Nos últimos anos, com a revitalização do mercado de imóveis usados, o termo renovação tem sido cada vez mais ouvido. Mas o que significa exatamente renovation? E qual é a diferença entre ela e a renovação, que muitas vezes é confundida com a reforma?
Neste artigo, a INA&Associates, com base em sua vasta experiência no setor imobiliário, explica tudo, desde os conceitos básicos de renovação até como proceder na prática, de uma forma que seja fácil para o consumidor comum entender.
Esperamos que este artigo ajude as pessoas que estão pensando em comprar ou reformar uma casa, ou que estão pensando em utilizar um imóvel usado, a tomar a decisão certa. Esperamos que uma compreensão adequada da reforma o ajude a dar o primeiro passo para a realização de sua casa ideal.
Renovação refere-se ao trabalho de renovação em larga escala realizado em um edifício existente para mudar seu uso ou função, melhorar seu desempenho ou agregar valor. O Conselho de Renovação define renovação como "renovação para a regeneração da função e do valor, abordando toda a vida da casa, de forma abrangente".
Como essa definição sugere, a renovação não é simplesmente um reparo ou restauração ao seu estado original. Ao utilizar a estrutura de um edifício existente, a planta baixa pode ser alterada para se adequar aos estilos de vida modernos e os equipamentos mais recentes podem ser instalados para aumentar o valor do edifício ainda mais do que quando era novo.
A palavra "renovação" tem origem na palavra inglesa "renovation", que significa "restauração ou renovação". No Japão, ela está atraindo atenção, principalmente no setor habitacional, e está posicionada como um meio importante de fazer uso efetivo de imóveis usados e melhorar a qualidade do estoque de imóveis.
Muitas pessoas tendem a confundir renovação com reforma, mas há diferenças claras entre as duas. O gráfico comparativo a seguir as analisa em mais detalhes.
| Item | Renovação | Renovação |
|---|---|---|
| Finalidade | Restauração/reparo | Melhoria de desempenho/criação de valor |
| Escala de trabalho | Parcial/pequena escala | Em escala total/grande escala |
| Desempenho | Menor ou igual à nova construção | Maior que o de uma nova construção |
| Mudanças na planta baixa | Basicamente não | Possibilidade de mudanças significativas |
| Período de construção | Dias a semanas | Vários meses |
| Custos | Relativamente barato | Caro |
| Construção enquanto estiver morando na casa | Frequentemente possível | Difícil |
O principal objetivo da reforma é restaurar equipamentos e interiores dilapidados a um estado próximo ao de um prédio novo. Os exemplos incluem a substituição de cozinhas desatualizadas, papel de parede e troca de tatame por piso de madeira.
A reforma, por outro lado, tem como objetivo melhorar a funcionalidade e o conforto de um edifício para além de um edifício novo, alterando drasticamente o layout ou instalando os equipamentos mais modernos, enquanto utiliza a estrutura do edifício existente. Exemplos incluem a remoção de vários cômodos pequenos para criar uma grande sala de estar/jantar ou a mudança de um cômodo de estilo japonês para um cômodo de estilo ocidental.
As reformas são classificadas em vários tipos, dependendo do escopo e do conteúdo do trabalho.
A reforma completa é o tipo mais extenso de reforma, no qual o interior de um edifício é transformado em um esqueleto (somente a estrutura) e tudo, desde o layout até as instalações, é completamente reconstruído. Embora ofereça um alto grau de liberdade e possa criar uma casa ideal, é também a mais cara e demorada.
As reformas parciais são aquelas que visam apenas a cômodos ou instalações específicas. Por exemplo, isso se aplica a reformas apenas no sistema de água ou apenas na sala de estar/jantar. Em comparação com a reforma completa, os custos podem ser reduzidos e pode ser possível realizar o trabalho enquanto se mora no edifício.
As reformas de mudança de uso são reformas que mudam o uso do próprio edifício. Isso se aplica aos casos em que uma casa é convertida em um escritório ou uma loja é convertida em uma casa. As restrições legais, como a Lei de Padrões de Construção e a Lei de Planejamento Urbano, precisam ser totalmente verificadas.
Entender esses tipos de renovação o ajudará a escolher o método de renovação mais adequado aos seus objetivos e orçamento.
A renovação tem muitas vantagens, mas a tabela abaixo resume alguns dos aspectos mais importantes.
| Vantagens | Descrição detalhada |
|---|---|
| Custo-benefício | Os custos totais podem ser controlados em comparação com a compra de um novo edifício |
| Maior escolha de local | O uso de propriedades de segunda mão permite que as casas sejam construídas em locais favoráveis. |
| Liberdade de design | Criação do espaço ideal sem ser restringido por layouts existentes |
| Aumento do valor da propriedade | Aumento do valor da propriedade por meio de reformas apropriadas. |
| Redução do impacto ambiental | Redução do desperdício e uso eficaz de recursos por meio da utilização de edifícios existentes |
| Ocupação em um curto período de tempo | Conclusão em um período de tempo mais curto em comparação com a construção nova |
A relação custo-benefício é uma das maiores vantagens da reforma. Em comparação com a compra de uma casa nova, o custo total pode ser reduzido em 20% a 30% ao combinar a compra de um imóvel usado com a reforma. Esse efeito é particularmente acentuado em boas localizações nos centros das cidades.
Outra vantagem importante é a ampliação da escolha do local. Os imóveis novos geralmente são construídos nos subúrbios, o que limita a escolha de boas localizações no centro da cidade. No entanto, ao reformar imóveis usados, é possível criar residências em locais convenientes próximos a estações de trem e instalações comerciais.
Criar o espaço ideal por meio do design livre é a atração exclusiva da reforma. É possível projetar espaços que se adaptem ao seu estilo de vida sem ser restringido pelo layout existente. Por exemplo, as paredes podem ser removidas para criar uma área de estar e jantar em plano aberto, ou pode ser criada uma sala de hobby.
Com relação à melhoria do valor do ativo, as reformas adequadas podem criar um valor de ativo que excede o valor da propriedade no momento da compra. Em especial, as reformas que melhoram o desempenho sísmico e a eficiência energética podem contribuir para manter o valor do ativo a longo prazo.
Por outro lado, existem as seguintes desvantagens e precauções nas reformas
A necessidade de garantir acomodações temporárias durante o período de construção é uma das principais desvantagens. Para uma reforma completa, o período de construção geralmente leva de três a quatro meses, período durante o qual é necessário garantir outra residência. Os custos de acomodação temporária e os custos de mudança também precisam ser levados em conta.
Há também o risco de custos de construção adicionais inesperados. Especialmente em propriedades mais antigas, problemas estruturais ou equipamentos deteriorados podem ser descobertos durante o processo de demolição, o que pode exigir mais trabalho do que o orçado originalmente.
Em alguns casos, as restrições estruturais do edifício podem impossibilitar a realização da planta ideal. No caso de condomínios, há restrições para alterações na planta baixa devido à posição das paredes e vigas estruturais. Além disso, a localização do encanamento pode dificultar a mudança do sistema de água.
As restrições hipotecárias também são um ponto importante a ser observado. Ao comprar um imóvel de segunda mão e realizar obras de reforma ao mesmo tempo, o momento da triagem da hipoteca e da execução do empréstimo pode ser complicado. Pode ser necessário usar um empréstimo especial para obras de reforma ou considerar um empréstimo provisório.
A consideração pelos moradores vizinhos também é essencial. Especialmente ao reformar condomínios, é necessário coordenar com a associação de administração e com os moradores vizinhos o barulho da construção e o horário de trabalho. Devem ser realizadas sessões de esclarecimento antes da construção, e os limites de tempo de construção devem ser observados.
Para avaliar adequadamente a relação custo-benefício das reformas, é importante considerar não apenas o investimento inicial, mas também a perspectiva de longo prazo.
Do ponto de vista dos custos do ciclo de vida, é preciso tomar uma decisão abrangente, incluindo os custos de manutenção e gerenciamento após a reforma e os custos de reparos futuros. O uso de equipamentos e materiais de alta qualidade pode resultar em custos iniciais mais altos, mas também pode reduzir os custos de manutenção de longo prazo.
A manutenção e a melhoria do valor do ativo dependem muito das condições do local, da estrutura do edifício e das reformas. Em particular, as reformas que melhoram o desempenho sísmico e a eficiência energética contribuem significativamente para manter os valores dos ativos no futuro.
O efeito qualitativo da maior satisfação dos ocupantes também é um fator importante. A satisfação obtida com a realização de uma residência ideal, adaptada ao estilo de vida de cada um, é um efeito importante que não pode ser medido em termos de valor monetário.
Para uma reforma bem-sucedida, é importante seguir as etapas apropriadas. A tabela abaixo mostra o fluxo básico e a duração aproximada de cada etapa.
| Fase | Trabalho | Duração aproximada | Pontos principais |
|---|---|---|---|
| 1. planejamento e consulta | Organização dos requisitos, definição do orçamento, seleção de fornecedores | 2 a 4 semanas | Obtenção de cotações de várias empreiteiras |
| 2. pesquisa e projeto do local | Levantamento detalhado, projeto básico, projeto de implementação | 6 a 8 semanas | É importante verificar as restrições estruturais. |
| 3. contratos e solicitações de licenças | Conclusão do contrato de construção, solicitação das licenças necessárias | 2 a 3 semanas | Confirmação dos detalhes do contrato |
| 4. preparação para a construção | Providenciar acomodação temporária, cumprimentar os vizinhos, encomendar materiais. | 2 a 3 semanas | É importante explicar aos vizinhos com antecedência. |
| 5. trabalho de demolição | Remoção do equipamento e do interior existentes. | 1-2 semanas | Descarte adequado de resíduos |
| 6. construção da estrutura do prédio | Reforço estrutural, trabalho de tubulação e fiação | 3 a 4 semanas | Garantia de qualidade das peças invisíveis. |
| 7. construção de interiores | Trabalhos de acabamento de pisos, paredes e tetos | 4 a 6 semanas | Controle de qualidade dos acabamentos |
| 8. instalação de equipamentos | Instalação de cozinha, banheiro e outros equipamentos | 2 a 3 semanas | Verificações de funcionalidade e segurança |
| 9. conclusão e entrega | Inspeção final, limpeza e entrega das chaves | 1 semana | Verificação detalhada de defeitos |
Organizar e priorizar os requisitos é a chave para uma reforma bem-sucedida. É importante ouvir os desejos de todos os membros da família e esclarecer suas prioridades, levando em conta as implicações orçamentárias. Se houver ambiguidade nesse estágio, serão necessárias mudanças significativas mais tarde no processo, o que aumentará os custos e o tempo.
Com relação à definição do orçamento, é necessário definir um orçamento total que inclua não apenas os custos de construção, mas também os custos de acomodação temporária, custos de mudança e a compra de móveis e eletrodomésticos. Em geral, recomenda-se fazer uma reserva de 10% a 15% do orçamento inicial.
Ao selecionar uma empreiteira, é importante obter cotações de vários fornecedores e avaliar de forma abrangente não apenas o preço, mas também a proposta, o histórico e o serviço pós-venda. Em particular, verificar casos de construção anteriores e os níveis de satisfação do cliente o ajudarão a selecionar uma empreiteira confiável.
A importância da pesquisa no local pode determinar o sucesso ou o fracasso de uma reforma. As restrições estruturais e as condições do equipamento que não podem ser determinadas apenas pelos desenhos precisam ser investigadas detalhadamente para garantir um projeto viável. Em particular, propriedades mais antigas podem revelar mais deterioração e problemas estruturais do que o esperado.
A verificação das restrições legais é outro fator importante. Várias restrições legais, como a Lei de Padrões de Construção, a Lei de Serviço de Incêndio e as regulamentações de gerenciamento de condomínios, precisam ser verificadas para garantir um projeto legal. Em particular, as reformas que envolvem uma mudança de uso podem exigir um pedido de certificação de construção.
Com relação à consideração da vizinhança, é importante planejar para minimizar o impacto da construção desde a fase de projeto. Considerar as áreas de estacionamento para veículos de construção, as rotas de entrega de materiais, as medidas de redução de ruído etc. e obter a compreensão dos moradores vizinhos com antecedência resultará em um progresso tranquilo da construção.
Durante o trabalho de demolição, deve-se tomar cuidado para garantir que somente as partes necessárias sejam devidamente demolidas e que as partes estruturais que devem permanecer não sejam danificadas. Se forem encontradas substâncias perigosas, como amianto ou chumbo, elas deverão ser descartadas adequadamente.
O trabalho estrutural é um processo importante que determina a qualidade da renovação. O reforço estrutural, a adaptação sísmica e a adaptação do isolamento são implementados adequadamente para melhorar o desempenho do edifício. Cortar gastos nesse estágio pode levar a grandes problemas mais tarde.
Na construção de instalações, é importante garantir a qualidade da tubulação e da fiação. Em particular, os tubos de abastecimento de água e drenagem e a fiação elétrica podem exigir grandes reparos se ocorrerem falhas após a conclusão. É necessário o uso de materiais adequados e uma construção cuidadosa.
Os períodos de construção podem ser reduzidos por meio de uma melhor preparação prévia. Os desenhos detalhados do projeto, o pedido antecipado de materiais e a organização dos artesãos podem ser concluídos antes do início da construção para garantir uma progressão suave do trabalho.
A otimização do gerenciamento de processos pode reduzir o período total da construção implementando cada processo em paralelo e considerando uma sequência de trabalho eficiente. Entretanto, deve-se evitar a redução excessiva do processo em detrimento da qualidade.
A facilitação da comunicação é outro fator importante. A estreita cooperação entre o cliente, o projetista e a empreiteira permite a detecção precoce de problemas e a resposta rápida, resultando em um período de construção mais curto.
Este artigo forneceu uma explicação abrangente da renovação, desde os conceitos básicos até como proceder na prática. Os pontos principais serão reiterados.
A essência da renovação é a reforma abrangente de um edifício existente para aumentar seu valor além do valor de um edifício novo, e é claramente diferente do mero reparo ou reforma com o objetivo de restaurar o edifício ao seu estado original. Com uma reforma adequada, é possível criar uma casa ideal e, ao mesmo tempo, melhorar a relação custo-benefício e o valor do ativo.
A chave para o sucesso está no planejamento e na preparação adequados com antecedência. É importante considerar cuidadosamente cada etapa, inclusive esclarecer os requisitos, definir um orçamento, selecionar empreiteiros confiáveis e verificar as restrições legais. Em particular, é aconselhável fazer uso ativo de consultoria especializada sobre restrições estruturais e considerações de vizinhança.
Para que o custo-benefício seja eficaz, é importante avaliar não apenas o investimento inicial, mas também os custos do ciclo de vida de longo prazo e a satisfação dos ocupantes de forma abrangente. As reformas apropriadas não apenas melhoram o ambiente de moradia, mas também contribuem para manter e aumentar os valores dos ativos a longo prazo.
Se estiver pensando em fazer reformas, recomendamos que prossiga com estudos específicos nas etapas a seguir.
Primeiro, comece organizando as necessidades de sua família. Discuta com toda a família qualquer insatisfação com a casa atual e o ambiente ideal para viver e esclareça suas prioridades. A obtenção de consenso nesse estágio fornecerá a base para um processo tranquilo mais tarde.
Em seguida, faça uma estimativa aproximada do orçamento. Defina um orçamento total que inclua os custos de compra da propriedade, os custos do trabalho de reforma e outras despesas, e considere as opções de financiamento. Recomenda-se consultar as instituições financeiras sobre o uso de hipotecas e empréstimos especificamente para reformas.
Consultar especialistas é outra etapa importante. Ao utilizar a experiência de empresas imobiliárias, escritórios de design, empresas de construção e outros especialistas em seus respectivos campos, você pode criar um plano de renovação melhor.
A reforma é uma opção atraente para criar novo valor em edifícios existentes. Com o planejamento e a execução adequados, é possível realizar uma casa ideal em uma boa localização, o que seria difícil de conseguir em um prédio novo, de forma econômica.
No entanto, o conhecimento profissional e a vasta experiência são essenciais para uma reforma bem-sucedida. É importante prosseguir com estudos cuidadosos e proativos junto com um parceiro confiável.
Na INA&Associates K.K., oferecemos suporte total, desde a seleção do imóvel até o planejamento da reforma, para que você possa realizar a sua casa ideal. Com nossa ampla experiência e conhecimento, podemos oferecer a melhor solução para as necessidades individuais de cada cliente. Se tiver alguma dúvida ou pergunta sobre reformas, não hesite em entrar em contato conosco. Faremos o possível para ajudá-lo a concretizar sua casa ideal.
R1: A diferença de custo entre renovação e reforma depende muito da escala e do conteúdo do trabalho.
As reformas parciais podem ser realizadas por várias centenas de milhares a vários milhões de ienes, enquanto as reformas completas (para propriedades de cerca de 70 m2) custam entre 8 e 14 milhões de ienes para apartamentos e entre 8 e 20 milhões de ienes para casas isoladas. (Isso varia de acordo com o grau do equipamento).
No entanto, as reformas geralmente são econômicas em uma perspectiva de longo prazo, pois podem melhorar o desempenho do edifício e o valor do ativo. É importante tomar uma decisão abrangente, incluindo não apenas o investimento inicial, mas também os custos futuros de manutenção e o valor do ativo.
R2: Depende da escala e do conteúdo da obra, mas, no caso de uma reforma completa, é difícil realizar o trabalho enquanto estiver morando na casa.
Para reformas parciais, pode ser possível prosseguir com o trabalho em etapas enquanto se mora nos cômodos que não estão sendo reformados. No entanto, como o fornecimento de água ficará temporariamente indisponível durante o período de construção, é necessário garantir meios alternativos.
No caso de uma reforma completa, é necessário garantir acomodações temporárias durante o período de construção. Recomendamos definir um orçamento total que inclua o custo da acomodação temporária.
R3 : Existem restrições estruturais e restrições impostas pelos regulamentos de gerenciamento ao reformar apartamentos.
As restrições estruturais incluem restrições às mudanças na planta baixa devido à posição das paredes e vigas de sustentação. Além disso, pode ser difícil mover o sistema de água devido à posição dos canos. É importante confirmar a viabilidade do projeto por meio de uma pesquisa detalhada do local com antecedência.
As restrições impostas pelas regras de gerenciamento incluem limitações no tempo de construção, restrições nos materiais que podem ser usados e a obrigação de fornecer explicações prévias à vizinhança. Em alguns casos, é necessário notificar ou obter a aprovação da associação de gerenciamento antes do início da construção, portanto, é necessária uma confirmação prévia.
A4: O conteúdo da garantia para o trabalho de renovação depende da empreiteira e do trabalho de construção.
Em geral, é fornecida uma garantia de 5 a 10 anos para a parte estrutural e de 1 a 3 anos para a parte dos equipamentos. Entretanto, é importante verificar os detalhes do escopo e das condições da garantia antes de assinar um contrato.
Também é aconselhável considerar a contratação de um seguro de garantia e a realização de uma inspeção por terceiros, caso a construtora corra risco de falência. A qualidade do serviço pós-venda também é um fator importante na seleção de um construtor.
A5. Há várias opções para financiar os custos de reforma.
As hipotecas são uma forma de financiar a compra de uma propriedade de segunda mão e o trabalho de reforma como uma única unidade. As taxas de juros são baixas e os pagamentos podem ser feitos em um longo período de tempo, mas o processo de triagem pode ser rigoroso e demorado.
Os empréstimos para reforma são empréstimos apenas para obras de reforma. Em comparação com as hipotecas, o processo de análise é mais rápido e fácil, mas as taxas de juros costumam ser mais altas e os períodos de empréstimo, mais curtos.
O autofinanciamento é outra opção. Não há ônus de juros e não há necessidade de se preocupar com os pagamentos, mas é necessária uma grande quantia de dinheiro.
A melhor opção de financiamento depende das circunstâncias individuais e é aconselhável consultar instituições financeiras e especialistas.