Guia Completo de Investimento Imobiliário nos 23 Distritos de Tóquio

Quando estiver pensando em comprar ou investir em um imóvel em Tóquio, frequentemente ouvirá o termo "centro de Tóquio". No entanto, você sabia que não há uma definição clara do conceito de "centro de Tóquio" e que o escopo do termo varia de acordo com o contexto e a posição em que é usado?

No setor imobiliário, são usadas as três alas do centro de Tóquio, as cinco alas do centro de Tóquio e as seis alas do centro de Tóquio, enquanto também há classificações de áreas como Jōto, Jōsei, Jōnan e Johoku. O entendimento exato dessas diferenças é fundamental para fazer a escolha certa da propriedade.

Neste artigo, a INA & Associates K.K. fornece uma explicação detalhada do escopo do centro de Tóquio e uma visão geral abrangente das cotações de preços de imóveis e das características da área de investimento nos 23 distritos de Tóquio até o ano de 2025. As informações fornecem material prático para a tomada de decisões para quem está pensando em investir em imóveis, para quem está pensando em comprar sua própria casa e para quem deseja obter uma compreensão mais profunda do mercado imobiliário de Tóquio.

Explicação detalhada do escopo e da definição do centro de Tóquio.

As diferenças entre os três distritos do centro de Tóquio, os cinco distritos do centro de Tóquio e os seis distritos do centro de Tóquio e suas respectivas características

A classificação mais básica quando se discute o centro de Tóquio é a das três, cinco e seis alas do centro de Tóquio. Essas classificações são amplamente usadas no setor imobiliário e cada uma tem características e valores de investimento diferentes.

Os três distritos centrais de Tóquio referem-se aos distritos de Chiyoda, Chuo e Minato. Esses distritos funcionam como os centros político, econômico e cultural do Japão e são reconhecidos como o "coração de Tóquio" no sentido mais restrito. O distrito de Chiyoda abriga o Palácio Imperial, o Edifício Diet, a Suprema Corte e outras funções centrais do Estado, enquanto o distrito de Chuo abriga o Banco do Japão, a Bolsa de Valores de Tóquio e outras instituições financeiras. O distrito de Minato é conhecido como uma área com um toque internacional, com muitas embaixadas estrangeiras e sedes japonesas de empresas internacionais localizadas no distrito.

Os cinco distritos centrais de Tóquio são os três distritos centrais de Tóquio, além de Shinjuku e Shibuya. Shinjuku-ku é a sede do Escritório do Governo Metropolitano de Tóquio e serve como centro das funções administrativas. A estação de Shinjuku é um dos maiores terminais de passageiros do mundo e é um importante centro de transporte. O bairro de Shibuya atrai a atenção nacional e internacional como um centro de cultura jovem e tem se desenvolvido ainda mais por meio de reformas em grande escala nos últimos anos.

O conceito de cinco distritos centrais de Tóquio representa uma área urbana mais ampla que engloba as funções urbanas tradicionais dos três distritos centrais de Tóquio, bem como elementos comerciais, culturais e de entretenimento. Nessas zonas, a demanda é alta não apenas por espaço para escritórios, mas também por acomodações residenciais, criando um mercado imobiliário que atende a uma variedade de estilos de vida.

Os seis distritos centrais de Tóquio se referem aos seis distritos da cidade, incluindo os cinco distritos centrais de Tóquio e o distrito de Bunkyo. Como o nome "Bunkyo-ku" sugere, Bunkyo-ku se desenvolveu como uma área educacional com muitas instituições educacionais, incluindo a Universidade de Tóquio. Devido ao seu bom ambiente educacional e de vida, a área é muito popular entre as famílias e mantém uma demanda estável por moradia.

A tabela abaixo compara as características das diferentes zonas:

Classificação e características regionais das áreas de Joto, Josai, Jonan e Johoku

Os 23 bairros de Tóquio às vezes são divididos em quatro áreas - Jōto, Jōsei, Jōnan e Jōhoku - com base no Palácio Imperial (antigo Castelo Edo). Essa classificação é um indicador importante no setor imobiliário, pois reflete o processo de desenvolvimento histórico e as características regionais.

A área de Joto compreende os sete distritos de Taito, Sumida, Koto, Arakawa, Adachi, Katsushika e Edogawa, localizados a leste do Palácio Imperial. A área se desenvolveu como um centro de cultura do centro da cidade desde o período Edo. Nos últimos anos, a área passou por uma grande transformação com a construção da Tokyo Sky Tree, a abertura do Mercado Toyosu e o desenvolvimento de locais para as Olimpíadas e Paraolimpíadas de Tóquio.

A área de Joto é caracterizada por preços de imóveis relativamente acessíveis e uma comunidade no estilo do centro da cidade com um forte senso de humanidade. Koto-ku, em particular, está atraindo a atenção como uma área que oferece um bom equilíbrio entre acessibilidade ao centro da cidade e um bom ambiente de vida, com a construção de muitos condomínios de arranha-céus como resultado do desenvolvimento da área da baía.

A área de Josai compreende os seis distritos de Shinjuku, Shibuya, Nakano, Suginami, Setagaya e Meguro, localizados a oeste do Palácio Imperial. A área se desenvolveu como resultado da rápida urbanização do pós-guerra e agora abriga uma gama diversificada de funções culturais e comerciais.

A principal característica da área de Josai é seu acesso extremamente bom ao centro da cidade, com as principais linhas, como a Linha JR Yamanote, a Linha Chuo, a Linha Keio e a Linha Odakyu, passando pela área. A área também abriga bairros populares, como Daikanyama, Ebisu, Jiyugaoka e Kichijoji, e é popular entre aqueles que buscam um estilo de vida mais sofisticado.

A área de Jonan compreende os três distritos de Minato, Shinagawa e Ota, localizados ao sul do Palácio Imperial. A área tem uma imagem de marca estabelecida como uma área residencial de luxo, com distritos residenciais de prestígio, como Shirokane, Azabu e Denenchofu.

A área de Jonan é caracterizada por seu ambiente cosmopolita e altos valores imobiliários. Muitas embaixadas estrangeiras e empresas internacionais estão localizadas na área, e há muitos residentes estrangeiros, criando um ambiente de vida internacional. A área também tem alta demanda de empresários que viajam com frequência para o país e para o exterior, devido ao fácil acesso ao Aeroporto de Haneda.

A área de Johoku compreende os cinco distritos de Bunkyo, Toshima, Kita, Itabashi e Nerima, localizados ao norte do Palácio Imperial. A área é popular entre as famílias que buscam um ambiente de vida tranquilo, com uma grande variedade de instituições educacionais e médicas.

A área de Johoku é caracterizada por um ambiente de vida de boa qualidade a um preço relativamente acessível. Bunkyo-ku, em particular, é um dos seis distritos do centro de Tóquio e conta com forte apoio da geração que está criando os filhos devido ao seu excelente ambiente educacional e ao fácil acesso ao centro da cidade.

A tabela abaixo resume as características de cada área:

Análise das áreas recomendadas para investimento imobiliário

Méritos e deméritos de investimento dos três bairros centrais de Tóquio

O investimento em imóveis nos três bairros centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo e Minato) é um objeto cobiçado por muitos investidores, mas a compreensão exata de suas características é fundamental para o sucesso.

Méritos do investimento

A maior vantagem dos três bairros centrais de Tóquio é a estabilidade dos valores dos ativos. Essas áreas funcionam como centros políticos e econômicos do Japão e é extremamente improvável que seu status sofra alterações. Os dados históricos mostram que, mesmo diante de fatores externos, como crises econômicas e desastres naturais, os valores se recuperaram e continuaram a subir no longo prazo.

A alta demanda de aluguel é outra característica importante. As sedes de muitas grandes empresas e os escritórios de empresas estrangeiras estão concentrados nos três distritos centrais de Tóquio, e há uma demanda estável por moradias de grupos de alta renda. A demanda de expatriados e empresários internacionais também é alta, e pode-se esperar que os níveis de aluguel sejam mantidos e melhorados.

O alto nível de liquidez não pode ser ignorado. Como sempre há um certo número de compradores em potencial para imóveis nos três distritos do centro de Tóquio, é possível vender pelo preço certo independentemente da época do ano. Esse é um fator importante para a flexibilidade nas estratégias de investimento.

Desvantagens do investimento

Por outro lado, o alto investimento inicial é um grande obstáculo. Os preços dos imóveis nas três alas do centro de Tóquio são de 2 a 3 vezes mais altos do que em outras áreas, e pode ser difícil para os investidores individuais levantarem fundos. Além disso, quanto mais caro o imóvel, mais difícil tende a ser obter um empréstimo de uma instituição financeira.

Os baixos rendimentos são outro problema. Embora os preços dos imóveis sejam altos, há um limite para o aumento dos aluguéis, de modo que os rendimentos de superfície geralmente ficam em torno de 3 a 4%, e a lucratividade é menor do que em outras áreas.

Os altos custos de gerenciamento também são um fator a ser considerado. Muitos imóveis nas três alas do centro de Tóquio são mais antigos e exigem um custo razoável para a manutenção adequada. O imposto sobre a propriedade e o imposto de planejamento urbano também tendem a ser altos.

Classificação das principais áreas de investimento e análise de suas características

No investimento em imóveis, há muitas áreas atraentes fora dos três distritos do centro de Tóquio. A seguir, apresentamos uma classificação das áreas de investimento de interesse, levando em conta o equilíbrio entre rendimento e potencial futuro.

Nº 1: Bairro de Nakano

O bairro de Nakano é uma área particularmente atraente para investimentos imobiliários entre os 23 bairros de Tóquio, com linhas principais como a JR Chuo Line Rapid e a Tokyo Metro Tozai Line servindo a área, proporcionando bom acesso às estações de Shinjuku e Tóquio.

O apelo do bairro de Nakano está no equilíbrio entre a acessibilidade relativa e a demanda estável de aluguel. Planos de renovação estão em andamento ao redor da Nakano Station, o que deve aumentar o valor dos ativos no futuro. Também está atraindo a atenção nacional e internacional como uma meca para subculturas e é procurada por uma gama diversificada de locatários.

Nº 2: Bairro Koto

Koto Ward é uma área que passou por uma transformação significativa com o desenvolvimento da área da baía. Com áreas populares como Toyosu, Ariake e Odaiba, ela oferece um bom equilíbrio entre o acesso ao centro da cidade e um bom ambiente de vida.

Koto-ku se caracteriza por sua abundância de imóveis novos e recém-construídos e por sua alta popularidade entre as famílias. A área também tem uma infraestrutura bem desenvolvida como legado das Olimpíadas e Paraolimpíadas de Tóquio, e espera-se que a população cresça a longo prazo.

Nº 3: Distrito de Shinagawa

O bairro de Shinagawa faz parte da área de Jonan e é conhecido como uma área residencial de alto padrão, mas também tem propriedades em uma faixa de preço relativamente fácil de investir. A estação de Shinagawa é uma parada da Linha Tokaido Shinkansen e também está sendo desenvolvida como a primeira estação da Linha Central Linear Shinkansen.

As vantagens de investimento do bairro de Shinagawa são suas convenientes conexões de transporte e a demanda internacional. Ele tem bom acesso ao Aeroporto de Haneda e desfruta de uma demanda estável de empresários do Japão e do exterior.

Nº 4: Bairro de Bunkyo

Bunkyo-ku é um dos seis distritos do centro de Tóquio, mas conta com grande apoio da geração que está criando os filhos devido ao seu excelente ambiente educacional. Muitas instituições educacionais, incluindo a Universidade de Tóquio, estão localizadas no bairro, estabelecendo sua marca como uma área educacional.

O Bunkyo Ward é caracterizado por uma demanda estável de longo prazo e um bom ambiente de vida. A demanda por imóveis voltados para famílias é alta e pode-se esperar uma ocupação de longo prazo, possibilitando uma administração de aluguel estável.

No. 5: Bairro de Shinjuku

Shinjuku é um dos cinco distritos do centro de Tóquio e abriga a Estação Shinjuku, a maior estação terminal do Japão. Possui um bom equilíbrio de funções comerciais, empresariais e residenciais e oferece diversas oportunidades de investimento.

Os méritos de investimento do distrito de Shinjuku são sua enorme conveniência em termos de transporte e a variedade de tipos de imóveis. Há uma abundância de tipos de imóveis, desde apartamentos estúdio até grandes apartamentos familiares, para atender a uma variedade de estratégias de investimento.

A tabela abaixo mostra uma comparação das áreas de investimento:

Perspectivas de renovação e tempo de investimento

Vários grandes projetos de renovação estão em andamento nos 23 distritos de Tóquio, e esses são um importante fator de tomada de decisão no investimento imobiliário.

Reestruturação das áreas de Toranomon e Azabudai

Na área de Toranomon/Azabudai, no distrito de Minato, o Azabudai Hills, o empreendimento de uso misto mais alto do Japão, deve ser inaugurado em 2023 e terá um impacto significativo nos valores das propriedades da área ao redor. O desenvolvimento contínuo está planejado para a área, o que deverá aumentar ainda mais os valores.

A reforma da área de Toranomon/Azabudai tem como objetivo melhorar a competitividade internacional, atrair empresas estrangeiras e criar um ambiente de vida internacional. Espera-se que isso aumente ainda mais a demanda por imóveis de estrangeiros ricos.

Reestruturação ao redor da estação de Shinagawa

A área ao redor da estação de Shinagawa está passando por uma reforma em grande escala em preparação para a abertura do Linear Central Shinkansen, que deve aumentar drasticamente o valor da área quando for inaugurado em 2027, tornando Shinagawa um novo centro de transporte que liga Tóquio a Nagoya.

Espera-se que a reforma da área da estação de Shinagawa aumente a demanda por escritórios e residências de alto padrão, com a concentração de funções comerciais e o aprimoramento das funções urbanas internacionais.

Desenvolvimento da área de Toyosu e Ariake

A área de Toyosu/Ariake, no bairro de Koto, continua a se desenvolver como uma área de legado para as Olimpíadas e Paraolimpíadas de Tóquio, com amplas instalações esportivas e culturais. Com a abertura do mercado de Toyosu, a área também está atraindo atenção como um novo centro de cultura gastronômica.

A área é caracterizada pelo desenvolvimento urbano planejado que criou um espaço urbano atraente onde os ambientes residenciais e comerciais estão em harmonia. Espera-se um fluxo contínuo de população no futuro e um valor de investimento de longo prazo.

Considerações sobre o momento do investimento

O momento do investimento em áreas de renovação depende muito do estágio em que o projeto está progredindo. Geralmente, são necessários de 5 a 10 anos desde o anúncio de um plano de renovação até sua conclusão, portanto, quanto mais cedo o investimento for feito, maior será o retorno potencial, mas também há o risco de mudanças e atrasos no plano.

É importante avaliar de forma abrangente o momento ideal do investimento com base na materialização do plano e no progresso do desenvolvimento da infraestrutura. Além disso, as tendências de preço na área circundante e a oferta de propriedades concorrentes também devem ser levadas em conta para tomar uma decisão prudente.

Conclusão.

Uma compreensão precisa da extensão do centro de Tóquio é fundamental para fazer as escolhas corretas de imóveis. As divisões das três, cinco e seis alas do centro de Tóquio e as classificações de área de Jōto, Jōsei, Jonan e Johoku têm características e valor de investimento diferentes e devem ser selecionadas de acordo com os objetivos de investimento e o orçamento.

Embora o mercado imobiliário das 23 alas de Tóquio em 2025 mostre uma tendência contínua de alta nos preços, há diferenças significativas entre as áreas e os tipos de imóveis. Nos três distritos centrais de Tóquio, a estabilidade dos valores dos ativos é a maior atração, enquanto os baixos rendimentos e os altos custos de investimento inicial são obstáculos. Por outro lado, em áreas de alto perfil, como os distritos de Nakano e Koto, o equilíbrio entre rendimentos moderados e potencial futuro os torna uma opção atraente para uma ampla gama de investidores.

Para um investimento imobiliário bem-sucedido, é essencial analisar não apenas os preços e os rendimentos simples, mas também o potencial futuro da área, a conveniência do transporte, o ambiente de vida, a facilidade de gerenciamento e outros fatores de várias perspectivas. Os planos de renovação e o estado da infraestrutura de transporte também são fatores importantes que influenciam o valor de longo prazo de um investimento.

A INA & Associates oferece serviços de consultoria de investimento imobiliário de alta qualidade para indivíduos com patrimônio líquido muito alto. Podemos lhe oferecer a melhor solução para suas metas de investimento.

Espera-se que o mercado imobiliário de Tóquio continue a mudar. Reunir as informações corretas e utilizar a consultoria especializada para tomar decisões de investimento em uma perspectiva de longo prazo será a chave para o sucesso.

Perguntas frequentes

P1: O que você recomenda para investimento, as três alas do centro de Tóquio ou as cinco alas do centro de Tóquio?

R: A melhor escolha depende de seus objetivos de investimento e recursos financeiros.

Os três distritos do centro de Tóquio são adequados para investidores que buscam proteção de ativos, sendo a estabilidade do valor a longo prazo e a alta liquidez as maiores vantagens. Por outro lado, as cinco regiões do centro de Tóquio (especialmente Shinjuku e Shibuya) oferecem um certo nível de valorização de ativos com um investimento inicial menor em comparação com as três regiões do centro de Tóquio.

Os cinco bairros do centro da cidade são recomendados se a lucratividade for importante, enquanto os três bairros do centro da cidade são recomendados se a preservação dos ativos for importante. Entretanto, como os valores de investimento variam muito, dependendo da localização e das condições de cada propriedade, é importante fazer comparações com propriedades específicas.

P2: Quais áreas dos 23 distritos de Tóquio têm o maior potencial de aumento de preços?

R: A partir de 2025 , as áreas com maior potencial de aumento de preços são aquelas que estão sendo reformadas.

Especificamente, a área da Estação Shinagawa (efeito da abertura da Linha Central Linear do Shinkansen), a área de Toranomon/Azabudai (concentração de funções de negócios internacionais) e a área de Toyosu/Ariake (progresso no desenvolvimento urbano planejado).

No entanto, como o investimento em áreas de redesenvolvimento está sujeito ao risco de mudanças nos planos e atrasos, é importante avaliar cuidadosamente o progresso dos projetos. Além disso, em áreas onde os preços já começaram a subir, avaliar o momento do investimento é fundamental para o sucesso.

P3: Quais áreas são adequadas para iniciantes começarem a investir em imóveis?

R: Para iniciantes , recomendamos os bairros de Nakano e Bunkyo.

O bairro de Nakano é um local relativamente acessível para começar a investir e tem uma demanda de aluguel estável. Também tem boas conexões de transporte e é fácil de gerenciar, o que o torna adequado para iniciantes. O Bunkyo Ward tem uma faixa de preço mais alta do que o Nakano Ward, mas devido ao seu excelente ambiente educacional, pode-se esperar uma demanda estável a longo prazo e o risco de vacância é baixo.

Recomenda-se aos iniciantes que comecem com um pequeno investimento de 1 a 2 propriedades e ampliem o tamanho do investimento quando estiverem familiarizados com as tendências do mercado e as operações de gerenciamento.

P4: Os preços dos imóveis no centro de Tóquio continuarão a subir?

R: Embora se espere que a tendência de alta continue a longo prazo , também é possível que haja uma fase de ajuste de curto prazo.

Os fatores que sustentam os preços dos imóveis na região central de Tóquio incluem a concentração contínua da população, a concentração de sedes corporativas, a demanda de investidores estrangeiros e as políticas de flexibilização monetária. Como esses fatores devem continuar, é provável que a tendência de alta de longo prazo seja mantida.

Entretanto, podem ocorrer ajustes de preço de curto prazo devido a mudanças nas condições econômicas, mudanças na política monetária ou mudanças nas condições internacionais. Ao tomar decisões de investimento, é importante manter uma perspectiva de longo prazo e monitorar cuidadosamente as tendências do mercado.

P5: Quais áreas são populares entre os investidores estrangeiros?

R: As três alas do centro de Tóquio e a área de Jonan são particularmente populares entre os investidores estrangeiros .

Os distritos de Minato (Roppongi, Azabu e Akasaka), Chiyoda (Marunouchi e Otemachi) e Chuo (Ginza e Nihonbashi) têm alto reconhecimento internacional e são constantemente procurados por investidores estrangeiros ricos. As áreas de Jonan, como os bairros de Shinagawa e Meguro, também são populares entre os investidores estrangeiros devido à sua imagem de marca como áreas residenciais de alto padrão.

Nessas áreas, a demanda de aluguel de estrangeiros também é alta e pode-se esperar que os níveis de aluguel sejam mantidos e melhorados. Entretanto, as tendências dos investidores estrangeiros são facilmente influenciadas pelas condições internacionais e pelas taxas de câmbio, portanto, deve-se tomar cuidado para evitar mudanças no ambiente do mercado.