A construção eficaz de ativos é uma questão importante para os advogados, que estão envolvidos em uma carga de trabalho diária muito ocupada como advogados, aproveitando ao máximo sua alta renda. Nos últimos anos, em especial, muitos advogados voltaram sua atenção para o investimento em propriedades devido ao aumento da carga tributária e à incerteza quanto ao futuro.
Este artigo detalha cinco motivos pelos quais advogados ocupados devem considerar o investimento em imóveis. Ele também fornece informações específicas sobre condições de financiamento eestratégias de investimento que utilizam os altos atributos e o conhecimento jurídico exclusivos dos advogados.
De acordo com a última pesquisa da Federação Japonesa de Associações de Advogados, a renda média anual dos advogados é de JPY 25,58 milhões, com uma renda média de JPY 14,37 milhões. Por outro lado, a Pesquisa Básica sobre Estrutura Salarial (edição de 2021) informou que a renda média anual dos advogados do sexo masculino era de 9,7 milhões de ienes e a das advogadas era de 8,79 milhões de ienes.
A diferença entre esses números se deve a diferenças no tema da pesquisa e no método de compilação, mas, de qualquer forma, os advogados estão posicionados como uma profissão de alta renda. Em particular, a renda média dos advogados com 25 a 30 anos de experiência chegou a 46,99 milhões de ienes e a renda média a 30 milhões de ienes, o que é de longe o nível mais alto em comparação com outras profissões.
| Renda anual dos advogados por anos de experiência | Renda anual média | Mediana |
|---|---|---|
| Entre 25 e 30 anos | 46,99 milhões de ienes | 30 milhões de ienes |
| Advogados atuantes (60 a 64 anos) | 9,4 milhões de ienes | -9,4 milhões de ienes |
| Advogados em atividade (55-59 mandatos) | 8,63 milhões de ienes | 8,630,000 - - 8,630,000 |
| Média geral (pesquisa da JFBA) | 25,58 milhões de ienes | JPY14,37 milhões |
No entanto, as altas rendas vêm acompanhadas de uma carga tributária proporcional. O sistema de imposto de renda do Japão é baseado em um sistema de tributação progressiva, em que quanto maior a renda, maior a alíquota do imposto. As alíquotas atuais do imposto de renda são as seguintes
| Renda tributável | Alíquota de imposto de renda | Taxa de imposto para residentes | Taxa total de imposto |
|---|---|---|---|
| Menos de JPY 1,95 milhão | 5% (5%) | 10% | 15% |
| Acima de 1,95 milhão de ienes e abaixo de 3,3 milhões de ienes | 10% 10% | 10% | 20% |
| Acima de ¥3,3 milhões e até ¥6,95 milhões | 20% 20% | 10% 10% | 30% |
| Acima de ¥6,95 milhões e até ¥9 milhões | 23% (%) | 10% 10% | 33% 33% |
| Acima de ¥9 milhões e até ¥18 milhões | 33% 10% 33% | 10% 10% | 43% 10% |
| Acima de ¥18 milhões e até ¥40 milhões | 40% 10% 43% | 10% 10% | 50% 50% |
| Acima de ¥40 milhões | 45% 10% 50% | 10% 10% | 55% |
Quando a renda tributável está em torno de 15 milhões de ienes, a taxa de imposto efetiva chega a 43%. Isso significa que aproximadamente metade da renda obtida é recolhida como imposto.
Para reduzir essa alta carga tributária e obter uma formação eficiente de patrimônio, muitos advogados de alta renda estão recorrendo a medidas de economia de impostos por meio do investimento em imóveis.
Os advogados são representantes de profissões classificadas como "altamente qualificadas" pelas instituições financeiras. Juntamente com médicos e contadores, eles estão posicionados como uma profissão em que se pode esperar alta renda a longo prazo e desfrutam de condições extremamente favoráveis na avaliação de empréstimos para investimento imobiliário.
Especificamente, as seguintes preferências estão disponíveis
O limite de empréstimo padrão para um trabalhador assalariado médio é de 7 a 10 vezes sua renda anual, mas não é incomum que advogados consigam obter empréstimos de 15 a 20 vezes sua renda anual. Um advogado com uma renda anual de 15 milhões de ienes pode investir mais de 200 milhões de ienes em imóveis, o que permite a construção de ativos em grande escala em um curto espaço de tempo.
Uma das maiores vantagens do investimento em imóveis é o efeito de economia de impostos da depreciação. Considera-se que o valor da parte do imóvel diminui com o tempo e essa diminuição pode ser registrada como despesa.
Esta seção explica como a depreciação funciona com exemplos específicos:
| Propriedade | Detalhes |
|---|---|
| Valor da propriedade | 50 milhões de ienes |
| Valor do edifício | 30 milhões de ienes (terreno: 20 milhões de ienes) |
| Estrutura | Construção RC (vida útil de 47 anos) |
| Depreciação anual | Aprox. 640.000 ienes (30 milhões de ienes ÷ 47 anos) |
Se um advogado com renda anual de ¥20 milhões (renda tributável de ¥15 milhões, alíquota de imposto de 33%) comprar a propriedade acima:
Economia anual de impostos = 640.000 ienes x 33% = aproximadamente 210.000 ienes
Além disso, é possível encurtar o período de amortização e obter maior economia de impostos comprando um imóvel de segunda mão. No caso de um condomínio RC com 20 anos de idade, a vida útil restante é de 27 anos e a depreciação anual aumenta para aproximadamente JPY 1.110.000.
Efeito anual de economia de impostos = 1.110.000 ienes x 33% = aprox. 370.000 ienes
Esse efeito de economia de impostos é obtido pela soma da perda com a renda do trabalho quando a renda imobiliária está em déficit. Em outras palavras, a carga tributária real pode ser significativamente reduzida por meio da depreciação sem qualquer desembolso de dinheiro.
O conhecimento jurídico especializado que os advogados possuem é uma grande vantagem no investimento imobiliário. Os riscos legais que geralmente são ignorados pelos investidores comuns podem ser evitados antecipadamente, tornando os investimentos mais seguros e lucrativos.
Situações específicas de uso:
Capacidade de examinar contratos.
Capacidade de lidar com problemas
Resposta a alterações legais
Com esse conhecimento, é possível adquirir "propriedades com um motivo", que os investidores em geral tendem a evitar, a um preço justo e gerar renda significativa ao resolver questões legais. De fato, há muitos casos relatados em que propriedades com problemas de herança ou propriedades em que a determinação de limites ainda não foi concluída foram resolvidas usando a experiência de advogados e adquiridas por 70-80% do preço de mercado.
Um dos fatores mais importantes para os advogados é a eficiência de tempo. Os investimentos em propriedades podem ser gerenciados quase que inteiramente como investimentos passivos por meio da terceirização para uma empresa de administração adequada.
Automação do trabalho por meio de gerenciamento terceirizado
| Tarefas de gerenciamento | Detalhes da terceirização | Grau de envolvimento do advogado |
|---|---|---|
| Recrutamento de inquilinos | Anúncios e gerenciamento de visitas | Nenhum |
| Cobrança de aluguel | Cobrança de aluguel mensal e lembretes | Não |
| Gerenciamento do edifício | Limpeza, inspeções de equipamentos, reparos | Aprovação apenas de assuntos importantes |
| Procedimentos de entrada e saída | Preparação de contratos, liquidação de depósitos de segurança | Não há |
| Solução de problemas | Reclamações de locatários, problemas de vizinhança | Envolvido somente em questões legais |
Os custos de terceirização da administração são de cerca de 5% da receita do aluguel, mas o pagamento desses custos permite que o investimento continue com apenas 1 a 2 horas de trabalho de verificação por mês.
Comparação com investimento em ações
| Método de investimento | Investimento de tempo diário | Grau de especialização necessário | Resposta às flutuações do mercado |
|---|---|---|---|
| Investimento em imóveis | 1-2 horas por mês | Baixo (uso de empresa de gerenciamento) | Estabilidade de longo prazo |
| Investimento em ações | 1 a 2 horas por dia | Alta (requer análise de mercado) | Resposta às flutuações diárias |
| Câmbio/moeda virtual | Várias horas por dia | Extremamente alta (mercado 24 horas) | É necessário monitoramento constante |
O investimento em propriedade é, portanto, a opção de investimento mais adequada para "advogados ocupados". Ele permite que você se concentre em seu negócio principal e, ao mesmo tempo, garante uma renda adicional estável.
As recentes tendências inflacionárias globais fizeram com que o valor real do dinheiro e dos depósitos diminuísse. O investimento em imóveis funciona como uma proteção contra a inflação e é extremamente eficaz na preservação dos valores dos ativos a longo prazo.
Estabilidade da renda de aluguel
Uma das principais vantagens do investimento em propriedades é a estabilidade da renda de aluguel. Diferentemente dos dividendos de ações ou dos juros de títulos, o aluguel é menos suscetível a flutuações econômicas e proporciona uma renda estável a longo prazo.
Dados reais de rendimento:
| Tipo de propriedade | Rendimento de superfície | Rendimento real | Taxa de vacância |
|---|---|---|---|
| Condomínios | 3 a 5 | 2.5 - 4 | 5-10% (5-10%) |
| Condomínios de uma unidade | Aprox. 8 | 6-7% 6-7% | 3-8% do total |
| Apartamentos de uma unidade | Aprox. 8 | 6-7% 6-12% 5-12% 5-12% | 5 - 12%. |
Um advogado com renda anual de 20 milhões de ienes pode obter uma renda anual de aluguel de 6 milhões de ienes (6% de rendimento) se investir 100 milhões de ienes em imóveis, o que representa uma renda estável equivalente a 30% da renda de sua atividade principal.
Além disso, os imóveis são extremamente eficazes como medida de imposto sobre herança. Enquanto a herança em dinheiro é avaliada pelo valor nominal, no caso de imóveis, o valor avaliado do imposto sobre herança é de 70 a 80% do valor de mercado, o que pode ter um efeito significativo de economia de impostos.
Para advogados iniciantes em investimentos imobiliários, recomenda-se começar com investimentos em unidades de condomínio. Esse tipo de investimento pode ser iniciado com quantias relativamente pequenas de dinheiro e requer um esforço mínimo de gerenciamento.
Condições das propriedades recomendadas
| Item | Condições recomendadas | Motivo |
|---|---|---|
| Localização | A menos de 10 minutos a pé de uma estação | Estabilidade da demanda de aluguel |
| Idade do edifício | 10 a 25 anos de idade | Equilíbrio entre preço e rendimento |
| Área exclusiva | 25-40 m² | Alta demanda de solteiros |
| Estrutura | Construção em RC ou SRC | Durabilidade e condições de financiamento |
| Rendimento | Rendimentos reais de 3% ou mais | Rentabilidade |
Depois de adquirir alguma experiência, considere investir em uma única propriedade. Você pode esperar maior economia de impostos e maior rentabilidade.
Vantagens de investir em um único imóvel
Para advogados com amplos recursos financeiros e experiência, investir em imóveis comerciais e projetos de desenvolvimento também é uma opção.
Características do investimento em imóveis comerciais
R1: Sim, se feito corretamente, pode ter efeitos significativos de economia de impostos. Entretanto, quanto maior for a renda tributável, maior será o efeito de economia de impostos. Os advogados com uma renda anual de 10 milhões de ienes ou mais poderão desfrutar de benefícios suficientes de economia de impostos.
O importante é investir com o objetivo principal de construir ativos de longo prazo, e não apenas para economizar impostos. O segredo do sucesso é considerar a economia de impostos como um benefício secundário.
A2: Ao terceirizar para uma empresa de administração, você pode continuar investindo com apenas uma ou duas horas por mês para verificar a propriedade. Muitos investidores advogados investem em propriedades sem interromper seu trabalho diário.
Pontos-chave na escolha de uma empresa de administração:
R3: Você pode começar com um depósito de apenas 1 milhão de ienes se aproveitar as altas qualificações do advogado. Entretanto, por motivos de segurança, recomendamos um depósito de 10 a 20% do preço do imóvel.
Tamanho do investimento recomendado por renda anual:
A4: O risco de vacância pode ser reduzido significativamente com a escolha do local certo. A escolha de um local a menos de 10 minutos a pé de uma estação e em uma área com baixo declínio populacional garantirá a demanda de aluguel a longo prazo.
Além disso, a propriedade de várias unidades permite diversificar sua renda e minimizar o impacto geral, mesmo que uma unidade fique vaga.
R5. É importante tomar empréstimos com taxas de juros fixas e considerar antecipadamente uma estratégia de pagamento antecipado quando as taxas de juros subirem. Devido à renda alta e estável dos advogados, é improvável que até mesmo um leve aumento nas taxas de juros represente um obstáculo significativo para a continuidade do investimento.
Além disso, o aumento dos preços dos imóveis também garantirá que uma estratégia de saída por meio de refinanciamento ou venda seja uma opção.
Para advogados ocupados, o investimento em imóveis é uma ferramenta de construção de ativos extremamente eficaz pelos cinco motivos a seguir
Espera-se que o mercado de investimento imobiliário em 2025 permaneça favorável tanto para compradores quanto para vendedores. Aproveite essa oportunidade para reduzir sua carga tributária e acumular ativos por meio do investimento planejado em propriedades.
No entanto, o investimento imobiliário também envolve riscos. Ao considerar um investimento, é sempre importante buscar orientação profissional e formular uma estratégia que seja adequada à sua situação financeira e às suas metas de investimento.
Próximas etapas.
Recomenda-se que os advogados interessados em investimento imobiliário tomem as seguintes medidas primeiro
Na INA&Associates Ltd, apoiamos advogados em estratégias de investimento imobiliário que aproveitam ao máximo sua alta renda. Fique à vontade para entrar em contato conosco para uma consulta individual.