A partir de 2025, o mercado imobiliário de Tóquio registrou um aumento anual de preços de 6,72%, o que o torna um destino de investimento altamente estável. Até mesmo investidores iniciantes podem começar a investir em unidades de condomínio com apenas 3 a 5 milhões de ienes de seus próprios fundos e, utilizando a alavancagem, podem construir ativos de forma eficiente. A chave para o sucesso não está apenas na seleção de propriedades, mas também na construção de relacionamentos, e uma perspectiva de longo prazo com ênfase no crescimento sustentável é essencial. Investidores sábios não apenas buscam altos rendimentos, mas também implementam uma estratégia que avalia de forma abrangente a localização, a estabilidade da demanda e o potencial futuro, bem como o risco de desastres e o risco de vacância.
As duas fontes de renda do investimento imobiliário podem ser divididas em "ganhos de renda" e "ganhos de capital". Os ganhos de renda são lucros contínuos da renda mensal do aluguel, enquanto os ganhos de capital são lucros na venda de uma propriedade devido a um aumento em seu valor.
A renda do aluguel menos as despesas e os pagamentos de empréstimos é o "fluxo de caixa", que é o lucro mensal real. Os principais fatores nas decisões de investimento são o "rendimento superficial" e o "rendimento real". O rendimento superficial é a renda anual do aluguel dividida pelo preço da propriedade e geralmente é exibido em anúncios, mas, na realidade, o rendimento real deve ser avaliado deduzindo-se despesas como taxas de administração e fundos de reserva para reparos.
O efeito de alavancagem é uma das principais características do investimento imobiliário. Por exemplo, se você comprar uma propriedade de 50 milhões de ienes com 10 milhões de ienes de seus próprios fundos, se o rendimento da propriedade for maior do que a taxa de empréstimo, o rendimento real de seus próprios fundos será significativamente maior. Entretanto, a alta alavancagem também aumenta o risco, por isso é considerado seguro garantir de 20 a 30% do preço do imóvel como capital próprio.
No investimento imobiliário em Tóquio, há uma diferença acentuada nos rendimentos por região: a partir de 2025, rendimentos de superfície de 3,5 a 4,5% são comuns nos cinco distritos centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya), enquanto rendimentos de 4,5 a 5,0% são possíveis na área de Joto (Sumida, Koto etc.) e de 5,5 a 8,0% nos 23 distritos externos. Em alguns casos, rendimentos de 5,5 a 8,0% podem ser obtidos fora das 23 alas.
A vacância é o maior fator de risco no investimento imobiliário. A contramedida mais importante é escolher uma área com alta demanda. A demanda por ocupação é estável no centro de Tóquio, em torno das principais estações e em áreas com alta concentração de universidades e empresas. Áreas com conexões de transporte convenientes, como aquelas ao longo das linhas Yamanote, Chuo e Tokyu, são particularmente recomendadas.
A definição adequada do aluguel também é importante. A definição de aluguéis um pouco mais baixos do que a taxa de mercado do entorno pode reduzir o período de vacância. Também é eficaz definir o início da locação entre fevereiro e abril, quando a demanda está no auge. Em termos de instalações, mantenha a competitividade da propriedade fornecendo serviços de valor agregado, como internet gratuita e atualização regular das instalações.
O aumento das taxas de juros leva a uma deterioração do fluxo de caixa devido ao aumento dos pagamentos de empréstimos. Os tipos de taxas de juros incluem opções fixas, variáveis e de prazo fixo, cada uma com características diferentes. As taxas de juros fixas oferecem reembolsos estáveis, mas taxas de juros mais altas, enquanto as taxas de juros variáveis oferecem reembolsos iniciais mais baixos, mas estão sujeitas ao risco de flutuações futuras.
As contramedidas incluem o aumento da proporção de fundos próprios (cerca de 20 a 30%), a definição de um período de amortização mais longo para reduzir as amortizações mensais e a garantia de fundos excedentes para permitir a amortização antecipada quando as taxas de juros subirem. Também é importante escolher uma instituição financeira com uma "regra de cinco anos" ou "regra de 1,25 vezes".
É necessário ter um plano para se preparar para a falha de equipamentos devido à deterioração relacionada à idade, reparos inesperados (por exemplo, vazamento de água, falha de equipamentos) e reparos de grande escala (por exemplo, pintura de paredes externas, reparos no telhado).
No caso de condomínios, é importante separar uma reserva mensal para reparos de aproximadamente JPY 5.000 a 6.000 e revisá-la de acordo com a idade e a estrutura do edifício. Como manutenção preventiva, realize a detecção precoce e a resposta precoce por meio de inspeções regulares e renovação planejada usando as vagas. No caso de propriedade compartimentada, também é importante verificar a adequação do fundo de reserva de reparos da associação de administração e os planos de reparos em larga escala.
Tóquio é uma área de alto risco de terremotos e enchentes, mas os danos podem ser minimizados com as contramedidas adequadas. Ao escolher um imóvel, é importante verificar os mapas de risco, verificar a resistência do solo (risco de liquefação) e selecionar imóveis que atendam aos novos padrões de resistência a terremotos (junho de 1981 ou posterior). A construção em concreto armado é considerada mais resistente a terremotos do que a construção em madeira.
As medidas de seguro também são importantes e podem incluir seguro contra incêndios (com cobertura básica e cláusulas de danos causados por água e vento), seguro contra terremotos (contratado como um conjunto com o seguro contra incêndios) e seguro de compensação de aluguel (cobrindo a perda da renda do aluguel devido a danos). Diversificar o risco de desastres investindo em várias áreas também é eficaz.
A seleção do locatário é extremamente importante. As medidas básicas incluem a verificação dos perfis de crédito, a confirmação de uma fonte de renda estável e o uso de um fiador conjunto ou de uma empresa de garantia de aluguel.
As medidas eficazes contra atrasos no aluguel incluem a detecção e a resposta antecipadas (contato desde o primeiro mês), opções de pagamento flexíveis, como parcelas, e o uso de empresas de garantia de aluguel. Além disso, como medida contra problemas ao desocupar, registre fotografias das condições do quarto ao se mudar, explique claramente o escopo da restauração e peça a presença de um terceiro para verificar a propriedade.
Idealmente, você deve preparar fundos pessoais de 20 a 30% do preço do imóvel para iniciar o investimento imobiliário. Para investir em uma unidade de condomínio em Tóquio, você precisará de pelo menos 3 a 5 milhões de ienes em fundos pessoais.
As condições de empréstimo variam de instituição financeira para instituição financeira, mas as taxas de juros a partir de 2025 são as seguintes
A triagem de empréstimos se concentra na capacidade do indivíduo de pagar o empréstimo (renda anual, tempo de serviço, outras condições de empréstimo), na rentabilidade e no valor da garantia da propriedade e nas condições da propriedade, como localização e idade. A chave para a estratégia de financiamento é ter como objetivo "barato, longo e grande", ou seja, taxas de juros baixas, prazos de pagamento longos e um valor de empréstimo que minimize o montante de fundos pessoais necessários.
Na seleção de imóveis, é importante avaliá-los sob várias perspectivas, incluindo localização, condições de construção, lucratividade e potencial futuro. Pode-se esperar uma demanda estável nos 23 distritos de Tóquio, especialmente em áreas a menos de 30 minutos das principais estações.
Quanto às características por tipo de propriedade, os condomínios podem ser investidos a partir de pequenas quantias (cerca de ¥10-30 milhões) e são relativamente fáceis de gerenciar, enquanto os apartamentos/condomínios de prédio único exigem um investimento maior (a partir de ¥50 milhões), mas podem diversificar o risco de vacância e tendem a ter rendimentos gerais mais altos.
Os pontos a serem verificados ao selecionar uma propriedade incluem localização (distância das estações de trem, ambiente ao redor, instalações para moradia), prédio (estrutura, idade, resistência a terremotos, condições das instalações), rentabilidade (rendimento de superfície, rendimento real, fluxo de caixa) e potencial futuro (planos de renovação, dinâmica populacional, previsões de demanda).
Os critérios importantes para a seleção de uma empresa imobiliária confiável incluem histórico e experiência (número de transações, número de anos de administração), divulgação de informações (transparência das informações sobre a propriedade, simulações detalhadas de receitas e despesas), acompanhamento (sistema de suporte à administração após a compra) e especialização (qualidade da consultoria de investimento, conhecimento tributário etc.).
Os principais fatores na seleção de uma empresa de administração incluem a capacidade de recrutar inquilinos, o sistema de administração (velocidade de resposta a problemas e reparos), a estrutura de comissões e o fornecimento de informações. Há duas formas de administração terceirizada: contratos de administração geral e contratos de sublocação, cada um com diferentes vantagens e desvantagens.
Para recrutar locatários de forma eficaz, é importante definir aluguéis adequados, tornar o imóvel atraente (limpeza, reforma, atualização das instalações) e desenvolver uma estratégia de publicidade (uso de vários corretores, publicidade on-line).
Medidas preventivas (seleção de inquilinos de qualidade, comunicação regular, atualização e reparo regulares das instalações) e respostas quando ocorrem vacâncias (restauração e reparo imediatos, revisão e consideração do aluguel, oferta de ofertas especiais) são medidas eficazes contra o risco de vacância.
Além disso, os reparos planejados mantêm o valor do ativo e aumentam a satisfação do locatário, o que levará ao sucesso operacional de longo prazo. Também é importante entender a distinção entre reparos e despesas de capital e como tratá-los de forma vantajosa para fins fiscais.
O mercado imobiliário de Tóquio continua a crescer a partir de 2025/5. Há grandes diferenças de preço por área, com uma diferença de mais de 20 vezes entre os bairros mais caros e os mais econômicos.
Por área, as áreas de alto preço e baixo rendimento no centro da cidade (por exemplo, os distritos de Chiyoda, Chuo e Minato) oferecem demanda estável e alta valorização da propriedade, enquanto as áreas de preço médio e rendimento médio no semi-centro (por exemplo, os distritos de Meguro, Setagaya e Nakano) são populares como destino de investimento equilibrado. As áreas suburbanas de baixo preço e alto rendimento (por exemplo, os distritos de Adachi, Katsushika e Edogawa) também são adequadas para investidores orientados para o fluxo de caixa.
A disseminação do trabalho remoto também está mudando as preferências de imóveis. Especificamente, a demanda por imóveis espaçosos com espaços de trabalho dedicados está aumentando, os ambientes de vida suburbanos tranquilos são mais valorizados e os imóveis com acesso à Internet de alta velocidade estão crescendo em popularidade. Uma atenção especial está sendo dada às áreas residenciais suburbanas de alto padrão, como Kichijoji, Jiyugaoka, Musashi-Kosugi e Futako-Tamagawa.
Os locais adequados para investimento incluem a área ao redor do Takanawa Gateway, que está sendo reformada (desenvolvimento em grande escala a ser concluído entre 2025 e 2027), a área de Toranomon/Azabudai (em desenvolvimento contínuo após a conclusão da Mori JT Tower) e a área ao redor da estação de Shibuya (desenvolvimento da expansão do Shibuya Stream e do Shibuya Scramble Square).
Efeito de proteção de ativos reais O setor imobiliário, que é um ativo real, é resistente à inflação e tende a ter flutuações de preço menores do que as ações e outros ativos. Em particular, pode-se esperar que os imóveis em locais privilegiados em Tóquio tenham valores de ativos estáveis no longo prazo.
Alta eficiência de investimento por meio da utilização de alavancagem Como as propriedades podem ser compradas com quatro a cinco vezes o valor de seus próprios fundos, grandes ativos podem ser gerenciados com uma pequena quantia de seus próprios fundos. Se o rendimento da propriedade exceder a taxa de juros do empréstimo, o rendimento real dos fundos próprios aumentará significativamente.
Fluxo de caixa estável A renda mensal do aluguel é relativamente estável e proporciona uma fonte regular de renda. É possível esperar altas taxas de ocupação, especialmente em áreas de alta demanda de Tóquio.
Benefícios fiscais Há vários benefícios fiscais disponíveis, incluindo economia de impostos com depreciação e um sistema pelo qual as perdas na renda da propriedade podem ser transferidas para a renda do trabalho.
Baixa liquidez Como os imóveis levam tempo para serem vendidos, é difícil convertê-los em dinheiro no caso de uma necessidade repentina de fundos.
Incômodo e responsabilidade de gerenciamento Várias tarefas de gerenciamento, como lidar com inquilinos, reparos e declarações de impostos. É possível terceirizar essas tarefas para uma empresa de administração, mas isso é caro.
Risco de vacância A renda cessa durante o período em que não há inquilinos, mas o pagamento de empréstimos, as taxas de administração e outras despesas continuam.
Risco de aumento da taxa de juros Para empréstimos com taxa de juros variável, há o risco de que os reembolsos aumentem devido a futuros aumentos da taxa de juros.
Risco de desastre Existe o risco de que o valor da propriedade possa cair significativamente devido a desastres como terremotos ou inundações. A cobertura do seguro é limitada.
Sistema de depreciação O custo de aquisição de um edifício pode ser dividido e gasto ao longo de sua vida útil. A vida útil depende da estrutura do edifício: 22 anos para edifícios de madeira e 47 anos para edifícios de concreto armado. Esse sistema permite que as despesas sejam registradas sem o desembolso real de dinheiro, economizando impostos.
Compensação de lucros e perdas Se a renda da propriedade estiver no vermelho, ela pode ser compensada com outras rendas, como a renda do trabalho. O efeito de economia de impostos é particularmente alto nos primeiros anos de investimento, quando a depreciação é alta.
Disposições especiais para pequenas propriedades residenciais Se os requisitos forem atendidos, o valor avaliado para fins de imposto sobre herança pode ser reduzido em até 50% (até 200 m2) para propriedades de aluguel (lotes residenciais para negócios de empréstimo).
Lei de Locação de Terrenos e Casas A Lei de Locação de Terrenos e Casas protege os locatários e regulamenta questões como recusa de renovação ou solicitação de cancelamento sem motivos justificáveis.
A Lei de Padrões de Construção e a Lei de Planejamento Urbano A Lei de Padrões de Construção regulamenta a segurança dos edifícios e o uso do terreno, incluindo padrões sísmicos e restrições sobre a proporção de área útil e a proporção entre o edifício e o terreno.
Impacto das alterações do Código Civil nos contratos de aluguel O Código Civil (Lei das Obrigações) foi alterado em abril de 2020 para mudar o sistema de fiador conjunto (um valor máximo deve ser definido) e esclarecer a obrigação de restaurar a propriedade à sua condição original.
Regulamentações específicas de Tóquio Os 23 distritos de Tóquio têm suas próprias regulamentações, como a Portaria de Apartamento de Um Quarto, que estipula a área mínima de moradia (geralmente 25 m2 ou mais, embora isso varie de distrito para distrito) e a obrigação de ter uma unidade de moradia do tipo familiar.
Caso 1: fracasso em propriedade de alto rendimento Embora a empresa tenha investido em um único apartamento (25 anos de idade, preço de compra 30 milhões de ienes, rendimento superficial de 12%) em uma cidade local, a taxa de vacância subiu de 30% para 70% e os custos de reparo aumentaram devido à dilapidação. Como resultado, a empresa perdeu 200.000 ienes por mês e acabou vendendo a propriedade por 20 milhões de ienes, resultando em uma perda de 10 milhões de ienes. Isso se deveu a um erro na seleção de uma área com uma população em declínio e a uma estimativa ruim do envelhecimento da propriedade.
Caso 2: falha ao investir em um apartamento estúdio recém-construído Embora a empresa tenha investido em um apartamento estúdio recém-construído nos subúrbios de Tóquio (preço de compra: JPY 25 milhões), o aluguel caiu de JPY 80.000 iniciais para JPY 65.000 após cinco anos. O ônus das taxas de administração e dos fundos de reserva para reparos também foi pesado, resultando em uma perda mensal de JPY 20.000 e uma perda de JPY 5 milhões quando a propriedade foi vendida. Isso se deveu ao preço de venda relativamente alto e ao declínio da competitividade após o desaparecimento do "prêmio de construção nova".
A construção de relacionamentos de confiança com agentes imobiliários, empresas de administração e locatários de qualidade leva ao sucesso a longo prazo. Os investidores iniciantes, em especial, podem se beneficiar das informações de mercado e da orientação sobre a seleção de propriedades, construindo bons relacionamentos com empresas imobiliárias e empresas de administração com ampla experiência e histórico comprovado.
Um bom relacionamento com os inquilinos também pode levar a uma locação de longo prazo e atrair novos inquilinos por meio do boca a boca. Ao ouvir os inquilinos e realizar a manutenção adequada, os valores das propriedades podem aumentar e pode-se esperar uma renda estável.
É importante concentrar-se na manutenção e na melhoria do valor dos ativos de longo prazo em vez de altos rendimentos de curto prazo. Embora o mercado imobiliário de Tóquio possa estar superaquecido em algumas áreas, os investidores sábios não se deixarão influenciar pelas flutuações temporárias do mercado e tomarão decisões de investimento com uma perspectiva de longo prazo de 10 ou 20 anos.
A seleção adequada de imóveis, os reparos e reformas planejados e a garantia de inquilinos estáveis são essenciais para o investimento imobiliário sustentável. Para atingir essas metas, é importante manter-se a par das tendências do mercado e das mudanças na legislação e nos regulamentos, e nunca negligenciar a coleta de informações e o aprendizado.
O uso da tecnologia também é um importante fator de sucesso no investimento imobiliário moderno. A IA e o big data são eficazes na coleta e análise de informações sobre propriedades, enquanto o gerenciamento de aluguéis também está se tornando mais eficiente com a introdução de ferramentas de TI.
Em particular, as estratégias de diferenciação que utilizam a tecnologia digital, como visualizações on-line, a disseminação de pregações ponderadas de TI e a introdução de eletrodomésticos inteligentes, são eficazes para atrair locatários mais jovens. O poder da tecnologia para eliminar as assimetrias de informação no investimento imobiliário e tornar o investimento mais transparente e eficiente será a chave para o sucesso nos próximos anos.
O investimento em imóveis em Tóquio é uma técnica de investimento que, se abordada com o conhecimento e a estratégia corretos, pode gerar renda estável e construção de ativos. É particularmente importante não negligenciar o investimento não apenas na propriedade em si, mas também nos relacionamentos e na coleta de informações. O atalho para o sucesso é concentrar-se no crescimento sustentável e no gerenciamento completo de riscos, em vez de se distrair com altos rendimentos de curto prazo.
Os iniciantes são aconselhados a começar com pequenas quantias e aumentar gradualmente o tamanho do investimento à medida que ganham experiência. Como o investimento imobiliário é um "investimento", é importante estar sempre ciente do equilíbrio entre retorno e risco e tomar decisões com calma.