No mercado de escritórios da região central de Tóquio, grandes mudanças estruturais estão ocorrendo por trás do clima econômico aparentemente dinâmico. Uma pesquisa realizada pelo Nihon Keizai Shimbun revelou que a área vaga em "edifícios vagos de longo prazo" - aqueles com mais de 20% de vacância por mais de um ano - aumentou 12 vezes em apenas três anos. O que essa situação significa para o mercado de escritórios de Tóquio? Este artigo detalha a contínua polarização do mercado de escritórios no centro de Tóquio, o contexto do rápido aumento de edifícios vagos de longo prazo e o impacto sobre os proprietários e investidores.
Uma sensação de "saturação de vagas" está começando a aparecer em grandes edifícios de escritórios no centro de Tóquio. Uma pesquisa realizada pelo Nihon Keizai Shimbun sobre a área vaga de grandes edifícios (com uma área útil total de mais de 5.000 tsubo) que estão desocupados há mais de um ano e mais de 20% da área útil total revelou que esse número chegará a aproximadamente 185.000 metros quadrados em 2024, um aumento acentuado de 12 vezes em comparação com 2021. Em termos de número de edifícios, isso representa um aumento de sete vezes em relação a 2021, para 16,6.
Os dados mais recentes mostram uma "polarização" contínua no mercado de escritórios de Tóquio. As taxas de vacância são extremamente baixas em "edifícios Classe A" bem localizados e altamente funcionais e, especialmente em áreas centrais como Otemachi, Marunouchi e Yurakucho, o número de edifícios vagos de longo prazo permanece em zero.
Por exemplo, a taxa de vacância para edifícios de escritórios Classe A no final do primeiro trimestre de 2025 é a seguinte
| Área | Taxa de vacância | Em comparação com o trimestre anterior |
|---|---|---|
| Cinco bairros centrais de Tóquio | 2,5 por cento | -0.3 |
| Marunouchi/Otemachi | 0.7% -0.3 | -0.3% -0.3 |
| Roppongi/Akasaka | 2.8% -1.6 | -1.6% -1.6 |
| Shinjuku/Shibuya | 1.0% -0.7 | -0.7 |
Como mostram esses números, a situação dos edifícios de primeira linha na área central é quase "sem vagas": de um total de 238 edifícios de Classe A, 158 (66%) estão totalmente ocupados e apenas sete têm uma taxa de vacância superior a 20%.
Por outro lado, as vagas de longo prazo estão concentradas em determinadas áreas. As áreas de Harumi, Kachidoki e Tsukishima respondem por cerca de 35% do total, e as áreas de Toyosu, Ariake e Tatsumi por cerca de 26%, sendo que a área de Wangan sozinha responde por cerca de 61% do total de áreas vagas de longo prazo.
Além disso, a taxa de vacância de edifícios recém-construídos (com menos de um ano) em abril de 2025 era extremamente alta, de 26,26%. Isso indica uma situação de excesso de oferta em algumas áreas de redesenvolvimento.
Um dos principais fatores por trás do aumento acentuado das vagas de longo prazo é o aumento da oferta devido ao redesenvolvimento ativo. De acordo com uma pesquisa do Xymax Research Institute, espera-se que a área útil alugada de grandes edifícios nos 23 distritos de Tóquio atinja aproximadamente 24 milhões de m² até o final de 2025, um aumento de aproximadamente 20% em comparação com o final de 2014.
Na área da baía, em particular, a reforma relacionada às Olimpíadas e os projetos de grande escala foram concluídos um após o outro, resultando em uma grande oferta de espaço para escritórios. No entanto, em muitos casos, a área é menos atraente do que o centro da cidade em termos de acesso ao transporte e qualidade das instalações ao redor, e está enfrentando dificuldades na competição por locatários.
Nos cinco anos a partir de 2025, espera-se que a nova oferta atinja 4,59 milhões de m² nos 23 distritos de Tóquio, e é provável que a sensação de excesso de oferta em algumas áreas continue.
Após o desastre do coronavírus, os critérios de seleção de escritórios corporativos também mudaram significativamente. A combinação de duas grandes tendências - a intensificação da concorrência por recursos humanos e o retorno em grande escala aos escritórios - levou a uma mudança qualitativa na demanda por espaço para escritórios.
Em um cenário de escassez de recursos humanos devido à queda da taxa de natalidade e ao envelhecimento da população, as empresas começaram a posicionar o ambiente de escritório como parte de sua estratégia de recursos humanos para garantir pessoal talentoso. Além disso, após a convergência do Corona, houve uma tendência crescente de "retorno ao trabalho", com a taxa de implementação do teletrabalho caindo de 51,6% em março de 2024 para 44% em maio do mesmo ano.
De acordo com essas mudanças, as empresas estão dando mais ênfase às seguintes condições
Há uma crescente "fuga para a qualidade" em direção a edifícios de primeira linha que atendem a esses critérios, com instalações mais antigas e edifícios com localização inconveniente cada vez mais fora do processo de seleção.
A área da Costa do Golfo, onde as vagas de longo prazo estão aumentando, enfrenta os seguintes desafios comuns
O efeito combinado desses fatores criou uma situação em que as vagas de longo prazo ocorrem e permanecem fixas em algumas áreas.
A taxa de vacância no Distrito Comercial de Tóquio (distritos de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya) melhorou em relação ao ano anterior para 3,73% em abril de 2025. Em particular, o distrito de Chiyoda tem a menor taxa de vacância, 1,05%, e as vagas em áreas nobres continuam extremamente raras.
Os aluguéis de escritórios nos cinco distritos do centro de Tóquio também estão em alta, com aluguéis médios em fevereiro de 2025 de JPY 20.481/tsubo (mensal), um aumento de 3,56% em relação ao ano anterior. O aumento nos aluguéis de edifícios de Classe A é particularmente acentuado, com o aluguel médio (incluindo despesas comuns) para edifícios de Classe A nos cinco distritos do centro de Tóquio no final do primeiro trimestre de 2025 sendo de JPY 35.520/tsubo, um aumento de 4,9% em relação ao ano anterior.
Em contrapartida, o mercado de escritórios na área de Wangan enfrenta sérios desafios. 61% das vagas de longo prazo estão concentradas nas áreas de Harumi, Kachidoki e Tsukishima e Toyosu, Ariake e Tatsumi, onde a recuperação do mercado tem sido lenta.
Embora o redesenvolvimento em larga escala tenha levado à oferta de um grande número de novos edifícios de escritórios na área da baía, a demanda dos locatários não acompanhou esse ritmo. Em particular, as mudanças nas práticas de trabalho desde o desastre do Corona levaram a uma maior ênfase na acessibilidade ao transporte, com uma tendência crescente de retorno ao centro da cidade, onde várias linhas atendem a área.
A tabela abaixo compara as taxas de vacância e as características por área principal:
| Área | Taxa de vacância | Características/tendências |
|---|---|---|
| Bairro de Chiyoda | 1.05%. | A menor taxa de vacância. As propriedades principais estão sem vagas. |
| Bairro Chuo | 2.57%. | Relativamente alta entre os cinco distritos centrais de Tóquio, mas está melhorando. |
| Distrito de Minato | Aproximadamente 2,5 | Áreas de Roppongi e Akasaka 2,8%, estável |
| Shinjuku/Shibuya | 1.0% (1.0%) | As taxas de vacância continuam caindo, tornando-a uma área popular. |
| Área da baía | Mais de 10 | Concentração de edifícios vagos de longo prazo, exigindo tempo para recuperação |
Os proprietários de edifícios com vacância prolongada enfrentam o duplo desafio da diminuição da lucratividade e do aumento da carga de custos de manutenção. Em especial, os edifícios na área da baía ou em locais com acesso precário ao transporte estão enfrentando uma concorrência crescente por inquilinos, e as seguintes medidas são necessárias
Especialmente em edifícios com mais de 30 a 40 anos, a demanda está diminuindo devido ao envelhecimento das instalações e a problemas de resistência sísmica, tornando essenciais as estratégias de longo prazo com vistas à renovação e reconstrução em larga escala.
A polarização dos edifícios de escritórios também teve um impacto significativo no mercado de investimentos imobiliários. As estratégias de investimento dos REITs voltados para escritórios também estão mudando, com uma concentração cada vez maior de investimentos em propriedades de primeira linha em áreas de primeira linha.
Espera-se que a proporção do investimento em escritórios aumente em 2025, com os preços das propriedades de primeira linha em alta. Por outro lado, os imóveis com alto risco de vacância a longo prazo podem enfrentar uma avaliação de risco mais rigorosa por parte dos investidores, levando a cap rates mais altos (preços mais baixos).
Nesse ambiente de mercado, os seguintes pontos são importantes para os investidores
De 2025 a 2026, espera-se uma grande oferta nova (500.000 m² em 2025 e 400.000 m² em 2026) no centro de Tóquio. No entanto, o esgotamento das vagas em edifícios existentes levou a uma mudança na demanda em direção a propriedades recém-fornecidas, com muitos dos oito edifícios programados para serem concluídos em 2025 tendo uma alta taxa de oferta.
Espera-se que a taxa de vacância para edifícios de Classe A no centro de Tóquio continue a melhorar até 2027, após o que se espera que comece a aumentar. Por outro lado, em áreas com condições de localização inferiores, é provável que as taxas de vacância permaneçam altas no futuro próximo.
Espera-se que o equilíbrio entre oferta e demanda permaneça apertado em 2027, uma vez que a nova oferta deverá ser relativamente baixa. 2028-2029 verá uma das maiores novas ofertas da história (800.000 m² em média em dois anos), mas existe a possibilidade de atrasos ou revisões nos planos devido ao aumento dos custos de construção, o que limitará qualquer redução do equilíbrio entre oferta e demanda. A diminuição das tensões pode ser limitada.
No médio e longo prazo, os seguintes fatores afetarão o mercado de escritórios
O mercado de escritórios no centro de Tóquio passou por uma grande mudança, com o número de edifícios com vagas de longo prazo de um ano ou mais aumentando 12 vezes em três anos. Entretanto, isso não significa que o mercado como um todo esteja estagnado; ao contrário, é um fenômeno que indica a progressão da "polarização".
As taxas de vacância são extremamente baixas em edifícios de primeira linha com excelentes localizações e instalações, especialmente em áreas centrais como Otemachi, Marunouchi e Yurakucho, e os aluguéis estão em alta. Por outro lado, em algumas áreas, especialmente na área da baía, as vagas de longo prazo estão aumentando devido ao excesso de oferta causado por reformas e acesso limitado ao transporte.
Espera-se que o mercado de escritórios se torne ainda mais "seletivo" em termos de localização e especificações. Os proprietários e investidores de imóveis agora precisam compreender com precisão as mudanças no ambiente do mercado e tomar medidas estratégicas com base nas características de cada imóvel.
Os critérios usados pelas empresas na seleção de espaços para escritórios também estão mudando, com mais ênfase na qualidade do ambiente de escritório sob a perspectiva de facilitar o trabalho dos funcionários, melhorar a produtividade e fortalecer a competitividade na atração de talentos, em vez de simplesmente reduzir custos. Essa tendência continuará e será um fator que polarizará ainda mais o mercado de escritórios.
R1: Um "edifício vago de longo prazo" é um grande edifício de escritórios (com uma área útil total de mais de 5.000 tsubo) que teve uma taxa de vacância de mais de 20% por mais de um ano. De acordo com uma pesquisa do Nihon Keizai Shimbun, aproximadamente 16,6 edifícios com uma área útil total de 185.000 m² se enquadrarão nessa categoria até 2024.
A2: Os principais motivos para a alta taxa de vacância na área de Wangan (Harumi, Kachidoki, Tsukishima, Toyosu, Ariake, Tatsumi, etc.) são (1) grande oferta devido à reforma, (2) acesso limitado ao transporte público, (3) desenvolvimento lento do ambiente ao redor para os funcionários de escritório e (4) a tendência de escolher locais centrais da cidade para escritórios após o Corona. Aproximadamente 61% dos edifícios vagos de longa duração estão concentrados nessas áreas de baía.
R3: A "polarização" do mercado de escritórios refere-se à situação em que as áreas nobres (Otemachi, Marunouchi, Yurakucho, etc.) com boas localizações e edifícios Classe A altamente funcionais têm taxas de vacância "esgotadas" de cerca de 1%, enquanto as taxas de vacância permanecem altas em áreas com localizações inferiores e edifícios com instalações mais antigas, e uma grande lacuna na definição de aluguéis se desenvolveu. Isso se refere a uma situação em que as taxas de vacância permanecem altas em áreas com localizações ruins e em edifícios com equipamentos mais antigos, e em que há grandes lacunas na definição do aluguel. Espera-se que essa tendência continue e se expanda no futuro.
R4: Os proprietários devem tomar as seguintes medidas para lidar com as vacâncias de longo prazo: (i) revisar os aluguéis para aumentar a competitividade do mercado; (ii) renovar atualizando as instalações e acrescentando comodidades; (iii) fortalecer os incentivos aos inquilinos, como a extensão dos períodos de aluguel gratuito; (iv) considerar a conversão para outros usos além de escritórios (residencial, comercial, uso misto); e (v) diferenciar-se oferecendo conceitos e serviços exclusivos. diferenciação por meio de conceitos e serviços exclusivos. É importante uma abordagem estratégica adaptada à localização e às características da propriedade.
A5: Espera-se que o mercado de escritórios permaneça relativamente estável em 2027, com nova oferta em 2025-2026, mas a oferta e a demanda continuarão apertadas; a maior oferta nova da história está planejada para 2028-2029, mas existe a possibilidade de que o plano seja revisto devido ao aumento dos custos de construção. A longo prazo, prevê-se que as empresas se tornarão mais orientadas para a "fuga para a qualidade" e que a polarização por localização e especificação aumentará ainda mais. Além disso, o grau em que o trabalho remoto está se tornando mais estabelecido e o declínio da taxa de natalidade e o envelhecimento da população também serão fatores que provocarão mudanças qualitativas na demanda por escritórios.
Oferecemos consultoria sobre realocação de escritórios e investimento imobiliário. Podemos ajudá-lo a fazer a melhor escolha no mercado de escritórios de Tóquio, que está cada vez mais polarizado. Ao considerar uma revisão do ambiente de seu escritório ou a reestruturação de sua estratégia de investimento, recomendamos que leve em conta a perspectiva de um especialista.