Proprietários de imóveis de aluguel, vocês têm algum desses problemas? Os inquilinos reclamaram que a fumaça de cigarro está vindo do quarto ao lado, que a roupa suja cheira mal porque os moradores fumam na varanda ou que a fumaça dos moradores do andar de baixo está passando para o andar de cima e representa um risco para a saúde.
Nos últimos anos, os problemas entre inquilinos com relação à fumaça do tabaco se tornaram uma das questões mais problemáticas na administração de aluguéis. Com o aumento da conscientização sobre a saúde e o aumento do tempo passado em casa devido ao desastre do coronavírus, a sensibilidade à "fumaça de tabaco das residências vizinhas" é maior do que nunca. Por outro lado, como encontrar um equilíbrio entre os direitos dos fumantes e as considerações de saúde dos não fumantes é uma questão particularmente problemática para os proprietários voluntários.
Este artigo explica a situação real dos problemas dos inquilinos causados pela fumaça do tabaco das residências vizinhas, as dificuldades enfrentadas pelos proprietários que se autogerenciam e os benefícios específicos da terceirização para uma empresa de administração. Propomos medidas para obter uma administração estável do aluguel e, ao mesmo tempo, manter boas relações entre os locatários.
Estudo de caso do Sr. Suzuki (50 anos, funcionário da empresa), que autogerencia um apartamento (8 quartos no total) em Tóquio.
Em um apartamento de propriedade do Sr. Suzuki, um homem solteiro que morava no segundo andar tinha o hábito de fumar na varanda todas as noites. Um dia, uma família que morava no terceiro andar, diretamente acima dele, pediu-lhe que parasse de fumar na varanda. Seu filho tem asma e tosse no meio da noite".
O Sr. Suzuki entrou em contato com o morador do segundo andar, explicou a situação e pediu consideração. No entanto, o morador do segundo andar disse: "O senhor é livre para fumar na sua varanda. Não há menção de proibição de fumar no contrato". Posteriormente, o relacionamento entre as duas partes se deteriorou, e o próprio Sr. Suzuki não conseguiu decidir qual lado deveria tomar.
No final, a família do terceiro andar se mudou depois de um ano, alegando "problemas de saúde"; o morador do segundo andar também se recusou a renovar o contrato porque "o proprietário não respeita a privacidade", deixando os dois quartos vagos em pouco tempo. O Sr. Suzuki relembra: "Os dois lados tinham seus próprios argumentos, e eu tinha plena consciência da dificuldade da arbitragem.
Estudo de caso do Sr. Tanaka (60 anos, autônomo), proprietário de um condomínio de segunda mão (20 unidades) na Prefeitura de Kanagawa.
Na propriedade do Sr. Tanaka, surgiu uma disputa sobre a fumaça de cigarro entre os ocupantes do quarto vizinho 302 e do quarto 303. O problema era que a fumaça do quarto 302 do fumante fluía para o quarto 303 através das paredes e dos dutos de ar condicionado; o ocupante do quarto 303 alegou que isso estava lhe causando problemas de saúde e exigiu melhorias.
A Sra. Tanaka pediu a compreensão dos fumantes, mas eles se recusaram, dizendo que não havia nenhuma cláusula contratual que proibisse o fumo no quarto. Depois de vários meses sem nenhuma melhora na situação, o inquilino do quarto 303 começou a dizer que estava pensando em entrar com uma ação de indenização pelos danos à sua saúde.
A Sra. Tanaka entrou em pânico e consultou um advogado, que a informou que "havia um caso em que uma ação foi movida por danos à saúde causados pela entrada de fumaça de cigarro em um apartamento e a indenização foi concedida" e que ela também poderia ser responsabilizada como proprietária. No final, a Sra. Tanaka conseguiu resolver o problema temporariamente instalando um purificador de ar de alto desempenho no quarto 302 às suas próprias custas e instalando um trabalho de melhoria da estanqueidade da janela no quarto 303, mas essa foi uma despesa inesperada.
Estudo de caso do Sr. Yamamoto (55 anos, diretor de empresa), proprietário de um apartamento (12 quartos) em Osaka
O Sr. Yamamoto era proprietário de um prédio de apartamentos com 20 anos de idade e decidiu mudar a política para "proibido fumar em todo o prédio" por ocasião de reformas. Ele decidiu incluir uma cláusula especial para os inquilinos existentes que proibia o fumo no prédio e na varanda quando eles renovassem seus contratos.
No entanto, os inquilinos idosos que moram no edifício há mais de 10 anos protestaram porque não podiam aceitar uma proibição repentina de fumar em um local onde podiam fumar há muitos anos. Além disso, alguns inquilinos concordaram com o acordo especial, mas, na realidade, continuaram a fumar no quarto em segredo, o que levou a reclamações de novos não fumantes de que podiam sentir o cheiro de cigarro, embora a propriedade fosse supostamente para não fumantes.
O Sr. Yamamoto teve que passar muito tempo negociando com cada inquilino individualmente e explicando a política de não fumantes, e percebeu como era difícil mudar a política sob autogestão. No final, ele decidiu contratar um consultor com conhecimento especializado para examinar como lidar com a situação.
Ao lidar com problemas relacionados à fumaça do tabaco, os proprietários autogerenciados enfrentam os seguintes riscos e limitações
As questões relacionadas à fumaça do tabaco são uma batalha entre o "direito de fumar" e o "direito de viver com boa saúde". Essa é uma área difícil de julgar legalmente.
De fato, em um processo judicial referente ao fumo em varandas de apartamentos, o Tribunal Distrital de Nagoya ordenou que o fumante pagasse uma indenização, com base no argumento de que "fumar sem consideração pelos residentes é ilegal". Por outro lado, há também a opinião de que "devido à natureza especial de morar em um condomínio, a pessoa é obrigada a aceitar, até certo ponto, a entrada de fumaça de cigarro da vizinhança".
Para um proprietário autogerenciável, é extremamente difícil tomar essa decisão legal de forma adequada. Há o risco de até mesmo um litígio se você tomar a decisão errada sobre qual reivindicação do inquilino é razoável e até que ponto você, como proprietário, deve intervir.
Em disputas de tabaco entre inquilinos, espera-se que os proprietários arbitrem de maneira imparcial. No entanto, os proprietários autogerenciáveis geralmente se deparam com o seguinte dilema
| Dilema | Problemas | Consequências |
|---|---|---|
| defender os direitos dos fumantes de fumar | Desrespeito percebido pelos riscos à saúde dos não fumantes | Risco de saída dos não fumantes |
| Defesa dos não fumantes | Percebida como uma invasão da privacidade dos fumantes | Risco de saída dos fumantes |
| Atitude neutra | Reclamações de ambas as partes de que nada está sendo feito para lidar com a situação | Perda de confiança de ambas as partes |
Na autogestão, onde os relacionamentos já estão estabelecidos, essa posição pode ser particularmente difícil de manter. Se você tiver um bom relacionamento com um dos locatários, há o risco de você inconscientemente tomar o lado dele na decisão.
A questão da fumaça do tabaco é um problema complexo que não pode ser resolvido simplesmente dizendo às pessoas para pararem de fumar. Soluções eficazes exigem conhecimento especializado em
É difícil para os proprietários autogerenciáveis ter todo esse conhecimento e, em muitos casos, eles não conseguem propor soluções eficazes.
As soluções temporárias para os problemas do tabaco não são suficientes; é necessário estabelecer políticas de longo prazo (políticas). Para os proprietários autogerenciáveis, os desafios incluem
O tratamento individual tende a não ser consistente e pode facilmente criar uma sensação de injustiça, como "aquele cômodo está OK e este não", o que pode levar a novos problemas.
A seguir, apresentamos as vantagens específicas da terceirização para uma empresa de gerenciamento para resolver efetivamente os problemas relacionados à fumaça do tabaco.
A maior vantagem de uma empresa de gerenciamento é que ela pode arbitrar entre locatários em sua capacidade de terceiro neutro. Em comparação com a negociação com os próprios proprietários, isso tem as seguintes vantagens
Na prática, o confronto direto entre os locatários é atenuado pelo fato de a empresa de administração atuar como intermediária, permitindo a realização de discussões tranquilas. O efeito é que os locatários também têm menos probabilidade de se envolver emocionalmente, pois não são "instruídos pelo proprietário", mas sim "tratados com base no contrato".
As empresas de administração estão familiarizadas com o conhecimento jurídico e a jurisprudência sobre tabagismo passivo e podem tomar medidas para minimizar os riscos:
De particular importância é a redação e a operação adequadas do acordo de não fumantes. Por exemplo, convênios claramente redigidos, como "é proibido fumar em ambientes fechados" ou "é proibido fumar em todas as áreas das instalações, inclusive varandas", evitarão problemas posteriores.
Medidas físicas, bem como medidas contratuais, são importantes para abordar a questão da fumaça do tabaco. As empresas de gerenciamento podem propor e implementar medidas profissionais, como
Um dos principais pontos fortes da empresa é sua capacidade de propor medidas específicas de acordo com as características do edifício, como, por exemplo, melhorar a estanqueidade das janelas, medidas para evitar o refluxo dos ventiladores e medidas para evitar a entrada de fumaça dos dutos de ar-condicionado.
Uma função importante da empresa de gerenciamento é adotar uma abordagem preventiva para os problemas relacionados ao tabaco:
É particularmente eficaz explicar claramente as regras e obter o consentimento no momento da ocupação. Se a empresa de administração, como um terceiro, explicar que "essas regras se aplicam a este edifício", os locatários poderão ser convencidos a assinar um contrato.
Uma grande vantagem de uma empresa de administração é sua capacidade de estabelecer e operar políticas consistentes em toda a propriedade:
Na autogestão, as respostas tendem a ser influenciadas pelas relações humanas e pela situação do momento, mas com uma empresa de administração, as respostas podem se basear em um conjunto consistente de regras que afirmam "é assim que responderemos em tais casos". Isso mantém um senso de justiça entre os locatários e evita problemas antes que eles ocorram.
Esta seção explica os principais pontos para a escolha de uma empresa de administração que seja forte em lidar com problemas de fumaça de tabaco.
O aspecto mais importante a ser considerado na escolha de uma empresa de administração é o seu histórico em lidar com problemas de inquilinos envolvendo fumaça de tabaco:
Durante as entrevistas, é aconselhável fazer perguntas específicas sobre como a empresa resolveu problemas relacionados à fumaça do tabaco no passado, o tempo que levou para resolver o problema e as medidas específicas tomadas.
A experiência em gerenciamento de contratos em relação ao fumo é um aspecto importante do contrato:
Empresas de gerenciamento com experiência em "mudança de políticas de não fumantes" (por exemplo, transição de fumantes para não fumantes) são particularmente valiosas. O know-how em lidar com problemas durante o período de transição torna possível alterar a política sem uma grande mudança de locatários.
As reclamações sobre a fumaça do tabaco tendem a ser emocionais e exigem uma resposta rápida e adequada:
Em casos reais, as 24 a 48 horas da resposta inicial são particularmente importantes. Descubra exatamente quais ações podem ser tomadas durante esse período.
Escolha uma empresa de gerenciamento que se concentre não apenas em responder aos problemas depois que eles ocorrerem, mas também em medidas preventivas:
O fato de uma empresa de administração ter uma atitude de "prevenir problemas antes que eles aconteçam" em vez de "lidar com eles depois que acontecem" é um fator importante na escolha da empresa de administração certa.
Os problemas relacionados à fumaça de tabaco das residências vizinhas têm o potencial de se tornar um problema sério na administração de aluguéis. A autogestão tende a enfrentar dificuldades na determinação de conflitos emocionais, riscos legais e arbitragem justa. A terceirização para uma empresa de administração oferece os seguintes benefícios tangíveis
Os problemas relacionados à fumaça do tabaco não são apenas uma questão de "gostar" e "não gostar", mas uma questão importante relacionada à saúde e à qualidade de vida. É exatamente essa questão delicada que pode ser tratada com a utilização do know-how de uma empresa de administração profissional, que lhe permitirá manter a satisfação dos locatários e uma administração estável dos aluguéis.
Ao aliviar os proprietários do fardo da autogestão e colocá-lo nas mãos de profissionais, é possível criar um ambiente no qual você pode se concentrar em suas principais tarefas de proprietário: manter e melhorar o valor do ativo.
R: É importante primeiro ouvir com calma os dois lados da discussão. Os seguintes pontos são particularmente importantes
Se você terceirizar essa tarefa para uma empresa de administração, uma equipe com conhecimento especializado poderá conduzir adequadamente essas audiências e esclarecer os fatos, evitando confrontos emocionais.
R: Pode ser difícil se o contrato não especificar o fumo, mas é possível levar em consideração os seguintes pontos
Uma empresa de administração pode sugerir a melhor abordagem para a situação, minimizando os riscos legais. Outra vantagem é que você pode fornecer uma explicação convincente para fumantes e não fumantes.
R: É preferível fazer uma transição gradual, pois uma mudança abrupta pode causar reações contrárias dos locatários:
As empresas de administração têm experiência na transição de muitas propriedades e podem propor o melhor plano de transição para se adequar à composição do locatário e às características do edifício. Elas também sabem como explicar cuidadosamente a situação aos locatários, por exemplo, realizando reuniões explicativas.
R: Há certos riscos legais. Deve-se prestar atenção especial nos seguintes casos:
As empresas de administração têm experiência em gerenciamento de riscos legais e podem minimizar o risco de litígio tomando as medidas adequadas. Outra vantagem é que as medidas podem ser preparadas com antecedência para lidar com qualquer eventualidade.
R: Para equilibrar os direitos de ambas as partes , as seguintes respostas podem ser eficazes
As empresas de administração têm experiência na resolução de problemas semelhantes em muitas propriedades e têm o know-how para encontrar soluções de compromisso que satisfaçam ambas as partes. As propostas de uma empresa de administração terceirizada tendem a ser mais aceitáveis do que as negociações diretas entre as partes envolvidas.
Se os problemas dos inquilinos relacionados à fumaça do tabaco forem uma questão importante que, se tratada incorretamente, pode levar a riscos significativos de desocupação e litígio, a INA & Associates Ltd. pode oferecer soluções eficazes com base em sua ampla experiência e conhecimento. Fazemos a coordenação entre os locatários de um ponto de vista neutro e fornecemos suporte consistente desde a formulação até a implementação de políticas contra o fumo.
Proprietários que estejam preocupados com problemas relacionados ao tabaco ou que queiram se preparar para riscos futuros são bem-vindos ao nosso serviço de consultoria gratuito. Nós o ajudaremos a se livrar do fardo da autogestão e a obter uma administração estável do aluguel.