Nos últimos anos, o interesse em investimentos imobiliários aumentou entre os ricos. De acordo com a pesquisa mais recente do Nomura Research Institute, o número total de famílias ricas e ultra-fluentes no Japão é de aproximadamente 1,65 milhão.
Neste artigo, explicarei detalhadamente por que os indivíduos de alto patrimônio líquido optam por investir em imóveis, com base em minha experiência como INA&Associates Ltd, uma empresa que se concentra principalmente em indivíduos de altíssimo patrimônio líquido. Também faço referência a estratégias de investimento específicas com base no ambiente de mercado em 2025 e espero que os leitores considerem essas informações úteis em sua gestão de ativos.
Um dos principais motivos pelos quais os indivíduos de alto patrimônio líquido optam por investir em imóveis é a capacidade de garantir uma renda disponível estável. Diferentemente dos investimentos em ações ou títulos, o investimento em propriedades gera um fluxo de caixa contínuo na forma de renda mensal de aluguel.
Os dados de mercado do primeiro trimestre de 2025 mostram que é possível esperar rendimentos de superfície de 3 a 5% para unidades de condomínio, enquanto é possível esperar rendimentos de cerca de 8% para um único condomínio ou prédio de apartamentos. Esses números representam um retorno atraente sobre o investimento no ambiente financeiro atual, com taxas de juros de longo prazo de 1,1%.
Em muitos casos, os projetos que propus aos meus clientes alcançaram rendimentos estáveis de 5 a 7% ao ano em propriedades nobres no centro da cidade. Especialmente em propriedades bem localizadas e bem gerenciadas, é possível garantir renda de longo prazo com risco mínimo de vacância.
A atração da renda não auferida está no fato de que o ativo gera renda automaticamente sem que o investidor tenha que se ocupar com seus negócios diários. Como muitos indivíduos de alto patrimônio líquido são extremamente ocupados com seus empregos diários, esse tipo de esquema de "deixar o dinheiro trabalhar para você" é extremamente valioso.
Os benefícios de economia de impostos do investimento imobiliário são extremamente importantes para os HNWIs. Para os HNWIs com altas taxas de imposto de renda, em particular, a economia de lucros e perdas do investimento imobiliário pode ser de grande benefício.
No investimento imobiliário, a depreciação do prédio, os custos de administração, os custos de reparo e os juros sobre empréstimos podem ser registrados como despesas. Essas despesas criam um déficit nos livros contábeis, que pode ser compensado com a renda do trabalho ou com a renda da empresa para reduzir a carga tributária geral.
Para dar um exemplo concreto, se uma pessoa rica com uma renda anual de 20 milhões de ienes registrar uma depreciação de 3 milhões de ienes por ano por meio de investimento imobiliário, ela poderá economizar aproximadamente 1,5 milhão de ienes em imposto de renda e imposto residencial combinados. Esse é um fator que aumenta significativamente a taxa real de retorno sobre o investimento.
Além disso, o investimento em propriedades por meio de uma corporação pode ter outros benefícios de economia de impostos. No caso de indivíduos ricos com altas alíquotas de imposto de renda pessoal, a carga tributária pode ser reduzida pela diferença entre a alíquota do imposto de renda corporativo e a alíquota do imposto de renda individual, razão pela qual muitos clientes optam por investir em propriedades estabelecendo uma corporação.
As medidas de imposto sobre herança são uma questão inevitável e importante para pessoas ricas. O investimento imobiliário é um meio extremamente eficaz de planejamento do imposto sobre herança.
O valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis é muito menor do que o valor real de mercado. Como a terra é avaliada pelo preço da terra na estrada do imposto sobre herança (aproximadamente 80% do valor de mercado) e os edifícios pelo valor avaliado do imposto sobre propriedade (aproximadamente 70% do valor de mercado), o valor avaliado do imposto sobre herança pode ser reduzido em comparação com a posse da propriedade em dinheiro.
Além disso, ao utilizar a exceção especial para pequenos lotes de construção, etc., é possível receber uma redução de avaliação de até 80%. Por exemplo, até mesmo um terreno com um valor avaliado de 100 milhões de ienes pode ser reduzido a um valor avaliado de 20 milhões de ienes com a aplicação dessa exceção especial, resultando em uma redução muito grande do imposto sobre herança.
No caso de propriedades de aluguel, a redução na avaliação de terrenos com direitos de arrendamento também se aplica. Pode-se esperar uma redução adicional no imposto sobre herança devido à redução na avaliação com base na proporção de arrendamento de terras x proporção de arrendamento (geralmente 30%).
| Tipos de medidas de imposto sobre herança | Taxa de redução | Condições para aplicação |
|---|---|---|
| Provisões especiais para pequenos lotes de construção, etc. | Máximo de 80%. | Até 330 m2, para uso residencial e comercial |
| Redução na avaliação de lotes de construção para aluguel | Aprox. 30 | Terrenos para aluguel de imóveis |
| Redução na avaliação de edifícios | Aprox. 30%. | Com base no valor avaliado do imposto predial |
Um dos principais atrativos do investimento imobiliário é a capacidade de utilizar o efeito de alavancagem. Ao tomar emprestado de instituições financeiras, é possível investir muitas vezes mais do que os próprios fundos, melhorando significativamente a eficiência do investimento.
No atual ambiente de taxas de juros, os empréstimos podem ser obtidos a taxas de juros na faixa de 1-2% para propriedades de qualidade. Se uma propriedade rende de 5% a 7%, a diferença entre a taxa de empréstimo e a taxa de juros do empréstimo é efetivamente o retorno sobre o investimento, aumentando significativamente o rendimento dos fundos próprios.
Por exemplo, considere um caso em que uma propriedade no valor de JPY 100 milhões é comprada com JPY 20 milhões de fundos próprios e JPY 80 milhões de empréstimos. Se a renda anual de aluguel for de JPY 6 milhões (rendimento de 6%) e a taxa de juros do empréstimo for de 1,5%, a taxa de juros anual do empréstimo será de JPY 1,2 milhão. A renda anual real seria de 4,8 milhões de ienes, o que significa que uma alta taxa de retorno de 24% pode ser obtida com um rendimento de 20 milhões de ienes de fundos próprios.
Entretanto, o efeito de alavancagem também acarreta riscos. É necessário um gerenciamento cuidadoso dos riscos, pois o aumento das taxas de vacância e das taxas de juros pode impedi-lo de obter os retornos esperados. Sempre que faço uma proposta a um cliente, sempre simulo vários cenários e formulo um plano de investimento que minimiza o risco.
A diversificação do portfólio é extremamente importante na gestão de ativos de indivíduos de alto patrimônio líquido. Além dos ativos financeiros, como ações, títulos e dinheiro, ativos reais, como imóveis, podem ser incorporados para diversificar o risco.
Como os imóveis apresentam um padrão de flutuação de preços diferente do mercado de ações, eles têm o potencial de garantir retornos estáveis mesmo quando o mercado de ações está em baixa. De fato, mesmo durante o Choque Lehman em 2008 e o Choque Corona em 2020, as propriedades imobiliárias de primeira linha mantiveram preços relativamente estáveis.
Nos portfólios que proponho aos meus clientes, geralmente recomendo que 30 a 50% do total de ativos sejam mantidos em imóveis. Isso diversifica efetivamente o risco da volatilidade do mercado e, ao mesmo tempo, garante uma renda estável.
Nos últimos anos, em meio às crescentes preocupações com a inflação em todo o mundo, a atenção tem se voltado para o investimento em imóveis com efeito de proteção contra a inflação. Como o imóvel é um ativo real, seu valor tende a aumentar de acordo com o aumento dos preços em épocas de inflação.
No Japão, os preços dos imóveis novos estão subindo continuamente devido ao aumento do custo dos materiais de construção e dos custos de mão de obra. Isso também aumenta o valor relativo das propriedades imobiliárias existentes, o que pode preservar os valores dos ativos no longo prazo.
Os aluguéis também tendem a aumentar de acordo com a inflação. Em locais privilegiados no centro da cidade, em particular, há uma forte pressão de alta sobre os aluguéis, o que significa que é possível garantir retornos reais estáveis mesmo em um ambiente inflacionário.
Não é incomum que os aluguéis aumentem de 20 a 30% em um período de 10 anos nos projetos em que trabalhei. Isso equivale a aumentos anuais de aluguel de 2 a 3% ao ano e gera ganhos reais acima da taxa de inflação.
Em comparação com os investimentos em ações e em câmbio, o investimento em imóveis é caracterizado por um risco relativamente baixo de volatilidade de preço. Os preços dos imóveis são menos influenciados pelo sentimento do mercado de curto prazo e tendem a ser formados com base no equilíbrio entre oferta e demanda de longo prazo e nos fundamentos econômicos.
Analisando o mercado imobiliário em 2025, os preços estão subindo em geral devido à redução da oferta e ao ambiente de taxas de juros baixas. A demanda continua a superar a oferta, especialmente para imóveis de primeira linha nos centros das cidades, e a estabilidade de preços é mantida.
Entretanto, embora o risco de flutuações de preços seja baixo, a escolha do local e a seleção da propriedade são extremamente importantes. Ao propor propriedades aos meus clientes, eu me concentro nos seguintes fatores
Ao avaliar esses fatores de forma abrangente, são selecionadas propriedades que podem manter um valor estável a longo prazo e minimizar o risco de flutuações de preço.
A seleção de propriedades é o fator mais importante no investimento em propriedades ricas, pois é a chave para o sucesso. Com base em minha experiência com muitos clientes, recomendo avaliar as propriedades de acordo com os seguintes critérios
Importância da localização
Como diz o ditado sobre investimento imobiliário, "localização, localização, localização", a localização é o fator mais importante para determinar o valor da propriedade. Para investimentos de alto patrimônio líquido, em particular, é importante selecionar propriedades que atendam aos seguintes critérios de localização
Estratégias de investimento por tipo de propriedade
| Tipo de propriedade | Rendimento esperado | Valor aproximado do investimento | Características e benefícios |
|---|---|---|---|
| Condomínios | 3-5% (no caso de condomínios) | 30-100 milhões de ienes | Fácil de gerenciar, alta liquidez |
| Condomínios de uma unidade | 6-8% (¥100m-¥500m) | 100-500 milhões de ienes | Alto rendimento, alta capacidade de controle |
| Apartamentos com uma única unidade | 7-9% (no caso de um único edifício) | 50-200 milhões de ienes | Preço relativamente baixo, alto rendimento |
| Prédios comerciais | 3-5% (acima de ¥500 milhões) | Mais de ¥500 milhões | Altamente estável, para grandes investimentos |
| Propriedades de varejo | 4-6% | Acima de ¥300 milhões | Depende dos locatários, é necessário conhecimento especializado |
Importância da due diligence
Investigações detalhadas da propriedade (due diligence) são essenciais para investimentos de alto patrimônio líquido. Quando faço recomendações aos clientes, realizo investigações completas sobre os seguintes itens
O uso de sociedades anônimas oferece vantagens fiscais significativas para pessoas físicas de alto patrimônio líquido que investem em propriedades. Para pessoas físicas de alto patrimônio líquido com altas alíquotas de imposto de renda pessoal, o efeito de economia de impostos decorrente da utilização da diferença entre a alíquota do imposto corporativo e a alíquota do imposto de renda individual é extremamente importante.
Economia de impostos com a incorporação
Um indivíduo rico com uma alíquota de imposto de renda individual de 45% (55% incluindo o imposto de residência) e uma alíquota de imposto corporativo de 23,2% (para pequenas e médias empresas) pode se beneficiar da economia de impostos devido à diferença nas alíquotas de impostos de aproximadamente 30% ao investir em propriedades.
Se a renda anual da propriedade for de 10 milhões de ienes, a carga tributária para uma pessoa física é de aproximadamente 5,5 milhões de ienes, enquanto que para uma corporação é de aproximadamente 2,32 milhões de ienes, o que resulta em uma economia tributária anual de aproximadamente 3,18 milhões de ienes.
Vantagens específicas de usar uma corporação
Pontos a serem considerados ao criar uma corporação
Embora existam muitas vantagens em investir em propriedades por meio de uma pessoa jurídica, os seguintes pontos devem ser observados
Quando faço recomendações aos clientes, considero essas vantagens e desvantagens de forma abrangente e elaboro um esquema de investimento que seja mais adequado à situação deles.
No investimento imobiliário, as estratégias de saída são um fator importante a ser considerado desde o início do investimento. Em investimentos de alto patrimônio líquido, é necessária uma estratégia de saída de longo prazo, especialmente com vistas à herança e à sucessão de negócios.
Estratégia de saída por meio de venda
Uma estratégia de saída por meio da venda de uma propriedade deve levar em conta os seguintes fatores
Estratégias de saída por herança
As estratégias de saída por meio de herança são extremamente importantes para indivíduos com alto patrimônio líquido:
Estratégias de saída por meio de sucessão empresarial
Estratégias de sucessão empresarial no caso de investimentos imobiliários corporativos:
Nos planos de investimento que proponho aos meus clientes, sempre prevejo várias estratégias de saída e estabeleço um sistema que possa responder com flexibilidade às mudanças nas condições de mercado e situações familiares.
Indivíduos com alto patrimônio líquido optam por investir em imóveis por uma grande variedade de motivos, mas na raiz desses motivos está uma forte necessidade de construção de ativos estáveis e estratégias fiscais eficientes. Os sete motivos explicados neste artigo são todos fatores importantes para resolver os desafios exclusivos de gestão de ativos de pessoas físicas de alto patrimônio líquido.
Recapitulação dos pontos principais
Recomendações baseadas no ambiente de investimento em 2025
No atual ambiente de mercado, o mercado de investimentos imobiliários está tendo um bom desempenho, apesar do aumento das taxas de juros: o investimento imobiliário em 2024 atingiu JPY 5 trilhões e espera-se que o ambiente de investimento continue favorável para compradores e vendedores em 2025.
No entanto, também há fatores a serem considerados, como o aumento dos rendimentos de investimento esperados devido ao aumento das taxas de juros e ao aumento dos custos de construção. Em vista dessas mudanças no ambiente, recomendamos uma estratégia de investimento que se concentre nos seguintes pontos
Em direção às próximas ações
O investimento em imóveis é uma forma extremamente eficaz de gerenciar o patrimônio de indivíduos com alto patrimônio líquido, mas o conhecimento e a experiência profissional são essenciais para o sucesso. É necessária uma perspectiva abrangente, desde a seleção da propriedade até as estratégias de tributação e de saída.
A INA&Associates oferece estratégias de investimento imobiliário personalizadas para clientes individuais de patrimônio líquido ultra-alto, de acordo com sua situação patrimonial individual e suas metas de investimento. Com "capital humano" e "confiança" no centro de nossa gestão, nossa missão é apoiar nossos clientes na construção de riqueza a longo prazo.
Se quiser conversar sobre suas necessidades de investimento imobiliário ou discutir sua estratégia de investimento com mais detalhes, não hesite em entrar em contato conosco. Com nossa vasta experiência e conhecimento, podemos ajudá-lo a atingir suas metas de gestão de ativos.
R1: O valor mínimo de investimento para indivíduos de alto patrimônio líquido em investimentos imobiliários varia muito, dependendo de suas metas e estratégias de investimento, mas, em geral, muitos começam com JPY 30 milhões ou mais.
No caso de investimentos em unidades de condomínio, os valores de investimento variam de JPY 30 milhões a JPY 100 milhões para propriedades de primeira linha nos centros das cidades. Por outro lado, o investimento em um único condomínio ou prédio de apartamentos requer um investimento entre JPY 100 milhões e JPY 500 milhões.
O importante não é o tamanho do investimento, mas a seleção da propriedade apropriada de acordo com suas metas de investimento. É importante selecionar um imóvel com alto efeito de redução de avaliação se o objetivo principal for evitar o imposto sobre herança, ou um imóvel com alto rendimento se o objetivo for gerar uma renda estável.
Quando faço recomendações aos clientes, recomendo uma estratégia de definir a proporção de investimento em imóveis no total de ativos em torno de 30 a 50% e expandir a escala de investimento em etapas, diversificando o risco.
A2: Os efeitos de economia de impostos do investimento em imóveis variam muito, dependendo do nível de renda do investidor e do tamanho do investimento, mas é possível obter economias de impostos de vários milhões a várias dezenas de milhões de ienes por ano, se usado adequadamente.
Economia com imposto de renda e imposto residencial
Se uma pessoa rica com uma renda anual de 20 milhões de ienes investir em uma propriedade de renda no valor de 100 milhões de ienes e registrar uma depreciação de 5 milhões de ienes por ano, ela poderá economizar aproximadamente 2,75 milhões de ienes em imposto de renda e imposto residencial (quando a alíquota máxima de 55% for aplicada).
Efeito de economia do imposto sobre herança
O efeito como medida de imposto sobre herança é ainda maior: ao investir ¥100 milhões em dinheiro em imóveis, o valor avaliado do imposto sobre herança pode ser reduzido para cerca de ¥50 milhões. Com uma taxa de imposto sobre herança de 50%, é possível obter um efeito de redução do imposto sobre herança de aproximadamente JPY 25 milhões.
Efeitos de economia de impostos do uso de uma corporação
No investimento em propriedades usando uma sociedade anônima, a economia de impostos pode ser obtida apenas pela diferença entre a alíquota do imposto de renda individual e a alíquota do imposto corporativo. Se uma pessoa rica com uma alíquota de imposto de renda de 45% investir a uma alíquota de imposto corporativo de 23,2%, ela poderá esperar uma economia de impostos de aproximadamente 22% devido à diferença nas alíquotas de impostos.
R3: É importante começar a investir em imóveis como uma medida contra o imposto sobre herança o mais cedo possível. Isso ocorre porque é necessário um período de preparação suficiente para maximizar o efeito de economia do imposto sobre herança.
Conceito de momento ideal
Estratégias de investimento por idade
Quando faço recomendações aos meus clientes, formulo um plano de investimento passo a passo com base nos cálculos do imposto sobre herança e na economia fiscal necessária. Ao começar em um estágio inicial, é possível selecionar a propriedade mais adequada dentre uma gama maior de opções.
A4. Há vários riscos associados ao investimento imobiliário , mas a adoção das medidas certas pode minimizar esses riscos.
Principais riscos e contramedidas
| Tipo de risco | Detalhes específicos | Métodos de contramedidas |
|---|---|---|
| Risco de vacância | Não encontrar inquilinos | Seleção cuidadosa do local e definição do aluguel adequado |
| Risco de queda dos aluguéis | Diminuição dos aluguéis de mercado | Seleção de locais com demanda estável |
| Risco de aumento das taxas de juros | Aumento nas taxas de empréstimo | Uso de taxas de juros fixas, ajuste dos índices de empréstimos |
| Risco de desastres | Danos causados por terremotos, incêndios, etc. | Faça um seguro, verifique a resistência a terremotos |
| Risco de liquidez | Dificuldades na venda | Seleção de locais e propriedades com alta liquidez |
Princípios básicos de gerenciamento de risco
Nos planos de investimento que proponho aos meus clientes, sempre prevejo vários cenários de risco e considero antecipadamente as contramedidas contra cada um deles. Embora o risco não possa ser completamente eliminado, o gerenciamento adequado pode aumentar a segurança de seu investimento.