Uma das questões mais incômodas para os proprietários na administração de imóveis para aluguel é a divisão dos custos de reparo. Em particular, há muitas consultas de inquilinos sobre a substituição de portas de tela, e essa é uma questão importante que exige uma resposta adequada.
Embora as portas de tela sejam equipamentos usados diariamente, muitos proprietários não têm um entendimento claro de quem arca com os custos de reparo. Deixar de tomar as decisões corretas pode resultar em problemas com os inquilinos e em despesas desnecessárias.
Neste artigo, com base nos muitos anos de experiência da INA&Associates em administração de imóveis, fornecemos uma explicação detalhada da base jurídica e dos pontos práticos referentes às categorias de ônus para substituição de telas nas despesas de reparo de imóveis para locação. Forneceremos orientação sobre como entender com precisão o escopo do ônus do proprietário do imóvel e realizar o reparo e a administração adequados do imóvel alugado.
Para entender as categorias de encargos para a substituição da porta de tela, é importante entender primeiro o conteúdo das "Dúvidas e diretrizes sobre a restauração da condição original" formuladas pelo Ministério da Terra, Infraestrutura e Transporte. Essas diretrizes fornecem orientações claras sobre o manuseio de telas de restauração ao desocupar um imóvel alugado.
As Diretrizes de Restauração dividem amplamente as categorias de custos de reparo em duas categorias: desgaste causado por atos intencionais ou negligentes do locatário, desgaste natural e deterioração relacionada à idade. Esse princípio básico também se aplica às portas de tela. Especificamente, o locatário arca com os custos se a porta de tela for intencionalmente danificada pelo locatário ou se o dano for causado por uso inadequado. Por outro lado, em princípio, a deterioração causada por raios ultravioleta e o desgaste natural causado pelos elementos devem ser arcados pelo proprietário do imóvel, que é o locador.
No entanto, diferentemente de outros equipamentos, as portas de tela têm a peculiaridade de serem frequentemente tratadas como "consumíveis". Esse é um fator importante que complica a divisão de ônus para a substituição da tela. Se for posicionada como um item consumível, geralmente o locatário arca com o custo do dano, mesmo que ele seja causado por deterioração relacionada à idade.
Ao considerar a obrigação de reparar um contrato de locação, o fato de uma porta de tela ser tratada como "consumível" ou "equipamento" é um critério extremamente importante. Essa distinção é determinada pelo conteúdo do contrato de arrendamento.
Se for tratada como um consumível, a porta de tela será posicionada da mesma forma que uma lâmpada ou luz fluorescente, e o locatário será responsável por substituí-la ou repará-la durante o contrato de locação. O raciocínio por trás dessa abordagem é que as portas de tela são relativamente baratas, fáceis de substituir e tendem a se deteriorar com o uso diário. Muitos imóveis para aluguel adotam esse tratamento como um item consumível.
Se, por outro lado, elas forem tratadas como equipamento, o locador arcará com o custo do reparo de qualquer avaria ou dano causado pela deterioração relacionada à idade, como é o caso de condicionadores de ar e aquecedores de água. Nesse caso, somente os danos causados por ações intencionais ou negligentes do locatário serão arcados por ele.
O aspecto mais importante da manutenção do imóvel alugado é a descrição do tratamento das telas no contrato de aluguel. Se o contrato incluir uma cláusula declarando que "pequenos reparos, como a substituição de telas, serão arcados pelo locador", o locador será responsável por qualquer dano causado pela deterioração relacionada à idade.
Por outro lado, se o contrato estipular que "a substituição de itens consumíveis será custeada pelo locatário" e a porta de tela estiver incluída no escopo desses itens consumíveis, então, em princípio, o locatário arcará com o custo. Dessa forma, é importante que o proprietário compreenda totalmente o conteúdo do contrato e considere a possibilidade de revisá-lo, se necessário, pois o conteúdo do contrato é o critério final para a tomada de decisões.
Se não houver uma declaração clara no contrato, a decisão será tomada de acordo com as práticas comerciais gerais e os costumes locais. Nesses casos, recomenda-se concordar claramente com o inquilino sobre o tratamento das portas de tela com antecedência para evitar problemas.
Uma compreensão precisa da vida útil de uma porta de tela é essencial para determinar a classificação de carga apropriada. A vida útil de uma porta de tela depende dos materiais usados e do ambiente em que ela está instalada, mas, em geral, os seguintes períodos podem ser usados como orientação
A vida útil padrão da parte da malha de uma porta de tela é de cerca de cinco a oito anos para polipropileno e poliéster, e de oito a dez anos para aço inoxidável mais durável. Por outro lado, a parte da estrutura da porta de tela (folha de alumínio) tem uma vida útil típica de cerca de 15 anos.
Essas vidas úteis são definidas levando-se em conta fatores naturais, como a deterioração causada pelos raios ultravioleta, o desgaste devido a intempéries e alterações nos materiais devido a mudanças de temperatura. As portas de tela instaladas em janelas voltadas para o sul tendem a ter uma vida útil mais curta, pois são particularmente afetadas pelos raios UV.
Um aspecto importante das portas de tela para gerenciamento de propriedades é a relação entre a vida útil e a classificação da carga. A abordagem de classificação de carga é diferente se a porta de tela for danificada antes do fim de sua vida útil ou se for usada além de sua vida útil.
Para danos dentro da vida útil, é preciso determinar cuidadosamente se o dano foi causado pela intenção ou negligência do locatário ou pelo desgaste natural. Por exemplo, se um grande buraco aparecer na rede cerca de três anos após a instalação, é improvável que o dano seja causado pelo uso normal e, portanto, é mais provável que seja julgado como tendo sido causado por negligência do locatário.
Por outro lado, uma tela que tenha sido usada além de sua vida útil geralmente é considerada danificada devido à deterioração relacionada à idade. Nesse caso, mesmo que o contrato a trate como um item consumível, o locador é cada vez mais responsável pelo custo do dano. Isso se baseia na ideia de que não é razoável impor aos locatários a obrigação de substituir equipamentos que tenham excedido sua vida útil.
Vejamos as categorias de ônus para casos específicos encontrados em reparos reais de administração de aluguéis.
Os danos causados intencionalmente pelo locatário são claramente de responsabilidade do locatário. Exemplos de tais casos incluem danos às telas causados por golpes com objetos, animais de estimação que as arranham com as unhas e danos às telas causados por métodos de limpeza inadequados. Além disso, a deterioração decorrente do uso normal, que é especificada como um item consumível no contrato e dentro da vida útil da unidade, geralmente é suportada pelo locatário.
Em muitos casos, a descoloração das telas e os odores causados pelo fumo também são suportados pelo locatário como desgaste causado pela forma como o locatário usa o imóvel. Em particular, o desgaste causado pelo fumo em imóveis para não fumantes também pode ser tratado como uma violação de contrato.
O desgaste natural devido à deterioração relacionada à idade é suportado pelo locador. Especificamente, isso se aplica à deterioração da rede devido aos raios ultravioleta, ao desgaste natural devido aos elementos e à deterioração do material devido a mudanças de temperatura. Também é apropriado que o locador arque com o custo da substituição de telas que tenham excedido sua vida útil.
A substituição de telas para garantir a segurança do próximo inquilino também é claramente declarada como responsabilidade do locador nas diretrizes de restauração. Isso se baseia na ideia de que o reparo tem o objetivo de melhorar a estética da propriedade após a mudança de locatário e não é responsabilidade do locatário anterior.
Os danos causados por desastres naturais, como terremotos, também são suportados pelo locador como desgaste pelo qual o locatário não é responsável. Além disso, problemas estruturais no edifício (por exemplo, danos às telas devido à distorção das molduras das janelas) também são de responsabilidade do locador, que deve arcar com os custos dos reparos.
Uma compreensão adequada dos custos de substituição das portas de tela é um fator determinante importante ao decidir sobre a categoria de ônus. A tabela abaixo resume as taxas gerais de custo para substituir as portas de tela.
| Tipo de trabalho | Preço de custo (por tela) | Observações. |
|---|---|---|
| Substituição apenas de telas (faça você mesmo) | 500 - 1.500 ienes | Somente custos de material |
| Substituição somente da rede (encomendada por empreiteiro) | 2.000 - 4.000 ienes | Incluindo custos de viagem e mão de obra |
| Substituição da porta de tela | 8.000 a 15.000 ienes | Substituição completa, incluindo a estrutura |
| Porta de tela de tamanho especial e alto desempenho | 15.000 - 30.000 ienes | À prova de insetos, com corte UV, etc. |
Considerando essas taxas de custo, é razoável supor que a substituição apenas das telas é um custo relativamente pequeno e, portanto, deve ser arcado pelo locatário como um item consumível. Por outro lado, se a própria porta de tela precisar ser substituída, o custo será alto, portanto, em muitos casos, é mais apropriado que o locador arque com o custo.
No gerenciamento de propriedades com portas de tela, é importante estabelecer um fluxo de resposta claro para evitar problemas. A seguir, apresentamos um procedimento de resposta padrão quando um locatário solicita reparos em uma porta de tela.
Primeiro, verifique o dano. Se possível, deve ser feita uma inspeção no local para determinar a extensão e a causa do dano. A documentação fotográfica também é importante. Em seguida, verifique o contrato e esclareça se a porta de tela é tratada como um item consumível ou como um equipamento.
Ao determinar a causa do dano, determine cuidadosamente se o dano foi causado por ações intencionais ou negligentes do locatário ou por desgaste natural devido ao envelhecimento. Se for difícil determinar, deve-se levar em consideração o tempo de instalação, o tempo de uso e o dano.
Uma vez determinada a classificação do ônus, uma explicação clara é dada ao morador. Se o inquilino arcar com o ônus, discuta o método de reparo (faça você mesmo ou solicitação de um empreiteiro); se o locador arcar com o ônus, providencie os reparos o mais rápido possível.
Do ponto de vista da manutenção do imóvel alugado, também é importante tomar medidas para evitar problemas relacionados às portas de tela. Inspeções regulares para verificar a condição das portas de tela e a substituição planejada antes que cheguem ao fim de sua vida útil podem reduzir os custos de reparos inesperados.
Também é eficaz explicar o uso adequado e a limpeza das portas de tela nas instruções de ocupação. Em particular, instruções específicas sobre o manuseio em caso de ventos fortes e precauções ao limpar podem evitar danos causados por negligência dos locatários.
Recomenda-se também que os contratos sejam revisados regularmente. Se houver declarações ambíguas sobre o manuseio de portas de tela, a inclusão de uma cláusula clara pode evitar problemas futuros.
As práticas comerciais locais e as características da propriedade também devem ser levadas em conta ao classificar o ônus da substituição das portas de tela. Em propriedades em ambientes especiais, como áreas costeiras ou industriais, as telas podem se deteriorar mais rapidamente. É importante levar em conta essas condições de localização ao definir a vida útil e determinar a categoria do ônus.
Em imóveis de aluguel de alto padrão, as portas de tela costumam ser de alta qualidade e, nesse caso, geralmente são tratadas como equipamentos. Por outro lado, em apartamentos de estudantes, por exemplo, elas costumam ser tratadas como itens consumíveis do ponto de vista econômico.
A idade do imóvel também é um fator importante. Em propriedades mais antigas, os equipamentos, além das portas de tela, geralmente estão envelhecendo, e é eficiente considerar quando substituir as portas de tela no contexto de um plano de reparo abrangente.
A classificação do ônus para a substituição de telas em imóveis para aluguel deve ser determinada com base em uma avaliação abrangente do contrato, da causa do dano e da vida útil das telas. Os proprietários de imóveis devem ter em mente os seguintes pontos importantes.
Primeiro, a posição da porta de tela no contrato deve ser claramente definida. A classificação do ônus varia muito, dependendo do fato de serem tratadas como consumíveis ou equipamentos. É importante ter cláusulas claras, pois descrições ambíguas podem causar problemas no futuro.
Em segundo lugar, a vida útil da porta de tela deve ser determinada adequadamente e a substituição planejada deve ser realizada. É comum que as portas de tela que ultrapassaram sua vida útil sejam substituídas devido à deterioração relacionada à idade, às custas do locador, portanto, isso deve ser levado em consideração no plano orçamentário.
Em terceiro lugar, deve-se determinar adequadamente a causa do dano. Distinguir com precisão os danos causados por danos intencionais ou por negligência dos locatários e o desgaste natural e conseguir uma divisão justa dos encargos ajudará a manter um bom relacionamento de aluguel.
A INA&Associates oferece suporte para essas pequenas tarefas administrativas com o objetivo de reduzir a carga sobre os proprietários e aumentar a lucratividade. A INA&Associates também oferece suporte para essas tarefas de gerenciamento detalhadas com o objetivo de reduzir a carga dos proprietários e aumentar a lucratividade.
No futuro, esperamos que a renovação sistemática de vários equipamentos, inclusive telas, e a divisão clara de encargos na manutenção e no gerenciamento de propriedades para aluguel garantam um gerenciamento de aluguel estável e sem problemas. Se tiver alguma dúvida, não hesite em entrar em contato conosco.
A decisão sobre quem arca com os custos se o locatário substituir a porta de tela sem consulta prévia depende do que está estabelecido no contrato e da necessidade da substituição.
Se o contrato tratar a porta de tela como um item consumível e ela precisar ser substituída, o locatário será responsável pelos custos. No entanto, se a substituição for realizada sem consulta prévia, o locatário poderá ser obrigado a devolver as telas às suas especificações originais ao restaurar o imóvel à sua condição original.
Por outro lado, se uma porta de tela que ainda pode ser usada for substituída para a conveniência do locatário, o custo será arcado por ele. Se a porta de tela substituída não estiver em conformidade com as especificações do imóvel, o locatário poderá solicitar que a porta de tela seja substituída por uma especificação adequada no momento da mudança.
Para evitar problemas, é importante declarar no contrato que a empresa de administração ou o proprietário deve ser consultado antes de substituir a porta de tela.
No caso de danos em apenas uma parte da porta de tela, o método para lidar com o dano depende da extensão e da gravidade do dano.
No caso de pequenos furos ou rasgos parciais, é possível fazer reparos parciais usando fita de reparo ou remendos. O custo, nesse caso, costuma ser de algumas centenas de ienes e geralmente é arcado pelo locatário se o dano for tratado como um item consumível.
No entanto, se o dano for extenso ou houver danos em mais de um local, será necessária a substituição completa. A substituição total também é recomendada se os reparos parciais forem esteticamente desagradáveis ou se houver risco de mais danos se espalharem a partir da área reparada.
Em caso de dúvida, é adequado consultar um empreiteiro especializado e comparar a relação custo-benefício do reparo e da substituição.
Se uma propriedade não tiver uma porta de tela e o inquilino desejar instalar uma, é necessário concordar antecipadamente com o custo da instalação e como ela será tratada quando o inquilino se mudar.
Se o inquilino pagar pela instalação, é importante esclarecer como ela será tratada quando o inquilino se mudar. Em geral, uma porta de tela instalada pelo locatário deve ser removida e restaurada à sua condição original quando o locatário se mudar. Entretanto, se o equipamento for benéfico para o próximo inquilino, ele poderá ser deixado no local.
Se for instalado às custas do locador, ele pode ser posicionado como um valor agregado à propriedade e usado como um ponto de atração ao recrutar futuros locatários. Nesse caso, o locador também é responsável pela manutenção após a instalação.
Em ambos os casos, é importante ter um contrato por escrito em vigor antes da instalação para evitar problemas posteriores.
Para portas de tela de alto desempenho, o conceito de classificação de ônus pode variar dependendo da função e da finalidade da instalação.
Se uma porta de tela de alto desempenho for instalada como uma especificação padrão da propriedade, a classificação do ônus será determinada da mesma forma que para uma porta de tela normal, de acordo com a descrição no contrato. No entanto, como as portas de tela de alto desempenho são mais caras do que as portas de tela comuns, elas geralmente são tratadas como equipamento.
Se a porta de tela for substituída por uma porta de tela de alto desempenho a pedido do morador, ele geralmente é responsável pela diferença. Quando o inquilino se muda, é necessário discutir se as telas devem voltar às suas especificações originais ou se as telas de alto desempenho devem ser mantidas.
A vida útil das telas de alto desempenho geralmente é maior do que a das telas comuns, portanto, é necessário avaliar cuidadosamente quando é hora de substituí-las.
A limpeza de rotina das portas de tela geralmente é de responsabilidade do morador. Isso ocorre porque as portas de tela são equipamentos que melhoram o conforto dos ocupantes e a remoção da sujeira do uso diário é considerada uma tarefa de gerenciamento que deve ser realizada pelos ocupantes.
No entanto, se a estrutura ou a localização do edifício causar manchas difíceis de remover com a limpeza normal, poderá ser necessária uma limpeza especializada às custas do locador. Os exemplos incluem manchas de fuligem em áreas industriais e corrosão causada por danos causados pelo sal em áreas costeiras.
Com relação à limpeza no momento da saída, é feita uma distinção entre manchas causadas pelo uso normal, que são de responsabilidade do locatário, e descoloração e deterioração causadas pela idade, que são de responsabilidade do locador. A descoloração e os odores causados pelo fumo geralmente ficam a cargo do locatário, pois são atribuíveis à maneira como o locatário usou o imóvel.
A INA&Associates K.K. apoia os proprietários de imóveis na melhoria do valor dos ativos e na gestão estável dos aluguéis, com "capital humano" e "confiança" no centro de nossa gestão. Fornecemos serviços abrangentes de gerenciamento de propriedades, desde vários trabalhos de reparo, incluindo a substituição de telas, até o gerenciamento de inquilinos e a otimização dos lucros.
Se tiver algum problema, sinta-se à vontade para entrar em contato conosco. Nossa equipe experiente e profissional proporá a melhor solução do ponto de vista do proprietário.