Nos últimos anos, o interesse em imóveis japoneses, especialmente propriedades em Tóquio, cresceu rapidamente entre investidores e investidores chineses ricos, e os dados mostram essa tendência claramente, com 87,5% dos investidores da Grande China dizendo que agora é o momento certo para comprar propriedades japonesas, de acordo com uma pesquisa realizada em 2024. Essa tendência também é evidente nos dados. A INA&Associates K.K. também recebe diariamente muitas consultas sobre imóveis em Tóquio de investidores estrangeiros, inclusive da China.
A contínua desvalorização do iene e o fato de os ativos japoneses estarem subvalorizados do ponto de vista estrangeiro são apenas um dos fatores que aceleram essa tendência. Subjacente a isso está uma profunda confiança em um valor mais intrínseco - a "marca Tóquio" - que vai além da mera atratividade do preço. Neste artigo, os especialistas em imóveis da INA & Associates Ltd. se aprofundam nos motivos pelos quais tantos investidores chineses estão agora se concentrando nos imóveis de Tóquio sob a perspectiva da "marca Tóquio" e os explicam com dados concretos. Esperamos que este artigo o ajude a tomar importantes decisões de investimento.
O grande interesse dos investidores chineses no mercado imobiliário de Tóquio não é motivado apenas por razões econômicas, mas também por uma combinação complexa de fatores que afetam o valor futuro de seus ativos. Aqui, explicamos, a partir de uma perspectiva profissional, os cinco principais motivos pelos quais Tóquio é o destino de investimento preferido.
O motivo mais fundamental pelo qual os investidores chineses são atraídos pelos imóveis japoneses é que a propriedade dos ativos é legalmente garantida. Isso é de valor crucial para indivíduos de alto patrimônio líquido que desejam garantir que seus ativos sejam passados para as gerações futuras.
Na China, a terra é propriedade do Estado e as pessoas físicas e jurídicas só podem adquirir "direitos de uso da terra" por um determinado período de tempo (até 70 anos para uso residencial). Por outro lado, no Japão, os estrangeiros podem adquirir direitos de propriedade de terrenos e edifícios exatamente nas mesmas condições que os cidadãos japoneses. Essa diferença no sistema jurídico muda fundamentalmente a maneira de pensar sobre os ativos.
| Itens de comparação | Japão (Tóquio) | China (principais cidades) |
|---|---|---|
| Propriedade de terrenos | Propriedade | Propriedade do Estado (direito de uso por até 70 anos) |
| Sucessão de ativos | Pode ser transmitido livremente de uma geração para a seguinte | Depende da expiração do direito de uso |
| Estabilidade do valor do ativo | Apoiado por direitos perpétuos | Influenciado pela política e pelo prazo restante do direito de uso |
Nos últimos anos, o mercado imobiliário doméstico da China enfrentou desafios estruturais decorrentes dos problemas de gerenciamento das principais incorporadoras, e as perspectivas tornaram-se cada vez mais incertas. Nessas circunstâncias, a necessidade de preservar seus ativos com segurança e de deixá-los para seus filhos e netos inevitavelmente aumentará. Os imóveis japoneses, especialmente os ativos em Tóquio com uma reputação internacional estabelecida, são vistos como os melhores "ativos seguros" para receber isso.
Juntamente com a proteção de ativos, os investidores naturalmente dão importância à lucratividade. Nesse aspecto, o mercado imobiliário de Tóquio apresenta uma clara vantagem sobre as principais cidades chinesas.
Atualmente, o rendimento médio de superfície dos imóveis residenciais no centro de Tóquio oscila entre 3,5% e 4,0%. Isso se compara aos rendimentos de pouco menos de 2,0% nas principais cidades chinesas, como Pequim e Xangai, o que é um nível muito atraente. Apoiado pela demanda estável de aluguel, o setor imobiliário de Tóquio é altamente valorizado como um ativo que proporciona ganhos estáveis de renda de longo prazo (renda de aluguel).
| Nome da cidade | Rendimento médio de superfície (residencial) |
|---|---|
| Tóquio | 3.5% - 4.0 |
| Pequim | Aprox. 2,0 |
| Xangai | 1,8% aproximadamente. |
Em particular, muitos de nossos clientes, a classe de investidores de patrimônio líquido ultra-alto, compram propriedades com um orçamento de compra entre 300 e 500 milhões de ienes em uma quantia única de quase 100% em dinheiro. Isso elimina completamente o risco de flutuações nas taxas de juros de empréstimos e permite uma estratégia de investimento em que a renda é desfrutada como rendimento puro. Esse estilo de investimento sólido e orientado para a estabilidade é uma combinação perfeita para as características do mercado imobiliário de Tóquio.
A "marca Tóquio" é mais do que apenas uma imagem. É a força geral da própria cidade, conforme avaliada pelas principais instituições do mundo com base em dados objetivos. Na edição de 2024 do Global Comprehensive Competitiveness Ranking of Cities (GPCI), publicado pelo Mori Memorial Foundation Institute for Urban Strategies, Tóquio foi classificada em terceiro lugar no mundo por nove anos consecutivos. Tóquio também está classificada em 4º lugar no GlobalCityIndex2024 pela empresa de consultoria britânica BrandFinance, e o valor de sua marca é amplamente reconhecido internacionalmente.
| Nome da classificação | Emitido por | Classificação de Tóquio (2024) |
|---|---|---|
| Classificação de Competitividade Global Abrangente das Cidades (GPCI) | Instituto de Estratégias Urbanas da Fundação Mori Memorial | 3º lugar |
| GlobalCityIndex | BrandFinance | 4º lugar |
Essas altas classificações são sustentadas pela força da cidade em uma ampla gama de áreas, incluindo economia, pesquisa e desenvolvimento, cultura e intercâmbio, habitabilidade, meio ambiente, transporte e acessibilidade. Em particular, a estabilidade política e econômica, a segurança de classe mundial e uma infraestrutura urbana altamente desenvolvida são fatores fundamentais que sustentam o valor dos ativos de longo prazo, como os imóveis. Os investidores chineses não estão apenas olhando para propriedades individuais, mas investindo no potencial e na estabilidade da cidade de Tóquio como um todo, onde as propriedades estão localizadas. Esse é um foco crescente de atenção.
A transparência e a estabilidade jurídica nas transações são condições essenciais para o investimento em ativos de alto valor. O mercado imobiliário no Japão, especialmente em Tóquio, ostenta o mais alto nível de confiabilidade do mundo nesse aspecto.
Conforme mencionado acima, não há, em princípio, restrições legais à compra de imóveis no Japão por estrangeiros. Todo o processo, desde o contrato de venda até o registro (registro oficial de propriedade), é claramente definido por lei, e a intervenção de especialistas, como escrivães judiciais, garante a segurança e a certeza das transações. Isso permite que os investidores minimizem o risco de problemas inesperados.
A partir de abril de 2024, a notificação de detalhes de contato etc. no Japão tornou-se obrigatória quando um residente estrangeiro se torna proprietário de uma propriedade, mas essa é uma medida para melhorar ainda mais a transparência das transações e não restringe as compras. Em vez disso, o aprimoramento contínuo desse sistema é, por si só, uma indicação da saúde do mercado. Para os investidores chineses, esse ambiente de investimento previsível e estável é um grande alívio em comparação com a complexidade e a incerteza de seu mercado doméstico.
O investimento em imóveis japoneses por chineses ricos não se trata apenas de retornos financeiros. Especialmente para investidores com famílias, o ambiente educacional e a qualidade de vida de seus filhos são critérios extremamente importantes.
Tóquio oferece uma gama diversificada de opções educacionais, com muitas universidades e escolas internacionais aclamadas internacionalmente. Também é conhecida como uma das cidades mais seguras do mundo e oferece fácil acesso a serviços de saúde limpos e de qualidade. Essas excelentes condições de vida são uma atração insubstituível para os pais que desejam que seus filhos cresçam saudáveis e felizes.
De fato, um número crescente de condomínios de alto padrão no centro da cidade, especialmente grandes coberturas de mais de 120 m2, está sendo comprado como segunda residência durante estadias no Japão ou como centros educacionais para seus filhos.
Quando os investidores chineses escolhem imóveis em Tóquio, seus olhos tendem a se concentrar em um número limitado de áreas premium, especialmente no centro da cidade. Esta seção explica quais áreas específicas são escolhidas e por que, e quais tipos de propriedades são preferidas.
Os chamados "três bairros do centro de Tóquio" - Minato, Shibuya e Chiyoda - são particularmente populares como alvos de investimento. Cada uma dessas áreas tem sua própria imagem de marca e características e atende às diversas necessidades dos chineses ricos.
| Área | Área principal | Características | Faixa de preço médio de compra (para pessoas ricas) |
|---|---|---|---|
| Bairro Minato | Akasaka, Azabu, Roppongi, Aoyama | Sabor internacional, alta concentração de embaixadas e empresas estrangeiras, instalações comerciais de ponta | 300 a 500 milhões de ienes |
| Bairro de Shibuya | Hiroo, Ebisu, Daikanyama, Shoto | Áreas residenciais sofisticadas e de alta classe, áreas que definem tendências, ambiente de vida tranquilo. | 200 a 400 milhões de ienes |
| Bairro de Chiyoda | Bancho, Kojimachi, Kioicho | Ao lado do Palácio Imperial, centros políticos e econômicos, áreas residenciais com história e prestígio | 300 a 600 milhões de ienes |
O distrito de Minato é um centro comercial e de negócios internacional, representado por Roppongi Hills e Tokyo Midtown, com uma concentração de embaixadas e escolas internacionais de alto nível nas áreas de Azabu e Hiroo. Possui uma comunidade estrangeira madura e é a área mais popular para investidores que buscam um estilo de vida internacional.
O distrito de Shibuya é atraente por seus bairros modernos e sofisticados, caracterizados por Ebisu e Daikanyama. É a preferida por aqueles que buscam um ambiente de vida exclusivo, porém descontraído. A área de Shoto, em particular, é conhecida como uma das áreas residenciais mais exclusivas, ostentando tranquilidade e vegetação difíceis de acreditar no coração da cidade.
Chiyoda-ku é o centro do Japão, onde estão localizados o Palácio Imperial e o Edifício Diet. A área de Bancho, com sua história e prestígio como uma área residencial histórica que remonta ao período Edo, conta com um enorme apoio de investidores que dão a maior importância ao status.
O que essas áreas têm em comum é o acesso conveniente ao transporte, a manutenção de altos valores imobiliários e um forte poder de marca que faz com que "morar lá" seja um tipo de status em si.
Em áreas populares, os investidores chineses também têm características específicas em termos do tipo de propriedade que estão procurando.
Condomínios de torres (apartamentos em arranha-céus): coberturas e quartos de esquina em andares altos com boas vistas são particularmente populares. As amplas instalações comuns (academia, piscina, serviço de concierge, etc.) e o rigoroso sistema de segurança proporcionam o conforto e a segurança que as pessoas ricas exigem. Os condomínios de torres na área da baía também estão atraindo atenção devido ao seu fácil acesso ao centro da cidade e às vistas panorâmicas.
Propriedades geradoras de renda de unidade única: Os investimentos que visam à renda estável de aluguel (ganho de renda) geralmente envolvem a compra de apartamentos ou condomínios no centro da cidade em unidades de construção única. Para investidores com ativos maiores, essa é uma opção atraente como um ativo estável que forma o núcleo de seu portfólio.
Conforme mencionado acima, a estratégia de investimento mais comum é a compra em dinheiro em uma única parcela para evitar o risco cambial e o risco de flutuação da taxa de juros. Isso resume o estilo dos investidores chineses, que valorizam a tomada rápida de decisões e a certeza das transações. Os objetivos também variam muito, desde o investimento puro (ganhos de capital e ganhos de renda) até o uso como uma segunda residência, uma base educacional para os filhos e a demanda real com vistas à migração futura.
Ao longo deste artigo, explicamos, sob várias perspectivas, por que os investidores chineses têm grande interesse no setor imobiliário de Tóquio. A essência disso está na confiança em um valor composto mais profundo - a "marca Tóquio" - que vai além de um mero senso de acessibilidade devido ao iene fraco e aos altos rendimentos superficiais.
Vou reiterar os pontos principais.
Segurança absoluta de ativos: a propriedade de terrenos e edifícios é garantida no Japão, permitindo a sucessão de ativos de uma geração para a outra.
Rentabilidade estável: pode-se esperar rendimentos de investimento estáveis de 3,5% a 4,0%, superiores aos das principais cidades chinesas.
Credibilidade internacional: o poder da marca de Tóquio, uma cidade cosmopolita que constantemente ocupa uma posição de destaque nos rankings mundiais de cidades, respalda o valor do ativo.
Mercado altamente transparente: o sistema jurídico e o ambiente de mercado são bem desenvolvidos, permitindo que os estrangeiros negociem com tranquilidade.
Excelente planejamento futuro: o alto padrão de educação e as condições de vida e a possibilidade de imigração com um visto de negócios apoiam o futuro da família.
Esses fatores se combinam para tornar os "imóveis em Tóquio" mais do que apenas um investimento, mas a plataforma perfeita para proteger, nutrir e passar seus bens para a próxima geração.
É claro que, como um investimento, há riscos. As tendências a serem observadas, como as futuras flutuações da taxa de câmbio e as discussões sobre o endurecimento das regulamentações sobre a aquisição de terras por estrangeiros para fins de segurança, estão mudando constantemente. Por isso, é essencial ter um parceiro confiável que esteja familiarizado com as informações locais mais recentes e que possa propor a estratégia mais adequada para a situação de cada cliente.
Na INA&Associates Ltd, nossa primeira prioridade é construir relacionamentos de confiança de longo prazo com nossos clientes, com base na filosofia de que o ativo mais importante de uma empresa é seu capital humano. Queremos ser um parceiro que vá além da intermediação de transações imobiliárias e contribua para a construção de ativos e o próprio planejamento futuro de nossos clientes. Caso queira discutir qualquer aspecto do investimento imobiliário em Tóquio ou queira obter mais informações, não hesite em entrar em contato conosco. Aguardamos seu contato.