O "problema de 2025" é um termo coletivo para os desafios sociais que surgirão quando todos os baby boomers do Japão (nascidos entre 1947 e 1949) atingirem a idade de 75 anos ou mais em 2025. Há preocupações de que o rápido aumento da população idosa levará a um aumento dos encargos da seguridade social, como custos médicos e de assistência, e a uma diminuição da população ativa, o que terá um impacto significativo no mercado imobiliário. Especificamente, acredita-se que ocorrerá um aumento no número de heranças, um declínio na demanda por parte das pessoas que compram e alugam imóveis e um aumento no número de casas vagas no estoque de imóveis. Essas mudanças estruturais levaram à divulgação de algumas opiniões extremas, como "os preços dos imóveis vão despencar". No entanto, os especialistas acreditam que é improvável que os preços dos imóveis caiam repentinamente em 2025 devido ao declínio e envelhecimento da população, mas que haverá um impacto gradual de longo prazo. De qualquer forma, o período em torno de 2025 pode ser um ponto de inflexão no mercado imobiliário e, portanto, um momento em que os proprietários de imóveis precisam analisar a situação com cuidado.
Nesse ambiente de mudanças, uma preocupação especial entre os proprietários de imóveis é o "problema do subarrendamento do apartamento 2025 ". Primeiro, vamos ver como funcionam os contratos de sublocação (os chamados bulk leases). Uma sublocação é uma forma de contrato em que uma empresa de administração de imóveis ou outra contratada aluga um imóvel de aluguel do proprietário em massa e o sublocará a um terceiro. As vantagens para o proprietário são que ele pode receber uma renda de aluguel constante sem se preocupar com riscos de vacância e pode economizar tempo e esforço na administração do imóvel alugado, o que é particularmente atraente para iniciantes e proprietários relutantes. Por outro lado, no entanto, também há riscos e problemas específicos da sublocação. De fato, em muitas áreas, há relatos de casos em que os proprietários assinaram contratos acreditando em discursos de vendas, como "renda estável de longo prazo de um aluguel de 30 anos", para depois receberem uma oferta de redução substancial do aluguel ou até mesmo o não pagamento do aluguel. De acordo com o Centro Nacional de Assuntos do Consumidor (NCC), no ano fiscal de 2022, houve 1.337 consultas sobre contratos de aluguel de imóveis (prédios de apartamentos e condomínios) em todo o país, incluindo reclamações de que a empresa de sublocação parou de pagar o aluguel e que o contrato não podia ser cancelado, sendo cobrada uma taxa de multa. Em muitos casos, não é fácil para o proprietário rescindir o contrato ou vender o imóvel e, em alguns casos, o proprietário fica preso a uma situação em que, se não concordar com a redução do aluguel, a empresa sublocadora oferecerá a rescisão do contrato.
Os problemas relacionados a essa sublocação tornaram-se particularmente evidentes em áreas rurais, onde a população está diminuindo rapidamente. Ocorreram casos em muitas regiões em que os proprietários de terras locais construíram apartamentos para fins de imposto sobre herança e celebraram contratos de sublocação, mas foram forçados a reduzir o aluguel garantido devido à falta de inquilinos e à falta de lucratividade. O Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo e a Agência de Assuntos do Consumidor reconheceram o problema e, em dezembro de 2020, a Nova Lei de Sublocação (revisão da Lei de Negócios de Gestão de Moradias de Aluguel) entrou em vigor. A nova lei obriga os operadores de sublocação a fornecer uma explicação por escrito sobre questões importantes ao assinar um contrato de sublocação e impõe determinadas medidas regulatórias, como a proibição de solicitações exageradas e anúncios enganosos que alegam "garantias de aluguel de longo prazo". Apesar dessas medidas administrativas, ainda não há um fim para os problemas relacionados à sublocação descritos acima.
Os seguintes casos chamaram a atenção no passado. Um deles é a redução unilateral dos aluguéis contratados pela principal empresa de sublocação Leopalace 21. A Leopalace 21 descobriu um problema de defeito de construção entre 2018 e 2019, que exigiu que os locatários se mudassem e que fossem feitos reparos em várias propriedades administradas. Como resultado, as operações da empresa foram paralisadas e ela não conseguiu manter suas garantias de aluguel aos proprietários, o que levou a uma série de avisos de redução de aluguel aos proprietários que haviam assinado contratos com a empresa sob a alegação publicitária de "até 30 anos de aluguel fixo". Alguns proprietários entraram com uma ação judicial alegando que esse não era o caso, mas, na maioria dos casos, a cláusula de revisão do aluguel estava incluída no contrato, o que dificultou a situação para os proprietários. Outro exemplo é o famoso caso da "carruagem de abóbora" . Nesse caso, a empresa imobiliária Smart Days, que desenvolveu a casa compartilhada para mulheres "Pumpkin Carriage", vendeu propriedades e assinou contratos de sublocação com os proprietários com a promessa de uma "garantia de aluguel de 30 anos", mas em 2018 a empresa faliu e os pagamentos de aluguel pararam. Muitos proprietários haviam feito empréstimos para comprar as propriedades, e a perda da renda do aluguel causou sérios danos, pois eles não conseguiram pagar seus empréstimos e foram forçados a falir. Dessa forma, os contratos de sublocação, seja em áreas rurais ou urbanas, apresentam riscos diferentes daqueles previstos no início do contrato, e isso se tornou um problema que os proprietários de imóveis não podem se dar ao luxo de ignorar.
Então, o problema das reduções de aluguel por sublocação, que tem sido evidente principalmente nas áreas rurais, também poderia ocorrer na área metropolitana de Tóquio, onde há uma densidade populacional crescente? Concluindo, minha opinião é que esse problema não pode ser ignorado na área metropolitana de Tóquio. Algumas empresas de sublocação podem colocar em seu discurso de vendas que "a população não diminuirá no futuro na área metropolitana de Tóquio, portanto, não haverá problemas", mas essa é apenas uma explicação unilateral. É verdade que a população total da área de Tóquio como um todo continuará aumentando e se estabilizará gradualmente por algum tempo após 2025, e a previsão é de que a população de Tóquio não começará a diminuir até por volta de 2045. Entretanto, para avaliar a estabilidade da administração de sublocações, é necessário observar o conteúdo (composição) em vez do número absoluto da população. O principal grupo de locatários de imóveis para aluguel é a população entre 20 e 40 anos, incluindo estudantes universitários e trabalhadores solteiros, e as tendências desse grupo determinam a demanda de aluguel. No caso de Tóquio, enquanto a população total será sustentada por um aumento na população idosa por algum tempo, a população crucial entre 20 e 40 anos já deve entrar em uma fase de declínio. De fato, estimativas futuras sugerem que a população de 20 a 49 anos na área metropolitana de Tóquio (principalmente em Tóquio e nas três prefeituras) deverá diminuir em aproximadamente 12% até 2025, tornando inevitável que a demanda por aluguel diminua na área de Tóquio devido ao declínio nas faixas etárias mais jovens e de trabalho. Além disso, mesmo dentro da área metropolitana, há diferenças regionais significativas e, mesmo dentro de Tóquio, a demografia do centro da cidade e da periferia são nitidamente diferentes. Por exemplo, mesmo dentro dos 23 distritos de Tóquio, a população de jovens no centro da cidade e na área da baía, como os distritos de Chiyoda, Chuo e Minato, está aumentando e espera-se que aumente até por volta de 2045, enquanto nos distritos suburbanos de Adachi e Edogawa, estima-se que a população de jovens diminua em mais de 15% em 2045 em comparação com a atual. Em algumas cidades da região de Tama, em Tóquio, a taxa de declínio chegará a 30-40%, e a realidade é que apenas um pequeno número de áreas centrais terá uma população de 20 e 40 anos maior em 2025 do que a atual. Assim, mesmo que a população da área metropolitana como um todo seja mantida, é inevitável um declínio na demanda de aluguéis devido a mudanças em sua distribuição e distribuição regional desigual, indicando que, mesmo na área metropolitana, o risco de reduções de aluguéis de sublocação não pode ser visto com otimismo.
Além disso, é necessário observar as tendências de oferta de moradias na área metropolitana: desde a revisão do imposto sobre heranças em 2015, a construção de apartamentos com eficiência fiscal tornou-se mais ativa nos subúrbios do centro da cidade, e a oferta de novas moradias para aluguel aumentou. Além disso, antes dos Jogos Olímpicos de Tóquio (2020), houve uma onda de reformas e construções em muitas partes da cidade, fazendo com que os preços dos terrenos disparassem, mas há temores de que o mercado possa se deteriorar como reação a isso. Espera-se que a concorrência por moradias de aluguel se intensifique após meados da década de 2020, quando a oferta de novos condomínios e apartamentos estiver esgotada. Atualmente, embora os preços dos imóveis tenham permanecido altos, principalmente nas áreas urbanas, o número total de casas vagas e a taxa de vacância em todo o país estão em níveis recordes, e as vagas estão aumentando.
De acordo com a Pesquisa de Estatísticas Habitacionais e Fundiárias do Ministério de Assuntos Internos e Comunicações, o número de casas vagas em todo o país vem aumentando constantemente desde 1978 , quando era de aproximadamente 2,76 milhões (taxa de vacância de 7,6%),chegando a aproximadamente 9 milhões de unidades e uma taxa de vacância de 13,8% em 2023, o ano mais recente. Como mostra esse gráfico de linha preta (mudança na taxa de casas vagas), o Japão como um todo está enfrentando um excedente crescente de moradias, e a era em que "uma em cada quatro casas estará vaga" está se tornando realidade. As áreas urbanas não são exceção, com cada vez mais casas herdadas ficando vagas devido ao declínio populacional e à mudança para famílias nucleares, e existe a preocupação de que as taxas de vacância aumentem, inclusive nos imóveis para aluguel. No mercado de aluguéis, um aumento nas vacâncias pressionará para baixo os preços dos aluguéis, o que também afetará os sublocatários e os proprietários na forma de níveis de aluguel mais baixos. O risco de vacância é particularmente alto para imóveis mais antigos e, em áreas onde só há oferta de imóveis mais antigos, é provável que o equilíbrio entre oferta e demanda seja perturbado. No contexto do declínio da demanda de aluguelmencionado acima (demografia) e do excesso de oferta de moradias (aumento das taxas de vacância), o risco de uma piora na situação de renda/despesa dos contratos de sublocação provavelmente aumentará nas áreas metropolitanas.
Por fim, há um fator que vale a pena observar no cronograma em torno de 2025. Isso porque, conforme mencionado acima, esse é o marco em que os imóveis sublocados contratados e construídos por volta de 2015 atingirão 10 anos de idade. Nos contratos de sublocação, o aluguel garantido é geralmente fixado por vários a dez anos a partir do início do contrato, após o que o aluguel é frequentemente revisto no momento da renovação do contrato. Isso ocorre porque a atratividade (novidade) de uma propriedade começa a diminuir quando ela tem mais de 10 anos, e os aluguéis tendem a ser reduzidos para atrair inquilinos. Ao mesmo tempo, os custos de manutenção, como reparos nas instalações, aumentam, e também é um momento em que as empresas de sublocação provavelmente verão uma redução nas margens que inicialmente previram ao assinar o contrato. Como resultado, é bem conhecido no setor que as negociações de redução de aluguel ocorrem frequentemente após o décimo ano. De fato, espera-se que os imóveis que atingirem a marca de 10 anos por volta de 2025 passem por uma revisão do aluguel nesse momento, e as empresas de subarrendamento exigirão uma redução significativa no valor do aluguel garantido. Além disso, espera-se que o já mencionado declínio na demanda de aluguéis (redução dos aluguéis devido ao envelhecimento da geração baby boom) intensifique ainda mais a pressão sobre os sublocadores para que reduzam suas garantias de aluguel. Em outras palavras, a onda do problema de 2025 provavelmente atingirá os imóveis sublocados na área metropolitana. Em particular, os proprietários de imóveis construídos antes de 2015 (que terão mais de 10 anos de idade em 2025) precisam prestar muita atenção aos desenvolvimentos futuros.
À luz do exposto acima, consideraremos medidas específicas que os proprietários de imóveis podem tomar para se preparar para o risco de contratos de sublocação devido à questão de 2025. É importante que os proprietários gerenciem os riscos de forma proativa e revisem as estratégias por conta própria, e não de forma passiva, porque esta é uma fase de maior incerteza sobre o futuro. Os principais pontos estão listados abaixo.
Reconfirmar o conteúdo do contrato de sublocação.
Para os proprietários que atualmente têm um contrato de sublocação, é fundamental primeiro reconfirmar os termos do contrato. Entenda as condições e o momento de possíveis revisões do aluguel durante o período do contrato, bem como os requisitos para o proprietário rescindir o contrato (por exemplo, se há ou não uma taxa de penalidade). Recomenda-se entender antecipadamente o escopo e o procedimento para negociar uma redução do aluguel, especialmente se o prazo de renovação estiver próximo, e consultar um especialista (consultor imobiliário ou advogado), se necessário. Dependendo dos detalhes do contrato, o contrato pode ser rescindido se você não concordar com a redução, portanto, você também deve considerar medidas para lidar com o pior cenário possível. Também é uma boa ideia considerar planos alternativos (por exemplo, mudar para outro método de contratação de gerenciamento ou transferir para a autogestão) caso você não esteja satisfeito com os novos termos e condições oferecidos pelo contratado. Reconfirmar os termos do contrato e coletar informações é a primeira etapa da preparação do proprietário para os riscos.
Diversificação de riscos dos ganhos e revisão do portfólio de ativos
A diversificação das fontes de renda é uma medida básica de gerenciamento de riscos, não apenas para imóveis sublocados, mas para investimentos imobiliários em geral. Verifique seu portfólio de ativos para garantir que não esteja muito dependente da receita de aluguel de uma determinada propriedade ou área. Por exemplo, se a receita imobiliária proveniente de contratos de sublocação representar a maior parte da sua receita total de aluguel, uma redução maior do que a esperada poderá ter um impacto direto nas suas finanças e no pagamento de empréstimos. As contramedidas podem incluir a garantia de outras fontes de renda ou a diversificação de investimentos em várias propriedades menores. Também é importante manter um equilíbrio com outros ativos que não sejam imóveis (por exemplo, poupança e títulos negociáveis). Considere a possibilidade de reestruturar todo o seu portfólio de ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo para garantir que um fator de risco não prejudique as finanças de toda a sua família. Ao investir em uma nova propriedade, não se deixe levar pela atração da sublocação, mas compare com calma o rendimento que deve ser obtido com o custo das taxas de sublocação e outros custos. Pode-se dizer também que parte da diversificação de risco é observar a renda que teria sido obtida sem a sublocação (aluguel, chaveiro, etc., que pode ser recebida em vez de assumir você mesmo o risco de desocupação) e não deixar para o sublocador mais do que o necessário.
Revisão das estratégias da área e da propriedade
Na raiz do problema da sublocação de 2025 está o problema estrutural do declínio da população e da demanda, mas o grau de impacto varia muito, dependendo da área e das características da propriedade. Portanto, os proprietários devem analisar novamente as características da área ea competitividade de mercado de suas propriedades. Se um imóvel estiver localizado em uma área onde há preocupação de que a demanda por aluguel diminua no futuro (por exemplo, em uma área suburbana com uma população em rápido declínio ou em um local longe de uma estação), podem ser tomadas medidas para aumentar a competitividade investindo em instalações e reformas que atendam às necessidades dos locatários. Se as vagas ainda não forem preenchidas, você deve considerar uma revisão drástica dos níveis de aluguel (redução dos aluguéis) e adaptá-los às necessidades do mercado. Por outro lado, se você pretende continuar investindo em propriedades, precisará restringir seus critérios de seleção de propriedades. Seja por meio de uma sublocação ou administrando a propriedade por conta própria, selecionar uma área e uma propriedade em que a demanda seja sólida é um atalho para a estabilidade de longo prazo. Mesmo que o investimento inicial seja um pouco mais alto e o rendimento mais baixo, vale a pena se ater a propriedades em boas localizações, como perto de estações no centro da cidade. Na verdade, em áreas nobres do centro da cidade, é improvável que a demanda por aluguel caia e é relativamente fácil conseguir inquilinos mesmo durante as recessões do mercado. Por outro lado, em áreas com uma população em rápido declínio, é difícil resistir ao aumento das taxas de vacância, não importa quão boas sejam as condições. Atualize a simulação de renda de suas propriedades atuais, reúna informações sobre a demografia local, o número de propriedades concorrentes e os planos futuros de renovação, e reexamine sua estratégia de área atual. É importante fazer revisões flexíveis da estratégia com vistas ao futuro, com o objetivo de substituir propriedades (vendê-las e reinvestir em outra área), se necessário.
Considere estratégias de saída (venda e utilização)
Mesmo que tenha iniciado a administração de aluguéis com a suposição de que manterá a propriedade por um longo período, talvez seja necessário tomar a decisão de vender o ativo no momento apropriado, dependendo da situação. Se você considerar que uma deterioração futura na receita e na despesa é inevitável para propriedades com contratos de sublocação, considere vendê-las o mais rápido possível oumudar a forma como são utilizadas. Em especial, se lhe for oferecida uma garantia de aluguel reduzido, é provável que você se depare com uma situação de deterioração da rentabilidade, mas, de acordo com o contrato, não poderá cancelar ou vender o imóvel imediatamente. Antes que isso aconteça, vender o imóvel enquanto as condições de mercado estiverem relativamente favoráveis é uma boa opção. Nos últimos anos, surgiram compradores e serviços de consultoria especializados em imóveis sublocados, e algumas empresas de fato oferecem consultoria gratuita sobre contratos de sublocação e venda de imóveis. Além de vender a propriedade, também há possibilidades de captar nova demanda, por exemplo, mudando o uso da propriedade de residencial para instalações de cuidados para idosos ou moradia compartilhada (no entanto, no caso de uma mudança de uso, o contrato de sublocação deve ser rescindido ou revisado). De qualquer forma, ao preparar uma estratégia de saída com antecedência, podem ser tomadas decisões para minimizar as perdas no caso de circunstâncias imprevistas. Do ponto de vista da sucessão de ativos, também é aconselhável ter um plano em vigor para garantir que nenhum ativo negativo seja deixado para as gerações futuras.
O risco de uma deterioração na lucratividade dos contratos de sublocação desencadeada pelo "problema de 2025" é causado pelos problemas estruturais da sociedade japonesa, como o declínio da taxa de natalidade e o envelhecimento da população, e é difícil evitar completamente os efeitos disso. No entanto, há uma boa chance de que os proprietários de imóveis possam atenuar o impacto e manter a lucratividade, mesmo em um ambiente de mercado difícil, por meio de medidas e inovações que possam adotar. O importante é não se deixar influenciar pelo otimismo ou pessimismo de curto prazo, mas adotar uma visão de longo prazo e proteger e nutrir os valores dos ativos. A mudança populacional e social é um processo lento, mas constante. O negócio de aluguel de imóveis também precisa continuar atualizando sua estratégia com o tempo. Os proprietários de imóveis do futuro precisarão elaborar cenários de risco de olho no futuro, tomar medidas o mais cedo possível e gerenciar seus ativos desde o início. Para isso, consulte os pontos discutidos neste artigo e esteja preparado para continuar com uma gestão estável dos aluguéis em 2025 e nos anos seguintes. Uma gestão sólida com uma perspectiva de longo prazo é a melhor proteção contra riscos em tempos de grandes mudanças ambientais.