Nos últimos anos, o investimento em imóveis japoneses por chineses ricos tem crescido como nunca antes.
A desvalorização histórica do iene também proporcionou um impulso, com dados de uma pesquisa de 2024 mostrando que 87,5% dos investidores da Grande China decidiram que agora é o momento de comprar imóveis no Japão.
Entretanto, as razões para isso vão além da mera lógica econômica.
Neste artigo, a INA&Associates apresenta os "cinco motivos essenciais" pelos quais os chineses ricos são fortemente atraídos pelos imóveis japoneses, que descobrimos por meio de nosso contato diário com investidores de todo o mundo, juntamente com os dados mais recentes do mercado.
Esperamos que isso ajude aqueles que estão pensando em investir em imóveis a avaliar o valor intrínseco dos imóveis.
Há motivos claros e estratégicos pelos quais os chineses ricos estão interessados no mercado imobiliário japonês, que vão além da mera proximidade geográfica e da afinidade cultural.
Aqui, cinco fatores são explicados a partir de uma perspectiva profissional.
O motivo mais fundamental citado são os diferentes sistemas de propriedade de ativos.
Na China, a terra é propriedade do Estado e os indivíduos e as empresas só podem adquirir "direitos de uso" por um determinado período de tempo.
Por outro lado, no Japão, a "propriedade" permanente é concedida tanto para terrenos quanto para edifícios.
Isso significa que seus ativos podem ser passados para seus descendentes de forma confiável e perpétua, o que é uma atração insubstituível para indivíduos ricos que dão a maior importância à proteção de ativos.
Esse conceito de "propriedade" vai além de meras diferenças nos sistemas jurídicos e também está profundamente enraizado em valores culturais.
O desejo de garantir que os ativos construídos por meio de seus próprios esforços sejam passados para a próxima geração de forma tangível é um desejo universal, e os imóveis japoneses são vistos como o recipiente perfeito para realizar isso.
A atual desvalorização histórica do iene torna os ativos japoneses mais atraentes do que nunca para os investidores estrangeiros.
Em particular, com a desvalorização do iene em relação ao dólar americano e à sua própria moeda, do ponto de vista dos investidores chineses, a compra de imóveis japoneses está significativamente mais barata do que há alguns anos.
Por exemplo, não é incomum que os investidores chineses consigam comprar propriedades que custavam 100 milhões de ienes há alguns anos com um desconto substancial de 20 a 30% devido às flutuações nas taxas de câmbio.
Está claro que essa situação de "venda de pechincha" está estimulando fortemente o poder de compra deles.
A tabela abaixo compara o preço médio dos condomínios em Tóquio e nas principais cidades chinesas.
Observe não apenas o nível de preço, mas também os direitos incluídos no preço (propriedade vs. direito de uso).
| Cidades. | Preço médio de condomínios em áreas centrais (por 100 m2) | Tipo de direitos |
|---|---|---|
| Tóquio (23 bairros) | Aprox. | Propriedade (terreno e prédio) |
| Pequim | Aprox. 220 milhões de ienes | Direito de uso (geralmente 70 anos) |
| Xangai | Aprox. 250 milhões de ienes | Direito de uso (geralmente 70 anos) |
*Calculado pela INA & Associates Ltd. com base em vários dados de mercado a partir de 2025. Taxa de câmbio convertida a 1 yuan = 28 ienes.
Os imóveis japoneses são extremamente bons do ponto de vista não apenas de "proteção", mas também de "aumento" de ativos.
Enquanto o mercado imobiliário na China entrou em uma fase de ajuste, com rendimentos esperados nas principais cidades oscilando em torno de 2%, o mercado imobiliário de Tóquio pode esperar rendimentos estáveis de cerca de 3,5% a 5%.
Essa diferença nos rendimentos faz uma grande diferença no gerenciamento de ativos de longo prazo.
Em particular, Tóquio é uma das maiores cidades do mundo e tem uma demanda de aluguel muito estável.
A alta concentração populacional, o grande número de residências unipessoais e de residentes estrangeiros significa que o risco de vacância é baixo e os investidores podem esperar uma renda de aluguel contínua (ganho de renda), que é uma importante fonte de segurança.
A capacidade de combinar ganhos de renda estáveis com aumentos nos preços dos imóveis (ganhos de capital) é um dos principais pontos fortes do investimento imobiliário japonês.
| Itens de comparação | Japão (Tóquio) | China (principais cidades) |
|---|---|---|
| Rendimento esperado (anualizado) | 3.5% - 5.0 | 1,5% a 2,5 |
| Estabilidade do mercado de aluguéis | Alta (demanda estável) | Alta volatilidade |
| Risco de vacância | Relativamente baixo | Grandes diferenças entre as propriedades |
Ao investir em ativos, é essencial avaliar o risco-país do país.
Nesse aspecto, o Japão tem uma classificação extremamente alta em todo o mundo.
De acordo com uma pesquisa da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico (OCDE), o Japão tem alta estabilidade política e econômica e é um dos países asiáticos com o menor risco de investimento.
Um sistema jurídico bem desenvolvido e uma sociedade onde o cumprimento de contratos é garantido são pré-requisitos absolutos para investidores em transações de alto valor.
Além disso, no Japão, as transações imobiliárias não são restritas ou sujeitas a impostos adicionais pelo fato de ser estrangeiro.
A imparcialidade e a transparência do sistema jurídico, pelo qual os imóveis podem ser comprados e vendidos livremente, exatamente nas mesmas condições que os cidadãos japoneses, é um fator importante para incentivar o investimento estrangeiro.
Muitos indivíduos com alto patrimônio líquido olham para o Japão não apenas como um alvo de investimento, mas também como uma futura residência ou como uma base educacional para seus filhos.
Padrões médicos de classe mundial, instituições educacionais de alta qualidade e um ambiente de vida seguro e limpo são muito atraentes para o futuro de sua família.
As propriedades próximas a escolas internacionais no centro de Tóquio, onde os programas de educação internacional são bem desenvolvidos, são particularmente populares.
Cada vez mais, o investimento imobiliário também está sendo usado como um trampolim para o desenvolvimento de negócios e a realocação para o Japão.
Especificamente, isso envolve a criação de uma empresa no Japão e a obtenção de um visto de "administração de negócios" (comumente conhecido como visto de gerenciamento de negócios) por meio de locação de imóveis e outras atividades comerciais.
Isso não é apenas um investimento, mas pode ser visto como um movimento estratégico para enriquecer seu próprio plano de vida e desenvolvê-lo globalmente.
Conforme explicado neste artigo, a razão pela qual os chineses ricos estão escolhendo imóveis japoneses não é simplesmente porque eles estão subvalorizados devido ao iene fraco.
Eles são fortemente atraídos pelo valor combinado e intrínseco da segurança absoluta dos ativos de "propriedade", rendimentos de investimento estáveis e altos, estabilidade política e econômica e excelentes condições de vida.
Essas são as atrações universais dos imóveis japoneses, que não são afetados pelas flutuações do mercado de curto prazo.
Por outro lado, também é verdade que, do ponto de vista da segurança, foram iniciadas discussões no Japão sobre a necessidade de tornar mais rígidas as regulamentações sobre transações de terras por estrangeiros.
No futuro, será ainda mais importante para o investimento imobiliário tomar decisões rápidas e precisas com base nas informações mais recentes, tendo em mente a possibilidade de que o sistema jurídico possa mudar no futuro.
A INA&Associates oferece um serviço profissional completo para clientes de alto patrimônio líquido no Japão e no exterior, desde a corretagem de imóveis até o gerenciamento de ativos e o suporte na obtenção de um visto de gerenciamento de negócios.
Sinta-se à vontade para entrar em contato conosco se tiver alguma dúvida sobre investimento imobiliário no Japão e sobre a melhor estratégia de investimento para atender à sua situação patrimonial individual.
Apoiaremos sinceramente cada um de nossos clientes na realização de suas metas.