Que imagem você tem do termo "sublocação" no investimento imobiliário?
Embora o aspecto atraente de "nenhum risco de desocupação e renda de aluguel estável" seja enfatizado, nos últimos anos, problemas sérios como "o aluguel é reduzido unilateralmente" e "não é possível cancelar a locação" tornaram-se um problema social.
Este artigo fornece uma explicação completa da estrutura dos contratos de sublocação e da natureza dos riscos envolvidos, sob a perspectiva de um especialista que esteve envolvido em inúmeras transações imobiliárias como a INA & Associates Ltd.
Nosso objetivo é ser uma bússola para proteger seus valiosos ativos, enfrentando a realidade por trás da palavra "estabilidade".
A sublocação é um sistema pelo qual uma empresa imobiliária (sublocadora) aluga uma propriedade do proprietário em massa e a sublocará aos inquilinos.
O contrato entre o proprietário e o sublocador é chamado de "contrato de arrendamento principal" e o contrato entre o sublocador e o locatário é chamado de "contrato de sublocação" (contrato de sublocação).
Essa estrutura dupla faz com que seja um modelo de negócios em que o sublocador obtém lucro com a diferença entre o aluguel recebido do locatário real e o aluguel garantido pago ao proprietário.
A maior vantagem para o proprietário é que o sublocador paga um aluguel mensal fixo (aluguel garantido), independentemente de haver ou não uma vaga.
Isso evita o risco de vacância, que é a maior preocupação na administração de aluguéis, e permite que o proprietário antecipe uma renda estável.
Além disso, a sublocação é uma opção atraente para quem deseja administrar sua propriedade sem ter que gastar tempo e esforço, pois a maioria das tarefas complicadas de administração, como recrutar inquilinos, lidar com reclamações e manter a propriedade, pode ser terceirizada para um sublocador.
Além disso, o risco de atrasos nos aluguéis dos inquilinos também é assumido pela empresa de sublocação, de modo que os proprietários não precisam se preocupar com uma redução na renda devido a atrasos.
O fato de os contratos de longo prazo facilitarem o planejamento de receitas e despesas futuras também é uma fonte de tranquilidade para investidores imobiliários iniciantes.
No entanto, essas vantagens têm um preço alto.
Os aluguéis garantidos geralmente são fixados em 80-90% do aluguel de mercado que normalmente seria obtido.
Isso significa que a lucratividade é de 10 a 20% menor do que se a ocupação total fosse alcançada.
Além disso, em muitos casos, o contrato inclui uma cláusula declarando que o aluguel será revisado a cada poucos anos, o que significa que o aluguel prometido inicialmente não é garantido no futuro.
Em vez disso, é uma prática comum exigir reduções de aluguel ao longo do tempo.
A tabela abaixo compara uma administração de aluguel típica com um contrato de sublocação.
À primeira vista, a sublocação parece ser mais estável, mas sua superioridade é abalada quando se leva em conta o risco de reduções e cancelamentos de aluguel.
| Item | Administração geral de aluguéis | Contratos de sublocação |
|---|---|---|
| Rentabilidade | Aluguel total de mercado (excluindo vagas) | 80-90% do aluguel de mercado |
| Risco de vacância | O proprietário arca com o ônus | O ônus é do sublocador (formalmente) |
| Serviços de administração | Terceirizados para a empresa de administração (custos separados) | Implementados pelo sublocador |
| Risco de flutuações no aluguel | Vinculado ao mercado | Alto risco de redução unilateral do aluguel pelo sublocatário |
| Flexibilidade do contrato | Relativamente fácil de rescindir | Extremamente difícil de ser rescindido pelo proprietário |
| Impacto na venda | Pode ser vendido a preço de mercado | Tende a ser cerca de 20% mais barato do que o preço de mercado |
Os riscos apresentados pelos contratos de sublocação vão além da mera perda de lucratividade.
Há problemas mais sérios que podem abalar as próprias bases do contrato.
Não há fim para o número de casos em que, apesar de ter assinado um contrato acreditando em afirmações como "garantia de aluguel de 30 anos", uma redução substancial do aluguel é exigida após alguns anos.
Isso ocorre porque muitos contratos de sublocação são baseados em um "contrato de locação padrão" e o Artigo 32 da Lei de Locação de Terras e Casas garante legalmente ao locatário (sublocador) o direito de exigir uma redução do aluguel.
Mesmo que haja uma cláusula no contrato afirmando que o aluguel não será reduzido, ela é considerada inválida perante essa lei.
Esse é um problema estrutural que não pode ser ignorado sob a perspectiva da proteção do consumidor.
Foram relatados casos reais em que um contrato foi inicialmente assinado por 1 milhão de ienes por mês, mas cinco anos depois o aluguel foi reduzido para 500.000 ienes.
Essas reduções drásticas podem prejudicar o plano de receitas e despesas do proprietário e, em alguns casos, dificultar o pagamento do empréstimo.
Mesmo que o proprietário, cujo aluguel foi reduzido, se ofereça para rescindir o contrato, o Artigo 28 da Lei de Arrendamento de Terras e Casas se torna uma barreira no processo.
É necessário que haja um "motivo justificável" para que o locador (proprietário) rescinda o contrato, e é extremamente raro que um simples motivo como "a renda e as despesas pioraram" seja reconhecido como motivo justificável.
Os únicos casos em que isso pode ser aceito como motivo justificável são quando o próprio proprietário ou seus parentes precisam morar no imóvel, quando a propriedade precisa ser reconstruída devido a padrões antigos de resistência a terremotos ou quando precisa ser vendida devido a projetos de renovação ou projetos de obras públicas.
De fato, uma vez celebrado o contrato, é muito difícil para o proprietário rescindi-lo por seus próprios motivos, e a propriedade, que deveria ser um ativo, torna-se um passivo.
Mesmo que o sublocatário concorde em rescindir o contrato, é comum que seja exigida uma alta taxa de multa equivalente a seis a 12 meses do aluguel mensal.
Muitas vezes surgem problemas com relação ao custo de grandes reparos à medida que o edifício se deteriora com o tempo.
Foram relatados casos de empresas de sublocação que assumiram a liderança dos reparos e cobraram altos custos dos proprietários, ou exigiram uma alta taxa de penalidade equivalente a seis meses a um ano de aluguel como condição para aceitar a rescisão do contrato.
Os contratos geralmente estabelecem que "os principais reparos devem ser pagos pelo proprietário", deixando pouco espaço para o proprietário decidir sobre a necessidade dos reparos e a adequação do valor.
Não é incomum que surjam custos de reparo inesperados, fazendo com que o objetivo inicial de uma "renda estável" do contrato de sublocação seja completamente perdido.
Ao tentar vender uma propriedade com um contrato de sublocação, o preço tende a ser 20% menor do que o preço de mercado.
Isso ocorre porque o comprador precisa assumir o contrato de sublocação e herdar riscos como reduções de aluguel e dificuldades para rescindir o contrato.
Há também o risco de que, dependendo do conteúdo do contrato de sublocação, pode ser difícil encontrar um comprador e o período de venda pode ser prolongado.
Essa redução no preço de venda é um fator importante que não pode ser ignorado ao considerar estratégias de saída.
As alterações na Lei do Imposto sobre Herança resultaram em uma redução significativa no subsídio básico do imposto sobre herança.
Isso levou a um aumento acentuado na construção de apartamentos e condomínios como uma medida de imposto sobre herança, muitos dos quais envolvem contratos de sublocação.
Muitos desses contratos têm um período de garantia de aluguel fixo de 10 anos e são conhecidos como o "problema da sublocação" porque todos eles serão renovados ao mesmo tempo por volta de 2025.
Os proprietários que atingirem o período de renovação correm o risco de receber uma redução significativa do aluguel ou de ter seus contratos recusados para renovação.
Em particular, em áreas onde a população está diminuindo e a demanda por aluguel está caindo, espera-se que as demandas por reduções dos sublocatários se tornem mais severas.
Esse problema não é apenas um problema individual, mas pode forçar mudanças estruturais em todo o setor imobiliário.
Em resposta à alta incidência de tais problemas, a Lei de Gestão Adequada de Imóveis para Aluguel (Lei de Gestão de Imóveis para Aluguel) foi totalmente aplicada em junho de 2021.
A lei obriga os sublocatários a
Essa alteração na lei é um passo importante para a proteção do proprietário.
Entretanto, devemos reconhecer que os problemas da Lei de Locação de Terras e Casas, que é a base da lei, não foram resolvidos e que ainda há riscos estruturais inerentes aos contratos de sublocação.
A Rental Housing Management Business Law regulamenta apenas a solicitação injustificada e a publicidade exagerada, e não resolve problemas fundamentais, como o direito de reivindicar reduções de aluguel e dificuldades no cancelamento de contratos.
Se você estiver em uma situação em que não tem escolha a não ser considerar um contrato de sublocação, certifique-se de verificar os seguintes pontos.
Em primeiro lugar, verifique se o sublocador está registrado no Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo como administrador de imóveis para locação.
Se estiver registrado, ele atende a determinados padrões e é obrigado a explicar questões importantes.
Em seguida, verifique os detalhes do contrato e consulte um advogado ou outro especialista, principalmente no que diz respeito aos termos de revisão do aluguel, cláusulas de rescisão e divisão dos custos de reparo.
Também é importante negociar se um contrato de "aluguel por prazo determinado" é possível.
Um contrato de locação por prazo determinado garante que o contrato termine no final do período do contrato e reduz os riscos em comparação com um contrato de locação padrão.
No entanto, deve-se reconhecer que, na prática, é extremamente raro que um sublocatário aceite um contrato de locação por prazo determinado.
Também é essencial investigar a situação financeira e o histórico de gerenciamento do sublocador para determinar se é possível esperar que ele ofereça um gerenciamento estável a longo prazo.
Se a construtora for à falência, o proprietário assumirá o contrato com os locatários, o que pode causar transtornos significativos.
À primeira vista, um contrato de sublocação pode parecer um mecanismo dos sonhos para uma renda estável e disponível.
No entanto, a realidade é que se trata de um contrato extremamente desvantajoso para os proprietários, baseado em um desequilíbrio jurídico.
Em especial, os investidores imobiliários novatos com menos conhecimento e experiência tendem a cair na armadilha de tais palavras doces.
O importante é não se deixar enganar pela palavra imediata "estabilidade", mas entender corretamente os riscos do contrato e pensar na construção de ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo.
Além da sublocação, há várias outras opções, como "administração geral de aluguéis", em que as operações são terceirizadas para uma empresa de administração confiável, ou "vaga garantida", em que você só tem garantia quando um quarto está vago.
O único caminho para o sucesso é comparar com calma as vantagens e desvantagens de cada uma e escolher o método que melhor se adapte à sua estratégia de investimento.
Além disso, se você já tiver um contrato de sublocação em vigor, recomendamos que você reconfirme os detalhes do contrato e consulte um especialista o mais rápido possível se o prazo de renovação estiver se aproximando.
A INA&Associates Ltd. não adere a nenhuma solução específica, mas propõe a melhor estratégia imobiliária para a situação individual de cada cliente.
Não hesite em entrar em contato conosco se tiver alguma dúvida em relação aos contratos de sublocação ou à futura administração da sua propriedade.
Prometemos apoiar a construção de seus ativos da melhor forma possível com nosso conhecimento especializado e resposta sincera.