Nos últimos anos, os locatários têm se interessado cada vez mais pelos preços do gás, com ênfase especial na redução do ônus dos custos de serviços públicos. Nesse ambiente de mercado, os proprietários de imóveis precisam considerar a lucratividade e a competitividade das instalações de gás em uma perspectiva de longo prazo, em vez de simplesmente comparar os custos iniciais.
Neste artigo, a INA&Associates fornece uma explicação detalhada das características do gás urbano e do gás propano, comparações de custos, pontos a serem observados ao introduzir os dois e seu impacto na administração de aluguéis, com base no conhecimento que acumulamos ao consultar muitos proprietários de imóveis em nosso departamento de administração de aluguéis.
Por meio de uma análise comparativa objetiva baseada em dados, forneceremos os materiais necessários para que você tome uma decisão sobre o equipamento de gás mais adequado para a sua propriedade e o ajudaremos a obter uma administração de aluguéis mais lucrativa.
Há diferenças fundamentais entre o gás urbano e o gás propano em termos de métodos de fornecimento e matérias-primas. O gás urbano é feito de gás natural (principalmente metano) e é fornecido às residências por meio de tubulações de gás subterrâneas. O gás propano, por outro lado, é feito de gás liquefeito de petróleo (GLP), principalmente propano e butano, e é entregue às residências em cilindros.
Essa diferença no método de fornecimento tem implicações importantes para os proprietários de imóveis. Para o gás urbano, é necessário instalar uma tubulação de gás na rua da frente, de onde ele deve ser levado para cada casa. O gás propano está disponível em qualquer lugar do país, desde que haja espaço para um cilindro.
A estrutura de determinação de tarifas difere significativamente entre o gás urbano e o gás propano. O gás urbano está posicionado como um encargo público, e é necessária uma notificação ao Ministério da Economia, Comércio e Indústria para revisões de tarifas. Isso garante a transparência das tarifas e evita aumentos repentinos de preços.
O gás propano, por outro lado, tem um sistema de tarifa livre, que permite que cada fornecedor defina suas próprias tarifas. Embora esse sistema promova a concorrência entre os fornecedores, há problemas com a transparência das tarifas, e podem ocorrer grandes diferenças nas tarifas entre diferentes fornecedores na mesma área.
O poder calorífico do gás propano é aproximadamente 2,2 vezes maior do que o do gás de cidade, o que permite que ele seja aquecido com mais eficiência durante o mesmo tempo de cozimento. No entanto, essa diferença no valor calorífico é um fator importante nas comparações de preços. O valor de aquecimento mais alto significa que é necessário menos gás para obter a mesma energia.
Entretanto, em comparações de preços reais, o gás propano é geralmente cerca de 1,8 vezes mais caro do que o gás da cidade, mesmo levando em conta essa diferença de poder calorífico. Como proprietário de um imóvel, você precisa avaliar a competitividade do seu imóvel levando em conta a carga de custos de serviços públicos dos seus inquilinos.
| Item | Gás urbano | Gás propano |
|---|---|---|
| Matéria-prima | Gás natural (metano) | Gás liquefeito de petróleo (propano e butano) |
| Método de fornecimento | Tubulação de gás subterrânea | Entrega de cilindros |
| Sistema de tarifas | Tarifas de serviços públicos (sistema de notificação) | Sistema de tarifas gratuitas |
| Valor calorífico | Aprox. 11.000 kcal/m³ | Aprox. 24.000 kcal/m³ |
| Gravidade específica | Mais leve que o ar | Mais pesado que o ar |
| Área de abastecimento | Áreas urbanas | Cobertura nacional |
A principal vantagem do gás urbano é que ele reduz o ônus dos custos de serviços públicos para os locatários. Em comparação com o gás propano, a taxa do gás urbano é cerca de 1,2 a 1,8 vezes mais barata, e não é incomum que surja uma diferença de 100.000 ienes ou mais em um ano. Essa diferença de preço é um grande atrativo para os locatários e leva diretamente a uma melhoria na competitividade da propriedade.
Outra vantagem importante é que a transparência das tarifas de gás da cidade é garantida como um serviço público, de modo que os locatários podem usá-lo com tranquilidade. Como as revisões das tarifas devem ser notificadas ao governo, os aumentos repentinos de preços são controlados e a carga doméstica dos locatários é mais previsível.
Os benefícios ambientais não podem ser ignorados. Como o gás urbano é produzido a partir do gás natural, as emissões de CO2 durante a combustão são menores do que as do gás propano, o que atrai uma base de locatários preocupados com o meio ambiente. Nos últimos anos, tem havido um foco maior em propriedades ecologicamente corretas do ponto de vista do investimento ESG, o que também pode contribuir para o aumento do valor do ativo a longo prazo.
A desvantagem mais significativa do gás urbano é o alto custo inicial de instalação. O custo de instalação de um gasoduto do cano principal de gás na rua da frente até cada unidade geralmente fica entre JPY 100.000 e 150.000, mas se o cano principal de gás estiver longe ou se a tubulação estiver incluída na construção de um novo prédio, o custo pode chegar a JPY 430.000 por unidade.
Além disso, a área de fornecimento de gás da cidade é limitada a áreas urbanas e pode não ser uma opção para propriedades rurais ou suburbanas. Além disso, pode levar tempo para se recuperar de um desastre e, se os canos de gás forem danificados em um terremoto, há o risco de interrupções de fornecimento de longo prazo em uma ampla área.
As principais vantagens do gás propano são os baixos custos iniciais de instalação e a flexibilidade de instalação.
O fato de estar disponível em qualquer lugar do país é outra grande vantagem. Mesmo as propriedades fora da área de fornecimento de gás da cidade podem ser introduzidas se houver espaço para a instalação de cilindros, e até mesmo as propriedades rurais e suburbanas podem receber instalações de gás equivalentes às das áreas urbanas.
Outra vantagem importante é a velocidade de recuperação no caso de um desastre. Como o gás é fornecido em unidades de cilindro, ele pode ser inspecionado e restaurado individualmente, mesmo no caso de um desastre, como um terremoto, uma característica que dificulta a interrupção generalizada do fornecimento, como ocorre com o gás urbano.
Devido ao seu alto valor calorífico, a eficiência de cozimento é alta, o que o torna particularmente atraente para cozinhas comerciais e inquilinos que são exigentes com sua cozinha.
A maior desvantagem do gás propano é seu alto custo de operação. Em comparação com o gás da cidade, o preço é cerca de 1,2 a 1,8 vezes maior, e o ônus dos custos de serviços públicos para os locatários é mais pesado. Essa diferença nas tarifas é um fator determinante importante na seleção do imóvel, especialmente para locatários que dão alta prioridade aos custos de serviços públicos.
Devido ao sistema de taxas abertas, há uma grande disparidade nas taxas entre as operadoras, o que torna importante selecionar uma operadora com configurações de taxas adequadas. Também há problemas com a transparência das revisões de tarifas, o que pode levar a um aumento nas consultas dos locatários sobre as tarifas.
O espaço para instalação do cilindro precisa ser garantido, o que pode levar a restrições nos locais de instalação, especialmente em áreas urbanas estreitas. Além disso, o trabalho regular de substituição de cilindros pode ter um certo impacto na vida dos locatários.
| Itens de comparação | Gás urbano | Gás propano |
|---|---|---|
| Custo inicial | 100.000-430.000 ienes/unidade | Geralmente arcado pela operadora |
| Taxa mensal | Valor de referência | Aprox. 1,2-1,8 vezes |
| Área de fornecimento | Somente áreas urbanas | Cobertura nacional |
| Recuperação de desastres | Tempo necessário | Relativamente rápido |
| Transparência das tarifas | Alta (taxas de serviços públicos) | Diferenças entre as operadoras |
| Impacto ambiental | Baixo | Um pouco alto |
| Restrições de instalação | Necessidade de tubulação de gás | Espaço necessário para o cilindro |
Ao considerar a introdução do gás urbano, a primeira etapa importante é verificar a área de serviço. É necessário verificar com a concessionária de gás da cidade se foi instalada uma tubulação de gás na rua em frente à propriedade. Se não houver um cano principal de gás instalado, será necessário o trabalho de extensão do cano principal, o que pode aumentar significativamente o custo.
No caso de edifícios existentes, também é necessário um levantamento detalhado da instalação de gás atual. É importante verificar com antecedência se os equipamentos existentes, como aquecedores de água, fogões a gás e tubulações de gás, podem ser adaptados às especificações de gás da cidade, bem como o escopo e o custo dos equipamentos que precisarão ser substituídos.
Dependendo da estrutura do edifício e da rota da tubulação, o trabalho de construção pode ser mais difícil e mais caro do que o esperado. Principalmente em edifícios mais antigos ou com estruturas especiais, é aconselhável realizar uma pesquisa detalhada do local e obter cotações de várias operadoras.
Durante o período de transição da instalação de gás, o uso de gás pelos locatários será temporariamente suspenso. Lidar com os inquilinos durante esse período é uma questão importante para a administração do aluguel.
O cronograma de construção deve ser explicado e coordenado com bastante antecedência para minimizar o impacto na vida dos locatários. Em geral, o período de construção por unidade é de 1 a 2 dias, mas a construção de um edifício inteiro pode levar de 1 a 2 semanas.
Deve-se considerar a possibilidade de aliviar o incômodo dos inquilinos fornecendo meios alternativos de transporte durante o período de construção, como o empréstimo de fogões cassete ou o fornecimento de vouchers para uso de banheiros próximos. Esses custos também devem ser incluídos no orçamento com antecedência.
Também é importante explicar aos locatários com antecedência e obter sua compreensão em relação ao barulho e à entrada e saída de trabalhadores como resultado da obra. Especialmente agora que mais e mais pessoas estão trabalhando em casa, é ainda mais importante levar em consideração o ruído durante o dia.
A mudança de gás propano para gás urbano requer procedimentos de cancelamento de contrato com o fornecedor de gás propano existente. É importante verificar o período do contrato e as condições de cancelamento com antecedência e entender se há uma taxa de multa a ser paga.
Em particular, se o fornecedor de gás propano arcar com os custos iniciais do equipamento, você poderá ser solicitado a arcar com parte dos custos do equipamento se o contrato for cancelado dentro do período contratual. Esse custo deve ser adicionado aos custos de instalação do gás urbano para tomar uma decisão de investimento abrangente.
Ao assinar um novo contrato com uma empresa de gás urbano, é importante confirmar detalhadamente as condições de fornecimento, a estrutura tarifária, os detalhes de construção e as condições de garantia e trocá-los por escrito. Em particular, o detalhamento dos custos de construção e os termos de pagamento, o período de construção e o serviço pós-venda devem ser claramente definidos.
As alterações nas instalações de gás são mudanças importantes que afetam diretamente a vida dos locatários. Os procedimentos apropriados devem estar em vigor do ponto de vista jurídico para lidar com as alterações nos equipamentos do contrato de aluguel.
Ao explicar a alteração aos locatários, é importante obter a compreensão e a cooperação deles, explicando detalhadamente o objetivo da alteração, a duração do trabalho, qualquer inconveniente durante o período e os benefícios após a alteração. Em particular, explicar os benefícios da redução nas contas de gás, com quantias específicas de dinheiro, promoverá a compreensão dos locatários.
As políticas relativas à redução do aluguel e à compensação durante o período de construção também devem ser determinadas com antecedência e explicadas aos locatários. Essas medidas desempenham um papel importante na manutenção de boas relações com os locatários e na prevenção de problemas futuros.
Ao selecionar uma empresa de gás da cidade, é necessário avaliar não apenas a estrutura tarifária, mas também a qualidade do trabalho de construção, o serviço pós-venda e a estabilidade financeira de forma abrangente.
Com relação à experiência em construção, é importante selecionar uma operadora com ampla experiência na construção de propriedades de aluguel semelhantes. Em particular, recomenda-se verificar sua experiência em lidar com inquilinos e seus esforços para encurtar o período de construção.
Com relação à estrutura de taxas, deve ser feita uma comparação detalhada entre as taxas básicas, as taxas medidas e várias taxas para avaliar os custos em uma perspectiva de longo prazo. Também é importante verificar a política de futuras revisões de tarifas e a estabilidade comercial da operadora.
Em termos de serviço pós-venda, é importante selecionar uma operadora que possa garantir a segurança e a conveniência dos locatários, verificando o sistema de contato de emergência 24 horas, o sistema de implementação de inspeções regulares e a velocidade de resposta em caso de pane.
| Etapa do procedimento | Principais verificações | Tempo necessário | Pontos a serem observados |
|---|---|---|---|
| Pesquisa preliminar | Disponibilidade da rede de gás, condição das instalações existentes | 1-2 semanas | Obtenção de cotações de várias operadoras |
| Procedimentos de contratação | Condições de fornecimento, detalhes de construção, estrutura tarifária | 1 semana | Confirmação das condições detalhadas do contrato |
| Cancelamento do contrato existente | Condições de rescisão, cobranças de multas | 1-2 semanas | Confirmação do compartilhamento de custos de equipamentos |
| Implementação do trabalho de construção | Período de construção, suporte ao locatário | 1-2 semanas | Preparação de alternativas |
| Início do fornecimento | Inspeção, comissionamento | 1-2 dias | Verificações completas de segurança |
Para os proprietários de imóveis, a escolha entre gás urbano e gás propano não é apenas uma simples comparação de custo inicial, mas uma importante decisão de gerenciamento que determina a lucratividade de longo prazo e a competitividade da propriedade.
Os casos em que a escolha do gás urbano é vantajosa incluem quando a ênfase está na redução da carga de custos de serviços públicos para os inquilinos em propriedades urbanas de aluguel, quando se busca ganhos estáveis de longo prazo e quando se pretende promover a propriedade como uma propriedade ecologicamente correta. Embora seja necessário um investimento inicial, pode-se esperar que a possibilidade de estabelecer prêmios de aluguel e melhores taxas de vacância melhorem os ganhos a médio e longo prazo.
Os casos em que a escolha do gás propano é vantajosa incluem propriedades fora das áreas de fornecimento de gás da cidade, casos em que o investimento inicial precisa ser reduzido e propriedades em áreas onde o risco de desastres é importante. Além disso, se a escolha da operadora garantir a competitividade de preços, pode ser possível reduzir a diferença com o gás da cidade.
Ao tomar uma decisão de investimento para introduzir o gás urbano, é importante avaliar de forma abrangente os seguintes fatores
O período de retorno inicial geralmente é de cerca de 8 a 12 anos, mas o período de retorno real pode ser mais curto devido à possibilidade de estabelecer prêmios de aluguel e ao efeito de melhorar a taxa de vacância. O retorno sobre o investimento tende a ser particularmente alto para propriedades voltadas para locatários que valorizam os custos de serviços públicos.
É importante tomar decisões com base nas características individuais da propriedade, levando em conta a localização da propriedade, o grupo de inquilinos-alvo, a concorrência com as propriedades vizinhas e o potencial de melhoria futura do valor do ativo.
O ambiente em torno das instalações de gás está mudando continuamente, com preços de energia flutuantes, regulamentações ambientais mais rígidas e necessidades diversificadas dos locatários. Como proprietário de um imóvel, é importante garantir que você tenha a flexibilidade necessária para responder a essas mudanças.
Em particular, espera-se que as vantagens ambientais das instalações de gás urbano se tornem ainda mais importantes no futuro, já que a promoção da neutralidade de carbono levou a um maior foco em instalações ecologicamente corretas.
Além disso, a disseminação de medidores inteligentes e o uso da tecnologia IoT permitirão a visualização e o gerenciamento eficiente do consumo de gás, o que deverá melhorar a conveniência para os locatários e reduzir os custos de gerenciamento.
Com base nas informações deste artigo, recomenda-se prosseguir com estudos específicos nas etapas a seguir.
Primeiro, confirme a disponibilidade do fornecimento de gás urbano para sua propriedade com a operadora competente e verifique o custo aproximado da instalação. É importante obter cotações de várias operadoras e comparar os detalhes e os custos da instalação em detalhes.
Em seguida, analise as características da propriedade e dos ocupantes e avalie o potencial de melhoria da competitividade com a introdução do gás urbano. É importante calcular os benefícios específicos do investimento comparando as instalações e os níveis de aluguel das propriedades vizinhas.
Por fim, considere o impacto sobre os inquilinos e as medidas a serem tomadas, e determine o cronograma e a programação para a implementação das obras. A preparação de materiais explicativos para obter a compreensão e a cooperação dos locatários e a garantia de meios alternativos de transporte durante o período de construção também são questões preparatórias importantes.
A escolha do equipamento no investimento imobiliário é uma importante decisão gerencial que equilibra a lucratividade e a satisfação do locatário. Esperamos que a análise deste artigo o ajude a fazer a melhor escolha para sua propriedade e a obter uma administração de aluguéis mais lucrativa.
Em princípio, o proprietário do imóvel arca com o custo da instalação do gás urbano. O custo da instalação do cano principal de gás da rua da frente até cada unidade geralmente custa entre JPY 100.000 e JPY 150.000.
No entanto, se o cano principal de gás estiver localizado longe da propriedade ou se a tubulação estiver incluída na nova construção, o custo poderá ser de cerca de JPY 500.000 por unidade. Algumas empresas de serviços públicos de gás da cidade oferecem pagamentos parcelados ou esquemas de pagamento parcial dos custos de instalação com a condição de um contrato de longo prazo, portanto, é aconselhável consultar mais de uma empresa de serviços públicos.
Como a mudança da instalação de gás afeta diretamente a vida dos locatários, é importante explicar e obter a compreensão deles com antecedência. Legalmente, as mudanças podem ser realizadas com o objetivo de melhorar ou atualizar as instalações, desde que os procedimentos apropriados sejam seguidos, mas recomendamos que explicações e consultas suficientes sejam realizadas com base na perspectiva de manter boas relações com os locatários.
É importante obter a compreensão e a cooperação dos locatários oferecendo compensações e alternativas à suspensão do uso de gás durante o período de construção e explicando os benefícios após a instalação. Em particular, explicar os benefícios da redução das contas de gás mostrando quantias específicas de dinheiro pode promover a compreensão dos locatários.
Como o gás propano e o gás urbano têm características de combustão diferentes, os aparelhos a gás existentes não podem ser usados como estão. Aparelhos a gás, como aquecedores de água, fogões a gás e aquecedores com ventilador a gás, precisam ser substituídos ou modificados de acordo com as especificações do gás urbano.
O custo da substituição do equipamento geralmente fica entre JPY 100.000 e JPY 200.000 para aquecedores de água e entre JPY 30.000 e JPY 100.000 para fogões a gás. Em alguns aparelhos, pode ser possível alterar as especificações substituindo peças, mas a substituição por um novo equipamento é recomendada por motivos de segurança. Esses custos também devem ser incluídos no custo total da introdução do gás urbano.
O período de retorno do investimento na introdução do gás urbano depende do investimento inicial, da possibilidade de estabelecer um prêmio de aluguel e do efeito da melhoria da taxa de vacância. Em geral, o período de retorno do investimento é de 8 a 12 anos.
No caso de uma propriedade para solteiros com um investimento inicial de 150.000 ienes e um prêmio de aluguel mensal de 1.000 ienes, um cálculo simples mostra um período de retorno de 12,5 anos, mas levando em conta o efeito de melhorar a taxa de vacância (em cerca de 5%), o período de retorno real é reduzido para cerca de 8 a 10 anos.
Para propriedades voltadas para famílias, pode-se definir um prêmio de aluguel maior (cerca de ¥2.000/mês), devido aos altos juros sobre os custos de serviços públicos, e pode-se esperar um período de retorno mais curto. O efeito do investimento pode ser ainda maior se os efeitos futuros de aumento do valor da propriedade também forem levados em conta.
O conteúdo pode estar sujeito a mudanças devido a alterações nas leis e regulamentos ou mudanças nas condições de mercado. Para tomar decisões específicas de investimento, verifique as informações mais recentes e consulte um especialista.