Ao comprar um imóvel, há um conceito importante que muitas pessoas tendem a ignorar. Trata-se doretrocesso.
O setback refere-se à construção de edifícios recuados a uma certa distância do limite da estrada, de acordo com o Código de Construção. O objetivo desse sistema é garantir a largura da via e melhorar a prevenção de desastres e a segurança do tráfego.
Entender os recuos é extremamente importante para quem está pensando em comprar um imóvel. Isso se deve ao fato de que, em terrenos em que os recuos são exigidos, a área real edificável é menor do que a área do local, o que tem um impacto direto no tamanho das construções e nos valores das propriedades.
Neste artigo, a INA&Associates explicará o conceito básico de recuos e seu impacto real de uma maneira fácil de entender para o público em geral, com base em nossa experiência em várias transações imobiliárias como especialistas em transações imobiliárias. Se estiver considerando a utilização de terras ou o investimento em propriedades, leia até o final.
Os recuos são uma importante restrição de construção estipulada no Artigo 42(2) do Código de Construção. Especificamente, ele exige que em locais que margeiam uma estrada com menos de 4 metros de largura, os edifícios devem ser recuados 2 metros da linha central da estrada.
O pano de fundo histórico para o estabelecimento desse sistema é a rápida urbanização do período pós-guerra, que levou à formação de muitas áreas residenciais que fazem frente a ruas estreitas. Ruas com menos de 4 metros de largura dificultam a passagem de veículos de emergência e provavelmente impedem a evacuação e o combate a incêndios em caso de incêndio.
Os principais objetivos dos recuos são
O objetivo mais importante émelhorar as funções de prevenção de desastres.Ao aumentar efetivamente a largura da estrada em 4 metros, os veículos de emergência, como carros de bombeiros e ambulâncias, poderão passar sem problemas. Espera-se também evitar a propagação do fogo em caso de incêndio.
Garantir a segurança do tráfego é outroobjetivo importante. As larguras das vias que permitem que os pedestres e os veículos passem uns pelos outros com segurança reduzem o risco de acidentes de trânsito. Em particular, o sistema foi projetado para garantir a passagem segura de crianças e idosos.
A criação de um bom ambiente de moradiacontribui para garantir a luz do dia e a ventilação, além de melhorar a paisagem. Distâncias adequadas entre os edifícios também podem ser mantidas para proteger a privacidade e reduzir o ruído.
O Artigo 42(2) da Lei de Padrões de Construção estipula que "estradas com menos de 4 metros de largura e designadas por uma autoridade administrativa específica" são consideradas estradas. Essas viassão chamadas devias de dois parágrafosouvias consideradas.
Em locais que fazem fronteira com uma estrada de 2 seções, uma linha de 2 metros a partir da linha central da estrada é considerada o limite da estrada e nenhum edifício pode ser construído no lado da estrada abaixo dessa linha. Esse recuoéchamado deárea de recuo.
O ponto importante é que a área de recuo é incluída na área do local, mas excluída do cálculo da área de construção e da proporção da área útil. Isso significa que a área efetiva do local em que os edifícios podem ser realmente construídos é reduzida.
Ao solicitar uma licença de construção, a área de recuo deve ser claramente indicada nos planos. Além disso, não só os edifícios, mas também estruturas como portões e cercas, não podem ser instalados em áreas de setback. Entretanto, estruturas subterrâneas podem ser permitidas sob certas condições.
Para entender a relação entre a largura da via e o recuo, é importante entender primeiro o tipo de via. O Código de Construção classifica as vias da seguinte forma
| Tipo de via | Largura | Recuo exigido ou não | Observações. |
| Parágrafo 1.1 estrada | 4 m ou mais | Não exigido | Estradas de acordo com a Lei de Estradas |
| Seção 1(2) estrada | 4m ou mais | Não exigido | Estradas de acordo com a Lei de Planejamento Urbano, etc. |
| Seção 1(3) estrada | 4 m ou mais | Não exigido | Estrada existente (existente em 23 de novembro de 1950) |
| Seção 1(4) estrada | 4 m ou mais | Não exigido | Estradas de planejamento urbano, etc. |
| Seção 1(5) estrada | 4 m ou mais | Não exigido | Estrada designada pelo local |
| Estrada do parágrafo 2 | Menos de 4m | Necessário | Estrada considerada |
Os critérios paradeterminar uma estrada de 2 seçõesdevem atender a vários requisitos. Primeiro, é um pré-requisito que a estrada tenha sido revestida com edifícios em 23 de novembro de 1950. Em segundo lugar, ela ainda deve ser usada para o tráfego público. Um outro requisito é que a estrada tenha sido designada como uma estrada de Seção 2 por uma autoridade administrativa específica.
A distância de recuo é calculadacom base em 2 metros a partir da linha central da estrada. No entanto, se um lado da estrada for delimitado por um rio ou penhasco, será necessário um recuo de 4 metros a partir desse limite. Os lotes de esquina também podem exigir recuos para ambas as ruas.
Tambémexistemdisposições especiais. Em alguns casos, a distância de recuo pode ser relaxada se a autoridade administrativa específica permitir. Por exemplo, quando houver restrições topográficas ou quando não for razoável em relação aos edifícios vizinhos. No entanto, a aplicação dessas disposições especiais é muito limitada e requer consideração cuidadosa e consulta prévia.
Há restrições rigorosas ao uso da terra em áreas de recuo.A restrição mais básica é aproibição de construção de prédios.Não é possível construir parte de uma casa, bem como galpões de armazenamento e garagens.
As restrições sobre a colocação de estruturas também sãoimportantes. Como regra geral, a instalação de estruturas como portões, cercas e muros de contenção também é proibida. Entretanto, certas estruturas podem ser permitidas se for obtida permissão do administrador da estrada.
Há um grau relativamente alto de liberdade com relação aoplantio eàpavimentação. Canteiros de flores, gramados e calçadas de cascalho são possíveis, mas deve-se levar em consideração a possibilidade de a área ser desenvolvida como uma estrada no futuro.
O uso como área de estacionamento égeralmente permitido. Entretanto, garagens cobertas e espaços de estacionamento mecânico são proibidos, pois são considerados edifícios. Eles devem ser usados apenas como espaços de estacionamento ao ar livre.
O uso subterrâneopode ser permitido sob certas condições. Salas e garagens subterrâneas podem ser permitidas, desde que estejam abaixo de uma determinada profundidade da superfície do solo. No entanto, há padrões rígidos com relação à construção e à segurança, que devem ser verificados com antecedência.
Para determinar exatamente quando um recuo é necessário, várias condições precisam ser consideradas de forma abrangente.Acondiçãomais básicaé que o local seja adjacente a uma estrada de mão dupla com menos de 4 metros de largura.
A largura da estradaé medida pela distância mais curta entre as linhas de limite em cada extremidade da estrada. Se a estrada for curva ou de largura inconsistente, a largura da parte mais estreita da estrada é usada como padrão. As medições são feitas em termos de distâncias horizontais e, mesmo que haja um declive, a distância horizontal projetada é usada para determinar a distância.
O requisito de acesso à estrada também éum fator determinante importante. De acordo com o Código de Construção, é um pré-requisito para a construção que o local esteja a pelo menos 2 metros da estrada; no caso de uma estrada de mão dupla, o local deve estar a pelo menos 2 metros do limite da estrada após o recuo.
Também há restriçõescom base no uso do edifício.Os recuos se aplicam não apenas a edifícios comuns, como casas e escritórios, mas também a edifícios especiais, como fábricas e armazéns. Entretanto, pode haver restrições adicionais dependendo do uso.
Deve-se prestar atenção especial aos lotes de esquina: em lotes de esquina que fazem fronteira com duas ruas, podem ser exigidos recuos para ambas as ruas. Nesse caso, restrições mais rigorosas se aplicam à esquina onde as áreas de recuo se sobrepõem.
| Caso. | Largura da rua A | Largura da estrada B | Recuo exigido ou não | Pontos a serem observados |
| Lote de esquina ① | 3.5m | 4.0m | Necessário somente para a estrada A | Não é necessário no lado da estrada acima de 4m |
| Lote de esquina (ii) | 3.0m | 3.5m | Ambos exigidos | As áreas de esquina são restritas à sobreposição |
| Lote de esquina (iii) | 2.5m | 6.0m | Somente a estrada A é necessária | Onde a diferença de largura é grande |
Seum lado da estrada for um rio ou penhasco, a distância de recuo é calculada de forma diferente. Normalmente, essa distância é de 2 metros a partir da linha central da estrada, mas, nesse caso, é necessário um recuo de 4 metros a partir do limite do rio ou do penhasco. Esse é um projeto de sistema que coloca uma carga maior no lado edificável da estrada, pois é fisicamente impossível alargar a estrada.
A decisão no caso deestradas particularesé particularmente complexa. Mesmo as estradas particulares podem ser designadas como estradas da Seção 2 se certas condições forem atendidas. O importante não é o tipo de propriedade da estrada, mas a realidade de ela ser usada para tráfego público.
O tratamento deedifícios não conformes existentestambém é importante. Os prédios construídos antes da implementação do sistema de recuo e que não estejam em conformidade com os padrões atuais podem continuar a existir como prédios não conformes existentes. No entanto, no caso de grandes extensões e reformas, é necessário estar em conformidade com os padrões atuais.
Anecessidade de levantamento topográficoé um procedimento essencial em terrenos onde são exigidos recuos. É preciso determinar com precisão os limites das estradas e estabelecer as linhas de recuo. Esse levantamento é um pré-requisito para a solicitação de uma licença de construção.
O procedimentode levantamento topográficoé o seguinte. Primeiro, os limites da estrada são estabelecidos em consulta com o administrador da estrada. Em seguida, a linha central da estrada é medida e uma linha recuada em 2 metros é estabelecida como a linha de recuo. Por fim, a área da área de recuo é calculada com precisão.
Os custosde levantamentovariam de acordo com o tamanho e a forma do terreno e a condição da estrada, mas geralmente variam de JPY 200.000 a JPY 500.000. O custo pode aumentar ainda mais se o terreno tiver um formato complexo ou se for necessário determinar o limite com o terreno vizinho.
Na preparação dos documentos de levantamento, prepararemos documentos como desenhos de levantamento atuais, desenhos de recuo e planilhas de cálculo de área. Esses documentos são necessários para solicitar uma licença de construção ou registrar uma propriedade. Eles também são documentos importantes para futuras vendas e compras.
A importânciadaconsulta préviaé particularmente importante para planos de construção que envolvam recuos. Antes de solicitar uma licença de construção, é altamente recomendável realizar uma consulta prévia na Seção de Orientação de Construção da autoridade administrativa especificada. Nesse estágio, é possível confirmar se os recuos são necessários e as restrições específicas.
Énecessáriauma grande variedade de documentos.Os documentos básicos incluem mapas de pesquisa atuais, mapas públicos, cópias certificadas do registro, registros de estradas e resumos de planos de construção. Também podem ser necessários documentos que mostrem o histórico da estrada e a condição dos edifícios ao redor.
Operíodode análisepode ser mais longo do que o de uma solicitação normal de licença de construção. Isso se deve ao fato de que leva tempo para determinar os recuos e verificar os documentos da pesquisa. É importante definir um cronograma com tempo suficiente.
As relaçõesde vizinhança também são um fator importante. Se o layout do edifício tiver que ser alterado devido a contratempos, é um pré-requisito para o bom andamento do trabalho de construção que explicações e compreensão sejam obtidas dos residentes vizinhos. Em especial, o trabalho de construção que envolve limites exige explicações suficientes com antecedência.
O impacto mais direto dos recuos sobre os imóveis é aredução da área edificável. Embora a área de recuo esteja incluída na área do local, os edifícios não podem ser construídos nela, reduzindo, assim, a área real efetiva do local.
Um exemplo específico docálculo da redução da áreaé mostrado abaixo. Suponha uma área de terreno de 150 m², uma largura de estrada de 3,5 metros e uma fachada de 15 metros voltada para a estrada. A distância de recuo é de 2 metros da linha central da estrada, mas deve ser recuada aproximadamente 0,25 metro do limite atual da estrada. Nesse caso, a área de recuo é de 15 metros x 0,25 metros = 3,75 m², reduzindo a área efetiva do local para 146,25 m².
| Item | Antes do recuo | Após o recuo | Diferença |
| Área do local | 150 m2 | 150 m2 | Sem alteração |
| Área efetiva do local | 150 m2 | 146.25 m2 | -3,75 m². |
| Área edificável (índice de cobertura de construção de 60%) | 90 m². | 87,75 m². | -2,25 m². |
| Área de piso total (índice de área de piso de 150%) | 225 m². | 219.38 m2 | -5,62 m². |
O efeito sobre a taxa de cobertura do edifício também éum fator importante. Como o índice de cobertura da construção é calculado sobre a área efetiva do local, a área edificável diminui devido aos recuos. No exemplo acima, em uma área com um índice de cobertura de construção de 60%, a área edificável seria reduzida em 2,25 m².
O impacto sobreos valores dos terrenosvaria muito, dependendo da exigência ou não de recuos. Em geral, os terrenos que exigem recuos tendem a ter um preço de 5% a 15% menor do que os terrenos com as mesmas condições que não exigem recuos.
Há vários fatores a seremconsiderados na avaliação do preço.O tamanho da área de recuo, a largura da estrada atual, os planos de desenvolvimento de estradas futuras e o status de desenvolvimento da área circundante são avaliados de forma abrangente. Em particular, se a área de recuo for grande ou se um lote de esquina exigir recuos em várias direções, o impacto no preço será maior.
O impacto nos custos de construção tambémdeveserconsiderado. Se a área edificável for reduzida devido aos recuos, o edifício deverá ser elevado em altura para garantir a mesma área total de piso. Isso pode resultar em alterações nas especificações da estrutura e dos equipamentos, o que pode aumentar os custos de construção.
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Índice de área de recuo |
Impacto nos preços dos terrenos |
Impacto nos custos de construção |
Impacto geral |
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Menos de 5 |
-3% a -5 |
Quase nenhum impacto |
Menor |
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5% - 10% |
-5% a -10% |
+2% a +5 |
Moderado |
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10% a -15 |
-10% a -15 |
+5% a +10 |
Grande |
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15% ou mais |
-15% ou mais |
+10% ou mais |
Muito grande |
Nas avaliações de instituições financeiras, as propriedades que exigem recuos tendem a ser avaliadas com um valor colateral menor. Isso ocorre porque a redução na área efetiva do local limita o potencial de utilização futura.
O impacto nas condições de financiamentopode ser uma redução no valor que pode ser emprestado ou uma piora nas condições das taxas de juros. Particularmente no caso de propriedades de investimento, as condições de financiamento podem se tornar mais difíceis devido à redução da lucratividade.
Na prática de avaliação de títulos, a avaliação se baseia na área efetiva do terreno, excluindo as áreas de recuo. O risco de que sejam necessários recuos adicionais devido a futuras melhorias nas estradas também é levado em consideração.
A utilização efetiva das áreas de recuoé possível dentro dos limites. O uso mais comum é como área de estacionamento, que pode ser mantida com pavimentação ou cascalho. O verde também pode ser obtido por meio de plantio.
O impacto dos recuos pode ser minimizadopor meio de um planejamento criativo da construção.É importante projetar o layout do edifício de modo que as áreas de recuo possam ser efetivamente utilizadas como jardins ou áreas de estacionamento.
O planejamento para odesenvolvimento futuro de estradastambém é importante. É aconselhável verificar os planos de desenvolvimento de estradas das autoridades locais e planejar o uso da terra levando em conta a possibilidade de alargamento futuro das estradas.
Em termos de tratamento tributário, as áreas de recuo também estão sujeitas à tributação da propriedade. No entanto, alguns municípios oferecem isenções para áreas de recuo.
Na explicação de assuntos importantes,é necessário explicar detalhadamente se existem recuos e as restrições específicas. É importante garantir que o comprador compreenda totalmente a redução da área edificável e as restrições futuras.
Ao estabelecer ostermos e as condições do contrato, é necessário definir claramente o momento da pesquisa de retrocesso, o ônus dos custos e a possibilidade de alterar os termos e as condições do contrato com base nos resultados da pesquisa.
A confirmaçãoda conclusão da pesquisa de recuo, a confirmação dos resultados da consulta ao governo e a confirmação do limite com o proprietário da terra vizinha devem ser realizadas como parte dasverificações pré-entrega.
Do ponto de vista daresponsabilidade civil, a falta de divulgação de informações sobre retrocessos pode ser um problema sério. O vendedor é responsável por divulgar todas as informações de forma precisa, de acordo com o seu conhecimento.
Os recuos são uma restrição de construção importante que não pode ser ignorada nas transações imobiliárias.Artigo 42, parágrafo 2 da Lei de Padrões de Construção.Esse sistema, baseado na "Regulamentação de Estradas e Edifícios", exige que os edifícios sejam afastados 2 metros da linha central da estrada em locais que fazem fronteira com uma estrada de duas vias com menos de 4 metros de largura.
Aconsequênciamais importanteé a redução da área edificável. Como os edifícios não podem ser construídos na área de recuo, a área efetiva do local é reduzida e os critérios de cálculo para a proporção entre o edifício e o terreno e a proporção da área útil também são alterados. Isso pode dificultar a realização do tamanho planejado do edifício ou aumentar os custos de construção.
O impacto econômiconão pode ser ignorado. Os terrenos que exigem recuos tendem a ter um preço de 5% a 15% menor do que os terrenos com as mesmas condições que não exigem recuos. Além disso, a avaliação da garantia pelas instituições financeiras também pode ser menor devido à redução da área efetiva do terreno.
Ao considerar a compra de um imóvel, certifique-se de verificar os seguintes pontos
O primeiro passo é ter um conhecimento preciso dotipo edalargura da estrada. Verifique se a estrada em que você está entrando é uma estrada de Seção 2 e qual é a largura atual da estrada. Essas informações podem ser encontradas no departamento de orientação de construção ou de gerenciamento de estradas do município.
Verifique especificamentese e atéque pontoos recuos são necessários. Se forem necessários recuos, a área e seu impacto na construção devem ser verificados com precisão. Os lotes de esquina podem exigir recuos em mais de uma direção.
O status do levantamento topográfico é outraverificação importante. Verifique se foi realizado um levantamento preciso do recuo e se as consultas ao governo foram concluídas. Se isso não for feito, poderão ocorrer custos adicionais após a compra.
As decisões sobre recuos são complexas e exigem conhecimento especializado do código de construção.É altamente recomendável consultar um profissional, como umcorretor de imóveis,arquitetoouagrimensor.
Em particular, é essencial consultar um especialista se Quando o tipo ou a largura da estrada não estiver claro, quando a área de recuo for grande e houver preocupação com o impacto nos planos de construção, quando o terreno tiver condições complexas, como lotes de esquina ou deformados, ou quando a rentabilidade for importante como propriedade de investimento.
Se estiver pensando em comprar uma propriedade, verifique primeiro se os recuos são necessários para sua propriedade em potencial. Se forem necessários recuos, entenda com precisão o impacto e use isso como base para sua decisão de compra.
Na INA & Associates Ltd, apoiamos nossos clientes com nossa ampla experiência e conhecimento em setbacks e outras restrições de construção. Se tiver alguma dúvida em relação à compra de propriedades ou à utilização de terrenos, não hesite em entrar em contato conosco.
Com o conhecimento certo e o apoio de especialistas, faremos o possível para ajudá-lo a entender as restrições de recuos para que você possa realizar o melhor investimento em propriedade ou compra de casa possível.
Você pode verificar se os recuos são necessários ou não na Seção de Orientação de Construção ou na Seção de Verificação de Construção do município onde a propriedade está localizada. Uma determinação precisa pode ser feita verificando o registro da estrada ou o tipo de estrada de acordo com o Código de Construção.
Mapas públicos, que podem ser obtidos no Departamento Jurídico, e registros de estradas mantidos pelos administradores de estradas também são documentos importantes. Também é possível pedir a uma agência imobiliária ou a um arquiteto que faça um levantamento.
É importante observar que uma determinação precisa não pode ser feita apenas pela inspeção visual do local. Mesmo que a largura da estrada pareça ser de cerca de 4 metros, ela pode, na verdade, ser inferior a 4 metros ou, ao contrário, mesmo que pareça estreita, pode não ser uma estrada de acordo com o Código de Construção.
As vagas de estacionamento podem ser instaladas em áreas de recuo sob certas condições. No entanto, elas são limitadas a vagasde estacionamento ao ar livre, sem telhados ou paredes.
Especificamente, são permitidas melhorias no estacionamento, como pavimentação, asfaltamento ou cascalhamento. No entanto, estruturas cobertas, como carports e garagens, são consideradas edifícios e não podem ser instaladas.
Também é importante entender que, mesmo que a área seja usada como área de estacionamento, ela poderá ser desenvolvida como uma estrada no futuro. Quando houver manutenção da estrada, as instalações de estacionamento talvez precisem ser removidas.
O custo do levantamento do recuo depende do tamanho e da forma do terreno e da condição da estrada, masgeralmente custa entre JPY 200.000 e JPY 500.000.
O levantamento topográfico é geralmente realizado por um agrimensor. É aconselhável obter cotações de várias empresas e comparar os custos e o trabalho envolvido.
Se um edifício existente estiver em uma área de recuo, eleserá tratado como umedifício não conforme existente. Ele não precisa ser removido imediatamente, mas é necessário que esteja em conformidade com os padrões atuais para grandes extensões e alterações.
Além disso, ao reconstruir um edifício, ele sempre deve ser construído em uma posição que esteja em conformidade com os padrões de recuo. Portanto, o planejamento deve levar em conta a redução da área edificável ao reconstruir.
As áreas de recuo tambémestãosujeitas ao imposto sobre a propriedade como um terreno residencial normal.Isso ocorre porque a propriedade do terreno permanece a mesma, mesmo que haja restrições que impeçam a construção de edifícios.
No entanto, alguns municípios oferecem isenções de imposto sobre a propriedade para áreas de recuo. Como as condições e o percentual de isenção variam de município para município, recomenda-se verificar com o departamento de tributação municipal local.
Além disso, se a área de recuo for fornecida gratuitamente como uma estrada, ela poderá ser isenta de impostos. Entretanto, isso está sujeito a determinados procedimentos e condições, que devem ser verificados com bastante antecedência.