Para aqueles que estão pensando em vender seu imóvel, "quanto tempo leva para vender?" e "como posso vendê-lo rapidamente?" são provavelmente os pontos mais importantes de preocupação.
De acordo com os dados mais recentes da Real Estate Information Network for East Japan, o período médio para a venda de imóveis na área metropolitana de Tóquio em 2024 é de aproximadamente três meses para condomínios e quatro meses para casas isoladas. Entretanto, com a estratégia e a preparação corretas, esse período pode ser significativamente reduzido.
Como INA & Associates Ltd, apoiamos várias vendas de imóveis. Combinando nossa experiência em vendas de imóveis de alto valor, especialmente para a clientela de patrimônio líquido ultra-alto, com as mais recentes técnicas de vendas baseadas em tecnologia, conseguimos obter resultados satisfatórios para muitos de nossos clientes.
Neste artigo, fornecemos informações práticas detalhadas sobre o fluxo básico de uma venda de imóvel, bem como dicas específicas para reduzir o prazo. Esperamos que seja útil para ajudar a tornar a venda um sucesso.
A venda de um imóvel pode ser dividida em sete etapas principais. Ao compreender com precisão a duração de cada etapa, fica mais fácil planejar a venda e obter uma transação tranquila.
| Etapas | Conteúdo | Prazo aproximado | Principais tarefas |
|---|---|---|---|
| 1 | Preparação preliminar e pesquisa de mercado | 2 semanas a 1 mês | Pesquisa de preço de mercado, preparação dos documentos necessários |
| 2 | Seleção da empresa imobiliária e solicitação de avaliação | 1 a 2 semanas | Avaliação em massa, entrevistas, estudo comparativo |
| 3 | Conclusão do contrato de mediação, determinação do preço | 1 semana | Preparação do contrato, definição do preço de venda |
| 4 | Início da atividade de venda e da publicidade | 1 a 3 meses | Anuncie a propriedade, responda às visitas. |
| 5 | Solicitação de compra e negociações de preço | 1 a 2 semanas | Negociação de termos e condições, ajuste dos termos do contrato |
| 6 | Conclusão do contrato de compra | 1 semana | Elaboração do contrato, recebimento do depósito |
| 7 | Liquidação e entrega | 1 a 2 meses | Liquidação do saldo e transferência de propriedade |
Etapa 1: Preparação preliminar e pesquisa de mercado (2 semanas a 1 mês)
Este é o período de preparação antes de iniciar as atividades de venda. Nessa etapa, o preço de venda de propriedades semelhantes nas proximidades é investigado e um preço de mercado aproximado é determinado. Ao mesmo tempo, são preparados os documentos necessários, como o certificado de título registrado e o aviso de imposto sobre a propriedade.
É importante garantir que esse período seja suficiente, pois uma preparação inadequada causará atrasos em processos posteriores. Especialmente no caso de propriedades herdadas ou propriedades em propriedade conjunta, pode levar algum tempo para resolver os direitos.
Etapa 2: Seleção da empresa imobiliária e solicitação de avaliação (1-2 semanas)
Solicite uma avaliação de várias empresas imobiliárias e selecione o parceiro mais adequado. Ao usar um serviço de avaliação em massa, você pode comparar com eficiência os preços avaliados de várias empresas.
É importante avaliar de forma abrangente não apenas o valor avaliado, mas também a capacidade de resposta do representante de vendas, o histórico da empresa e a estratégia de vendas. Essa escolha influencia muito o sucesso ou o fracasso da venda.
Etapa 3: Conclusão do contrato de mediação e determinação do preço (uma semana)
Um contrato de mediação é celebrado com a empresa imobiliária selecionada e o preço final de venda é determinado. Há três contratos de mediação: "mediação geral", "mediação em tempo integral" e "mediação de deveres exclusivos sob contrato exclusivo", e cada um tem características diferentes.
Como o preço tem uma grande influência no período de venda, é necessário determiná-lo considerando totalmente a tendência do mercado e as características da propriedade.
Etapa 4: Início das atividades de venda e publicidade (1 a 3 meses)
Começam as atividades reais de venda. Isso inclui a publicação em portais de imóveis, a distribuição de folhetos e a realização de visitas. Esse período é o estágio mais importante que determina a duração geral da venda.
A qualidade da resposta aos possíveis visitantes e a apresentação atraente da propriedade afetam diretamente a taxa de fechamento. Em média, muitos casos são concluídos durante esse período.
Etapa 5: Oferta de compra e negociações de preço (1-2 semanas)
Quando uma oferta é recebida de um possível comprador, são realizadas negociações sobre preço e condições. Nessa etapa, é importante conciliar os desejos do vendedor e do comprador e chegar a um ponto de acordo.
Se as negociações forem prolongadas, outros possíveis compradores podem ser perdidos, portanto, são necessárias decisões rápidas e apropriadas.
Etapa 6: Conclusão do contrato de compra e venda (uma semana)
Uma vez que os termos tenham sido acordados, um contrato formal de compra e venda é concluído. Isso inclui a elaboração do contrato, a explicação de questões importantes e a entrega e o recebimento do depósito.
É necessário extremo cuidado nessa etapa, pois qualquer deficiência no contrato pode causar problemas mais tarde.
Etapa 7: Liquidação e entrega (1-2 meses)
Cerca de um a dois meses após o contrato de compra e venda, é realizada a liquidação do saldo do pagamento e a entrega da propriedade. Esse período é reservado para dar tempo às formalidades da hipoteca e aos preparativos para o registro.
No dia da liquidação, o recebimento do saldo restante, a entrega das chaves e o registro da transferência de propriedade são realizados ao mesmo tempo, concluindo o procedimento de venda.
O período de venda de imóveis difere significativamente dependendo do tipo de propriedade, com os dados mais recentes de 2024 fornecendo uma explicação detalhada das características e tendências do período de venda para cada tipo de propriedade.
| Tipo de propriedade | Período médio de venda | Características |
|---|---|---|
| Condomínios usados | Aprox. 3 meses (87,0 dias) | Alta liquidez e expectativa de venda antecipada |
| Casas isoladas usadas | Aprox. 4 meses (114,1 dias) | Base de compradores limitada e fortemente individualizada |
| Terrenos | Aprox. 4 meses (116,6 dias) | O período varia muito, dependendo do uso e da localização. |
Os condomínios usados são o tipo de propriedade com maior liquidez no mercado imobiliário. De acordo com dados da Real Estate Information Network for East Japan, o número de contratos celebrados para condomínios usados na área metropolitana de Tóquio em 2024 foi de 37.222, superando o ano anterior pelo segundo ano consecutivo.
Os seguintes fatores podem ser citados como razões para o curto período de venda dos condomínios.
Primeiro, as propriedades estão se tornando mais padronizadas. As comparações com imóveis semelhantes no mesmo condomínio e na vizinhança são mais fáceis, tornando mais fácil para os compradores julgarem a adequação dos preços.
Segundo, há um bom sistema de gerenciamento. A manutenção e o gerenciamento adequados pela associação de gerenciamento mantêm a propriedade em boas condições, levando a uma sensação de segurança para o comprador.
Além disso, há a vantagem da localização. Muitos condomínios são construídos perto de estações de trem e instalações comerciais, e são valorizados por sua conveniência.
O período de venda de casas isoladas existentes tende a ser aproximadamente um mês mais longo do que o de condomínios: em 2024, o número de contratos concluídos na área metropolitana de Tóquio foi de 14.182, superando o ano anterior pela primeira vez em três anos.
O principal motivo do período de venda mais longo para casas isoladas é a natureza altamente individual da propriedade. O formato do terreno, a estrutura do prédio e o ambiente ao redor variam muito de uma propriedade para outra, por isso leva tempo para encontrar um comprador adequado.
Além disso, como o principal grupo de pessoas que está considerando a compra de casas isoladas são famílias, elas tendem a ser mais cuidadosas do que os compradores de condomínios. Em geral, leva-se mais tempo para tomar uma decisão devido à avaliação abrangente dos distritos escolares, do ambiente ao redor e dos valores futuros da propriedade.
A idade do edifício é um fator importante que pode ter um impacto significativo no prazo de uma venda. Em geral, as propriedades com menos de 10 anos são mais populares no mercado e espera-se que sejam vendidas rapidamente.
Os imóveis com idade entre 10 e 20 anos são considerados o período com o melhor equilíbrio entre preço e qualidade e atraem o maior grupo de compradores. Os imóveis nesse período são atraentes para os compradores, pois as instalações recém-construídas ainda estão totalmente funcionais e a necessidade de grandes reparos é baixa.
Para imóveis com mais de 20 anos, o período de venda tende a ser mais longo devido à maior necessidade de renovação e reforma. Entretanto, há muitos casos em que imóveis em boas localizações e com preços adequados podem ser vendidos rapidamente, independentemente de sua idade.
Mesmo dentro da área metropolitana de Tóquio, há diferenças nos períodos de venda por região. Os imóveis no centro de Tóquio e perto das principais estações de trem tendem a ter alta demanda e um período de venda curto.
Por outro lado, as áreas suburbanas e as áreas com acesso limitado ao transporte tendem a ter períodos de venda mais longos. Entretanto, mesmo nessas áreas, é possível reduzir o prazo por meio de preços adequados e estratégias de vendas eficazes.
Reduzir o período de venda é uma questão importante para muitos vendedores. Com a estratégia e a preparação corretas, o tempo médio de venda pode ser reduzido significativamente. Aqui detalhamos dez dicas práticas.
O preço é o fator mais importante em uma venda bem-sucedida. Definir o preço em 95-100% do valor avaliado é o primeiro passo para uma venda antecipada.
Definir o preço muito acima do preço de mercado leva a uma diminuição no número de pessoas que desejam ver a propriedade, o que, por sua vez, leva a um período de venda mais longo. Por outro lado, a definição de um preço justo atrai o interesse de muitos compradores em potencial e, devido ao princípio da concorrência, você pode esperar fechar a venda por um preço mais alto.
Ao definir o preço, é importante analisar detalhadamente os casos contratados na vizinhança e considerar de forma abrangente as características da propriedade e as tendências do mercado. Se o imóvel não for fechado após três meses do início da venda, é aconselhável considerar um ajuste de preço de 5 a 10%.
A escolha da empresa imobiliária é fundamental para uma venda bem-sucedida. Ao utilizar um serviço de avaliação em massa e obter avaliações de pelo menos três empresas, você poderá encontrar o parceiro mais adequado.
Ao fazer comparações, não apenas o valor avaliado, mas também os seguintes fatores são importantes para a tomada de decisões Esses fatores incluem a experiência e a capacidade de resposta do representante de vendas, o histórico e a confiabilidade da empresa, a especificidade da estratégia de vendas proposta e o nível de suporte pós-venda.
Em particular, pode-se esperar um trabalho de vendas eficaz ao selecionar uma empresa imobiliária familiarizada com a área e uma empresa com um histórico rico na venda de propriedades semelhantes.
A seleção do tipo de contrato de mediação é um elemento importante de uma estratégia de venda. Quando o objetivo é uma venda antecipada, recomenda-se a escolha de um contrato de mediação em tempo integral ou de um contrato de mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo.
Em um contrato de sistema de tempo integral, um incentivo funciona para que uma empresa imobiliária realize um trabalho de vendas ativo. Além disso, um relatório regular sobre o status das vendas permite que você compreenda a reação do mercado e, se necessário, modifique sua estratégia.
Um contrato de mediação geral tem a vantagem de poder solicitar mais de uma empresa, mas pode não ser adequado para a venda antecipada, pois há o risco de que as atividades de vendas de cada empresa sejam passivas.
Melhorar as primeiras impressões está diretamente ligado a taxas de fechamento mais altas. A atratividade de uma propriedade pode ser maximizada com o uso de preparação da casa e com a garantia de que a propriedade esteja limpa e arrumada.
As seguintes medidas específicas de melhoria são eficazes Limpeza e arrumação completas dos cômodos, melhoria da iluminação para criar um espaço mais claro, melhoria da estética por meio de reparos de pequena escala, implementação de medidas de controle de odores e uso eficaz do espaço com a disposição de móveis e acessórios.
Esses investimentos podem ser realizados com valores relativamente baixos e têm um impacto significativo na melhoria do preço de venda e na redução do prazo.
As visitas são o processo mais importante para fechar o negócio. Uma resposta de visita que cause uma boa impressão nos possíveis compradores pode melhorar significativamente a taxa de fechamento.
O tratamento eficaz da visita inclui a preparação adequada com antecedência, a explicação da propriedade de acordo com as necessidades do possível comprador, a resposta precisa às perguntas, uma apresentação atraente do ambiente ao redor e o ajuste flexível da programação da visita.
Também é importante fazer o acompanhamento após a visita, respondendo a perguntas adicionais e verificando o status da consideração, o que pode levar a um contrato bem-sucedido.
É eficaz iniciar o processo de venda durante a temporada de pico do mercado. Em geral, o mercado imobiliário é mais ativo durante a temporada de mudanças, de janeiro a março.
Ao realizar atividades de vendas durante esse período, você pode abordar um grande número de compradores em potencial e aumentar a probabilidade de um fechamento antecipado. Fazendo uma retrospectiva, o ideal é começar os preparativos por volta de outubro/novembro do ano anterior e iniciar as atividades de vendas em dezembro/janeiro.
Entretanto, é importante levar em conta as tendências do mercado e a situação das taxas de juros e tomar uma decisão geral.
É importante desenvolver uma estratégia de publicidade que utilize uma variedade de mídias. Ao combinar várias mídias, como publicidade na Internet, portais de imóveis e distribuição de folhetos, você pode alcançar mais compradores em potencial.
Em particular, melhorar a qualidade das fotos e dos vídeos tem um impacto significativo na comunicação on-line da atratividade de uma propriedade. Fotógrafos profissionais e o uso de sistemas de visualização virtual também são eficazes.
Respostas flexíveis às necessidades do comprador levarão a taxas de fechamento mais altas. Ao ser flexível em vários termos e condições, como não apenas o preço, mas também o prazo de entrega e o manuseio de equipamentos auxiliares, você pode aumentar a probabilidade de fechar o negócio.
No entanto, é importante dar a devida atenção e consultar especialistas com relação a condições que sejam desvantajosas para o vendedor.
A preparação antecipada é importante para um procedimento tranquilo. Ao preparar os documentos necessários para a venda com antecedência, as negociações com os possíveis compradores e os procedimentos contratuais podem ser agilizados.
Em especial, é aconselhável concluir a preparação dos documentos de registro e construção antes do início do processo de venda, pois a preparação desses documentos pode levar tempo.
O suporte profissional para a venda da propriedade é um atalho para o sucesso. Uma venda eficiente e segura pode ser obtida com o apoio de uma agência imobiliária experiente e uma equipe de especialistas, como contadores fiscais e escrivães judiciais.
O conhecimento especializado é particularmente essencial para propriedades de alto valor e propriedades com direitos complexos. Com a orientação correta, o período de venda pode ser reduzido e o preço de venda maximizado ao mesmo tempo.
Para garantir uma venda tranquila da propriedade, é essencial preparar os documentos necessários com antecedência. Recomenda-se que os documentos necessários estejam prontos antes do início do processo de venda para evitar atrasos devido à documentação incompleta.
| Nome do documento | Local de aquisição | Data de validade | Finalidade do uso |
|---|---|---|---|
| Certificado de direitos registrados (informações para identificação do registro) | Escritório de Assuntos Jurídicos | Não há | Confirmação de propriedade |
| Notificação de imposto sobre a propriedade | Município | Último ano | Confirmação do valor do imposto |
| Certificado de impressão do selo | Município | Dentro de 3 meses | Verificação de identidade |
| Certificado de residência | Município | Dentro de 3 meses | Confirmação de endereço |
| Carimbo pessoal | - | - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - Em nome de | Carimbo do contrato |
| Documentos de identidade | - | Dentro do período de validade | Verificação de identidade |
Para condomínios
Os seguintes documentos adicionais são necessários para a venda de condomínios
O contrato de administração e o regimento interno são documentos importantes que indicam as políticas de administração e as restrições de uso do condomínio. Eles contêm informações necessárias para que os possíveis compradores visualizem suas futuras condições de vida.
O Relatório de Investigação de Assuntos Importantes é um documento que descreve a situação financeira da associação de administração e os planos de reparo, além de ser um documento importante para determinar o valor do ativo do condomínio.
Casas isoladas
Na venda de casas isoladas, os documentos que comprovam a segurança e a conformidade legal do edifício são importantes.
O alvará de construção e o certificado de inspeção são documentos que comprovam que o edifício está em conformidade com o Código de Construção. A ausência desses documentos pode afetar o processo de aprovação da hipoteca.
O mapa de levantamento topográfico e a confirmação de limites são documentos que mostram a área e os limites exatos do terreno e desempenham um papel importante na prevenção de problemas com terrenos vizinhos.
O aspecto mais importante da preparação de documentos é começar cedo. Especialmente no caso de propriedades herdadas ou antigas, a obtenção de documentos pode demorar mais do que o esperado.
Para documentos com datas de validade, como certificados de registro de selos e certificados de residência, é importante ajustar o cronograma de aquisição de acordo com o andamento da atividade de venda. Obtê-los pouco antes de assinar um contrato evita o risco de expiração.
Além disso, se o endereço nos documentos for diferente do endereço atual, pode ser necessário um registro de mudança de endereço. Esses procedimentos podem ser demorados e exigem confirmação e preparação antecipadas.
Vários custos e impostos são incorridos na venda da propriedade. Ao saber o valor exato com antecedência, é possível calcular com precisão os rendimentos e planejar a venda adequadamente.
| Item de despesa | Valor aproximado | Método de cálculo | Observações |
|---|---|---|---|
| Taxa de corretagem | 3% do preço de venda + ¥60.000 + imposto sobre consumo | Valor máximo legal | Item de despesa máxima |
| Imposto de selo | 10.000 - 60.000 ienes | Varia de acordo com o preço de venda | Afixado no contrato |
| Taxa de registro | 20.000 - 50.000 ienes | Inclui taxas de escrivão judicial | Cancelamento de hipoteca, etc. |
| Taxas de vistoria | 300.000 - 800.000 ienes | Para terrenos | No momento da determinação do limite |
| Limpeza da casa | 50.000 - 150.000 ienes | Varia de acordo com o tamanho da propriedade | Implementação opcional |
Se houver lucro com a venda da propriedade, será cobrado um imposto de renda de transferência. O valor do imposto depende muito do período de propriedade.
Renda de transferência de longo prazo (período de propriedade de mais de cinco anos)
Renda de transferência de curto prazo (período de propriedade de cinco anos ou menos)
A fórmula para a renda de transferência é a seguinte
Renda de transferência = preço de venda - custos de aquisição - custos de transferência
Se os custos de aquisição forem desconhecidos, 5% do preço de venda podem ser calculados como custos de aquisição.
Uma isenção especial de ¥ 30 milhões pode ser aplicada à venda de imóveis residenciais. Devido a essa isenção especial, em muitas vendas residenciais gerais, não é necessário pagar imposto de renda de transferência.
Além disso, para imóveis residenciais que tenham sido adquiridos há mais de 10 anos, também pode ser aplicada uma alíquota especial reduzida. Ao utilizar essas disposições especiais, a carga tributária pode ser significativamente reduzida.
A preparação adequada e uma abordagem estratégica são essenciais para o sucesso da venda de uma propriedade. O tempo médio de venda é de três a seis meses, mas ao implementar as 10 dicas descritas neste artigo, o prazo pode ser reduzido significativamente.
É de particular importância definir o preço certo, escolher um agente imobiliário confiável e maximizar a atratividade da propriedade. Ao combinar esses elementos, você pode conseguir uma venda antecipada e um preço de venda satisfatório.
Vender um imóvel é uma das decisões mais importantes da vida e, na INA & Associates K.K., usamos nossa ampla experiência e a tecnologia mais recente para oferecer a melhor estratégia de venda possível para cada um de nossos clientes. Se estiver pensando em vender sua propriedade, não hesite em entrar em contato conosco.
P1: Quais são os principais motivos para um período de venda prolongado?
R1: As principais causas de um período de venda prolongado são problemas de preço, falta de atratividade da propriedade e estratégias de vendas inadequadas. Em particular, a definição de um preço muito alto em comparação com o preço de mercado leva a uma diminuição no número de possíveis espectadores, o que, por sua vez, leva a um período de vendas prolongado. Com uma definição de preço adequada e uma estratégia de vendas eficaz, é possível reduzir o período.
P2: Que tipo de contrato de mediação deve ser escolhido?
A2: Quando o objetivo é a venda antecipada, recomenda-se um contrato de mediação em tempo integral ou um contrato de mediação de dever exclusivo sob contrato exclusivo. Nesses contratos, uma empresa imobiliária realiza um trabalho de vendas ativo e a reação do mercado pode ser compreendida por meio de relatórios regulares. Um contrato de mediação geral tem a vantagem de poder solicitar várias empresas, mas há o risco de que as atividades de cada empresa se tornem passivas.
P3: Quando é o momento de considerar uma redução de preço?
R3: Em geral, é aconselhável considerar o ajuste do preço se um contrato não tiver sido concluído, mesmo após três meses do início da venda. No entanto, é eficaz fazer um ajuste de 5 a 10% com base em uma avaliação abrangente da resposta dos possíveis compradores e das tendências do mercado. Uma redução repentina de preço pode piorar a impressão da propriedade, portanto, é necessário um julgamento cuidadoso.