O índice de área útil é um indicador importante que deve ser verificado ao comprar um imóvel ou planejar a construção de um edifício. O índice de área útil é o padrão que determina o tamanho do edifício que pode ser construído no terreno e tem um impacto significativo sobre o valor e a utilização do imóvel.
O índice de área útil é, em termos simples, a "razão entre a área total do piso de um edifício e a área do terreno". Esse valor determina o tamanho do prédio que pode ser construído no terreno. Por exemplo, se o índice de área útil for de 200% em um terreno de 100 m2 , um edifício com uma área útil total de até 200 m2 poderá ser construído.
Este artigo fornece uma explicação fácil de entender sobre o índice de área útil, que é essencial para transações imobiliárias e planos de construção, desde seu significado, métodos de cálculo, relação com o zoneamento e impacto sobre os valores das propriedades, sob a perspectiva de um especialista. Informações úteis para quem está pensando em comprar ou construir um imóvel no futuro, bem como para quem está pensando em investir em imóveis.
O índice de área útil é um valor numérico que indica a relação entre a área útil total de um edifício e a área do terreno. Esse indicador, que é definido na Lei de Padrões de Construção, desempenha um papel importante no planejamento urbano para garantir o uso racional do terreno e a densidade adequada das construções.
O índice de área útil é calculado com a seguinte fórmula
Índice de área útil (%) = Área bruta do piso ÷ Área do terreno × 100
A área útil total aqui é a soma das áreas úteis de cada andar do edifício. Por exemplo, uma casa de dois andares com 80 m2 no primeiro andar e 80 m2 no segundo andar teria uma área útil total de 160 m2. Se a área do terreno for de 100 m2, a proporção de área útil será calculada como 160 m2 / 100 m2 x 100 = 160%.
O índice de área útil é um indicador importante do tamanho do prédio que pode ser construído no terreno e deve ser sempre verificado nas transações imobiliárias e nas plantas de construção.
A "proporção entre o edifício e o terreno" é um conceito que muitas vezes é confundido com a proporção de área útil. É importante distinguir claramente entre os dois, pois são conceitos semelhantes, mas diferentes.
O índice de cobertura da edificação indica "a relação entre a área da edificação (área projetada horizontal de uma edificação) e a área do terreno". Em outras palavras, é um indicador de quanta área um edifício ocupa em planta em relação ao terreno. O índice de área útil, por outro lado, é um indicador relacionado à área bruta do piso (tamanho tridimensional) de um edifício.
Por exemplo, considere o caso de um edifício de um andar com um andar térreo de 50 m2 e um edifício de dois andares com o primeiro e o segundo andares de 50 m2 construídos no mesmo terreno com uma área de 100 m2.
Conforme mostrado acima, a proporção entre a construção e o terreno pode ser a mesma, mas a proporção da área útil pode ser diferente. A proporção entre a edificação e o terreno tem como objetivo principal garantir a luz solar, a ventilação e a prevenção de desastres, enquanto a proporção entre o piso e a área tem como objetivo regular a densidade populacional e o ambiente urbano.
O principal objetivo da proporção de área útil prescrita legalmente é evitar a superlotação urbana e manter um bom ambiente de vida. Sem restrições na proporção de área útil, edifícios excessivamente grandes seriam construídos em terrenos limitados, o que poderia levar a vários problemas urbanos, como problemas com luz solar e ventilação, congestionamento de tráfego e carga excessiva na infraestrutura.
Além disso, os coeficientes de área útil são definidos de acordo com as características de cada área. As áreas comerciais têm índices de área útil altos e permitem a construção de edifícios altos, enquanto as áreas residenciais têm índices de área útil relativamente baixos para manter um ambiente de vida calmo e tranquilo.
Dessa forma, o índice de área útil não é apenas uma restrição de construção, mas uma importante ferramenta de planejamento urbano para garantir o desenvolvimento urbano planejado e a manutenção de um bom ambiente de vida.
| Item | Índice de área útil | Índice de cobertura da edificação |
|---|---|---|
| Definição. | Proporção da área total do piso em relação à área do terreno. | Razão entre a área do edifício (área projetada horizontal do edifício) e a área do local. |
| Fórmula de cálculo | Índice de área útil (%) = Área bruta de piso ÷ Área do terreno × 100 | Índice de cobertura da edificação (%) = área da edificação ÷ área do terreno × 100 |
| Sujeito a regulamentação | Área bruta do piso do edifício (tamanho tridimensional) | Área projetada horizontal do edifício (tamanho plano) |
| Objetivo | Regulamentação da densidade populacional e do ambiente urbano | Garantir a luz do dia, a ventilação e a prevenção de desastres |
| Condições de relaxamento | Sistema de projeto abrangente, sistema de quarteirão específico, etc. | Lotes de esquina, edifícios à prova de fogo em zonas de incêndio, etc. |
O cálculo do índice de área útil é basicamente muito simples. Ele é calculado de acordo com a fórmula "Índice de área útil (%) = Área total do piso ÷ Área do terreno × 100" apresentada anteriormente. Entretanto, vários fatores precisam ser levados em conta no cálculo real.
Primeiro, a área do terreno geralmente se baseia na área do registro, mas a área real do terreno usada no cálculo pode ser diferente, por exemplo, se a rua da frente estiver parcialmente incluída. Em particular, se a propriedade confina com uma rua que se enquadra no Artigo 42(2) da Lei de Padrões de Construção (a chamada "rua de 2 parágrafos"), a área de 2 m da linha central da rua deve ser excluída da área do local para o cálculo.
A área total do piso é a soma das áreas dos diferentes andares do edifício. Entretanto, nem todas as partes do edifício contam para a área total do piso. De acordo com o Artigo 2.1.3 da Portaria de Aplicação do Código de Construção, as seguintes áreas não podem ser incluídas na área total do piso
Os porões também são tratados de forma diferente, dependendo do município e das condições. Em geral, eles não são incluídos no cálculo do índice de área útil, mas em alguns municípios eles podem ser incluídos em parte do cálculo.
Nem todas as partes de um edifício são incluídas na área útil total no cálculo do índice de área útil. O objetivo é promover um ambiente melhor para se viver, excluindo do cálculo do índice de área útil certas partes do edifício que têm elementos que melhoram a qualidade de vida.
Por exemplo, as varandas são um elemento importante que melhora a qualidade do ambiente de vida, mas se todas elas forem incluídas no índice de área útil, a instalação de varandas pode ser desencorajada. Portanto, as varandas que atendem a determinadas condições são excluídas do cálculo da proporção de área útil.
Os espaços de equipamentos que dão suporte às funções do edifício, como poços de elevador e salas de máquinas, também podem ser excluídos do cálculo do índice de área útil sob certas condições. Isso evita que a instalação dos equipamentos necessários seja restringida pelo índice de área útil.
Dessa forma, há várias exceções ao cálculo da proporção da área útil, e o entendimento exato dessas regras levará à utilização máxima do terreno.
| Área do local | Área total do piso | Cálculo do índice de área útil | Resultado |
|---|---|---|---|
| 100 m². | 200 m² | 200 m² ÷ 100 m² × 100 | 200% (%) |
| 150 m2 | 300 m2 | 300 m2 ÷ 150 m2 × 100 | 200% 200 |
| 200 m2 | 300 m2 | 300 m2 ÷ 200 m2 × 100 | 150% (em.) |
| 300 m2 | 600 m2 | 600 m2 ÷ 300 m2 × 100 | 200% (pol.) |
As zonas de uso são definidas de acordo com a Lei de Planejamento Urbano e são classificadas em 13 categorias de acordo com o uso, como residencial, comercial e industrial. Cada distrito de zoneamento define não apenas os tipos de edifícios que podem ser construídos, mas também a proporção máxima de área útil.
Por exemplo, nas zonas residenciais de baixo crescimento do Tipo 1, que mantêm um ambiente de vida tranquilo, o limite superior da proporção de área útil é limitado entre 50% e 200%. Nas zonas comerciais, por outro lado, onde as atividades comerciais são o foco principal, o limite superior da proporção de área útil pode chegar a 1300%.
Os limites do índice de área útil superior para diferentes distritos de zoneamento são baseados nas características da área e nas políticas de planejamento urbano. Em geral, eles são mais baixos em áreas residenciais e mais altos em áreas comerciais.
Além do índice de área útil definido pelo zoneamento, a largura da via frontal também pode limitar o índice de área útil. O objetivo é encontrar um equilíbrio entre o tamanho do edifício e a largura da via e evitar problemas como congestionamento de tráfego e fornecimento de rotas de evacuação em caso de desastre.
O limite da proporção de área útil por largura da via frontal é calculado usando a seguinte fórmula
Limite do índice de área útil pela largura da via frontal = largura da via frontal (m) x coeficiente x 100 (%)
O coeficiente é 0,4 em áreas residenciais e 0,6 em outras áreas. Por exemplo, em uma zona comercial que margeia uma rua de 6 m de largura, 6 m × 0,6 × 100 = 360%. Se a proporção de área útil definida no plano urbano for de 400%, mas a restrição de largura da via frontal for de 360%, a proporção de área útil efetivamente aplicada será de 360%.
Dessa forma, o índice de área útil efetivamente aplicado será o menor entre o índice de área útil definido no zoneamento ou a restrição de largura da via frontal. Portanto, ao considerar o uso do terreno, não apenas o zoneamento, mas também a largura da via frontal é um ponto importante a ser verificado.
| Zoneamento | Índice de cobertura da edificação (%) | Índice de área útil (%) |
|---|---|---|
| Distrito exclusivo de classe 1 para residências baixas | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Distrito exclusivo de categoria 2 para prédios residenciais baixos | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Áreas residenciais rurais | 30, 40, 50, 60 | 50, 60, 80, 100, 150, 200 |
| Distrito exclusivo de classe 1 para residências de médio e alto padrão | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Distrito exclusivo de categoria 2 para edifícios residenciais de médio e alto porte | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Áreas residenciais de categoria 1 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Áreas residenciais de categoria 2 | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Áreas semirresidenciais | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Áreas comerciais de bairro | 60, 80 | 200, 300, 400, 500 |
| Áreas comerciais | 80 | 200, 300, 400, 500, 600, 700, 800, 900, 1000, 1100, 1200, 1300 |
| Áreas semi-industriais | 50, 60, 80 | 100, 150, 200, 300, 400, 500 |
| Áreas industriais | 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
| Zonas industriais | 30, 40, 50, 60 | 100, 150, 200, 300, 400 |
Vários sistemas de atenuação foram estabelecidos para o índice de área útil, sendo o mais típico deles o "Sistema de projeto abrangente". Esse sistema permite um índice de área útil mais alto com a condição de que os locais acima de um determinado tamanho tenham espaço aberto (espaço aberto ao público).
De acordo com o Sistema de Projeto Abrangente, a proporção de área útil pode ser relaxada em até 1,5 vezes em comparação com a proporção normal de área útil. Por exemplo, em uma área onde a proporção normal de área útil é de 400%, a aplicação do sistema de projeto abrangente pode resultar em uma flexibilização de até 600%.
Esse sistema foi projetado para promover planos de construção que contribuam para a melhoria do ambiente urbano e exige o estabelecimento de espaços públicos abertos para garantir o espaço para pedestres e contribuir para o verde urbano.
O "Sistema de quarteirões especiais" tem como objetivo criar um ambiente urbano favorável e flexibilizar as normas de construção, como a proporção de área construída, em quarteirões específicos da cidade. Quando esse sistema é aplicado, é possível construir além da proporção normal de área útil.
Para ser designado como uma quadra específica da cidade, os planos devem contribuir para a melhoria do ambiente urbano, como o desenvolvimento de espaços públicos, como praças e parques, e a construção de edifícios com design excepcional. As proporções de área útil dentro de bairros específicos são definidas individualmente, permitindo um nível mais alto de uso da terra em harmonia com o ambiente ao redor.
Além do sistema de projeto abrangente e do sistema específico de quarteirões, há vários outros sistemas para flexibilizar a proporção de área útil.
As zonas de alto uso são projetadas para o uso racional e sólido de alto nível da terra, com limites máximos e mínimos de proporção de área construída. Nesses distritos, pode ser possível construir além da proporção de área útil do distrito de zoneamento normal.
As zonas de promoção de redesenvolvimento são projetadas para promover projetos de redesenvolvimento urbano etc. Nessas zonas, as normas de construção, como a proporção de área construída, podem ser flexibilizadas.
Os planos distritais são esquemas de planejamento urbano adaptados às características do distrito e, em alguns casos, o índice de área útil pode ser flexibilizado nesses planos.
Esses esquemas de mitigação não se destinam simplesmente a aumentar o tamanho dos edifícios, mas a promover a melhoria do ambiente urbano e do planejamento urbano de acordo com as características da área. Portanto, para se qualificar para a atenuação, é necessária uma contribuição para o ambiente urbano, como o desenvolvimento de espaços públicos e um bom paisagismo.
| Sistema de mitigação | Visão geral | Exemplos de taxas de mitigação | Condições aplicáveis |
|---|---|---|---|
| Sistema de projeto abrangente | A proporção de área útil é relaxada com o fornecimento de espaço aberto. | Máximo de 1,5 vezes | O espaço aberto é garantido em locais acima de um determinado tamanho. |
| Sistema específico de quadras urbanas | Sistema destinado a criar um ambiente urbano favorável. | Estabelecido individualmente | Em áreas designadas como zonas urbanas específicas |
| Distrito de alto uso | Para promover o uso racional e saudável da terra em alto nível | Estabelecido individualmente | Dentro de áreas designadas como distritos de uso de alto nível |
| Zona de promoção de redesenvolvimento | Sistema destinado a promover projetos de renovação urbana, etc. | Estabelecido individualmente | Dentro de áreas designadas como zonas de promoção de redesenvolvimento |
| Planejamento distrital | Planos de desenvolvimento urbano de acordo com as características do distrito | Definido individualmente | Em áreas onde um plano distrital foi estabelecido |
O índice de área útil é um dos fatores que têm um impacto significativo sobre os valores dos imóveis. Em geral, quanto maior o índice de área útil, mais valioso é o terreno e mais alto é o preço, pois nele podem ser construídos edifícios maiores.
Especialmente em áreas altamente convenientes, como áreas comerciais e áreas em frente a estações ferroviárias, as diferenças na proporção de área útil geralmente se refletem diretamente nos preços dos terrenos. Por exemplo, se um terreno com uma proporção de área útil de 400% e um terreno com uma proporção de área útil de 800% estiverem disponíveis no mesmo local, o último terá o dobro da área útil e, portanto, um valor de terreno mais alto.
Entretanto, um índice de área útil mais alto não significa necessariamente um valor mais alto. Em algumas áreas residenciais, as áreas com uma relação de área útil moderada e um bom ambiente de vida podem ser mais valiosas como propriedade residencial.
O índice de área útil é um fator importante nas decisões de investimento imobiliário. Ao considerar uma propriedade para investimento, é importante verificar até que ponto o edifício atual absorveu o índice de área útil.
Por exemplo, se um edifício com uma proporção de área útil de apenas 200% for construído em um terreno com uma proporção de área útil de 400%, talvez seja possível aumentar a área útil com uma reconstrução no futuro. Isso indicaria o valor potencial da propriedade.
Além disso, em áreas em que se espera que o índice de área útil seja flexibilizado ou em que se planeja uma reforma, os valores dos imóveis podem aumentar no futuro. Portanto, é importante para as decisões de investimento de longo prazo avaliar a proporção de área útil, incluindo as tendências no planejamento urbano.
Exemplos de empreendimentos imobiliários que fazem uso máximo da proporção de área útil incluem
Como mostram esses exemplos, o índice de área útil não é apenas uma regulamentação, mas um elemento importante para o desenvolvimento criativo de propriedades. Entender e utilizar adequadamente a proporção de área útil pode maximizar o valor de sua propriedade.
A maneira mais confiável de descobrir a proporção exata da área útil é verificar diretamente com o departamento de planejamento urbano ou com o departamento de orientação de construção do município em que o terreno está localizado. No escritório municipal, é possível visualizar mapas de planejamento urbano e mapas de zoneamento e verificar o zoneamento e a proporção de área útil do terreno em questão.
Ao realizar uma pesquisa em um escritório público, é aconselhável levar documentos (como uma cópia autenticada do registro ou um mapa público) que mostrem o endereço e o número do terreno em questão, para facilitar a pesquisa. Também é recomendável verificar as restrições sobre a proporção de área útil de acordo com a largura da rua da frente e outras normas de construção ao mesmo tempo.
Além das vistorias no balcão, alguns municípios também oferecem consulta prévia antes de solicitar uma licença de construção. Se houver condições complexas ou se você estiver pensando em flexibilizar a proporção de área útil, é aconselhável usar esse tipo de consulta prévia.
Nos últimos anos, tornou-se possível pesquisar a proporção de área útil pela Internet. Muitos municípios publicam informações de planejamento urbano em seus sites oficiais, que fornecem um sistema para verificar o zoneamento e a proporção de área útil em um mapa.
Além disso, o National Land Numerical Information Download Service, operado pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte (MLIT), oferece acesso gratuito aos dados de zoneamento de todo o país. Entretanto, como essas informações on-line podem não estar atualizadas, é recomendável que você verifique também com o escritório do governo local ao tomar decisões importantes.
Os sites de informações sobre propriedades privadas também podem listar a relação de área útil como parte das informações sobre a propriedade, mas essas informações devem ser usadas apenas como referência e as informações precisas devem ser verificadas com as autoridades públicas.
Se estiver pensando em comprar ou utilizar um imóvel, consultar uma imobiliária é outra maneira eficaz de descobrir a proporção da área útil. Em particular, se a empresa imobiliária estiver familiarizada com a área, você poderá obter orientação especializada não apenas sobre a proporção de área útil, mas também sobre as possibilidades e restrições reais de utilização do terreno.
Ao consultar uma agência imobiliária, é aconselhável consultar de forma abrangente não apenas os números da proporção de área útil, mas também as restrições impostas pela largura da via frontal, a possibilidade de flexibilizar a proporção de área útil e as tendências de desenvolvimento na área circundante. Além disso, ao consultar várias agências imobiliárias, é possível obter orientação a partir de uma perspectiva mais multifacetada.
Entretanto, recomenda-se que as informações obtidas de uma agência imobiliária também sejam verificadas por uma autoridade pública. Se estiver considerando uma transação particularmente importante ou um empreendimento de grande escala, considere também consultar um arquiteto, avaliador de imóveis ou outro especialista.
O índice de área útil é um indicador importante da relação entre a área útil total de um edifício e a área do terreno. Este artigo forneceu uma ampla explicação sobre o índice de área útil, desde seu significado básico, métodos de cálculo, relação com o zoneamento e seu impacto sobre os valores da propriedade.
Os principais pontos do índice de área útil estão resumidos a seguir
Ao realizar uma transação imobiliária ou um projeto de construção, é importante ter um conhecimento preciso da proporção da área útil e aproveitar ao máximo o potencial do terreno. Em particular, é aconselhável considerar vários fatores de forma abrangente, e não apenas números simples, como as restrições impostas pela largura da via frontal e a possibilidade de relaxar a proporção de área útil.
Na INA&Associates, como especialista em imóveis, podemos investigar os regulamentos de construção, inclusive a proporção de área útil, e propor a utilização mais adequada do terreno com base nisso. Se tiver algum problema com a compra ou utilização de imóveis, não hesite em entrar em contato conosco.
Tanto o índice de área útil quanto o índice de área construída por terreno são importantes, mas um deles não é o único fator importante. A proporção entre o edifício e o terreno limita a extensão horizontal de um edifício e é um indicador relacionado à garantia de luz solar, ventilação e prevenção de desastres. O índice de área útil, por outro lado, limita a área útil bruta de um edifício e é um indicador para regular a densidade populacional e o ambiente urbano.
O que é mais restritivo depende do uso do edifício e da natureza do plano. Por exemplo, o índice de cobertura da edificação costuma ser a restrição mais importante para edifícios baixos em terrenos grandes, enquanto o índice de área útil costuma ser a restrição mais importante para edifícios altos em terrenos estreitos.
Em transações imobiliárias e planos de construção, é importante verificar ambos os indicadores e avaliar seu impacto geral no plano.
Em princípio, não é possível construir além do limite da proporção da área útil. Entretanto, há casos excepcionais, como
Com essas exceções, não é permitido construir além do limite do índice de área útil e a não conformidade pode resultar em ordens corretivas e penalidades. É sempre aconselhável consultar a administração ou um arquiteto antes de considerar a possibilidade de construir além do limite da proporção da área útil.
Propriedades não conformes existentes são edifícios que estavam em conformidade com o Código de Construção e outras leis e regulamentos no momento da construção, mas que não estão mais em conformidade com os padrões atuais devido a alterações posteriores na lei ou mudanças no planejamento urbano. Por exemplo, se a proporção máxima de área útil for reduzida após a construção, o edifício poderá se tornar uma propriedade não conforme existente.
A propriedade não conforme existente não é ilegal em seu estado atual e pode continuar a ser usada. Entretanto, se forem realizadas ampliações, reformas ou grandes reparos, o edifício deve, em princípio, estar em conformidade com os padrões atuais.
No entanto, se determinadas condições forem atendidas, há exceções especiais em que as ampliações etc. são permitidas sem deixar as partes não conformes existentes da propriedade como estão. Por exemplo, se a extensão for separada da parte existente em não conformidade ou se o grau de não conformidade como um todo não aumentar após a extensão.
Se você possui ou está pensando em comprar uma propriedade existente em não conformidade, é aconselhável consultar um especialista, incluindo a possibilidade de futuras ampliações e alterações.
Em geral, os porões não são incluídos no cálculo do índice de área útil, mas o tratamento difere dependendo do município e das condições. De acordo com o Artigo 2.1.3 da Portaria de Aplicação da Lei de Padrões de Construção, a área do piso da parte do porão usada para moradia, casas de repouso etc. deve ser incluída no cálculo do índice de área útil em 1/3 da área do piso em questão.
No entanto, muitos municípios têm leis que flexibilizam a inclusão de porões no cálculo do índice de área útil, de modo que eles podem não ser incluídos completamente ou podem não ser incluídos se determinadas condições forem atendidas. Por exemplo, em algumas áreas de Tóquio, é aplicado o Basement Relaxation System, que exclui alguns ou todos os porões do cálculo da proporção de área útil.
Como o tratamento de porões no cálculo do índice de área útil varia muito de região para região, recomenda-se verificar com a Seção de Orientação de Construção da autoridade local onde o terreno está localizado antes de fazer planos específicos.
O fato de uma relação de área útil baixa ou alta ser melhor depende do uso e da finalidade do terreno. Não é possível dizer qual é geralmente melhor.
Vantagens de terrenos com uma proporção alta de área útil:.
Vantagens de terrenos com baixa proporção de área útil: - Bom ambiente
Ao selecionar um terreno, é importante fazer uma avaliação abrangente de vários fatores, como condições de localização, ambiente ao redor, acesso a transporte e planos de desenvolvimento futuro, bem como a proporção da área útil. Além disso, mesmo com a mesma proporção de área útil, o tamanho real do prédio que pode ser construído variará dependendo de condições como a largura da rua da frente e se o lote é de esquina ou não.
Ao considerar a compra de uma propriedade ou a utilização de um terreno, é aconselhável buscar orientação especializada e selecionar o terreno mais adequado para seus objetivos.
O INA&Associates pode prestar consultoria sobre questões imobiliárias, inclusive sobre a proporção da área útil. Podemos usar nosso conhecimento especializado e nossa ampla experiência para ajudá-lo a tirar o máximo proveito de sua propriedade. Para obter mais informações, visite nosso site ou entre em contato conosco por telefone ou e-mail.