Nos últimos anos, o investimento em apartamentos tipo estúdio tem atraído a atenção como uma forma de os trabalhadores assalariados obterem renda extra e financiarem sua aposentadoria. É fácil começar com baixos custos iniciais e é popular entre os iniciantes em investimentos imobiliários porque é anunciado como "possível mesmo com uma renda anual de ¥100.000" e "economia de impostos". Por outro lado, no entanto, há muitas vozes na Internet e de especialistas dizendo que o investimento em condomínios de estúdios deve ser interrompido e que não é recomendado para iniciantes. De fato, as consultas ao National Consumer Affairs Centre mostram um aumento de 2,5 vezes no número de consultas sobre condomínios de investimento de jovens na faixa dos 20 anos, de 160 no ano fiscal de 2013 para 405 no ano fiscal de 2018, indicando que muitas pessoas se arrependem depois de assinar um contrato. Este artigo explica em detalhes por que as pessoas são aconselhadas a "parar" de investir em apartamentos estúdio e os riscos e problemas que podem levar ao fracasso (por exemplo, risco de vacância, queda nos aluguéis, aumento nos custos de reparo, dificuldade nas estratégias de saída etc.). Ele também apresenta as diferenças entre apartamentos tipo studio recém-construídos e usados, os problemas sociais dos contratos de sublocação e a solicitação excessiva de vendas, casos reais de fracasso e as opiniões de especialistas e autoridades públicas. Recomenda-se aos iniciantes que entendam corretamente os riscos e as realidades e que usem seu próprio discernimento ao investir.
Embora o investimento em apartamento tipo studio tenha o apelo de uma renda aparentemente fácil e estável, os riscos típicos a seguir realmente existem. Vamos analisar os pontos que podem facilmente levar ao fracasso se os iniciantes começarem sem entendê-los completamente.
Como os apartamentos tipo estúdio são pequenas propriedades para pessoas solteiras, há o risco de ficarem desocupados. Especialmente em áreas onde há muitos estudantes e trabalhadores solteiros, os inquilinos tendem a se mudar devido a eventos da vida, como formaturas e transferências, e os inquilinos são substituídos com frequência. Portanto, quando um imóvel fica vago, a receita de aluguel cessa até que o próximo inquilino seja encontrado. As despesas com pagamento de empréstimos, taxas de administração e impostos sobre a propriedade continuarão, e você poderá sofrer perdas se o período de vacância for prolongado. Na verdade, a "vacância contínua" é um dos principais motivos para o fracasso do investimento imobiliário, indicando que o golpe da ausência de renda de aluguel é significativo. A seleção do local é importante para reduzir o risco de vacância, mas é difícil para os iniciantes identificar o local certo e pode ser um fator importante na deterioração dos ganhos.
Na administração de aluguéis, também é importante observar que os aluguéis diminuem com o passar do tempo. Em geral, diz-se que os aluguéis de apartamentos tipo estúdio caem cerca de 1% ao ano e tendem a cair gradualmente a uma taxa de cerca de 2,2% ao ano de 3 a 10 anos, cerca de 0,9% de 10 a 20 anos e cerca de 0,7% após 20 anos. Isso significa que há um alto risco de que os aluguéis continuem a cair imediatamente após a compra de um novo edifício e que a renda inicialmente prevista não esteja mais disponível. Se suas receitas e despesas forem deficitárias ou até mesmo ligeiramente negativas no momento da compra, suas receitas e despesas só piorarão com a queda dos aluguéis. Em particular, o alto preço de venda de apartamentos estúdio recém-construídos significa que o rendimento é baixo desde o início, portanto, é fácil que a renda e as despesas reais, após a dedução dos pagamentos de empréstimos e despesas, caiam para valores negativos devido ao impacto da queda dos aluguéis. Como o risco de queda nos aluguéis é inevitável quando se mantém uma propriedade por um longo período, não é aconselhável fazer simulações otimistas de receitas e despesas.
À medida que a propriedade envelhece, o prédio se deteriora e o ônus dos custos de reparo e manutenção aumenta proporcionalmente. Mesmo em apartamentos de um quarto, os reparos regulares em grande escala (por exemplo, reparos nas paredes externas e substituição de equipamentos) são inevitáveis, e o fundo de reserva mensal para reparos pode ser aumentado no futuro. Quanto mais antigo o imóvel, menos competitivo ele se torna em comparação com os imóveis mais novos e, em muitos casos, é necessário reformar e atualizar as instalações ao recrutar inquilinos. O aumento dos custos devido a essa deterioração relacionada à idade pode pressionar os ganhos e reduzir significativamente o rendimento presumido. Além disso, o custo de substituição de equipamentos (aquecedores de água, condicionadores de ar etc.) que não quebraram quando a propriedade foi comprada pela primeira vez também surgirá à medida que a propriedade envelhece. Alguns iniciantes podem pensar que os custos de reparo não são um grande ônus porque possuem a propriedade em unidades, mas os custos de manutenção, como o custo real de avarias de equipamentos, taxas de administração e impostos, certamente surgirão mesmo para investimentos em estúdios. Como resultado, há muitas histórias de fracasso, como "custou mais do que o esperado e resultou em prejuízo", e o risco de aumento dos custos ao longo do tempo não pode ser subestimado.
No investimento em imóveis, há situações em que você precisa vender o imóvel no futuro (saída) para obter lucro ou reduzir suas perdas, mas os apartamentos de estúdio têm o problema da baixa liquidez, o que dificulta encontrar um comprador na hora da venda. Em especial, os imóveis em cidades regionais e áreas menos populares têm demanda limitada no mercado e a possibilidade de não conseguir vender por um preço justo aumenta. Os apartamentos de um quarto não são adequados para famílias para uso residencial e os principais compradores em potencial se limitam a investidores, o que os torna mais suscetíveis às condições do mercado. Além disso, mesmo que você compre um imóvel recém-construído, ele é tratado como um imóvel de segunda mão imediatamente após a compra, e seu valor patrimonial cairá significativamente. Diz-se que o preço de um apartamento estúdio recém-construído "cai de 20 a 30% no momento em que você o compra", e há casos em que o saldo do empréstimo excede o valor do imóvel, mesmo que você queira vendê-lo, e você não pode deixá-lo ir embora por causa da situação do empréstimo a descoberto. Outro risco do investimento em estúdio é que é difícil formular uma estratégia de saída, e os fundos podem ficar presos por um longo prazo. A "baixa liquidez" é uma grande desvantagem para os iniciantes, pois eles não podem se desfazer dos ativos de forma flexível em momentos de emergência.
A situação difere entre os "condomínios recém-construídos" e os "condomínios de segunda mão" quando se trata de investimento em estúdios. Cada um tem seus próprios méritos, mas foram apontados problemas em termos de eficiência e risco do investimento.
Problemas com os apartamentos estúdio recém-construídos: embora se espere que os imóveis recém-construídos tenham as instalações mais modernas e alta demanda de ocupação, o preço do imóvel é definido como um prêmio. Devido ao lucro adicional da empresa vendedora, o rendimento superficial é baixo (média de cerca de 3-4% para novos edifícios no centro da cidade) e, se for feito um empréstimo para comprar o imóvel, pode haver muito pouco lucro líquido restante desde o início. Além disso, como mencionado acima, os valores dos ativos tendem a despencar imediatamente após a compra, e há muitos casos em que só é possível encontrar compradores por um preço significativamente menor do que o preço de compra, mesmo quando se tenta vender. O discurso de vendas enfatiza que o risco de desocupação é baixo porque se trata de um prédio novo e que há garantia de instalações, mas as desvantagens em termos de preço são ainda maiores e a eficiência do investimento tende a ser baixa, mesmo que se assuma a propriedade a longo prazo. Além disso, tenha cuidado com os contratos de sublocação com "garantia de aluguel de 0 anos" propostos no momento da venda de imóveis novos (veja detalhes abaixo). Portanto, deve-se observar que, embora um apartamento estúdio recém-construído possa parecer atraente para iniciantes, na realidade é uma compra relativamente cara e propensa a falhas.
Problemas com estúdios de segunda mão: os imóveis de segunda mão parecem vantajosos à primeira vista, pois são mais baratos do que os recém-construídos e parecem ter rendimentos superficiais mais altos (cerca de 4-5% para imóveis de segunda mão nos centros das cidades). De fato, alguns apontam que escolher um imóvel usado em vez de um recém-construído é mais fácil de administrar de forma estável, pois a taxa de queda do aluguel é mais lenta. Entretanto, mesmo no caso de unidades de segunda mão, o risco de vacância ainda existe e, quanto mais antigo for o edifício, maior a probabilidade de haver uma desvantagem em termos de falha de equipamento e custos de reparo. Além disso, é difícil obter empréstimos de instituições financeiras para apartamentos antigos de um quarto, e pode ser necessário preparar uma grande quantidade de fundos pessoais no momento da compra. Além disso, os riscos imobiliários de condomínios com mais de uma certa idade não podem ser ignorados, como problemas futuros de reconstrução (se a demolição e os reparos em grande escala são necessários ou não devido à dilapidação). Também é importante avaliar o estado de gerenciamento da propriedade como uma precaução exclusiva para propriedades de segunda mão. Dependendo do histórico de reparos e da administração da associação de gestão, podem surgir despesas inesperadas mais tarde. Em geral, embora os apartamentos estúdio de segunda mão tenham menos desvantagens de preço do que os novos, há muitos pontos que são difíceis de avaliar para iniciantes, como medidas contra o risco de desocupação e dilapidação e obstáculos nas condições de financiamento.
Em ambos os casos, é perigoso pensar simplesmente que "a construção nova é segura" ou "a segunda mão é segura".
Ao discutir o investimento em estúdios, é necessário mencionar os problemas sociais relacionados acontratos de sublocação (garantias de aluguel) e solicitação excessiva de vendas. Esses são problemas nos quais os iniciantes tendem a se envolver como resultado das práticas do setor que os cercam, em vez de problemas com o esquema de investimento em si.
À primeira vista, contratos de sublocação como "a empresa XX garante o aluguel mesmo que o imóvel esteja vago" podem parecer atraentes para os proprietários. É verdade que isso garante a renda do aluguel por um determinado período de tempo e tem a vantagem de eliminar o incômodo da administração. Entretanto, nos últimos anos, houve uma série de problemas com reduções de aluguel nessas sublocações. Há relatos de casos em que um aluguel garantido mais alto é oferecido no momento da contratação, apenas para ser solicitado unilateralmente a reduzi-lo alguns anos depois, sob a alegação de que as vagas aumentaram ou os aluguéis de mercado caíram, ou, na pior das hipóteses, para que o contrato seja rescindido. Na verdade, o National Consumer Affairs Centre também relatou casos de fracasso, em que o sublocatário foi informado de que a renda do aluguel seria garantida, mas, na verdade, a garantia tinha uma data de validade e foi rescindida no meio do contrato, resultando em um déficit de receita e despesa. Se a empresa de subarrendamento falir ou tiver dificuldades financeiras, o contrato em si, e não apenas o aluguel, será anulado e o proprietário correrá o risco de perder sua renda repentinamente. Para evitar essa situação, a chamada "Nova Lei de Sublocação" entrou em vigor em 2020, obrigando o sublocador a explicar por escrito os riscos de flutuações futuras do aluguel. A Agência de Defesa do Consumidor também lembra que "você deve assinar um contrato depois de entender completamente os detalhes do contrato e o risco de redução do aluguel". Um contrato de sublocação não é uma "vaga garantida = paz de espírito", mas é necessária uma decisão sóbria que leve em conta as limitações e os riscos do conteúdo garantido.
Outro problema social do investimento em apartamentos tipo studio é a venda agressiva por solicitação. Não há fim para o número de casos maliciosos de pessoas sendo incansavelmente pressionadas a assinar contratos por telefone ou de porta em porta, ou de ligações de vendas que continuam até tarde da noite. O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo também emitiu um aviso oficial, afirmando que "as reclamações de telemarketing persistente sobre vendas de condomínios de investimento têm aumentado recentemente". De acordo com a Building Lots and Buildings Transaction Business Law, é ilegal fazer declarações definitivas sobre lucros futuros incertos (por exemplo, "você com certeza ganhará dinheiro", "capital garantido", etc.) ou continuar solicitando quando a pessoa recusar. Na realidade, porém, as conversas de vendas e as solicitações que ignoram a lei são desenfreadas, e os iniciantes com conhecimento limitado tendem a ser vítimas delas. Houve muitos casos de pessoas que foram instadas a assinar um contrato com palavras doces, como "Se você não assinar agora, perderá dinheiro" ou "Qualquer pessoa com uma renda anual de ienes gordos pode se tornar um proprietário", e não conseguiram tomar uma decisão tranquila na hora e assinaram o contrato. Por exemplo, em um caso, um representante de vendas foi chamado a um restaurante e foi forçado a comprar um condomínio caro sem poder sair até que o contrato fosse assinado. Embora esses agentes mal-intencionados façam parte do mercado, é difícil para os iniciantes identificá-los. As contramedidas incluem a verificação do número da licença do agente imobiliário e, se a solicitação for persistente, a denúncia ao governo local ou ao Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte. O importante é não se deixar levar por uma "oferta lucrativa" com muita facilidade, mas ter calma suficiente para levá-la para casa e consultar um especialista ou uma instituição pública. A Consumer Affairs Agency (Agência de Defesa do Consumidor) e o National Consumer Affairs Centre (Centro Nacional de Defesa do Consumidor) também recomendam repetidamente que as pessoas não assinem um contrato ou consultem a agência se sentirem a menor suspeita. É muito importante que os iniciantes não se deixem enganar por um discurso agressivo de vendas e tomem uma decisão depois de coletar informações suficientes.
O investimento em apartamentos tipo estúdio às vezes é anunciado como "renda estável e sem ganhos" e "renda de aluguel de baixo risco e de longo prazo". Entretanto, o rendimento real (taxa de retorno) nunca é alto e sua eficiência de investimento é questionável.
Em primeiro lugar, o rendimento médio da superfície (renda anual de aluguel dividida pelo preço do imóvel) não é tão alto. No centro de Tóquio, o rendimento médio de um apartamento estúdio recém-construído é de cerca de 3 a 4% e de 4 a 5% para um apartamento usado. Em algumas áreas rurais, os rendimentos podem ser um pouco mais altos, mas isso aumenta o risco de vacância. Um rendimento superficial de cerca de 5% significa que, mesmo que você compre a propriedade com seus próprios recursos, só obterá um retorno de investimento de 5% ao ano. Além disso, não é incomum que o rendimento real (rendimento com base na renda) fique na faixa de 3% depois que despesas como fundos de reserva de administração e reparos, imposto predial e prêmios de seguro contra incêndio são deduzidos desse valor. Esse não é um valor alto em comparação com outros instrumentos financeiros (por exemplo, dividendos de ações ou rendimentos de títulos corporativos), e o retorno pode não ser proporcional ao risco.
Além disso, muitos iniciantes compram com um empréstimo total (patrimônio líquido quase nulo) e, nesse caso, os juros do empréstimo são deduzidos da renda mensal do aluguel. Mesmo com as atuais taxas de juros baixas, são cobradas taxas de juros de empréstimo de 1 a 2%, portanto, se os juros do empréstimo forem deduzidos do rendimento real, o lucro líquido restante será insignificante. Conforme mencionado anteriormente, se houver até mesmo uma pequena vacância ou queda no aluguel, o negócio entra imediatamente no vermelho. Por outro lado, os próprios investidores estão assumindo dezenas de milhões de ienes em risco de dívida, portanto, pode-se dizer que o risco e o retorno não são proporcionais.
Além disso, tenha cuidado com o excesso de confiança no efeito de economia de impostos. Os vendedores às vezes fazem afirmações como "você pode economizar nos impostos por meio da depreciação" ou "pode ser um substituto para o seguro de vida". No entanto, o fato é que o efeito de redução do imposto de renda (efeito de economia de impostos) dos condomínios é pequeno porque a relação entre o preço da construção não é tão alta e é difícil registrar uma grande quantidade de depreciação. Mesmo que uma perda seja registrada por meio da depreciação e uma restituição de imposto de renda seja recebida, isso é meramente uma compensação da perda com a renda do negócio principal, e é uma reversão completa do plano original. De fato, conforme mencionado anteriormente, a rentabilidade dos investimentos em estúdios é tão baixa que alguns investidores acabam "compensando o déficit com uma restituição de imposto" e se arrependem mais tarde. A Financial Services Agency também ressalta que "é importante que os adquirentes de propriedades de investimento estejam cientes de que se trata de um negócio de aluguel de imóveis e que considerem cuidadosamente a adequação e os riscos dos planos de receitas e despesas de longo prazo". Ele enfatiza a importância da eficiência do investimento e do gerenciamento de riscos com base no lucro líquido, em vez de entrar facilmente no mercado, concentrando-se apenas nos rendimentos.
Em geral, o investimento em studio flat pode ser descrito como um investimento de baixo retorno e risco médio. Ele não é, de forma alguma, um "investimento sólido adequado para iniciantes" e tende a ser um investimento ineficiente se iniciado sem conhecer a realidade.
Muitas pessoas realmente fracassaram ao investir em apartamentos tipo estúdio. De acordo com uma pesquisa, cerca de 40% das pessoas que investiram em imóveis disseram que fracassaram. Os motivos mais comuns para o fracasso foram o fato de os custos terem sido mais altos do que o esperado, a propriedade não ter aumentado de valor e as vagas terem persistido, sendo que, em muitos casos, os riscos mencionados acima se tornaram realidade. A seguir, alguns exemplos comuns de fracasso.
Caso 1: Arrependimento devido a despesas mensais: Um investidor, o Sr. H, comprou vários apartamentos estúdio novos no centro da cidade por meio de um conhecido. Ele tinha uma renda alta de mais de 20 milhões de ienes por ano e foi informado pela equipe de vendas que poderia cobrir seu déficit (falta) economizando impostos por meio da depreciação, com o que ele concordou na hora e assinou o contrato. No entanto, quando abriram a porta, descobriram que a rentabilidade ainda era baixa e que a renda do aluguel sozinha não era suficiente para pagar o empréstimo, de modo que tiveram que retirar (pagar do próprio bolso) mais de ¥100.000 todos os meses. O Sr. H diz que se arrepende de ter acreditado na palavra do vendedor e que agora revisou a propriedade e mudou para um investimento com fluxo de caixa positivo. Esse caso mostra a realidade de que até mesmo pessoas de alta renda podem ter prejuízos com investimentos em estúdios e ilustra os perigos de compras fáceis para fins de economia de impostos.
Caso 2: Baixos retornos não condizentes com o valor do investimento: Outro investidor, o Sr. K, ficou preocupado com o fato de que os lucros poderiam ser muito pequenos, apesar de ter investido tanto dinheiro, e começou a reunir informações novamente após a compra da propriedade. Ele ficou chocado ao descobrir que os investimentos em estúdios exigem mais despesas do que o esperado, o rendimento é muito baixo e não há perspectiva de um grande aumento de valor na saída. Ele estava preso. Há muitos casos como esse em que as pessoas acham que não vale a pena e pensam em sair do mercado.
Caso (iii): Preso a dívidas crescentes de várias compras: Um investidor, o Sr. O, ouviu que "apartamentos de um quarto podem ser iniciados com uma pequena quantia de dinheiro" e comprou mais propriedades, uma após a outra, resultando em um total de centenas de milhões de ienes em empréstimos. A renda do aluguel desaparece no pagamento dos empréstimos, de modo que não só não sobra dinheiro, como também, quando há vagas, ele é obrigado a compensar a diferença com seus próprios recursos. Mesmo que tentem vender o imóvel, eles ficam com mais dívidas e não conseguem liquidá-lo facilmente, tornando-o realmente um "inferno de empréstimos imobiliários". Esse pode parecer um exemplo extremo, mas o esquema em si de comprar várias unidades de um cômodo por empréstimo é uma técnica de vendas comum e há pessoas que, sem saber, aumentam o risco.
A lição a ser aprendida com esses exemplos de fracasso é que a falta de compreensão dos riscos com antecedência e o planejamento inadequado de receitas e despesas podem ser fatais. Alguns especialistas afirmam claramente que não recomendam investir em apartamentos tipo estúdio.
As autoridades públicas também recomendam cautela. Conforme mencionado acima, o National Consumer Affairs Centre e a Consumer Affairs Agency informaram sobre o número crescente de vítimas, principalmente entre os jovens, e a Financial Services Agency também alertou contra o empréstimo fácil para investir. Em outras palavras, apesar do discurso de venda de que "o investimento em estúdio é seguro até para iniciantes", na realidade, muitas pessoas fracassaram e se arrependeram.
O exposto acima explica os principais motivos pelos quais as pessoas são aconselhadas a não investir em apartamentos tipo studio. Há uma ampla gama de pontos que os iniciantes precisam conhecer, desde orisco de piora na renda e nas despesas, como o risco de vacância, queda nos aluguéis, aumento nos custos de reparos e dificuldades para sair, até os problemas de propriedades novas e de segunda mão, e cuidados sociais, como contratos de sublocação e solicitação maliciosa. É verdade que o investimento em estúdios parece ser um método de investimento atraente que pode ser iniciado com uma pequena quantia de dinheiro, mas por trás dele se esconde uma série de desvantagens, como as mencionadas aqui.
O investimento em imóveis não é uma maneira fácil de ganhar dinheiro, e mesmo um estúdio pequeno nada mais é do que administrar um negócio chamado "negócio de aluguel". Se você começar acreditando no discurso da solicitação sem estar ciente disso, fracassará em uma taxa alta. É particularmente importante que os iniciantes em investimento imobiliário levem a sério os motivos pelos quais estão sendo aconselhados a não fazê-lo e tomem uma decisão abrangente que inclua não apenas os benefícios, mas também os riscos e os custos. Mesmo que você esteja realmente interessado, é aconselhável parar e consultar um especialista ou compará-lo com outros produtos de investimento. Para proteger seus valiosos ativos, evite o investimento fácil em apartamentos tipo estúdio e certifique-se de tomar uma decisão cuidadosa.