Caro gerente de aluguel, você tem algum desses problemas? Reclamações frequentes de passos de inquilinos no andar de cima, inquilinos discutindo sobre o volume da TV tarde da noite ou sendo convidados a se mudar por causa do som do piano.
Nos imóveis para aluguel, como lidar com problemas de ruído é um dos problemas mais incômodos para os gerentes de imóveis. Devido à estrutura das residências japonesas, especialmente em apartamentos e condomínios, o som se propaga facilmente e problemas de ruído entre inquilinos não são incomuns. A percepção do ruído é subjetiva, com algumas pessoas dizendo que não se incomodam com o mesmo som, enquanto outras dizem que não o suportam, tornando-o um problema difícil de lidar.
Os problemas de ruído podem ser particularmente incômodos para os proprietários que administram suas próprias propriedades. Isso ocorre porque eles são obrigados a ouvir os argumentos das partes envolvidas de forma justa, propor soluções adequadas e, em alguns casos, tomar decisões do ponto de vista jurídico.
Este artigo explica a realidade dos problemas de ruído causados por quartos e moradores vizinhos, as dificuldades enfrentadas pelos proprietários que administram seus próprios imóveis e os benefícios específicos da terceirização para uma empresa de administração. Ele propõe medidas para obter uma administração estável do aluguel e, ao mesmo tempo, manter a satisfação do inquilino.
Estudo de caso do Sr. Sato (funcionário da empresa na faixa dos 50 anos), que autogerencia um apartamento (prédio de madeira de dois andares, oito cômodos no total) em Tóquio.
Em um apartamento de madeira de propriedade do Sr. Sato, um inquilino idoso que mora no andar térreo reclamou que não conseguia dormir por causa dos passos barulhentos do morador do segundo andar. Quando o Sr. Sato explicou a situação aos inquilinos do segundo andar (um jovem casal), eles responderam que estavam apenas levando uma vida normal e que não estavam pulando de nenhuma maneira específica.
A situação não melhorou e os inquilinos do primeiro andar começaram a "bater no teto no meio da noite". O inquilino do primeiro andar começou a "bater no teto à noite".
Como era impossível determinar objetivamente a existência do ruído, e ambos os lados tinham um ponto de vista, a Sra. Sato foi colocada na difícil posição de ter que decidir qual lado tomar. No final, a inquilina do andar térreo teve de deixar o apartamento porque o barulho era "prejudicial à sua saúde" e também lhe foi cobrada uma multa de rescisão.
Estudo de caso da Sra. Tanaka (60 anos, autônoma), proprietária de um condomínio de segunda mão (10 unidades) na Prefeitura de Kanagawa.
No condomínio da Sra. Tanaka, ocorreu um problema entre os inquilinos dos quartos vizinhos 201 e 202: uma mulher solteira do quarto 202 reclamou que não conseguia dormir porque o ocupante do quarto 201 estava ouvindo música e assistindo à TV em volume alto até tarde da noite.
Quando a Sra. Tanaka alertou o morador do quarto 201 (um jovem do sexo masculino), ele refutou a reclamação, dizendo que não fazia barulhos tão altos. Para verificar a situação, a própria Sra. Tanaka foi ao local à noite e, embora pudesse de fato ouvir o ruído, concluiu que não era tão alto que pudesse ser chamado de "ruído", mas sim o nível de ruído doméstico geral.
No entanto, o ocupante do quarto 202 continuou a exigir melhorias, alegando que era sensível ao som e que não conseguia dormir ao menor ruído. A Sra. Tanaka ficou entre os dois lados e, depois de pensar em que medida tomar, sugeriu a instalação de cortinas à prova de som no quarto 202, mas foi rejeitada, dizendo que isso deveria ser feito pela pessoa que estava fazendo o barulho.
No final, a Sra. Tanaka solicitou que as evidências do som fossem registradas, mas não conseguiu obter provas objetivas, o que resultou em uma piora nas relações com os dois inquilinos.
Exemplo de caso da Sra. Yamamoto (55 anos, ex-funcionária da empresa), proprietária de um apartamento (3 andares, 18 unidades) em Osaka.
No condomínio da Sra. Yamamoto, surgiu um problema quando uma nova moradora do segundo andar (uma estudante de música) estava praticando seu violino em seu quarto. No início, o morador do andar de baixo, no primeiro andar, reclamou, mas, aos poucos, vários condôminos começaram a reclamar que não suportavam o som da prática diária.
Não havia nenhuma cláusula especial, como "não são permitidos instrumentos musicais", no contrato com os inquilinos em questão, e o Sr. Yamamoto teve dificuldades para lidar com a situação. Ela sugeriu que os artistas limitassem o horário de prática (até as 18:00 horas nos dias de semana e das 10:00 às 17:00 horas nos finais de semana), mas foi difícil chegar a um acordo, pois era essencial que os estudantes de música tivessem tempo para praticar.
Yamamoto consultou um especialista e considerou a possibilidade de fazer o isolamento acústico das salas, mas decidiu que um trabalho de isolamento acústico em larga escala em um imóvel alugado seria impraticável e difícil em termos de custo-benefício. No final, vários inquilinos informaram ao Sr. Yamamoto que se mudariam se o problema do ruído não fosse resolvido, e ele pediu aos estudantes de música que se mudassem. Isso gerou um conflito emocional com os estudantes de música e não foi possível chegar a uma solução amigável.
Ao lidar com problemas de ruído, os proprietários autogerenciados enfrentam os seguintes riscos e limitações
A maior dificuldade em lidar com problemas de ruído é a dificuldade de julgar objetivamente o ruído:
Um grande desafio enfrentado pelos proprietários de autogestão é ouvir os dois lados e tomar uma decisão neutra. Se você responder de uma forma que o coloque nas costas de um lado ou de outro, corre o risco de piorar as relações com o outro locatário.
Os problemas de ruído também podem precisar ser julgados de uma perspectiva jurídica:
| Aspectos legais | Dificuldade em tomar uma decisão | Desafios para proprietários autogerenciados |
|---|---|---|
| Julgamento dos limites de aceitação | Quanto é ruído doméstico normal e quanto é ruído? | Difícil de julgar sem conhecimento jurídico especializado |
| Se o contrato pode ou não ser rescindido | Em que condições o contrato pode ser rescindido? | Há riscos legais associados a uma decisão fácil. |
| Responsabilidade pela indenização | Onde está a responsabilidade em caso de danos à saúde causados por ruído | Escopo pouco claro da responsabilidade do próprio proprietário |
| Mediação e resposta a litígios | Resposta em caso de ação judicial | Difícil de lidar sem assistência profissional |
De particular importância é o conceito de "limites de aceitação". De acordo com os precedentes judiciais, uma certa quantidade de ruído em um complexo habitacional deve ser aceita, enquanto o ruído excessivo pode constituir um delito. Essa linha é muito difícil de ser traçada e pode ser um fardo significativo para os proprietários autogerenciados.
Para propor uma solução eficaz para o ruído, são necessários os seguintes conhecimentos
É difícil esperar tal conhecimento de um proprietário que se autogerencia, e há o risco de que a incapacidade de propor soluções eficazes possa prolongar ou exacerbar o problema.
Os problemas de ruído são extremamente sensíveis e podem facilmente se tornar emocionais:
Os proprietários autogerenciados estão mais próximos dos inquilinos, o que facilita o envolvimento emocional e dificulta a tomada de decisões objetivas Dificuldades no relacionamento proprietário-inquilino autogerenciado.
A terceirização para uma empresa de administração oferece as seguintes vantagens concretas ao lidar com problemas de ruído
A maior vantagem de uma empresa de gerenciamento é sua posição como terceira parte na arbitragem de problemas de ruído do locatário:
A empresa de gerenciamento tem experiência em lidar com muitos problemas de ruído e sabe como lidar com eles de forma eficaz. Além disso, ao atuar como intermediária, a empresa de administração pode evitar que o relacionamento entre proprietários e inquilinos se deteriore e manter a reputação da propriedade.
A empresa de administração lidará com os problemas de ruído por meio do seguinte processo sistemático
Apuração de fatos e avaliação da situação:
Abordagem em fases:
Proposta e implementação de soluções:
As empresas de administração sabem quais intervenções são eficazes com base em sua experiência em lidar com um grande número de casos semelhantes. Elas também podem aplicar as melhores práticas de propriedades com estruturas semelhantes.
Para resolver os problemas de ruído, é necessário tomar as medidas apropriadas, dependendo da estrutura do edifício e do tipo de ruído:
| Tipo de ruído | Principais caminhos de propagação | Contramedidas eficazes | Suporte da empresa de gerenciamento |
|---|---|---|---|
| Passos no chão | Ruído de propagação sólida | Instalação de carpetes e tapetes à prova de som | Orientação para selecionar e instalar os produtos mais adequados |
| Ruído doméstico através das paredes | Som transmitido pelo ar | Colocação de painéis de absorção de som/mobília | Sugestões sobre locais e métodos de instalação eficazes |
| Ruído de instalações (água, ar condicionado, etc.) | Propagação sólida e aérea | Medidas de isolamento de vibração e ajuste do tempo de uso | Apresentação de empreiteiros especializados e determinação dos custos apropriados das contramedidas |
| Ruído de instrumentos musicais | Complexo | Introdução de salas à prova de som, limites de tempo e espaços para apresentações | Medidas especializadas de isolamento acústico e propostas alternativas |
As empresas de gerenciamento têm essa experiência e podem propor contramedidas eficazes e econômicas. Se necessário, elas também podem apresentar prestadores de serviços especializados e avaliar a adequação das cotações.
A empresa de gerenciamento tem conhecimento jurídico dos problemas de ruído e pode tomar as decisões e respostas apropriadas:
Em particular, há condições rigorosas para a "rescisão do contrato por motivo de ruído", e uma decisão fácil acarreta riscos legais. As empresas de gerenciamento têm conhecimento especializado sobre as condições e os procedimentos para rescisão de contrato e podem tomar medidas para minimizar os problemas.
As empresas de gerenciamento também podem oferecer medidas preventivas para evitar problemas de ruído:
Essas abordagens preventivas podem reduzir a ocorrência de problemas de ruído. Além disso, mesmo que ocorra um problema, a base para uma resolução rápida é estabelecida por meio de medidas proativas.
Esta seção explica os pontos importantes para a escolha de uma empresa de gerenciamento que seja forte em lidar com problemas de ruído.
O aspecto mais importante a ser considerado ao escolher uma empresa de gerenciamento é o histórico dela em lidar com problemas de ruído:
Durante as entrevistas, é aconselhável fazer perguntas como "como resolvemos problemas de ruído no passado", "quanto tempo levou para resolver o problema" e "métodos de intervenção específicos".
As habilidades de comunicação da empresa de gerenciamento são fundamentais em questões de ruído:
Em casos reais, a velocidade da resposta inicial é um fator fundamental para evitar que os problemas aumentem para uma escala maior. Verifique especificamente quais sistemas estão em vigor para resposta a emergências.
Verifique a transparência e a especificidade do processo de resolução de problemas da empresa de administração:
De particular importância é um "plano de reserva para o caso de não se conseguir resolver o problema". A flexibilidade e a experiência em lidar com qualquer situação é um fator decisivo na escolha de uma empresa de gerenciamento.
Uma boa empresa de gerenciamento não se concentra apenas em lidar com os problemas depois que eles ocorrem, mas também em iniciativas preventivas:
As medidas preventivas podem reduzir a incidência de problemas de ruído e melhorar o ambiente geral do imóvel. É aconselhável verificar especificamente quais medidas preventivas estão sendo tomadas.
Os problemas de ruído causados por quartos e residentes vizinhos são um dos problemas mais difíceis de lidar na administração de aluguéis. Isso pode facilmente se transformar em um confronto emocional, e o proprietário pode facilmente se ver preso entre a espada e a parede. A autogestão geralmente tem limitações para manter uma posição neutra, tomar decisões a partir de uma perspectiva legal e propor soluções eficazes.
Os benefícios da terceirização para uma empresa de gerenciamento são muitos:
Medidas apropriadas para lidar com problemas de ruído podem aumentar a satisfação dos inquilinos, reduzir a taxa de despejo e manter e melhorar a reputação da propriedade. Ao terceirizar para uma empresa de administração com conhecimento especializado e experiência, é possível obter uma administração estável do aluguel e, ao mesmo tempo, reduzir a carga psicológica do proprietário.
R: A primeira etapa importante é averiguar os fatos e entender a situação. Recomendamos tomar as seguintes medidas
Uma empresa de administração pode lidar com essa resposta inicial de forma calma e neutra e resolver os fatos, evitando o confronto emocional entre as duas partes. Ela também pode tomar decisões sobre os aspectos legais dos problemas de ruído com base em seu conhecimento profissional.
R: É possível rescindir um contrato ou despejar à força um locatário por causa do ruído se determinadas condições forem atendidas, mas as decisões jurídicas precisam ser tomadas com cautela:
As decisões judiciais reconheceram o cancelamento do contrato nos casos em que o comportamento é considerado "tão perturbador que leva a uma ruptura da relação de confiança", mas isso é muito difícil de avaliar.
R: As medidas eficazes dependem do tipo de ruído . As principais são:
Medidas contra passos no chão:
Medidas contra o ruído doméstico através das paredes:
Medidas especiais contra ruídos (por exemplo, instrumentos musicais):
A empresa de gerenciamento pode propor as medidas mais adequadas de acordo com a natureza do ruído e a estrutura do edifício, e também providenciará a contratação de especialistas, se necessário.
R: A abordagem básica é a seguinte
Na prática, o proprietário geralmente arca com alguns dos custos da resolução antecipada. Por exemplo, podem ser fornecidos tapetes de isolamento acústico ou subsídios para janelas com vidros duplos. As empresas de administração podem propor um acordo adequado de compartilhamento de custos com base em sua experiência em casos semelhantes e podem oferecer uma solução aceitável para ambas as partes.
R: É importante não dar prioridade incondicional a um ou outro, mas tomar uma decisão abrangente com base em
Basicamente, é importante encontrar um equilíbrio entre "controlar a geração de ruído o máximo possível" e "permitir uma certa quantidade de ruído doméstico". As empresas de gerenciamento têm a experiência de lidar com muitos casos e têm a capacidade de julgar esse equilíbrio adequadamente e encontrar um meio-termo que seja aceitável para ambas as partes.
Os problemas de ruído são um dos problemas mais frequentes e mais difíceis de resolver na administração de aluguéis. Eles tendem a se transformar em conflitos emocionais entre os inquilinos e são um grande fardo para os proprietários que fazem a autogestão.
A INA & Associates oferece um serviço de consultoria gratuito com base em nossos muitos anos de experiência e conhecimento. Sinta-se à vontade para entrar em contato conosco para obter mais informações.