Nos últimos anos, o interesse em investimentos imobiliários aumentou tanto no mercado interno quanto no internacional, com o investimento imobiliário no Japão atingindo aproximadamente 5,5 trilhões de ienes em 2024, um aumento de 63% em relação ao ano anterior, de acordo com a JLL. Um relatório do Nissay Research Institute também afirma que "o valor das transações imobiliárias domésticas em 2024 aumentará 20% em relação ao ano anterior, o maior valor desde o colapso do Lehman Brothers". Embora o ambiente de baixas taxas de juros continue, e a era das baixas taxas de juros em contas de poupança ainda esteja em curso, o setor imobiliário está atraindo a atenção dos investidores, inclusive dos iniciantes, pois oferece o potencial de retornos estáveis na forma de renda de aluguel.
Os produtos de investimento incluem ações, títulos e fundos de investimento, cada um com diferentes características de risco/retorno. Em geral, as ações são investimentos de alto risco e alto retorno, em que o preço da ação flutua muito, dependendo do desempenho corporativo e das flutuações econômicas, embora seja possível almejar grandes retornos na forma de ganhos de capital e dividendos como resultado do crescimento corporativo. Os títulos, por outro lado, emprestam dinheiro a países e empresas e são relativamente seguros porque rendem uma taxa de juros fixa até o vencimento e o principal é devolvido no resgate, mas os retornos são menores. Aparentemente, as flutuações de preço são mais brandas do que as das ações. Os fundos mútuos são um pacote de vários ativos, como ações e títulos, e, embora permitam um investimento diversificado fácil, pois podem ser administrados por especialistas a partir de uma pequena quantia, também incorrem em taxas de administração. Com base nas características de cada um, você precisa escolher um portfólio de investimentos que corresponda à sua tolerância a riscos.
| Produto de investimento | Rendimento presumido (a.a.) | Risco de flutuação de preço | Liquidez | Resistência à inflação | Utilização de alavancagem | Investimento inicial aproximado |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Patrimônio líquido | 5-8% do total | Alto | Alto | △ | △ (por exemplo, negociação de margem) | A partir de dezenas de milhares de ienes |
| Títulos | 1-3% (por exemplo, negociação com margem) | Baixo | Média | △ | ×x | A partir de dezenas de milhares de ienes |
| Fundos de investimento | 3-6% (x) | Média | Alto | △ | ×x | A partir de 10.000 ienes |
| REIT | 4 a 6 | Média | Alta | (por exemplo, CFDs) | (por exemplo, CFDs) | A partir de dezenas de milhares de ienes |
| Imóveis (físicos) | 4-7% (por exemplo, CFDs) | Baixo a médio | Baixa | ◎ (empréstimos de instituições financeiras) | ◎ (financiamento de instituições financeiras) | A partir de vários milhões de ienes |
*Os rendimentos são suposições gerais e podem variar dependendo das condições do mercado e dos produtos.
Renda estável (ganho de renda) - O investimento em imóveis é um método de investimento em que você compra um condomínio ou apartamento e recebe uma renda contínua (ganho de renda) na forma de "aluguel". Enquanto houver inquilinos, a renda do aluguel é recebida todos os meses e, ao contrário dos instrumentos financeiros, é possível esperar uma "renda em espécie", que está menos sujeita a flutuações de preço. Por exemplo, um imóvel com uma alta taxa de ocupação continuará a gerar uma renda estável, que pode ser útil para a construção de ativos futuros como complemento de salários e pensões. Por outro lado, existe o risco de interrupção da renda se o imóvel ficar vago, portanto, deve-se tomar cuidado com relação a locais de alta demanda e gerenciamento de ocupação.
Preservação de ativos e resistência à inflação - Como o imóvel é um ativo real, diz-se que ele tem maior probabilidade de manter seu valor mesmo sob inflação. Como o valor da propriedade em si é tangível, também é mais fácil aumentar a receita de aluguel quando os preços sobem, o que pode proteger o valor do ativo real no longo prazo.
Uso de alavancagem - Outra característica do investimento em imóveis é que os empréstimos de instituições financeiras podem ser usados para investir mais do que os fundos próprios. Isso é conhecido como efeito de alavancagem, o que significa que, mesmo com uma pequena quantia de fundos próprios, você pode comprar uma propriedade de alto valor e obter um alto rendimento, melhorando muito a eficiência do seu investimento. Por exemplo, se você comprar uma propriedade de 50 milhões de ienes com 10 milhões de ienes de fundos próprios e um rendimento anual de 6%, você terá um lucro maior do que o pretendido originalmente. Entretanto, deve-se observar que a quantidade de alavancagem aumenta os pagamentos de empréstimos e os encargos com juros.
Um dos riscos do uso da alavancagem é o "efeito de alavancagem reverso (negativo)", em que o ônus dos juros excede os ganhos. Especificamente, isso ocorre quando a taxa de juros do empréstimo excede o rendimento do investimento, o que pode resultar em uma perda quando os juros do empréstimo são deduzidos da renda do aluguel. Por exemplo, quando a taxa de juros do empréstimo é de 5% e o rendimento da propriedade é de 3%, os juros pagos são mais altos e ocorre uma perda. Como as taxas de juros têm aumentado nos últimos anos, é importante prestar atenção às tendências das taxas de juros ao tomar empréstimos e simular o rendimento presumido e o ônus do pagamento com bastante antecedência. A vacância e a queda dos aluguéis também podem causar alavancagem negativa, portanto, é necessário um plano financeiro com tempo suficiente.
| Item | Alavancagem positiva | Alavancagem negativa |
| Preço de compra | 50 milhões de ienes | 50 milhões de ienes |
| Fundos próprios | 10 milhões de ienes | 10 milhões de ienes |
| Taxa de juros do empréstimo | 1.5% 1.5% | 4.0% (4.0%) |
| Rendimento presumido da superfície | 6.0% 3.0 | 3.0 |
| Renda anual de aluguel | 3 milhões de ienes | 1,5 milhão de ienes |
| Pagamentos anuais de juros | 600.000 ienes | 1,6 milhão de ienes |
| Lucro líquido (antes dos impostos) | 2,4 milhões de ienes | -¥100,000 |
| Rendimento dos fundos próprios | 24.0% -1.0% | -1.0 |
O investimento em imóveis não se trata de resultados de curto prazo e deve ser considerado como uma estratégia de gerenciamento de ativos de longo prazo. A compra de imóveis envolve vários custos, como taxas de corretagem, impostos e custos de reparo, portanto, faça um plano de investimento e verifique as receitas e despesas em um longo período de 10 ou 20 anos. A seleção do local e a simulação de receitas e despesas são particularmente importantes para iniciantes. É necessário verificar com seus próprios olhos a demanda de aluguel e a demografia futura da área em que a propriedade está localizada, a idade do edifício e o ambiente ao redor, e avaliar cuidadosamente se é possível esperar uma renda de aluguel proporcional ao preço da propriedade. Outra medida básica para iniciantes é se preparar para os custos iniciais, garantir um fundo de reserva para riscos de vacância e usar uma empresa de administração confiável.
Conforme descrito acima, em comparação com ações e títulos, o investimento imobiliário é caracterizado pela facilidade de obter renda de aluguel estável (ganhos de renda) e manter o valor do ativo ao continuar a manter as propriedades. Se a alavancagem for usada adequadamente, é possível investir mais do que os fundos próprios, e pode-se esperar que substitua as pensões na aposentadoria ou como um pilar de renda. Por outro lado, há riscos como vacância e alavancagem negativa devido ao aumento das taxas de juros, de modo que a seleção cuidadosa de propriedades e o gerenciamento de receitas e despesas em uma perspectiva de longo prazo são essenciais. Os iniciantes podem fazer uso eficaz de imóveis como uma ferramenta de construção de ativos de médio a longo prazo, posicionando-os como parte de seu portfólio de investimentos, especialmente enquanto aprendem os conceitos básicos.