Em 2025, a taxa de inflação no Japão atingiu 3,3%, tornando-se a mais alta entre os países do G7. Com o aumento contínuo dos preços, muitos investidores estão buscando maneiras de preservar seus ativos. Entre os mais ricos, em particular, há um interesse crescente em investimentos imobiliários como medida contra a inflação.
Por que é que os imóveis são excelentes como hedge contra a inflação? Neste artigo, a INA&Associates Co., Ltd. explica, de um ponto de vista especializado, as razões pelas quais os imóveis são resistentes à inflação e propõe estratégias eficazes de proteção de ativos.
Apresentamos de forma sistemática os conhecimentos necessários para a preservação de ativos, desde as características dos imóveis como ativos tangíveis, a indexação da renda à inflação e até mesmo as estratégias de investimento concretas praticadas pelos ricos.
Entre 2024 e 2025, a economia japonesa está a mostrar sinais claros de que vai sair de um longo período de deflação. De acordo com os dados mais recentes divulgados pelo Ministério da Administração e Comunicações, o índice de preços ao consumidor em junho de 2025 subiu 3,3% em relação ao mesmo mês do ano anterior, o que representa o valor mais baixo desde novembro do ano passado, mas ainda assim mantém-se num nível elevado.
É importante destacar que a taxa de inflação do Japão atingiu o nível mais alto entre os países do G7. Os preços dos serviços aumentaram 1,3% em relação ao ano anterior, e os preços dos bens aumentaram 5,6%, refletindo claramente as características da inflação importada. Esta situação contraria o senso comum da economia japonesa tradicional e torna urgente a criação de novas estratégias de gestão de ativos para os investidores.
O aumento dos preços reduz o valor real do dinheiro e dos depósitos. Por exemplo, se a inflação continuar em 3% ao ano, 1 milhão de ienes hoje terá, na prática, um valor de apenas 970 mil ienes daqui a um ano. Esse fenómeno é chamado de «risco de inflação» e é um problema grave, especialmente para investidores com uma composição de ativos com alta proporção de dinheiro.
Por outro lado, os ativos tangíveis tendem a aumentar de valor com o aumento dos preços. Ativos tangíveis, como imóveis, ouro e ações, mantêm o seu valor em um ambiente de inflação e, em alguns casos, têm potencial para aumentar. É essa característica que torna o investimento imobiliário uma opção atraente como medida contra a inflação.
A razão pela qual o investimento imobiliário é excelente como hedge contra a inflação reside nas suas características multifacetadas. Em primeiro lugar, os imóveis são ativos tangíveis com existência física, ou seja, terrenos e edifícios, e são relativamente estáveis em relação às flutuações do valor do papel-moeda. Em segundo lugar, as rendas tendem a aumentar com a inflação, uma vez que são ajustadas de acordo com o equilíbrio entre a oferta e a procura no mercado.
Além disso, o investimento imobiliário recorre frequentemente a financiamento de instituições financeiras.Num ambiente inflacionário, o encargo real dos empréstimos é reduzido, tornando o efeito de alavancagem mais evidente. Devido a estes efeitos combinados, o investimento imobiliário é altamente valorizado, especialmente entre os mais ricos, como um meio de investimento que permite tanto a preservação como a formação de património.
Medida contra a inflação Efeito Risco Liquidez
Dinheiro e depósitos × Baixo Alto
Investimento imobiliário ◎ Médio Baixo
Investimento em ações ○ Alto Alto
Investimento em ouro ○ Médio Médio
A maior vantagem dos imóveis reside na sua natureza de ativos tangíveis, ou seja, terrenos e edifícios. Ao contrário dos ativos financeiros, como dinheiro e títulos, os imóveis têm existência física, pelo que mantêm um valor relativamente estável face às flutuações do valor da moeda.
De acordo com o índice de preços imobiliários publicado pelo Ministério dos Transportes, da Construção e do Turismo, os preços dos apartamentos aumentaram 42,8% nos últimos 30 anos.
O preço médio de 32,04 milhões de ienes em 1994 passou para 45,75 milhões de ienes em 2023, comprovando o efeito de preservação do valor patrimonial a longo prazo. Este aumento reflete a escassez de terrenos e o aumento dos custos de reposição dos edifícios, demonstrando claramente a função de preservação do valor num ambiente inflacionário.
Especialmente em áreas urbanas com localização privilegiada, a escassez de terrenos é ainda maior devido à concentração populacional e às restrições de desenvolvimento.Nas áreas comerciais e residenciais do centro de Tóquio, a pressão para o aumento dos preços continua devido às restrições de oferta, e não é raro que os aumentos superem a taxa de inflação.
A renda locativa, que sustenta a rentabilidade dos investimentos imobiliários, tem a característica de aumentar com a inflação. Isso se deve ao equilíbrio entre a oferta e a demanda no mercado de locação e ao aumento da capacidade de pagamento dos locatários com a inflação.
Na determinação do valor do aluguel, é geralmente utilizada a “método de comparação de casos de locação”, que toma como referência o nível de aluguel de imóveis semelhantes na mesma área. Em um ambiente inflacionário, o valor do aluguel dos novos contratos aumenta gradualmente, o que se reflete também na renovação dos contratos existentes. No entanto, como a maioria dos contratos é de renovação, é fato que o aumento real do aluguel tende a ser subestimado em certa medida.
No entanto, em imóveis com localização privilegiada e demanda estável, a pressão para o aumento dos aluguéis é evidente. A indexação à inflação é mais acentuada em imóveis que atendem aos seguintes requisitos:
No investimento imobiliário, quando se utiliza financiamento de instituições financeiras, a inflação tem o efeito de reduzir o encargo real dos empréstimos. Este é um dos componentes importantes da «proteção contra a inflação».
Por exemplo, num ambiente em que a inflação anual se mantém em 3%, se tiver um empréstimo hipotecário com uma taxa de juro fixa de 2%, a taxa de juro real será de -1%. Ou seja, o encargo real do empréstimo é reduzido ano após ano, criando uma situação vantajosa para o investidor.
Este efeito é particularmente evidente para os investidores que contraem empréstimos com taxas de juro fixas a longo prazo. No mercado hipotecário japonês, é possível contrair empréstimos com taxas de juro fixas a 35 anos, o que permite beneficiar da inflação a longo prazo.
Condições do empréstimo Taxa de juros nominal Taxa de inflação Taxa de juros real Efeito
Taxa de juros fixa de 2% 2,0% 3,0% -1,0% Favorável
Taxa de juros fixa de 1,5% 1,5% 3,0% -1,5% Muito favorável
Taxa de juros variável de 3% 3,0% 3,0% 0,0% Neutro
No entanto, no caso de empréstimos com taxa de juros variável, a taxa de juros também pode subir com a inflação, o que pode limitar esse efeito. Portanto, ao investir em imóveis como medida contra a inflação, a escolha do tipo de taxa de juros também é um elemento estratégico importante.
Os ricos consideram os investimentos imobiliários como um elemento central da gestão de seus patrimônios. As principais razões para isso são a “estabilidade dos rendimentos”, a «resistência à inflação» e as «medidas contra o imposto sucessório» são os principais motivos.
A estratégia de investimento que a INA&Associates Co., Ltd. oferece aos seus clientes super-ricos enfatiza os seguintes princípios:
Princípio da diversificação do investimento: posicionar o investimento imobiliário em 30-50% do total dos ativos e equilibrá-lo com ações, títulos e investimentos alternativos. Com isso, os riscos de cada classe de ativos se complementam mutuamente, visando a obtenção de retornos estáveis.
Princípio da localização: concentramos os investimentos em locais privilegiados nas áreas urbanas, garantindo assim a estabilidade da procura e o potencial de valorização dos preços. Damos especial ênfase aos imóveis localizados nos cinco distritos centrais de Tóquio (Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku e Shibuya) e no centro de Osaka.
Princípio do fluxo de caixa: em vez de simples ganhos com a valorização dos imóveis, privilegiamos um fluxo de caixa estável proveniente de rendimentos contínuos com aluguéis. Desta forma, construímos uma estrutura de rendimentos pouco suscetível às flutuações do mercado.
Na investimento imobiliário para a classe alta, a seleção de imóveis é um fator extremamente importante. Selecionamos imóveis com alta resistência à inflação com base nos seguintes critérios:
Avaliação das condições de localização
Avaliação da qualidade do edifício
Avaliação da rentabilidade
No investimento imobiliário para pessoas com alto poder aquisitivo, é importante utilizar estratégias de alavancagem adequadas. Ao utilizar eficazmente os empréstimos de instituições financeiras, é possível aumentar a eficiência dos recursos próprios e maximizar os efeitos contra a inflação.
Índice de endividamento ideal: é comum financiar 70% a 80% do preço do imóvel e cobrir o restante com recursos próprios. Isso permite aumentar o retorno sobre o capital próprio (ROE) e controlar os riscos de forma adequada.
Escolha do tipo de taxa de juros: em um ambiente de inflação, é vantajoso contrair empréstimos com taxas fixas de longo prazo. Aproveitando o atual ambiente de taxas de juros baixas, consideramos ativamente a contratação de empréstimos com taxas fixas por 35 anos.
Estratégia de reembolso: com base no reembolso igualitário do capital e dos juros, aproveita-se ao máximo o efeito de redução do encargo real do reembolso devido à inflação. Considera-se cuidadosamente o reembolso antecipado e decide-se em comparação com outras oportunidades de investimento.
Escala de investimento Proporção de fundos próprios Proporção de empréstimos ROE esperado Nível de risco
50 milhões de ienes 30% 70% 8-12% Médio
100 milhões de ienes 25% 75% 10-15% Médio-alto
300 milhões de ienes 20% 80% 12-18% Alto
Para alcançar uma defesa de ativos eficaz, é essencial construir um portfólio com vários imóveis, em vez de investir num único imóvel.
Diversificação regional: Com foco no centro de Tóquio, investiremos também em grandes cidades como Osaka, Nagoya e Fukuoka, para diversificar os riscos regionais.
Diversificação do tipo de imóvel: combinamos diferentes tipos de imóveis, como apartamentos de um quarto, apartamentos familiares e pequenos edifícios de escritórios, para aumentar a resistência às flutuações do mercado.
Diversificação do momento da aquisição: em vez de adquirir um grande número de imóveis de uma só vez, procuramos nivelar os preços de aquisição, adquirindo os imóveis em etapas, levando em consideração o ciclo do mercado.
Com essa abordagem abrangente, os investidores de alto patrimônio líquido conseguem realizar uma proteção eficaz contra a inflação e alcançar a preservação do patrimônio a longo prazo por meio do investimento imobiliário.
Embora o investimento imobiliário tenha uma excelente função de proteção contra a inflação, é necessário compreender que não é um meio de investimento universal. É necessário considerar cuidadosamente os seguintes pontos em particular.
Restrições de liquidez: os imóveis têm menor liquidez do que as ações e os títulos, podendo ser difícil responder a mudanças repentinas no mercado. A venda normalmente leva de três a seis meses e, dependendo das condições do mercado, pode demorar ainda mais.
Dependência da economia local: o valor dos imóveis depende muito da situação económica da região onde estão localizados.A diminuição da população e as mudanças na estrutura industrial podem causar uma queda no valor dos imóveis em determinadas regiões a longo prazo.
Aumento dos custos de manutenção: num ambiente inflacionário, os custos de manutenção dos edifícios também aumentam. Custos como reparações, administração e impostos sobre a propriedade podem pressionar os lucros.
Risco de aumento das taxas de juro: se as taxas de juro aumentarem juntamente com a inflação, a atratividade relativa do retorno sobre o investimento imobiliário pode diminuir.Além disso, se houver empréstimos com taxas de juros variáveis, o encargo de reembolso aumentará.
Risco de vagas: devido a mudanças na situação económica, existe o risco de que a procura por aluguéis diminua e a taxa de vagas aumente. Esse risco é mais evidente em imóveis com localização e qualidade inferiores.
Risco de alteração de regulamentações: alterações nas regulamentações, como reformas tributárias e alterações nas normas de construção, podem afetar a rentabilidade dos investimentos imobiliários.
Seleção adequada do imóvel: é importante selecionar imóveis com competitividade a longo prazo, avaliando-os de forma abrangente sob três pontos de vista: localização, qualidade do edifício e rentabilidade.
Planeamento financeiro prudente: evite alavancagem excessiva e elabore um plano financeiro com margem suficiente para fazer face a aumentos das taxas de juro e à ocorrência de vagas.
Colaboração com especialistas: o investimento imobiliário requer conhecimentos especializados. Tome decisões de investimento adequadas, colaborando com imobiliárias, contabilistas e consultores financeiros de confiança.
Análise contínua do mercado: O mercado imobiliário está em constante mudança. É importante rever a estratégia de investimento através de análises regulares do mercado.
Fatores de risco Grau de influência Importância das medidas principais
Aumento das taxas de juro Elevado Elevado Escolha de taxas de juro fixas, garantia de margem financeira
Ocorrência de vagas Média Elevada Ênfase na localização, definição de rendas adequadas
Deterioração do edifício Média Média Manutenção regular, reserva para reparações
Alterações na legislação Baixa Média Recolha de informações, consulta a especialistas
No atual ambiente económico, com uma taxa de inflação de 3,3%, o investimento imobiliário é uma das medidas mais eficazes contra a inflação. Graças às suas três características — função de preservação do valor como ativo tangível, indexação da receita de aluguer à inflação e redução do encargo real dos empréstimos —, os imóveis permitem tanto a proteção do património quanto a formação de património.
Especialmente entre os mais ricos, a seleção de localizações adequadas, o uso de estratégias de alavancagem e a diversificação do portfólio permitem a preservação do património a longo prazo.No entanto, é importante compreender bem as restrições de liquidez e os riscos de mercado e tomar decisões de investimento cautelosas em colaboração com especialistas.
Próximos passos: Recomendamos que consulte primeiro um especialista em investimento imobiliário de confiança e considere uma estratégia adequada à sua situação patrimonial e aos seus objetivos de investimento. A INA&Associates Co., Ltd. propõe estratégias de investimento imobiliário otimizadas para clientes de alto patrimônio líquido, de acordo com a sua situação patrimonial individual.
R1. No caso de investimento em apartamentos de um quarto no centro da cidade, é possível começar com um preço de imóvel de cerca de 30 milhões de ienes. O capital próprio deve ser de 20 a 30% do preço do imóvel (6 a 9 milhões de ienes), acrescido de despesas diversas. No entanto, é importante garantir uma reserva financeira suficiente.
R2. Mesmo que a taxa de inflação caia, os benefícios básicos do investimento imobiliário serão mantidos.É possível usufruir de rendimentos estáveis com o aluguer, preservação do valor do património a longo prazo e medidas contra o imposto sucessório, independentemente da taxa de inflação.
R3. Os imóveis nas regiões rurais têm um efeito limitado contra a inflação em comparação com os imóveis nas áreas urbanas. Isto porque é difícil esperar um aumento dos aluguéis e do valor dos imóveis devido à diminuição da população e à redução das atividades econômicas. Como medida contra a inflação, recomendamos escolher imóveis bem localizados nas áreas urbanas.
R4. Cada um tem características diferentes. O investimento imobiliário é excelente em termos de estabilidade e previsibilidade, enquanto o investimento em ações é excelente em termos de liquidez e potencial de crescimento. O ideal é combinar os dois em um investimento diversificado, para maximizar os efeitos contra a inflação e, ao mesmo tempo, controlar os riscos.
R5. O investimento imobiliário envolve várias considerações fiscais. Por um lado, há vantagens como a contabilização de despesas de depreciação, a utilização da compensação de lucros e perdas e o efeito de redução do valor de avaliação para fins de imposto sobre herança. Por outro lado, há custos como o imposto sobre a transferência de propriedade e o imposto sobre bens imóveis. Recomendamos consultar um especialista, como um contabilista.