Nos últimos anos, os preços dos imóveis no centro de Tóquio continuaram a subir, com a mídia noticiando essa tendência diariamente. Ao mesmo tempo, não é incomum ouvir pessoas expressando preocupação sobre por quanto tempo esse aumento de preços continuará e se acabará estourando como uma bolha. É natural se preocupar com o futuro dos preços ao lidar com o caro ativo imobiliário.
No entanto, nós, especialistas em imóveis, analisamos que a atual formação de preços em áreas premium nos centros das cidades não se deve a um mero boom especulativo. Há "fatores estruturais" sólidos que sustentam os preços e continuam a elevá-los.
Neste artigo, eu, INA & Associates Ltd, apresentarei uma perspectiva minuciosa, baseada em dados e especializada sobre os mecanismos estruturais que explicam por que os preços dos terrenos em áreas premium nos centros das cidades não caíram. Esperamos que isso ajude aqueles que estão pensando em comprar, vender ou investir em imóveis a enxergar o valor essencial.
Nas notícias e relatórios do mercado imobiliário, termos como "central three wards" e "central five wards" aparecem com frequência. Essa é a linguagem comum do setor imobiliário, por assim dizer, referindo-se a um grupo de áreas em Tóquio que são consideradas particularmente valiosas. Entender as definições e características do motivo pelo qual essas áreas são chamadas de "premium" é o primeiro passo para decifrar a estrutura dos preços dos terrenos.
Essas áreas são os centros de negócios, comércio, cultura e política no Japão, além de serem o nexo da rede de transporte do país. Sua conveniência e valor de marca as diferenciam de quaisquer outras áreas e as tornam uma fonte especial de valor.
Terminologia | Bairro aplicável | Características |
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Três bairros centrais de Tóquio | Os distritos de Chiyoda, Chuo e Minato | Concentração dos centros políticos e econômicos do Japão. O Palácio Imperial, o Edifício Diet, as sedes de grandes corporações e o Banco do Japão estão concentrados nessas áreas, assim como Marunouchi, Ginza, Nihonbashi e Akasaka, que combinam história e valor de marca. |
Cinco distritos do centro de Tóquio | Tokyo Central 3 Wards + Shinjuku e Shibuya Wards | Além das funções dos três bairros centrais, essa área tem um forte caráter de centro comercial e de transporte. Com a estação de Shinjuku, uma das maiores estações terminais do mundo, e a estação de Shibuya, um centro de cultura jovem e das últimas tendências, a área abriga uma gama diversificada de atividades comerciais e culturais. |
Seis bairros do centro de Tóquio | 5 bairros do centro de Tóquio + Bunkyo-ku | Além da conveniência dos cinco distritos do centro de Tóquio, essa categoria inclui o distrito de Bunkyo, que abriga a Universidade de Tóquio e outras instituições educacionais de primeira classe no Japão e mantém um ambiente de vida tranquilo e agradável. |
Há três fatores estruturais principais por trás do aumento de longo prazo nos preços dos terrenos em áreas premium no centro da cidade, que são menos afetadas pelas flutuações econômicas. Eles interagem entre si para formar um mecanismo robusto de manutenção de preços.
A base dos preços dos imóveis é o equilíbrio entre oferta e demanda. As áreas premium nos centros das cidades são a manifestação mais aguda desse princípio.
Do lado da demanda, além da forte demanda corporativa por espaço para escritórios, há também uma forte demanda por moradia por parte dos japoneses abastados e compradores de imóveis (nos últimos anos, a presença de "power couples", famílias em que ambos têm renda alta, tem aumentado) que querem morar perto do trabalho. Além disso, tendo como pano de fundo a rápida desvalorização do iene a partir de 2022, os imóveis japoneses que se tornaram subvalorizados, especialmente as propriedades em áreas premium do centro de Tóquio com valores estáveis, são alvos de investimento extremamente atraentes para investidores estrangeiros. Assim, a forte e diversificada demanda doméstica e internacional continua a se concentrar nos centros das cidades.
No lado da oferta, entretanto, a situação é completamente diferente. Nos centros das cidades, os terrenos são fisicamente muito limitados e é quase impossível garantir novos terrenos grandes. Em particular, quando se trata de áreas com um bom ambiente de vida, a escassez é absoluta. Esse desequilíbrio extremo entre a oferta e a demanda - entre a demanda avassaladora e a escassez absoluta - é o fator fundamental que sustenta estruturalmente os preços nas áreas premium do centro da cidade e exerce forte pressão de alta.
Aumentando ainda mais o valor das áreas premium do centro da cidade, há uma série incessante de projetos de reforma em grande escala. Esses projetos não se limitam a renovar prédios antigos, mas também atualizam as próprias funções da cidade e desempenham um papel na criação de valor futuro.
Por exemplo, o Azabudai Hills, inaugurado em 2023, e o Takanawa Gateway City, que está em andamento, são símbolos disso. Essas reformas criarão escritórios de última geração, instalações comerciais e hotéis de classe mundial e ambientes verdes exuberantes, tudo em um só lugar. Ao mesmo tempo, novas estações serão abertas e a infraestrutura será desenvolvida, aumentando drasticamente a atratividade e a conveniência de toda a área. Essas expectativas futuras são levadas em conta nos preços atuais dos imóveis, elevando ainda mais os preços dos terrenos.
Principais projetos de renovação | Área | Principais características |
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Projeto Toranomon-Azabudai (Azabudai Hills) | Distrito de Minato | Um desenvolvimento de uso misto de escritórios, residências, instalações comerciais, instalações culturais e uma escola internacional, com base no conceito de uma "cidade semelhante a uma praça" cercada por vegetação e conectando pessoas. |
Cidade de Takanawa Gateway | Distrito de Minato | Formação de um centro de intercâmbio internacional em grande escala, cobrindo aproximadamente 9,5 hectares, com a estação Takanawa Gateway, uma nova estação na linha JR Yamanote, em seu centro. A cidade está programada para ser inaugurada em 2025, com o objetivo de se tornar uma cidade inteligente de última geração com tecnologia de ponta. |
Plano de regeneração de Nihonbashi | Bairro Chuo | Novos prédios de escritórios e instalações comerciais serão desenvolvidos, preservando e utilizando prédios históricos. A regeneração do espaço à beira-mar ao longo do rio Nihombashi também está em andamento após a construção do metrô da Metropolitan Expressway. |
O último fator é uma perspectiva mais macro, ou seja, as mudanças estruturais que estão ocorrendo no mercado imobiliário do Japão como um todo. Atualmente, o mercado imobiliário japonês está passando por um fenômeno conhecido como "tripolarização". Essa é a ideia de que os valores dos imóveis serão claramente divididos nos três grupos a seguir
O topo dessa tripolarização, ou seja, as "áreas que mantêm ou aumentam o valor", é representado pelas áreas premium nos centros das cidades. À medida que a população japonesa declina, as pessoas e as empresas estão se concentrando cada vez mais nos centros das cidades, que oferecem maior conveniência e valor de marca. Como resultado, o dinheiro e a demanda estão sendo absorvidos das áreas rurais e suburbanas para os centros das cidades, criando uma estrutura em que o valor das áreas premium dos centros das cidades aumenta de forma relativa e absoluta. Acreditamos que essa tendência importante provavelmente se acelerará ainda mais no futuro.
Neste artigo, explicamos os motivos pelos quais os preços dos terrenos em áreas premium no centro da cidade não caíram, com base em três fatores estruturais.
Para resumir os pontos principais,
O forte entrelaçamento desses fatores garantiu que os valores dos imóveis nas áreas premium do centro da cidade fossem sustentados por uma estrutura extremamente estável que não pode ser abalada por booms transitórios ou flutuações econômicas de curto prazo. Os imóveis nessas áreas podem, portanto, ser avaliados como excelentes ativos, não apenas como espaços para moradia ou locais de negócios, mas também como ativos que podem se manter e aumentar de valor no longo prazo.
Ao considerar a compra ou o investimento em imóveis, é de extrema importância não se deixar enganar por flutuações de preço de curto prazo ou informações superficiais, mas avaliar o valor intrínseco do ativo e a "estrutura" por trás desse valor. Nós da INA & Associates Ltd. trabalhamos de perto com o histórico de ativos e as metas de cada cliente individual e oferecemos estratégias de propriedade ideais com base em nosso conhecimento especializado. Não hesite em entrar em contato conosco.