O investimento em imóveis atraiu uma atenção renovada nos últimos anos como um meio de construção de ativos. Embora existam vários veículos de investimento, como ações e fundos de investimento, os imóveis, um ativo físico, oferecem estabilidade e vantagens multifacetadas não encontradas em outros instrumentos financeiros. Este artigo explica por que as pessoas investem em imóveis para iniciantes que começaram a considerar o investimento em imóveis no futuro. As principais motivações e benefícios são resumidos em termos de planejamento de estilo de vida futuro e proteção de ativos.
À medida que a taxa de natalidade do Japão diminui e a população envelhece, há uma preocupação crescente de que as pensões públicas, por si só, podem não ser suficientes para garantir fundos suficientes para a aposentadoria. De fato, de acordo com uma pesquisa do Centro Cultural de Seguros de Vida, 82,2% dos entrevistados disseram que se sentiam "desconfortáveis" com a própria aposentadoria e, em 2019, um relatório da Agência de Serviços Financeiros apontou que "aproximadamente 20 milhões de ienes em ativos que não sejam pensões públicas são necessários na aposentadoria", o que se tornou uma questão social importante (o chamado "problema dos 20 milhões de ienes na velhice"). Esse é o pano de fundo do problema dos 20 milhões de ienes na velhice. Nesse contexto, um número cada vez maior de pessoas está recorrendo ao investimento em imóveis como forma de preparar fundos para a aposentadoria.
Se você comprar um imóvel e alugá-lo, poderá obter uma renda estável em dinheiro na forma de renda mensal de aluguel. Ao contrário dos dividendos do investimento em ações, essa fonte de renda está menos sujeita a flutuações extremas devido a flutuações econômicas e pode ser obtida continuamente enquanto houver inquilinos. Se você fizer um empréstimo para comprar um imóvel e administrá-lo a longo prazo, a renda do aluguel permanecerá em seu bolso após o pagamento do empréstimo, funcionando como uma previdência privada. Mesmo em meio às preocupações com o aumento da idade para receber pensões públicas e a redução dos benefícios, a renda proveniente de imóveis tem a vantagem de ser recebida em seu próprio tempo. Assim, espera-se que o investimento em imóveis ajude a estabilizar a aposentadoria como uma forma de se preparar para futuros déficits previdenciários.
O risco da inflação (aumento de preços) não pode ser ignorado quando se considera a construção de ativos. Enquanto o dinheiro e os depósitos perdem seu valor real quando a inflação aumenta, os imóveis são considerados ativos reais que retêm facilmente seu valor mesmo quando os preços aumentam. Quando os preços sobem, os preços dos imóveis geralmente tendem a subir e os aluguéis podem ser revisados (aumentados) de acordo com os preços. Portanto, pode-se esperar que o investimento em imóveis funcione como um hedge contra a inflação (contramedida contra a inflação), e muitos investidores de fato escolheram imóveis como uma medida de defesa de ativos.
Outra vantagem é que a administração do aluguel de imóveis não é tão diretamente afetada pelas flutuações econômicas quanto o mercado de ações. Mesmo em uma recessão econômica, um lugar para morar é necessário para a vida, portanto, é raro que os valores caiam drasticamente ou que os inquilinos desapareçam em massa, como acontece com os preços das ações. Na verdade, alguns apontam que os inquilinos não se mudam em massa apenas por causa de uma recessão, e os preços dos aluguéis não caem rapidamente. O fato de esses ativos serem estáveis e resistentes às flutuações econômicas é um grande atrativo como motivação para se preparar para a incerteza futura.
Os imóveis são ativos tangíveis e físicos, e não se pode ignorar o fato de que isso proporciona uma sensação de segurança psicológica. Diferentemente das ações de uma empresa administrada por outra pessoa, a terra e os edifícios que você possui têm valor real e é improvável que caiam a zero, mas há um risco de perda devido à queda dos preços da terra ou à dilapidação. De fato, alguns dizem que o apelo do investimento imobiliário está na "sensação de estabilidade que vem com a posse de um ativo físico, ao contrário de ações ou fundos de investimento". Além do fato de que o valor permanece no próprio edifício, o terreno não se deteriora com o tempo, de modo que a fundação permanece como um ativo mesmo se mantida por muito tempo. O fato de que é a propriedade real, o imóvel, que permanece em mãos faz com que seja mais fácil para os iniciantes sentirem que estão "cultivando sua própria riqueza" no futuro, o que também é um fator tranquilizador.
Há muitas vantagens fiscais no investimento imobiliário, e algumas pessoas começam com o objetivo de economizar em impostos. Por exemplo, se você comprar um imóvel e administrar o aluguel, poderá reduzir o imposto de renda e o imposto de renda de pessoa física, como resultado da apresentação de uma declaração de imposto de renda todos os anos. Embora a renda da propriedade seja tributada juntamente com outras rendas, como a renda do trabalho, a renda tributável pode ser reduzida registrando-se os custos de administração da propriedade como despesas. Se você puder reduzir sua renda tributável final por meio dessa conta de lucros e perdas, o imposto que você pagará será menor do que se você não fizesse nada. Uma ampla gama de despesas pode ser incluída, como depreciação do imóvel, juros de empréstimos, custos de administração, prêmios de seguro contra incêndio, imposto predial e custos de reparos. A depreciação (o custo do valor de um edifício rateado ao longo de sua vida útil) é particularmente atraente porque é uma despesa que não envolve desembolso de dinheiro, portanto, é possível economizar impostos e, ao mesmo tempo, manter os lucros nos livros contábeis e os fundos em caixa.
É importante observar que, embora o efeito relativo de economia de impostos diminua se a receita e a despesa com a propriedade forem positivas e lucrativas, é mais fácil registrar uma perda durante o período inicial e intermediário, quando a carga de juros do empréstimo e a depreciação são altas, resultando, em alguns casos, em uma carga tributária reduzida por meio da compensação com a renda do trabalho. Esses benefícios fiscais estão entre as vantagens do investimento imobiliário como um mecanismo para tornar a formação de ativos mais eficiente.
A forma como os ativos são passados para a próxima geração no futuro é um aspecto importante da formação de patrimônio. O investimento imobiliário é considerado um dos meios mais eficazes de planejamento do imposto sobre herança. O valor de avaliação de imóveis é caracteristicamente calculado de forma mais baixa no momento da herança do que dinheiro ou depósitos. Os terrenos são avaliados com base nos preços de terrenos de beira de estrada definidos pelo Estado e os edifícios são avaliados com base no valor de avaliação do imposto predial, que geralmente é menor do que o preço vigente (valor de mercado).
Além disso, no caso de imóveis para locação, a situação de "locação para outros" é levada em consideração e o valor avaliado do imposto sobre herança é ainda mais reduzido. Como os herdeiros não podem usar a propriedade livremente de imediato quando ela é alugada, uma determinada porcentagem é deduzida do valor avaliado. Ao utilizar esse sistema, manter uma propriedade em vez de dinheiro pode reduzir a carga tributária no momento da herança e pode permitir que mais ativos passem para os membros restantes da família. Além disso, se você deixar uma propriedade para sua família, também deixará para ela uma fonte contínua de renda na forma de aluguel, o que tem o benefício adicional de proporcionar segurança para o sustento dos membros sobreviventes da família.
Os empréstimos usados para investimento imobiliário geralmente vêm com seguro de vida de crédito em grupo (danshin). Esse seguro de vida de crédito em grupo garante que, se o proprietário morrer ou ficar gravemente incapacitado enquanto o empréstimo estiver sendo pago, o saldo do empréstimo será quitado com os recursos do seguro. Como resultado, a família sobrevivente fica com uma propriedade livre de dívidas e com a renda mensal de aluguel associada. Esse é exatamente o mesmo efeito de um pagamento único em um benefício de morte de seguro de vida, e diz-se que o investimento imobiliário pode funcionar como uma alternativa ao seguro de vida.
No caso do seguro de vida, os segurados são obrigados a pagar prêmios regulares, mas, no caso de imóveis, os pagamentos de empréstimos (que, na verdade, também incluem prêmios de seguro) podem ser alocados da renda de aluguel. Entretanto, riscos como vacância e aumento das taxas de juros também precisam ser levados em conta. Além disso, se o valor da propriedade em si aumentar com o tempo, é de se esperar que o valor do próprio ativo aumente. Embora o valor do benefício do seguro seja fixo no momento da contratação, o valor do imóvel pode aumentar durante a propriedade, dependendo das tendências do mercado. Muitas pessoas optam por investir em imóveis como um meio de proporcionar segurança para suas famílias e gerenciar seus ativos.
Um dos motivos pelos quais até mesmo os iniciantes que querem investir, mas não têm uma grande quantidade de fundos pessoais, podem facilmente começar a investir em imóveis é o fato de poderem utilizar empréstimos de instituições financeiras. Os imóveis são um ativo caro, mas é possível pedir dinheiro emprestado a um banco para adquiri-los e usá-los como alavancagem. Por exemplo, uma propriedade que pode ser comprada com apenas ¥5 milhões de fundos próprios vale cerca de ¥5 milhões, mas se usarmos ¥5 milhões como entrada e tomarmos emprestado outros ¥25 milhões para comprar uma propriedade no valor de ¥30 milhões, podemos obter uma renda de aluguel seis vezes maior com a mesma quantia de fundos próprios . Há também uma estimativa de que é possível obter seis vezes mais renda de aluguel com a mesma quantia de fundos pessoais. Dessa forma, os empréstimos podem ser usados para entrar em grandes projetos de investimento que, de outra forma, estariam fora de alcance, e expandir os ativos de forma eficiente.
A política japonesa de longa data de taxas de juros baixas, que manteve as taxas de empréstimo em níveis historicamente baixos, também é um vento a favor. A capacidade de captar recursos a taxas de juros baixas facilita o ganho da diferença (margem de juros) com a receita de aluguel. A capacidade de gerenciar grandes ativos usando empréstimos, mesmo com poucos fundos próprios, é uma vantagem exclusiva do investimento imobiliário e é uma das principais razões pelas quais ele atrai pessoas que querem "acelerar a construção de ativos".
Uma das motivações mais comuns para iniciar o investimento imobiliário é a ideia de ter uma fonte de renda estável além do salário. Para os trabalhadores assalariados e outras pessoas com um emprego fixo, a renda de aluguel de imóveis pode ser um segundo pilar de renda. Especialmente nos últimos anos, com o fim da proibição de segundos empregos e a disseminação da orientação FIRE (aposentadoria antecipada), cada vez mais pessoas querem aumentar suas opções futuras com um fluxo de caixa mensal regular. A renda de aluguéis é obtida sem muitos problemas, desde que os inquilinos estejam garantidos, o que proporciona uma fonte de renda que não está vinculada ao horário de trabalho e traz uma sensação de liberdade à vida das pessoas. Na verdade, o investimento em imóveis é considerado um método de gestão de ativos sem complicações, mesmo que você tenha um emprego diário, e é considerado adequado para pessoas ocupadas que trabalham, pois não há necessidade de verificar os movimentos de preços diariamente.
A inclusão de imóveis em um portfólio geral de ativos também é eficaz para aumentar o efeito de diversificação. Se você possui imóveis, que têm movimentos de preços diferentes dos de ações e títulos, poderá compensar uma queda em um mercado com outros ativos, o que pode ter o efeito de reduzir a volatilidade do ativo total. Em particular, a demanda por moradia nas áreas urbanas do Japão é estável e as necessidades de aluguel permanecem altas nas áreas metropolitanas. Os benefícios duplos de renda estável e diversificação de ativos tornam o investimento em imóveis uma base mais sólida para a construção de ativos.
Por fim, as tendências do mercado imobiliário japonês também devem ser mencionadas. Conforme mencionado acima, o investimento em propriedades individuais está em alta, apoiado pela política de baixa taxa de juros, mas há outros fatores que também estão fornecendo um impulso. Por exemplo, os projetos de renovação estão sendo realizados um após o outro, principalmente no centro de Tóquio, e espera-se que o valor dos imóveis urbanos aumente devido à melhor conveniência. À medida que a demanda por imóveis para aluguel aumenta em áreas onde a reforma facilita a atração de pessoas, esses imóveis estão atraindo a atenção dos investidores, inclusive daqueles que visam a ganhos futuros de preço (ganhos de capital).
Outro fator é o crescente interesse na gestão de ativos entre os jovens, em parte devido ao boom de investidores individuais após o novo Corona e à disseminação de esquemas de incentivo fiscal como o NISA e o iDeCo, em que o conceito de "construção de ativos por meio de investimentos" começou a se disseminar entre pessoas na faixa dos 20 e 30 anos, com mais pessoas se interessando por imóveis como uma extensão disso. O investimento em imóveis está se tornando uma opção estável de gestão de ativos na "era dos 100 anos de vida", como um meio de aumentar constantemente os ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo.
Em resumo, os principais motivos pelos quais as pessoas escolhem o investimento em imóveis são a segurança que ele proporciona na preparação para o futuro e suas diversas vantagens não encontradas em outros tipos de investimento. A renda estável do aluguel e a manutenção do valor dos ativos reais são muito atraentes como forma de lidar com as preocupações com os fundos de aposentadoria e o risco de inflação. Além disso, as vantagens do investimento imobiliário incluem benefícios fiscais, medidas de herança, benefícios de segurança e expansão de ativos por meio de alavancagem. É claro que, como investimento, há riscos e pontos a serem considerados, mas vale a pena que os iniciantes primeiro compreendam adequadamente essas motivações e benefícios e considerem o investimento imobiliário como uma forma de gestão de ativos que se adapte ao seu próprio plano de vida.