fontes.
Enquanto na Europa e nos EUA, mais de 80% do mercado de distribuição de moradias consiste em casas de segunda mão, no Japão a proporção é inversa. Qual é a origem dessa diferença?
Os motivos da preferência por novas construções no Japão são os seguintes:
Por outro lado, na Europa e nos EUA, formou-se um mercado no qual o valor dos imóveis usados é avaliado adequadamente. Nos EUA e no Reino Unido, em particular, onde o valor patrimonial do próprio edifício dificilmente diminui à medida que ele envelhece, não é incomum que casas com mais de 100 anos sejam vendidas por preços altos.
Em áreas abastadas, os edifícios tradicionais com uma longa história são considerados símbolos de status e podem alcançar preços mais altos do que os edifícios novos.
Por que os ricos do mundo, especialmente nos EUA, tendem a preferir imóveis de segunda mão? Há seis motivos por trás das escolhas imobiliárias dos super-ricos
Como não há transações anteriores para imóveis recém-construídos, é difícil julgar se o preço é adequado ou não. Por outro lado, no caso de imóveis de segunda mão, é possível determinar o preço adequado com base nos preços de transações anteriores e no histórico de negociação de outros cômodos no mesmo edifício.
A localização é o fator mais importante para determinar o valor patrimonial de um imóvel. As propriedades de segunda mão geralmente estão em locais privilegiados já estabelecidos. Indivíduos com alto patrimônio líquido estão bem cientes do princípio imobiliário básico de que "90% de uma propriedade é determinado por sua localização" e, ao escolher uma propriedade de segunda mão bem localizada, eles garantem a estabilidade futura de seu valor.
Os imóveis de segunda mão têm a vantagem de poderem ser reformados após a compra , permitindo que você personalize livremente o espaço a seu gosto. Esse "alto grau de liberdade" é um motivo importante para a escolha de um imóvel entre a classe alta, cuja renda familiar anual excede 30 milhões de ienes.
Além de dinheiro, seguros, ações, títulos e ouro, os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto aumentam a segurança de seus ativos adicionando imóveis, que são considerados à prova de inflação, a seus portfólios. Em particular, os condomínios de segunda mão nos centros das cidades funcionam como um baluarte para proteger os ativos reais mesmo diante da inflação.
Os imóveis de segunda mão no Japão tendem a ser avaliados por um valor mais baixo do que o valor de mercado vigente. Essa característica tem levado pessoas ricas a comprar imóveis de segunda mão como uma medida contra o imposto sobre herança.
Os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto escolhem imóveis com base na propriedade de longo prazo, em vez de compra e venda especulativa de curto prazo. Sob essa perspectiva, as características da propriedade que não diminuem de valor com o tempo são mais importantes do que o valor de uma propriedade recém-construída.
Ao comprar um imóvel de segunda mão, há três fatores principais que influenciam seu valor patrimonial. Os indivíduos com patrimônio líquido muito alto escolhem suas propriedades com base nesses fatores.
A boa localização é o fator mais importante para determinar o valor patrimonial de uma propriedade de segunda mão. A boa localização é determinada pelos seguintes aspectos
De fato, os preços de condomínios usados no centro de Tóquio variam muito de acordo com a estação: nos cinco anos de 2019 a 2024, os preços de condomínios usados ao redor da estação Kamiyacho subiram aproximadamente 3,13 vezes (aumento de +213%). Esse é o resultado da escassez de locais excelentes e da demanda gerada por pessoas ricas que os procuram.
Fonte: Kenbike.
A força da marca da cidade em que um imóvel está localizado também tem um impacto significativo sobre o valor patrimonial de um imóvel existente. Os super-ricos tendem a preferir bairros com muitos moradores igualmente ricos. Isso não ocorre simplesmente porque eles se preocupam com o status, mas porque valorizam o poder de compra da área ao redor e a estabilidade dos valores dos imóveis.
O poder da marca de uma cidade tem um impacto significativo sobre o valor patrimonial de um condomínio de segunda mão. A força da marca significa que a cidade é popular e tem uma boa imagem entre os residentes. Por exemplo, uma cidade com uma área residencial de luxo, uma bela paisagem ou uma cidade que esteja passando por reformas tem uma marca forte e os valores dos imóveis de condomínios usados nessa área têm maior probabilidade de serem mantidos." (Fonte: Aid My Bank )
A força da marca da empresa de construção (empreiteira geral) ou da incorporadora é importante, mesmo para imóveis de segunda mão. Os imóveis construídos por empresas confiáveis tendem a ter design e construção de maior qualidade e têm menos probabilidade de se deteriorar com o tempo.
O status da administração da associação de administração e o histórico de reparos em larga escala também são fatores importantes que afetam o valor do ativo da propriedade. Os ultra-ricos escolhem propriedades com taxas de administração e reservas de reparos adequadas e manutenção regular.
Indivíduos com patrimônio líquido muito alto que compram imóveis de segunda mão geralmente fazem reformas de alto nível para personalizar o espaço a seu gosto. Os pontos de renovação em que se concentram incluem os seguintes recursos.
As pessoas ricas preferem plantas baixas abertas que minimizem as paredes e maximizem o espaço de convivência. Uma reestruturação significativa do layout, como a integração de cômodos adjacentes para criar um LDK de espaço amplo, resultou em uma sensação de abertura e luxo.
O uso de materiais naturais, como mármore e madeira maciça , para aprimorar a materialidade de todo o espaço é particularmente importante na reforma de residências de alto padrão. Esses materiais, que combinam luxo e aconchego, não se deterioram com o tempo, mas ganham textura com o tempo, o que também é muito valorizado. 3.
A qualidade de vida é aprimorada pela introdução de produtos de marcas nacionais e estrangeiras conhecidas, como cozinhas com sistema multifuncional, eletrodomésticos embutidos, adegas de vinho e lareiras a bioetanol. Em particular, os produtos de marcas de luxo, como "Miele", "GAGGENAU" e "LIEBHERR", fazem parte do status dos ricos.
Um design popular é unificar todo o interior em tons suaves, como esmaltes, monotons e tons de branco, com mármore e molduras usados como acentos. Esses designs de interiores chiques têm uma beleza atemporal e universal e contribuem para manter os valores das propriedades no futuro.
| Tipo de propriedade | Preço de custo (por m2) |
|---|---|
| Renovação de apartamentos de alto padrão | 350.000 ienes ou mais por m2 |
| Casas isoladas (incluindo dependências) | 400.000-500.000 ienes/m2 |
Existem diferenças culturais e históricas que estão por trás da diferença significativa nos valores de imóveis usados entre o Japão e o Ocidente.
No Japão, desde o período de rápido crescimento econômico, a visão predominante tem sido a de que "uma vez que uma casa é construída, ela está pronta". Isso se deve aos seguintes fatores
No Ocidente, por outro lado, o valor dos imóveis de segunda mão é altamente valorizado devido aos seguintes antecedentes culturais
Essas diferenças nas origens culturais se manifestam em diferenças na avaliação de imóveis de segunda mão no mercado imobiliário.
As estratégias de investimento imobiliário dos super-ricos incluem "escolhas sábias" que não são de conhecimento geral. Elas têm as seguintes características.
Os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto enfatizam mais a estabilidade de longo prazo dos valores dos ativos do que os ganhos de valor de curto prazo. Eles têm uma atitude de "esperar até que apareça um bom imóvel" e não investem à força em imóveis recém-construídos.
Os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto aumentam a estabilidade de seus ativos incorporando imóveis em seus portfólios, além de ativos financeiros. Especialmente em tempos de inflação, os imóveis, como ativos reais, desempenham um papel na defesa do patrimônio.
Indivíduos com alto patrimônio líquido aproveitam ao máximo os efeitos de economia de impostos da depreciação. Em alguns casos, especialmente com propriedades de segunda mão no exterior, é possível obter maior economia de impostos.
Os indivíduos de patrimônio líquido ultra-alto aumentam o valor de seus ativos realizando reformas planejadas após a compra de uma propriedade. Ao instalar interiores de luxo e equipamentos de última geração, sua estratégia é aumentar o valor da propriedade para futura revenda ou aluguel.
Vimos por que os super-ricos escolhem imóveis de segunda mão em vez de imóveis novos, e há muitas lições que os compradores de imóveis comuns podem aprender com isso.
O valor de um imóvel depende mais de sua "localização" do que da novidade do edifício. A boa localização é um valor que não se perde com o tempo e pode, de fato, aumentar a raridade. Mesmo os imóveis de segunda mão têm maior probabilidade de manter seu valor se estiverem em uma boa localização. 2.
Embora existam poucos dados para avaliar a adequação do preço de imóveis novos, é mais fácil avaliar o preço adequado de imóveis usados com base no histórico de transações anteriores. O fato de haver menos assimetria de informações e mais espaço para negociação de preços é importante para o comprador sensato. 3.
Outro grande atrativo das propriedades de segunda mão é o alto grau de liberdade para personalizá-las de acordo com seu próprio gosto por meio de reformas. É possível criar espaços exclusivos que não podem ser obtidos em uma construção nova. Em termos de custo-benefício, reformar um imóvel usado de alta qualidade pode ser uma escolha mais racional do que comprar um imóvel novo.
Indivíduos com patrimônio líquido muito alto sempre escolhem imóveis com uma perspectiva de longo prazo. A ênfase na localização e na qualidade que manterão seu valor no futuro, em vez das tendências de curto prazo ou da novidade do edifício, é uma abordagem que também é útil para compradores comuns.
Ao considerar a compra de um imóvel de segunda mão, os três pontos a seguir são particularmente importantes
Aprender com as escolhas imobiliárias dos super-ricos e desenvolver um olhar para o valor intrínseco de uma propriedade, em vez de ficar obcecado com a supremacia da construção nova, é o primeiro passo para um investimento imobiliário inteligente.
R. O risco mais importante a ser observado ao comprar uma propriedade de segunda mão são os "defeitos ocultos". Mesmo que não haja problemas na superfície, vazamentos ou problemas estruturais podem estar à espreita. Para evitar isso, recomenda-se que seja realizada uma inspeção residencial profissional (levantamento das condições do imóvel) para verificar objetivamente as condições do imóvel. Também é importante verificar as atas e o histórico de reparos da associação de administração. No caso de condomínios, investigue também o valor do fundo de reserva para reparos e o status da administração da associação de administração.
R. Os métodos de manutenção eficazes para manter o valor do ativo são "inspeções periódicas preventivas e reparos adequados". Especialmente em áreas propensas à deterioração, como telhados, paredes externas e sistemas de água, é necessário agir o mais cedo possível antes que os problemas se tornem mais sérios. No caso de condomínios, também é importante participar ativamente da gestão da associação de administração e incentivar a implementação de planos de reparos adequados em larga escala. A atualização regular das instalações para atender às necessidades do momento também pode ajudar a evitar um declínio no valor do ativo.
R. As principais diferenças entre as escolhas de imóveis dos ricos e da população em geral são a duração do horizonte de tempo e a atitude de investimento em relação à qualidade. As pessoas com alto patrimônio líquido avaliam as propriedades em uma perspectiva de longo prazo, de 50 ou 100 anos, e têm menos probabilidade de serem influenciadas por modismos e tendências de curto prazo. Eles também tendem a investir em materiais e equipamentos de alta qualidade, sem poupar custos iniciais. A população em geral geralmente considera o período de pagamento da hipoteca (30 a 35 anos) como um guia e pode priorizar o controle dos custos iniciais. No entanto, a longo prazo, o investimento em localização e qualidade ajudará a manter os valores dos ativos, portanto, é sensato optar por maximizá-los dentro do orçamento.
R. Há três fatores principais que identificam uma propriedade de segunda mão com potencial
Também é importante escolher uma área em que a demanda continuará a longo prazo, levando em conta as mudanças demográficas e a diversificação dos estilos de trabalho.
R. O truque para maximizar a relação custo-benefício das reformas é "investir pesadamente em áreas diretamente ligadas ao valor do ativo". Especificamente, concentre-se nos seguintes pontos
Por outro lado, projetos excessivamente individualistas e equipamentos especiais podem dividir gostos em uma venda futura. A seleção de materiais e equipamentos de alta qualidade, sem deixar de lado a versatilidade, ajudará a manter e aumentar o valor da propriedade a longo prazo.
A INA&Associates realiza regularmente consultas gratuitas sobre como escolher um imóvel de segunda mão, com referência às estratégias de investimento imobiliário dos ultra-ricos. Podemos sugerir o melhor plano de investimento imobiliário para você a partir das perspectivas de "localização", "valor patrimonial" e "renovação". Para obter mais informações, visite nosso site ou entre em contato conosco por telefone ou e-mail.