Nos últimos anos, a compra de coberturas em Tóquio por estrangeiros ricos aumentou drasticamente no mercado imobiliário de alto padrão de Tóquio: de acordo com as estatísticas de 2024, o preço médio de um novo condomínio nos 23 distritos de Tóquio atingiu 111,81 milhões de ienes e o investimento estrangeiro em propriedades de cobertura, especialmente no centro de Tóquio, tornou-se cada vez mais ativo.
Por trás desse fenômeno, há vários "motivos ocultos" que vão além de meros objetivos de investimento. Vários fatores estão agindo em conjunto, inclusive uma sensação de acessibilidade devido ao iene fraco, à estabilidade política do Japão e às mudanças nas estratégias de investimento de pessoas ricas.
Como INA&Associates K.K., observamos de perto as tendências de muitos investidores estrangeiros e forneceremos uma explicação detalhada sobre a verdade por trás desse fenômeno e seu impacto no mercado imobiliário de Tóquio no futuro.
A presença de estrangeiros ricos no mercado imobiliário de luxo de Tóquio está aumentando a cada ano: em 2024, o investimento imobiliário de estrangeiros no Japão aumentará 70% ao ano, com o investimento em condomínios de luxo no centro da cidade desempenhando um papel central.
O aumento nos preços das coberturas é particularmente notável. Os preços das propriedades de primeira linha (5% das propriedades de luxo) nos três bairros centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo e Minato) aumentaram mais de 50% nos cinco anos até junho de 2024. O que está impulsionando esse aumento de preços é a presença de investidores estrangeiros ricos que compram em grandes quantidades por dinheiro.
Entre os investidores estrangeiros ricos, os investidores da Grande China (China Continental, Hong Kong, Taiwan e Cingapura) são os principais participantes do mercado de coberturas de Tóquio. Muitos deles compram propriedades com um orçamento entre 300 e 500 milhões de ienes em dinheiro e raramente usam empréstimos.
Em maio de 2025, uma cobertura ultraluxuosa em Harajuku, Shibuya-ku, desenvolvida pela empresa sueca de private equity EQT, foi vendida por aproximadamente 9,5 bilhões de ienes, atingindo um preço recorde de mais de 50 milhões de ienes por tsubo. Foi atingido um preço recorde de mais de 50 milhões de ienes por tsubo.
As seguintes áreas do mercado imobiliário de Tóquio são de interesse especial para investidores estrangeiros ricos:
| Área | Características | Investimento médio | Principais grupos de investidores |
|---|---|---|---|
| Distrito de Minato (Akasaka, Roppongi, Aoyama) | Poder de marca internacional, distrito de embaixadas | 300-800 milhões de ienes | Grande China, ocidentais |
| Distrito de Shibuya (Hiroo, Ebisu, Daikanyama) | Áreas residenciais de luxo, atrações culturais | 200-600 milhões de ienes | Grande China, descendentes de coreanos |
| Distrito de Chiyoda (Bancho, Kasumigaseki) | Centro político e econômico | JPY4-1 bilhão | Europeu, americano, do Oriente Médio |
| Bairro de Chuo (Ginza, Nihonbashi) | Centro comercial e financeiro | 200-500 milhões de ienes | Grande China, Sudeste Asiático |
Nessas áreas, as coberturas amplas de mais de 120 m² são particularmente populares e espera-se que mantenham e aumentem os valores dos ativos devido à sua raridade.
A forte desvalorização do iene a partir de 2022 tem sido um grande impulso para o investimento imobiliário estrangeiro. Os preços dos imóveis japoneses em dólares caíram significativamente, criando uma situação de "venda de pechincha" para os investidores estrangeiros.
De fato, 87,5% dos entrevistados em uma pesquisa com pessoas ricas na Grande China disseram que agora é a hora de comprar, e os investimentos que aproveitam os benefícios da taxa de câmbio estão se tornando mais ativos. Em particular, para os investidores que possuem moedas fortes, como o dólar americano e o dólar de Hong Kong, a aquisição de ativos denominados em ienes é uma oportunidade de investimento extremamente atraente.
Os rendimentos presumidos das coberturas de Tóquio são estimados em cerca de 3,5% a 4%, o que é alto em comparação com rendimentos de pouco menos de 2% nas principais cidades chinesas e rendimentos nas principais cidades europeias e americanas.
| Cidade | Rendimento nominal | Estabilidade política | Liquidez |
|---|---|---|---|
| Tóquio | 3.5-4.0 | Extremamente alto | Alta |
| Hong Kong | 2.0-2.5 | Instável | Alta |
| Cingapura | 2.5-3.0% | Alta | Média |
| Nova York | 2.0-3.0 | Alta | Extremamente alta |
| Londres | 2.5-3.5 | Moderado | Alto |
Além dessa vantagem de rendimento, a estabilidade do mercado de aluguéis japonês (baixas taxas de vacância e aluguéis estáveis) também é um fator importante nas estratégias de investimento de pessoas ricas que buscam investimentos de longo prazo.
A estabilidade política e a boa ordem social do Japão são fatores de decisão de investimento extremamente importantes para os HNWIs no exterior. Em particular, os imóveis japoneses são altamente valorizados como um "ativo seguro" em face dos crescentes riscos geopolíticos.
As vantagens institucionais do Japão, como a segurança pública, a transparência do sistema jurídico e a proteção segura dos direitos de propriedade, são difíceis de encontrar em outros países. Esses fatores tornam as residências de luxo em Tóquio mais do que apenas um alvo de investimento, mas também uma "base de contingência".
A incerteza no mercado imobiliário chinês e o crescente atrito com a China nos países ocidentais levaram os residentes ricos da Grande China a diversificar seus ativos geograficamente. O investimento imobiliário japonês é visto como uma parte importante dessa estratégia de diversificação de ativos.
A diversificação em ativos denominados em ienes oferece os benefícios combinados de reduzir o risco cambial e, ao mesmo tempo, garantir um lugar para se estabelecer no futuro. Em particular, os investimentos são cada vez mais feitos a partir de uma perspectiva de longo prazo, levando em conta o ambiente educacional das crianças e o ambiente de vida das gerações mais velhas.
Após o desastre do coronavírus, os valores dos expatriados ricos com relação à moradia mudaram significativamente. Devido ao aumento do tempo em casa, está sendo dada mais ênfase aos fatores qualitativos da moradia, como espaço, conforto e privacidade.
A Tokyo Penthouse oferece o ambiente ideal para atender a essas necessidades, com unidades espaçosas de mais de 120 m², grandes terraços, isolamento acústico e funções de home office para atender ao estilo de vida da classe abastada.
A alta qualidade da infraestrutura de vida japonesa (instalações médicas, educacionais, de transporte e comerciais) também é uma grande atração para os residentes atuais. Em particular, o fácil acesso a escolas internacionais e instalações médicas avançadas é um fator importante para as famílias abastadas que procuram uma residência familiar de longo prazo.
A oferta de imóveis de cobertura nos centros das cidades é extremamente limitada, e essa escassez favorece a manutenção e o aumento dos valores dos ativos. Em particular, o equilíbrio entre oferta e demanda permanece favorável para os investidores, já que a oferta de coberturas no último andar é limitada a uma ou várias unidades em cada edifício, mesmo quando a nova oferta é gerada por reformas em grande escala.
Além disso, as expectativas em relação ao status internacional do Japão, como a Exposição Mundial Osaka-Kansai de 2025 e o futuro conceito de Tóquio como centro financeiro internacional, também estão influenciando as decisões de investimento. Esses fatores levaram a uma avaliação do potencial de crescimento de longo prazo do mercado imobiliário de Tóquio.
A característica mais significativa do investimento em coberturas de Tóquio por investidores estrangeiros ricos é a esmagadora maioria das compras à vista. Os empréstimos raramente são usados, evitando assim o risco de aumento das taxas de juros e permitindo transações rápidas.
Essa compra à vista se deve à ampla liquidez dos investidores estrangeiros ricos, bem como às restrições a empréstimos estrangeiros em instituições financeiras japonesas. Entretanto, as compras à vista também têm a vantagem de aumentar o poder de barganha e permitir a aquisição em melhores condições.
O período de investimento em estratégias de investimento de alto patrimônio líquido geralmente é para participações de longo prazo de cinco a 10 anos ou mais, e não para revenda de curto prazo. Isso se deve aos seguintes motivos
1. garantia de renda estável: fluxo de caixa estável proveniente de renda de aluguel
(2) Aumento do valor do ativo: espera-se uma valorização do preço a longo prazo devido ao crescente status internacional de Tóquio.
3. compatibilidade com a demanda real: combinação de investimento e uso residencial real
4. benefícios fiscais: imposto de transferência reduzido devido à propriedade de longo prazo
Várias estratégias de saída estão sendo consideradas, incluindo a venda em resposta às condições do mercado, a herança para a próxima geração e a continuação da propriedade por meio de incorporação.
A análise das tendências dos investidores internacionais mostra uma clara tendência nos fatores que são enfatizados no momento da compra:
| Fatores de importância | Grau de importância | Condições específicas |
|---|---|---|
| Localização/área | Mais importante | 3 bairros no centro da cidade, a 5 minutos a pé de uma estação |
| Grau de construção | Importante | Incorporadora conhecida, construção nova |
| Área exclusiva | Importante | Mais de 120 m², Cobertura |
| Vista / Direção | Importante | Voltado para o sul, vista para o centro da cidade |
| Instalações/Especificações | Médio | Instalações de última geração, segurança |
| Sistema de gerenciamento | Médio | Concierge 24 horas |
Estar em uma "área de marca" é particularmente importante em termos de valor de investimento e status, e as propriedades em locais privilegiados no centro da cidade tendem a ser escolhidas, mesmo que sejam um pouco mais caras.
É extremamente importante entender os aspectos tributários do investimento imobiliário estrangeiro. No Japão, há poucas restrições legais para estrangeiros comprarem e manterem propriedades, mas o tratamento fiscal requer atenção.
Imposto de renda sobre imóveis de não residentes:
- Imposto retido na fonte de 20% sobre a renda de aluguel.
- Possibilidade de ajustar o valor do imposto mediante a apresentação de uma declaração de imposto.
- Obrigação de nomear um gerente fiscal
Imposto de renda sobre transferências:
- Transferências de curto prazo (até 5 anos): 39,63%.
- Transferência de longo prazo (mais de 5 anos): 20,315%.
- Possibilidade de dedução dos custos de aquisição e transferência
Os procedimentos para a compra de imóveis japoneses por estrangeiros ricos são basicamente os mesmos que para os japoneses, mas os seguintes documentos adicionais são necessários:
1. certificado de residência para estrangeiros (no caso de residentes japoneses)
2. certificado de impressão do selo (emitido pelo consulado do país de origem)
3. declaração juramentada (no caso de não residentes)
4. notificação prévia de acordo com a Lei de Levantamento de Terras Importantes (para áreas aplicáveis).
Devido à complexidade desses procedimentos, é essencial trabalhar com uma agência imobiliária, contador de impostos ou escrivão judicial com conhecimento especializado.
O bombardeio de imóveis porcompradores estrangeiros ricos teve um impacto significativo na formação de preços no mercado imobiliário de alto padrão de Tóquio. A alta competitividade das compras à vista e a baixa sensibilidade aos preços pressionaram os preços de mercado para cima.
Em particular, os imóveis de cobertura estão sendo vendidos cada vez mais em níveis que excedem as percepções de preço tradicionais dos japoneses ricos, elevando o nível de preços do mercado como um todo.
As incorporadoras estão intensificando as seguintes iniciativas em resposta a essa tendência entre os investidores estrangeiros
1. introdução de instalações com especificações internacionais: instalações e especificações que atendem às necessidades de investidores estrangeiros ricos
2. serviços multilíngues: suporte multilíngue desde as vendas até o serviço pós-venda
3. aumentar o fornecimento de unidades grandes: fornecer proativamente unidades grandes com mais de 120 m²
4. fortalecimento do poder da marca: parceria com marcas reconhecidas internacionalmente
Espera-se que a presença de investidores estrangeiros ricos no mercado imobiliário de Tóquio continue a crescer. Os seguintes fatores podem ser citados como base para isso
Fatores de curto prazo (1 a 2 anos):
- Desvalorização contínua do iene
- Instabilidade no mercado imobiliário chinês
- Continuidade da política de flexibilização monetária no Japão
Fatores de médio e longo prazo (3 a 10 anos):
- Transformação de Tóquio em um centro financeiro internacional
- Recuperação total da demanda interna
- Estabilidade relativa do Japão na região asiática
Entretanto, os seguintes fatores de risco também devem ser observados
1. aumento das taxas de juros: mudanças nas condições de mercado devido a mudanças na política do BOJ
(2) Regulamentação mais rígida: possível introdução de restrições ao investimento estrangeiro.
3) Risco geopolítico: deterioração do sentimento de investimento devido a mudanças nas condições internacionais.
O fenômeno do "bombardeio" das coberturas de Tóquio por investidores estrangeiros ricos não é simplesmente um boom de investimentos, mas uma tendência de longo prazo baseada em vários fatores estruturais. Vários "motivos ocultos", como oportunidades de investimento devido ao iene fraco, estabilidade política, altos rendimentos, necessidades de diversificação de ativos e mudanças no estilo de vida, estão agindo em conjunto.
Esse fenômeno está acelerando a internacionalização do mercado imobiliário de Tóquio e provocando mudanças significativas no mecanismo de formação de preços. Embora se espere um crescimento contínuo no futuro, é importante o gerenciamento adequado de riscos e o monitoramento rigoroso das tendências do mercado.
A INA&Associates fornece informações de mercado atualizadas e suporte profissional a investidores no Japão e no exterior. A INA&Associates oferece informações de mercado atualizadas e suporte profissional a investidores nacionais e estrangeiros.
R1: Sim, há poucas restrições legais para estrangeiros comprarem imóveis no Japão. No entanto, deve-se prestar atenção às áreas em que a notificação prévia é necessária, de acordo com a Lei de Levantamento de Terrenos Importantes e o tratamento fiscal. O procedimento de compra é basicamente o mesmo que para os cidadãos japoneses, mas é aconselhável buscar assistência profissional na preparação de documentação adicional e na indicação de um agente fiscal.
A2: O rendimento esperado de uma cobertura em Tóquio é de cerca de 3,5% a 4%. Esse valor é maior do que o das principais cidades da China (menos de 2%) e das principais cidades da Europa e dos EUA. No entanto, é importante realizar simulações detalhadas de receitas e despesas para cada propriedade individual, pois isso varia de acordo com a localização, o grau da propriedade e as condições do mercado.
R3: O valor padrão de várias despesas na compra de uma propriedade está entre 7% e 10% do preço da propriedade. A principal divisão é o imposto de registro e licença, o imposto de aquisição de imóveis, o imposto de selo, os honorários do escrivão judicial e as taxas de agência. No caso de estrangeiros, podem ser cobradas taxas adicionais, como taxas de administração tributária e custos de tradução.
A4: Para expatriados ricos, é comum a terceirização para uma empresa de administração profissional. A INA&Associates também oferece serviços de administração para investidores internacionais.
A5: O imposto de transferência é cobrado sobre a venda da propriedade. A alíquota do imposto é de 39,63% se o período de retenção for de cinco anos ou menos, e de 20,315% se o período de retenção for superior a cinco anos. O impacto das flutuações da taxa de câmbio também deve ser levado em conta. É necessária uma abordagem estratégica para determinar o momento da venda, levando em conta as tendências do mercado e os aspectos fiscais.