O Projeto de Remodelação da Área Urbana Tipo 1, em andamento, em frente à Estação Saginuma, Miyamae-ku, Cidade de Kawasaki, começará a sério por volta do inverno de 2025. Esse projeto de grande escala está atraindo a atenção como um dos maiores projetos de renovação ao longo da Linha Tokyu Denentoshi nos últimos anos e deve trazer grandes mudanças para o mercado imobiliário local.
Neste artigo, a INA & Associates Ltd fornece uma descrição detalhada do Projeto de Remodelação da Área Urbana Tipo 1 da Estação de Saginuma e sua importância para os investidores imobiliários e residentes locais a partir de uma perspectiva profissional. Com base em dados, analisaremos como esse projeto, com um custo total de várias dezenas de bilhões de ienes, afetará os valores das propriedades e o potencial futuro da área.
O Projeto de Reestruturação Urbana Tipo 1 da Área da Estação de Saginuma é um projeto de desenvolvimento urbano de grande escala que abrange aproximadamente 2,3 hectares nas áreas de Saginuma 1-chome, 3-chome e Kodai 1-chome em Miyamae-ku, cidade de Kawasaki. O projeto está sendo promovido como uma parceria público-privada com a Saginuma Station Urban Area Redevelopment Association como executora e a Tokyu Corporation como colaboradora do projeto.
A cidade de Kawasaki posicionou a área ao redor da Estação Saginuma como um centro de vida regional, com o objetivo de alcançar um alto nível de utilização da terra a partir da situação atual em que terrenos de baixo uso, como estacionamentos, estão espalhados pela área. Em particular, as características topográficas da área, com suas muitas encostas montanhosas, significavam que o acesso à estação era frequentemente feito por ônibus locais, e havia uma necessidade urgente de atender ao aumento da demanda por tráfego de ônibus.
A promoção do projeto seguiu o seguinte histórico.
Principais marcos
| Meses e anos | Principais eventos |
|---|---|
| Agosto de 2017 | Estabelecida a Associação de Preparação para o Redesenvolvimento da Área da Estação Saginuma |
| Setembro de 2023 | Decisão de planejamento urbano tomada |
| Novembro de 2024 | Aprovado o estabelecimento da Associação de Redesenvolvimento Urbano da Área da Estação Saginuma |
| Inverno de 2025 | Início das obras programado |
O estabelecimento da Associação de Redesenvolvimento Urbano foi aprovado em 11 de novembro de 2024, de acordo com o Artigo 11.1 da Lei de Redesenvolvimento Urbano, e os preparativos para o início da construção em grande escala estão em andamento.
O projeto de reforma será dividido em duas áreas, a Área da Estação e a Área Norte. Os detalhes dos respectivos planos de construção são os seguintes
Plano de construção para a área da frente da estação
No Ekimae-Kaiku, será construído um complexo de arranha-céus com 32 andares acima do solo e dois andares abaixo do solo, com uma altura de aproximadamente 133 m. O edifício estará localizado em Miyamae-ku, na cidade de Kawasaki. Esse edifício será a estrutura mais alta do distrito de Miyamae, na cidade de Kawasaki.
| Item | Detalhes |
|---|---|
| Área do local | Aprox. 11.170 m² |
| Área do edifício | Aprox. 9.440 m² |
| Área total | Aprox. 83.193 m². |
| Índice de área útil | Aprox. 500 |
| Número de andares | 32 acima do solo, 2 andares no subsolo |
| Altura do edifício | Aprox. 133 metros |
| Principais usos | Varejo, centro cívico e biblioteca (incluindo o salão principal), habitação urbana, negócios, estacionamento, etc. |
| Número de unidades residenciais | Aprox. 342 unidades |
Plantas de construção do Bloco Norte
Um complexo de edifícios com 19 andares acima do solo e 2 andares abaixo do solo e uma altura de aproximadamente 89 metros será construído no Distrito Norte, para onde o escritório do distrito de Miyamae será transferido.
| Item | Detalhes |
|---|---|
| Área do local | Aprox. 3.680 m² |
| Área do prédio | Aprox. 3.150 m² |
| Área total | Aprox. 26.123 m². |
| Proporção de área útil | Aprox. 500 |
| Número de andares | 19 acima do solo, 2 andares no subsolo |
| Altura do edifício | Aprox. 89 metros |
| Principais usos | Escritório da prefeitura, centro cívico (pequeno salão), habitação urbana, estacionamento, etc. |
| Unidades habitacionais | Aprox. 110 unidades |
O número total de unidades habitacionais nos dois blocos juntos será de aproximadamente 452, criando uma oferta de moradias em grande escala no distrito de Miyamae. Essa é uma escala que terá um impacto significativo no equilíbrio da oferta e da demanda de moradias na área.
A característica mais significativa desse projeto de reforma é o desenvolvimento integrado da área da estação em colaboração com a Tokyu Corporation. Isso permite uma conexão direta entre a estação e o prédio de reforma, o que tem sido difícil de conseguir em projetos de reforma convencionais.
Principais detalhes do projeto de melhoria da estação
1. Novas bilheterias subterrâneas diretas
Será instalada uma nova bilheteria conectada diretamente ao primeiro subsolo do prédio reformado, proporcionando uma linha de fluxo da estação para as instalações comerciais e públicas sem se molhar com a chuva. 2.
(2) Construção de uma nova passagem livre norte-sul
Uma nova passagem livre será construída ao longo da estação para eliminar a atual divisão norte-sul da estação Saginuma. Isso tornará o tráfego entre o lado norte da estação e o prédio de reforma muito mais conveniente.
3. remodelação da praça de tráfego
Uma praça de tráfego será desenvolvida para facilitar as transferências entre ônibus, táxis e outros transportes públicos e ferroviários, fortalecendo assim a função nodal do tráfego.
4. otimizar o layout das instalações comerciais
Com a localização das instalações comerciais em posições voltadas para a passagem livre norte-sul, a circulação dos usuários da estação será melhorada e será criado um espaço animado em frente à estação.
Espera-se que essas melhorias aumentem significativamente a conveniência do número médio diário de passageiros na Estação Saginuma (aproximadamente 40.000) e melhorem radicalmente o fluxo de pedestres ao redor da estação.
O projeto de renovação fornecerá novas instalações públicas importantes, incluindo o escritório do distrito de Miyamae. O layout dessas instalações é um fator diretamente relacionado à melhoria da conveniência local e aos valores dos ativos.
Principais instalações públicas a serem construídas ou realocadas
| Nome da instalação | Localização | Características |
|---|---|---|
| Escritório do distrito de Miyamae | Distrito de Kita | Mudança do atual escritório da ala Miyamae, melhor acessibilidade |
| Salão do Cidadão (Salão Principal) | Ala Ekimae | Desenvolvido como uma base para funções culturais e de intercâmbio. |
| Salão do Cidadão (salão pequeno) | Distrito de Kita | Usado como local para atividades da comunidade local |
| Biblioteca | Distrito de Ekimae | Funcionalidade aprimorada como um centro de aprendizado e disseminação de informações |
A realocação do escritório do distrito de Miyamae é uma decisão particularmente importante, considerando sua acessibilidade de todas as partes do distrito. Em comparação com o atual escritório do distrito, a localização diretamente conectada à estação ferroviária aumentará muito a conveniência para os residentes do distrito. Esse é um fator importante para aumentar o valor de conveniência dos imóveis ao redor.
As instalações comerciais localizadas na área da estação desempenham um papel importante no aumento da concentração comercial na área. Atualmente, a área ao redor da Estação Saginuma tem poucas instalações comerciais de grande escala, e muitos residentes são forçados a fazer compras em outras estações.
As instalações comerciais a serem desenvolvidas como resultado dessa reforma terão as seguintes características
- Acessibilidade diretamente conectada à estação: acesso direto a partir do piso do subsolo.
- Ligação com a passagem livre norte-sul: facilita a circulação natural dos transeuntes.
- Atração de uma gama diversificada de negócios: concentração de vários serviços necessários para a vida cotidiana
- Disposição de lojas baseadas na comunidade: composição de lojas que atende às necessidades dos moradores
Espera-se que o desenvolvimento dessas instalações comerciais promova o consumo na área e estimule a economia local. O aprimoramento das instalações comerciais também contribuirá para melhorar o ambiente de vida, o que será um fator de aumento da demanda por moradia.
Espera-se que o projeto de reforma na área da Estação Saginuma tenha um impacto em várias camadas sobre o mercado imobiliário do entorno. A análise de casos anteriores semelhantes mostra que os projetos de reforma em grande escala geralmente apresentam os seguintes padrões de flutuação de preços
Fatores que afetam os preços dos imóveis como resultado da reforma
1. maior conveniência de transporte
O valor dos imóveis a uma curta distância das estações aumentará como resultado do desenvolvimento de funções diretamente conectadas às estações. Espera-se que os prêmios de conveniência sejam adicionados, especialmente para condomínios existentes e casas isoladas a uma distância de cinco minutos a pé.
(2) Melhoria das instalações comerciais e públicas
A melhoria da conveniência na vida cotidiana aumentará a atratividade da área como um ambiente de moradia. Isso estimulará a demanda por moradia, principalmente entre as famílias, e terá o efeito de aumentar a demanda por moradia.
3. Melhoria da imagem regional
O posicionamento da Kawasaki como um centro de vida regional será esclarecido, o que deverá melhorar o valor da marca da área.
4. Impacto da oferta de novas moradias
O fornecimento de aproximadamente 452 novas unidades habitacionais pode se tornar um fator competitivo no curto prazo, mas, no médio e longo prazo, espera-se que tenha o efeito de estimular a demanda habitacional na região como um todo.
Os fatores a seguir devem ser levados em conta ao avaliar as propriedades nas proximidades do projeto de renovação como alvos de investimento.
Fatores positivos
- Estabelecimento da superioridade da localização: localização altamente rara com acesso direto à estação
- Incentivo à entrada de população: aumento da população devido à nova oferta de moradias e à melhoria da conveniência.
- Estabilização da demanda de aluguel: demanda de moradia por parte de funcionários de instalações públicas e funcionários comerciais
- Aumento futuro do valor do ativo: aumento do valor a longo prazo devido à conclusão do desenvolvimento regional
Fatores de risco
- Impacto durante o período de construção: deterioração temporária do meio ambiente devido à construção de longo prazo de 2025 a 2035
- Concorrência de novas ofertas: concorrência de aproximadamente 452 novas unidades habitacionais
- Custos de investimento inicial mais altos: aumento de preço em antecipação aos efeitos do redesenvolvimento
Do ponto de vista do investimento em imóveis para aluguel, espera-se que o projeto de reforma tenha os seguintes impactos
Mudanças na demanda de aluguel
1. demanda de partes relacionadas a instalações públicas
Com a mudança do escritório do distrito de Miyamae, espera-se que a demanda por moradia dos funcionários do escritório do distrito e trabalhadores relacionados se concentre na área ao redor da estação.
2. demanda de funcionários de instalações comerciais
Espera-se que a demanda por imóveis para aluguel por parte dos funcionários de novas instalações comerciais aumente.
Demanda de pessoas que valorizam a conveniência do transporte
Espera-se que a demanda de famílias de solteiros e DINKS que valorizam a conveniência do transporte público aumente devido à conexão direta com a estação.
Impacto previsto nos níveis de aluguel
Em muitos casos anteriores de projetos de renovação semelhantes, os aluguéis na área circundante aumentaram de 10% a 20% dentro de 3 a 5 anos após a conclusão do projeto. No redesenvolvimento da área em frente à Saginuma Station, espera-se que os aluguéis aumentem devido aos seguintes fatores
- Prêmio de localização devido à escassez de conexão direta com a estação
- Prêmio de conveniência devido à disponibilidade de instalações comerciais e públicas
- Prêmio de imagem devido à melhoria da marca local
O cronograma detalhado do projeto de renovação é o seguinte
Cronograma de progresso do projeto
| Período | Principais obras de construção e cronograma de conclusão |
|---|---|
| ANO FISCAL DE 2025. | Início das obras de infraestrutura, construção da rotatória temporária de ônibus |
| Por volta do inverno de 2025 | Início das obras de melhoria da Estação Saginuma |
| ANO FISCAL DE 2031 | Conclusão da construção da área em frente à estação, conclusão das obras de melhoria da estação |
| ANO FISCAL DE 2035 | Conclusão da construção do Distrito Norte, conclusão de todos os projetos |
Considerações sobre o momento do investimento
1. presente (2025): possível aquisição no nível de preço anterior ao início da construção
2. 2026-2030: aumento gradual do preço à medida que a construção avança
3. A partir de 2031: aumento total do valor com a conclusão da área da estação.
4. A partir de 2035: determinação final do valor após a conclusão de todo o projeto
Para maximizar a eficiência do investimento, a aquisição desde antes do início da construção até por volta de 2026 é considerada mais vantajosa. No entanto, as decisões de investimento precisam considerar um prêmio de risco para levar em conta a deterioração temporária do ambiente de vida durante o período de construção.
O Projeto de Reestruturação Urbana Tipo 1 da Área da Estação Saginuma é um projeto inovador que melhorará radicalmente as funções urbanas no distrito de Miyamae, na cidade de Kawasaki. As características do projeto e seu impacto sobre o investimento estão resumidos abaixo.
1. realização do desenvolvimento integrado da cidade da estação
Em colaboração com a Tokyu Corporation, o projeto criará um local raro e altamente valioso diretamente conectado à estação. 2.
2. alocação estratégica de instalações públicas
A concentração de importantes instalações públicas, incluindo o Miyamae Ward Office, estabelecerá a centralidade da área. 3.
3. funções nodais de tráfego aprimoradas
A acessibilidade de toda a região será melhorada com a construção de uma nova passagem livre norte-sul e uma praça de tráfego.
4. Funções comerciais aprimoradas
As instalações comerciais diretamente conectadas à estação melhorarão significativamente a qualidade de vida dos residentes.
Na análise da INA & Associates K.K., considera-se que o projeto de reforma tem valor de investimento de médio a longo prazo pelos seguintes motivos.
Motivos para recomendação de investimento
- Certeza do projeto devido ao apoio político da cidade de Kawasaki
- Garantia de qualidade por meio da participação do Grupo Tokyu no projeto
- Raro desenvolvimento em grande escala ao longo da Linha Denentoshi
- Base de demanda estável devido à concentração de instalações públicas
Momento proposto para o investimento
O momento ideal para o investimento é na fase inicial de construção, entre 2025 e 2026. A aquisição durante esse período provavelmente maximizará os benefícios do redesenvolvimento.
As etapas a seguir são recomendadas para quem estiver pensando em investir nesse projeto de renovação
1. realizar uma visita ao local: verificar a situação atual antes do início da construção
2. realizar uma pesquisa de mercado das propriedades vizinhas: identificar as tendências de preço e a situação da oferta
3. formular um plano financeiro: elaborar um plano de investimento levando em conta o período de construção
4. consultoria de especialistas: exame detalhado dos aspectos fiscais e legais
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