Você sabia que o número de casas vagas em Tóquio atingiu um recorde e continuará a aumentar? De acordo com a Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023, o número de casas vagas em Tóquio é de aproximadamente 900.000 e a taxa de vacância chegou a 10,9%. Mesmo na capital, Tóquio, onde a população está concentrada, a distribuição de casas vagas varia muito de acordo com a região e o tipo de propriedade. Este artigo explica em detalhes a situação atual dos imóveis vagos em Tóquio, a classificação de cada um dos 23 distritos, os fatores por trás do aumento e as contramedidas, com base nos dados mais recentes. É uma importante fonte de informações para os interessados em investimentos imobiliários, medidas de herança e a questão das casas vazias.
De acordo com os resultados da Pesquisa de Habitação e Terrenos de 2023 (Ministério de Assuntos Internos e Comunicações), o número de casas vagas em Tóquio é de aproximadamente 900.000 (898.000) e a taxa de vacância é de 10,9%. Esses números aumentaram de aproximadamente 810.000 unidades e 10,6% em 2018 (2018), que foi o número mais alto já registrado.
De fato, mais de uma em cada dez casas em Tóquio está desocupada. O número total de unidades habitacionais em Tóquio é de 8.201.000 (2023), um aumento de 530.000 (6,9%) em comparação com 2018, cinco anos atrás, mas o número de casas vagas está aumentando em um ritmo mais rápido do que isso.
Analisando a tendência de longo prazo, o número de residências vagas em Tóquio aumentou de 527.000 em 1993 para 897.000 em 2023, um aumento de aproximadamente 1,7 vezes em um período de 30 anos. É digno de nota o fato de que há aproximadamente 210.000 casas vagas (outras unidades habitacionais) que ficaram vagas por um longo período de tempo ou que estão programadas para demolição, o que também aumentou de aproximadamente 180.000 em 2018.
Em nível nacional, o número de casas vagas chegou a 9.000.000 e a taxa de vacância a 13,8% em 2023, ambos recordes.
Na classificação das taxas de casas vagas por prefeitura, Tóquio ocupa a posição mais baixa do país, com 10,9%, em 44º lugar, mas tem o maior número de casas vagas do país, aproximadamente 900.000. A prefeitura com a maior taxa de casas vagas é a de Tokushima, com 21,3%.
A tabela abaixo compara a situação das casas vagas nas principais províncias.
| Província | Número de casas vagas (dez mil) | Taxa de imóveis vagos (%) | Classificação nacional (% de imóveis vagos) |
|---|---|---|---|
| Metrópole de Tóquio | 89.8 | 10.9 | 44º lugar |
| Prefeitura de Osaka | 70.3 | -Osaka | - |
| Prefeitura de Kanagawa | 46.6 | - | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Média nacional |
| Média nacional | - Kanagawa | 13.8 | - - Média nacional - 13,8 |
| Prefeitura de Tokushima (mais alta) | - | 21.3 | 1º lugar. |
As casas vazias podem ser divididas em quatro tipos principais, dependendo de sua condição e uso.
Um detalhamento das residências vagas em Tóquio em 2023 mostra que a maioria é "vaga para aluguel", mas há aproximadamente 210.000 "outras residências vagas" (ausência de longo prazo ou demolição programada), muitas das quais correm alto risco de se tornarem incontroláveis.
É importante observar a forma como as casas vazias são construídas em Tóquio. Enquanto no Japão mais de 70% das "outras casas vagas" são casas unifamiliares, em Tóquio aproximadamente 35% das "outras casas vagas" são casas unifamiliares e 63% são prédios de apartamentos (condomínios, etc.). Isso reflete a situação habitacional única de Tóquio.
A tabela abaixo compara a forma como as casas vagas são construídas no Japão e em Tóquio.
| Tipo de casa vaga | Proporção de casas isoladas no Japão (%) | Proporção de casas independentes em Tóquio (%) | Proporção de residências comunitárias no Japão (%) | Proporção de residências comunitárias em Tóquio (%) |
|---|---|---|---|---|
| Casas vagas para aluguel | Aprox. 10 | Aprox. 10 | Aprox. 90 | Aprox. 90 |
| Outras residências vagas | 70 ou mais | Aprox. 35 | aprox. 30 | Aproximadamente 63 |
O número de casas vagas nos 23 distritos de Tóquio, por distrito, é maior nos distritos vizinhos com populações e números de moradias maiores. Os principais distritos com o maior número de casas vagas são os seguintes
Esses distritos têm uma grande área e um grande número de casas, o que significa que o número de casas vagas também é alto.
Por outro lado, ao analisar a porcentagem de casas vagas, os bairros do centro da cidade estão no topo da lista.
O distrito de Toshima ainda tinha a maior taxa de casas vagas entre os 23 distritos na pesquisa de 2018, com 15,8%, e embora tenha havido melhorias, a taxa permanece em um nível alto.
Por tipo de casa desocupada, a taxa de "outras casas desocupadas" (por exemplo, ausência de longo prazo) aumentou significativamente nos distritos de Bunkyo, Taito, Setagaya, Arakawa, Edogawa e Chuo. A taxa de "casas vagas para aluguel" também está aumentando nos distritos de Minato, Sumida, Shibuya, Nakano e Toshima.
Os principais fatores por trás do aumento no número de casas vagas em Tóquio são os seguintes
Em Tóquio, há aproximadamente 900.000 unidades habitacionais pertencentes a casais solteiros ou casados com 65 anos ou mais, que provavelmente se tornarão um "exército de reserva" de casas vagas no futuro.
Um número cada vez maior dessas casas está ficando desocupado como resultado de herança, por exemplo, quando os filhos moram longe no momento da herança, quando os herdeiros não conseguem coordenar suas opiniões ou quando a casa da família não pode ser alugada para fins de imposto sobre herança.
A oferta de novas moradias está aumentando continuamente em Tóquio, com o número total de unidades habitacionais aumentando em 530.000 nos cinco anos de 2018 a 2023. Por outro lado, o sistema de avaliação e distribuição do valor de mercado das moradias existentes não foi suficientemente desenvolvido, o que dificulta a distribuição de moradias de segunda mão no mercado.
A manutenção e a reforma de casas antigas são caras e representam um ônus significativo para os proprietários. Em muitos casos, especialmente no caso de propriedades herdadas, há uma lacuna entre o valor emocional e o valor de mercado, dificultando a venda da propriedade por um preço justo.
Em março de 2023, o Governo Metropolitano de Tóquio formulou a "Política de Implementação de Medidas para Casas Vagas em Tóquio" e estabeleceu uma meta para que todos os distritos, cidades e vilarejos formulassem um plano para lidar com casas vagas até o final do ano fiscal de 2030. A política desenvolve medidas a partir das três perspectivas a seguir: .
As medidas a seguir estão sendo implementadas pelo Governo Metropolitano de Tóquio para fornecer apoio específico às residências vagas.
Em nível nacional, foram introduzidas medidas fiscais para promover medidas contra casas desocupadas.
Esta seção resume os principais pontos referentes à situação atual e às medidas para casas vagas em Tóquio.
Espera-se que a questão dos imóveis vagos mude no futuro devido às mudanças na demografia de Tóquio e no mercado imobiliário. É importante que os proprietários de casas desocupadas considerem a possibilidade de agir o mais cedo possível, utilizando as medidas de apoio fornecidas pelas autoridades locais. Espera-se também que eles gerenciem sistematicamente suas casas e planejem o futuro, incluindo possíveis "reservas de casas vagas".
R1: O distrito com o maior número de casas vagas é o distrito de Setagaya, com aproximadamente 50.000 unidades. Em seguida, vem o distrito de Ota (48.000 unidades) e o distrito de Adachi (40.000 unidades). Como esses distritos têm uma grande área e população, o número de casas vagas também é inevitavelmente alto.
A2: Os bairros com as maiores taxas de casas vagas são Toshima (13,3%), Minato (12,4%) e Chuo (11,9%). Esses bairros têm uma grande oferta de flats e apartamentos estúdio para aluguel, e acredita-se que as flutuações nas taxas de ocupação tenham afetado a taxa de vacância.
R3: Se você herdar uma casa vaga, terá três opções: 1) utilizá-la (uso próprio ou aluguel), 2) vendê-la ou 3) demoli-la. Recomendamos que você consulte primeiro o serviço de consulta de casas vagas da autoridade local e também busque orientação de especialistas, como contadores fiscais e empresas imobiliárias. Também pode ser possível fazer uso de benefícios fiscais, como uma dedução especial de 30 milhões de ienes para renda de transferência.
R4: Se a propriedade continuar a ser mal administrada, ela poderá ser designada como uma "casa vaga especificada". Se a propriedade for designada como tal, as medidas preferenciais para o imposto sobre a propriedade não serão mais aplicadas, e o governo emitirá recomendações e ordens para reparos e remoção da propriedade, o que pode eventualmente levar à demolição forçada por meio de execução administrativa. Também há efeitos negativos sobre o ambiente ao redor e questões de prevenção de crimes.
R5: O Banco de Casas Desocupadas do Governo Metropolitano de Tóquio é um sistema operado por cada distrito, cidade, vila e vilarejo para fornecer informações sobre a venda e o aluguel de casas desocupadas. Ele desempenha o papel de fazer a correspondência entre os proprietários e os possíveis usuários. O Governo Metropolitano de Tóquio apóia a operação de bancos de casas vagas por bairros, cidades, vilas e povoados e promove o uso efetivo de casas vagas.
A INA&Associates oferece consultoria sobre casas vagas e suporte para compra e venda. Se estiver preocupado com uma casa desocupada, não hesite em entrar em contato conosco.