O investimento imobiliário e os fundos de investimento imobiliário (REITs) são ambos instrumentos de investimento voltados para o setor imobiliário, mas há diferenças significativas em sua estrutura e características. Este artigo explica as diferenças entre investimento imobiliário e REIT e detalha os conceitos básicos de cada um, uma comparação de suas vantagens e desvantagens, adequação a diferentes tipos de investidores, conselhos práticos e até mesmo as últimas tendências do mercado (tendências de rendimento). Para aqueles preocupados com palavras-chave como "diferenças de investimento imobiliário ", "comparação de investimento REIT " e "investimento imobiliário vs. REIT", fornecemos comentários de especialistas.
O investimento imobiliário é uma técnica de investimento por meio da qual são compradas propriedades imobiliárias, como condomínios, apartamentos, casas isoladas e prédios de escritórios, e os lucros são obtidos por meio de operações de aluguel e vendas. Por exemplo, você pode obter uma renda mensal alugando a propriedade para outras pessoas ou buscar um ganho de capital vendendo a propriedade no futuro. Como você possui um ativo real - a propriedade -, precisa gerenciar e manter a propriedade após a compra. Especificamente, é preciso tempo e esforço para recrutar inquilinos, administrar o aluguel, fazer reparos e reformas, pagar impostos etc., mas o atrativo é o ganho de renda mensal estável (renda de aluguel) que pode ser obtido.
Outra característica do investimento imobiliário é que os empréstimos podem ser usados como alavancagem para fazer grandes investimentos. Se você comprar um imóvel usando não apenas seus próprios recursos, mas também um empréstimo de uma instituição financeira, poderá adquirir um imóvel mais caro com menos recursos pessoais. Como a renda de aluguel pode ser usada para construir ativos e, ao mesmo tempo, cobrir o pagamento de empréstimos, ela está atraindo a atenção como fonte de renda para a gestão de ativos de longo prazo e como alternativa à aposentadoria na velhice. Na verdade, um número cada vez maior de pessoas está começando a investir em imóveis na faixa dos 20 e 30 anos como forma de garantir uma renda estável na aposentadoria e como estratégia de herança futura.
Há também duas fontes principais de renda do investimento imobiliário. Uma é a renda de aluguel, conhecida como ganho de renda, e a outra é o ganho de capital quando as propriedades são vendidas. Durante períodos de fortes condições do mercado imobiliário, os preços dos imóveis sobem e você pode conseguir vender seu imóvel por um preço mais alto do que quando o comprou. No entanto, se você mantiver a propriedade por um longo período de tempo, o valor da propriedade poderá diminuir devido à deterioração relacionada à idade, portanto, é preciso ter em mente o risco de flutuações nos preços das propriedades.
Um REIT (Real Estate Investment Trust, REIT) é um instrumento financeiro que coleta fundos de um número não especificado de investidores, usa os fundos para adquirir e administrar coletivamente várias propriedades, como prédios de escritórios, instalações comerciais e propriedades residenciais, e distribui a renda de aluguel e o lucro das vendas aos investidores. Como o nome indica, os imóveis são securitizados usando o mecanismo de trust. Os investidores podem se tornar indiretamente proprietários de vários tipos de imóveis comprando unidades de REIT (títulos).
Há dois tipos de REIT: REITs listados (J-REITs) e REITs não listados (REITs privados). Os REITs listados (J-REITs) são listados na Bolsa de Valores de Tóquio e podem ser negociados livremente no mercado da mesma forma que as ações. Eles se caracterizam pelo fato de poderem ser investidos em pequenas quantias, permitindo que investidores individuais comuns participem de um portfólio de propriedades com apenas algumas dezenas de milhares de ienes. Como eles investem em várias propriedades por meio do instrumento de uma corporação de investimento, oferecem as vantagens de alta diversificação e gerenciamento especializado em comparação com o investimento direto em uma única propriedade. Além disso, muitos REITs aproveitam o sistema pelo qual nenhum imposto corporativo é pago se mais de 90% dos lucros forem distribuídos aos investidores (tratamento fiscal preferencial) e, de fato, um alto rendimento de dividendos é obtido pela distribuição da maior parte dos lucros como dividendos. Por esse motivo, os REITs também são conhecidos como produtos que pagam altos dividendos.
Por outro lado, os REITs não listados (REITs de colocação privada) não são listados em uma bolsa de valores e são administrados em um formato de colocação privada para investidores institucionais específicos. Os REITs privados são voltados principalmente para investidores institucionais e o valor mínimo de investimento é de várias centenas de milhões de ienes, portanto, não são algo em que pessoas comuns possam participar casualmente. Eles também têm baixa liquidez, pois não podem ser comprados e vendidos no mercado em tempo real; em vez disso, o preço base se baseia no valor de avaliação das propriedades imobiliárias, e as flutuações de preço tendem a ser moderadas. Este artigo compara as diferenças entre o investimento imobiliário e os REITs listados (J-REITs), que são abertos principalmente a investidores individuais em geral.
Há várias diferenças entre o investimento em imóveis e os REITs, que vão desde a estrutura de propriedade até aliquidez, os custos iniciais, o esforço de gestão, a lucratividade e os riscos. As principais diferenças estão listadas abaixo.
| Itens de comparação | Investimento em propriedade física (compra direta de propriedade) | Investimento em REIT (investimento em um fundo de investimento imobiliário) |
|---|---|---|
| Forma de propriedade | O investidor tem a propriedade do imóvel e é o proprietário registrado. A propriedade continua sendo seu ativo. | A corporação de investimento (fundo) é proprietária da propriedade e o investidor detém uma participação acionária. O investidor não se torna o proprietário registrado de propriedades individuais. |
| Liquidez (possibilidade de realização) | Baixa (a venda de uma propriedade requer tempo e procedimentos). As transações imobiliárias são ilíquidas e difíceis de serem convertidas em dinheiro rapidamente. | Alta (pode ser comprada e vendida a qualquer momento no mercado de títulos). Assim como as ações, os preços de mercado flutuam constantemente e podem ser resgatados em um curto período de tempo, se necessário. |
| Investimento mínimo | Grande (requer fundos da ordem de vários milhões a várias dezenas de milhões de ienes). Há empréstimos disponíveis, mas são necessários fundos pessoais e crédito. Exemplo: um apartamento de um cômodo em Tóquio custa aproximadamente 20 milhões de ienes ou mais. | Pequeno (pode ser adquirido a partir de algumas dezenas de milhares de ienes). Você pode investir em unidades de uma unidade por meio de uma corretora e pode começar a investir em imóveis a partir de uma pequena quantia. |
| Tempo e esforço necessários para a operação | Caro (requer gerenciamento da propriedade). Nas operações de aluguel, é preciso tempo e esforço para lidar com inquilinos, manutenção e administração da propriedade, procedimentos fiscais etc., seja por conta própria ou terceirizando para uma empresa de administração. | Muito baixo (a administração é deixada a cargo de profissionais). Os investidores apenas detêm os títulos e a empresa de administração administra e opera a propriedade em seu nome. |
| Fonte de renda/rendimento | Renda de aluguel + lucro na venda. Os rendimentos variam dependendo das condições do mercado imobiliário e da seleção de propriedades. Muitos imóveis residenciais nos centros das cidades têm rendimentos de superfície inferiores a 5%, e os resíduos podem ser ainda menores quando os empréstimos são utilizados. | Distribuição + ganho na venda; os rendimentos de distribuição do J-REIT geralmente ficam em torno de 3 a 5%. Embora flutue dependendo do tipo de propriedade e da economia, ele tende a convergir para um nível médio devido às grandes carteiras diversificadas. |
| Principais riscos | Risco de vacância, risco de atraso no aluguel e risco de desastres. No caso de uma única propriedade, há o risco de renda zero se um inquilino se mudar. Além disso, o ônus do pagamento do empréstimo aumenta quando as taxas de juros sobem. O declínio do preço da propriedade e a baixa liquidez também são riscos. | Risco de flutuação do mercado e da taxa de juros; os preços dos REITs flutuam com o mercado de ações e existe a possibilidade de perda do principal. Há também o risco de redução das distribuições se os aluguéis caírem ou as vagas aumentarem devido à recessão econômica. Além disso, há o risco de crédito do próprio fundo, como o risco de falência ou fechamento de capital da empresa de investimento. |
Como pode ser visto na comparação acima, o investimento em imóveis e os REITs têm vantagens e desvantagens diferentes. Embora os imóveis físicos "permitam que você detenha imóveis como seu próprio ativo" e "permitam que você use empréstimos para obter alavancagem" , há restrições como obstáculos de capital, problemas de gerenciamento e baixa liquidez. Os REITs, por outro lado, têm as vantagens de "poder investir em várias propriedades com pequenas quantias e sem complicações" e "alta liquidez e a capacidade de comprar e vender imediatamente", mas também têm o risco de perda do principal devido às flutuações do preço de mercado e ao fato de serem administrados por outras pessoas (profissionais), sobre as quais não se tem controle.
Por exemplo, em termos de custos iniciais, os imóveis físicos exigem vários milhões de ienes de fundos pessoais (mais um empréstimo) para adquirir uma propriedade, ao passo que, com os REITs, a barreira de entrada é menor porque é possível comprar com dezenas de milhares de ienes em uma conta em uma empresa de valores mobiliários. Em termos de liquidez, os imóveis físicos podem levar meses ou anos para serem vendidos, enquanto os REITs podem ser comprados e vendidos no mercado de ações diariamente, facilitando a conversão em dinheiro quando necessário. Além disso, em termos de propriedade, com o investimento direto, você é o proprietário legal da propriedade e os ativos permanecem, enquanto um investidor de REIT possui uma participação no fundo e não na propriedade em si, e seu nome não aparece no registro. Com base nessas diferenças, é importante escolher um método que se adapte a seus recursos financeiros e objetivos de investimento.
Vamos considerar os tipos de investidores que são adequados para investimentos em propriedades e REITs, respectivamente, em termos de seus objetivos de investimento e estilo de vida. Alguns exemplos de adequação geral são apresentados a seguir.
Pessoas que valorizam uma renda estável e de longo prazo: adequado para pessoas que desejam garantir uma fonte de renda estável na forma de renda mensal de aluguel. Em particular, a renda de aluguel de imóveis é um apoio tranquilizador para aqueles que desejam obter renda disponível de longo prazo como "substituto da aposentadoria na velhice ".
Pessoas que desejam tomar medidas fiscais e preservar ativos: se a renda imobiliária for deficitária devido a despesas (depreciação, etc.), ela pode ser agregada a outras rendas para reduzir o imposto de renda e o imposto de residência. O investimento em imóveis pode ser uma ferramenta eficaz para aqueles que estão em faixas de renda alta com uma carga tributária elevada e para aqueles que estão considerando medidas futuras de imposto sobre herança.
Pessoas que almejam a construção de grandes ativos utilizando alavancagem: a capacidade de tomar empréstimos é um ponto forte do investimento em propriedades físicas. Também é adequado para aqueles que desejam expandir seu patrimônio adquirindo propriedades que excedam seus próprios fundos ou que desejam usar um empréstimo com seguro de vida de crédito em grupo como uma apólice de seguro de vida (se o titular do empréstimo falecer, o imóvel será deixado para a família sobrevivente sem nenhuma dívida remanescente).
Pessoas que desejam administrar seus ativos sem problemas ou custos: a administração de propriedades consome tempo, mas, por outro lado, há espaço para que você exerça sua própria engenhosidade e discrição. Para aqueles que desejam administrar propriedades usando seu próprio julgamento, desde a seleção da propriedade até a renovação e a definição dos aluguéis, investir diretamente em imóveis pode ser uma experiência gratificante.
Pessoas que desejam começar a investir em imóveis casualmente com uma pequena quantia: mesmo que você não tenha uma grande quantidade de fundos pessoais, os REITs podem ser adquiridos por apenas dezenas de milhares de ienes, o que os torna uma introdução adequada ao investimento em imóveis. Eles são adequados para pessoas que querem experimentar o mercado imobiliário com uma pequena quantia para começar, embora a compra da propriedade em si seja um obstáculo.
Pessoas que valorizam a liquidez e querem comprar e vender no momento de sua escolha: como podem comprar e vender a preços de mercado, assim como as ações, podem resgatar seus fundos assim que precisarem. Os REITs são mais adequados para aqueles que buscam ganhos de curto prazo ou para investidores que desejam reconfigurar seus portfólios de forma flexível, de acordo com as condições do mercado.
Pessoas que desejam reduzir o risco por meio da diversificação: os REITs oferecem melhor diversificação de risco do que o investimento em propriedades individuais, pois uma única unidade de investimento pode ser investida em várias propriedades. Eles são adequados para quem deseja reduzir o risco de vacância e o risco de viés regional investindo em uma variedade de tipos de propriedades, como escritórios, residenciais, comerciais e instalações logísticas.
Pessoas que querem evitar tarefas complicadas de gerenciamento: como todo o gerenciamento operacional da propriedade é deixado para profissionais, os próprios investidores não precisam lidar com o incômodo de gerenciar a propriedade. Os REITs são uma boa opção para investidores assalariados que estão ocupados com seu trabalho diário e para iniciantes sem conhecimento especializado em propriedade que desejam evitar o incômodo e apenas desfrutar da renda imobiliária.
As tendências acima são gerais, mas, em última análise, a abordagem adequada dependerá de seus objetivos de investimento, do risco aceitável e da quantidade de problemas envolvidos. Por exemplo, aqueles cujo foco principal é o "crescimento estável dos ativos a longo prazo" tendem a preferir imóveis físicos, enquanto aqueles que valorizam "liquidez e gerenciamento ágil" preferem REITs. Considere a melhor opção para sua situação individual.
Ao tomar uma decisão de investimento em um investimento imobiliário ou REIT, também é aconselhável prestar atenção aos seguintes pontos É importante levar em conta os diferentes aspectos tributários, o ambiente econômico e as tendências do mercado imobiliário em sua estratégia.
A capacidade de utilizar vantagens fiscais no caso de investimento direto em propriedades não deve ser negligenciada. A depreciação e outras despesas podem ser registradas no momento da compra da propriedade, o que reduz a renda imobiliária no papel e reduz o imposto de renda e o ônus do imposto de moradia. Em particular, para propriedades com grandes custos de depreciação, como condomínios recém-construídos ou RC, é possível esperar benefícios fiscais com o registro de um déficit nos primeiros anos, já que as despesas excedem a receita de aluguel. Além disso, se o segurado falecer enquanto estiver pagando o empréstimo, o saldo do empréstimo é reduzido a zero pelo seguro de crédito em grupo, de modo que a propriedade remanescente pode funcionar como um benefício por morte e deixar os herdeiros com um ativo livre de dívidas (o valor avaliado do imposto sobre herança também tende a ser menor do que o valor de mercado).
Por outro lado, as distribuições de REITs são tributadas como receita de dividendos de instrumentos financeiros. As distribuições de REITs listados no Japão estão basicamente sujeitas a imposto retido na fonte a uma alíquota de 20,315% (imposto de renda + imposto de residência) e, se você apresentar uma declaração de imposto final, também poderá aplicar deduções de dividendos e agregação de lucros/perdas. Entretanto, como você não está fazendo um empréstimo, esquemas fiscais como despesas com juros e depreciação não podem ser usados. Portanto, a motivação das pessoas de alta renda para investir em imóveis para obter benefícios fiscais não se aplica aos REITs (na verdade, como são instrumentos financeiros, o risco de aumento de impostos é o mesmo dos investimentos em ações). Em termos de tributação, a diferença é que os REITs são simplesmente tributados sobre as distribuições, ao passo que os investimentos em imóveis físicos podem adotar medidas fiscais agressivas , como o registro de despesas e a redução de avaliações de herança. Considere sua abordagem de investimento à luz de sua própria situação fiscal.
As condições econômicas e as tendências das taxas de juros também têm um impacto significativo sobre o desempenho dos investimentos imobiliários e dos REITs. Em geral, o aumento das taxas de juros pode ser um vento contrário para ambos os instrumentos, mas o impacto se manifesta de forma diferente. No caso de imóveis físicos, se você tiver um empréstimo com taxa flutuante, o valor dos pagamentos aumentará à medida que as taxas de juros subirem, pressionando seus ganhos. Além disso, no mercado imobiliário, se a demanda de compra diminuir devido ao aumento das taxas de juros, poderá haver uma pressão de queda nos preços. Entretanto, como os preços dos aluguéis flutuam de forma relativamente lenta, os preços dos imóveis e os aluguéis tendem a mudar menos rapidamente do que nos mercados financeiros.
No caso dos REITs, o aumento das taxas de juros afeta os preços de duas maneiras. Uma é a preocupação de que os lucros diminuam devido aos custos de juros mais altos, já que os próprios REITs adquirem imóveis por meio de empréstimos, e a outra é que a atratividade relativa dos rendimentos diminua do ponto de vista do investidor, criando pressão de venda. De fato, nos últimos anos, quando as taxas de juros de longo prazo subiram nos EUA e no Japão, o índice J-REIT caiu e os rendimentos de distribuição subiram. Em fases de recessão, enquanto um aumento de vagas e uma queda nos aluguéis podem ocorrer em imóveis físicos, no mercado de REIT há casos em que a deterioração do sentimento de investimento sensível à economia pode levar à venda e a uma queda acentuada nos preços. Além disso, o mercado de REITs é facilmente influenciado pelo dinheiro de investimentos estrangeiros, e é necessário ter em mente que as tendências financeiras globais (por exemplo, mudanças nas taxas de juros dos EUA e movimentos da taxa de câmbio) podem ter um efeito cascata nos preços dos J-REITs.
À luz do exposto acima, uma estratégia flexível em resposta às condições econômicas poderia ser usar a alavancagem para expandir os imóveis físicos com taxas de juros baixas e abster-se de tomar empréstimos excessivos com taxas de juros altas para aproveitar os altos rendimentos dos REITs. Em tempos de incerteza econômica, também é uma boa ideia encontrar um equilíbrio diversificando os dois tipos de investimento.
Em termos de resistência à inflação, há semelhanças e diferenças entre o investimento em imóveis e os REITs. O setor imobiliário é geralmente considerado um ativo resistente à inflação. Isso ocorre porque os custos de terreno e construção tendem a subir quando os preços sobem, e os próprios preços dos imóveis tendem a subir de acordo com os preços. Além disso, os contratos de aluguel podem ser revisados no momento da renovação de acordo com os preços e o mercado, de modo que a renda do aluguel também pode aumentar se a inflação for moderada. A posse de propriedades físicas pode, portanto, ser uma proteção contra a diminuição do valor do dinheiro.
Os REITs também são resistentes à inflação, pois, em última análise, são garantidos por imóveis físicos. Se a renda de aluguel obtida com a propriedade aumentar, as distribuições também poderão aumentar. Deve-se observar, entretanto, que um aumento simultâneo das taxas de juros associado à inflação pode ter um efeito negativo sobre os preços dos REITs, conforme mencionado acima. Em outras palavras, mesmo que o valor do imóvel em si aumente com a inflação, o preço de mercado do REIT pode cair em um cabo de guerra com as taxas de juros. Portanto, ao investir em REITs durante uma fase inflacionária, também é necessário ficar de olho na tendência de aumento das taxas de juros. Em geral, pode-se dizer que os imóveis físicos são mais diretamente eficazes como ativos de hedge contra a inflação, enquanto os REITs são mais indiretos e dependentes de fatores de mercado.
Em ambos os casos, se você tomou um empréstimo durante períodos de inflação mais alta, pode esperar uma redução em termos reais de sua dívida. Se você tomar emprestado a taxas de juros fixas e possuir uma propriedade, a inflação poderá reduzir o ônus real de sua dívida e aumentar o valor relativo de seus ativos. Essa é uma das principais vantagens do investimento em propriedades físicas. Por outro lado, picos extremos de inflação e de taxas de juros correm o risco de perturbar os mercados de imóveis e REITs, portanto, fique atento aos indicadores econômicos e à política monetária do banco central.
Por fim, vale a pena mencionar a última tendência do mercado em rendimentos de REITs. A tendência dos últimos anos (início da década de 2020) mostra que os rendimentos no mercado de J-REIT têm apresentado uma tendência de alta. Isso se deve ao abrandamento dos preços dos REITs no contexto da modificação da política de taxas de juros negativas do Banco do Japão e do aumento das taxas de juros globais. De fato, o índice TSE REIT caiu por volta de 2021, quando atingiu uma alta temporária pós-Corona, e caiu quase 30% em relação ao seu pico no final de 2024. Como resultado, o rendimento médio dos dividendos atingiu um nível elevado de cerca de 5% no momento. Isso é significativamente maior do que o rendimento médio de dividendos das ações da TSE (aproximadamente 2-3%) no mesmo período, o que aumentou o potencial de ganho relativo dos REITs.
No entanto, o fato de os rendimentos estarem subindo também significa que o mercado está tendo uma visão cautelosa dos REITs. A incerteza sobre o futuro devido ao aumento das taxas de juros e às mudanças na demanda de escritórios (por exemplo, preocupações com o aumento das taxas de vacância devido à disseminação do teletrabalho) está influenciando o sentimento dos investidores e criando pressão de venda. A análise de especialistas sugere que, apesar do fato de as distribuições em si estarem em uma tendência de aumento, os preços estão caindo e os rendimentos estão subindo, portanto, de uma perspectiva de médio a longo prazo, alguns veem isso como uma oportunidade de investimento subvalorizada. Se o mercado de REITs for reavaliado, dependendo das tendências futuras das taxas de juros e do ambiente econômico, é possível que os preços aumentem.
Por outro lado, analisando o mercado de imóveis físicos, os imóveis residenciais no Japão continuam a ser dominados por propriedades com rendimentos de cerca de 3 a 5%, e é difícil ver quaisquer flutuações significativas nos rendimentos. Nas áreas urbanas, há alguns casos em que os rendimentos de superfície caíram devido ao aumento dos preços dos imóveis. Ao considerar o investimento em imóveis, é aconselhável comparar os rendimentos dessas propriedades de investimento direto com os dos REITs e decidir qual é o mais adequado para seu retorno esperado e tolerância a riscos.
Em resumo, o investimento em imóveis e os REITs são métodos de investimento com suas vantagens e desvantagens. É importante entender corretamente as diferenças entre eles e escolher um método que corresponda à sua própria situação de ativos e objetivos. Embora utilizem o ativo subjacente comum dos imóveis, a diferença de abordagem entre "manter e obter renda de investimento diretamente" e "obter renda indiretamente por meio de produtos securitizados" se reflete na diferença de risco/retorno e na quantidade de esforço necessário. Esperamos que os pontos de comparação, as últimas tendências e os conselhos explicados neste artigo o ajudem a tomar decisões sábias de investimento.