Você provavelmente já ouviu a frase "comprar um imóvel para economizar impostos" pelo menos uma vez. Certamente, há aspectos do investimento imobiliário que podem levar a uma redução da carga tributária. No entanto, gostaríamos de fazer um alerta contra a posse de imóveis apenas pelos benefícios de economia fiscal de curto prazo.
Neste artigo, propomos uma nova perspectiva que repensa a propriedade não apenas como uma "medida de economia de impostos", mas como uma "estratégia familiar" para proteger o futuro da família e passar os ativos de uma geração para a seguinte. Os métodos específicos para maximizar o valor dos ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo, sem se preocupar com o lucro imediato, serão explicados de maneira fácil de entender e com conhecimento especializado.
O principal motivo pelo qual o setor imobiliário está associado à economia de impostos é devido à sua estrutura tributária específica. De particular importância são a "depreciação" e os "lucros e perdas".
Com base na ideia de que a parte da construção de uma propriedade diminui de valor ao longo do tempo, permite-se que a diminuição do valor seja registrada como uma despesa anual como "depreciação". A principal característica da depreciação é que ela é uma "despesa contábil" que, na verdade, não envolve nenhum desembolso de dinheiro.
Depois de deduzir as despesas, inclusive a depreciação, da receita obtida com a administração da propriedade (por exemplo, receita de aluguel), pode ser registrado um déficit nos livros contábeis. Esse déficit pode ser compensado com outra renda positiva, como a renda do trabalho, para reduzir o valor total da renda sujeita à tributação. Como resultado, a carga tributária do imposto de renda e do imposto residencial é reduzida. Esse é o mecanismo básico de "economia fiscal por meio de imóveis".
| Item | Valor (ienes) | Observações |
|---|---|---|
| Renda de aluguel | 5,000,000 | Anual |
| Despesas necessárias | 1,500,000 | Custos de administração, custos de reparo, imposto predial, etc. |
| Depreciação e amortização | ▲ 4,000,000 | Nenhuma despesa real |
| Renda imobiliária | ▲ 500,000 | Déficit nos livros contábeis |
No exemplo acima, um déficit de 500.000 ienes pode ser deduzido da renda do trabalho e de outras rendas.
No entanto, há muitos pontos a serem observados nesse esquema de economia de impostos. A compra de imóveis para fins de economia fiscal fácil pode levar a "imóveis negativos", o que pode resultar em grandes perdas no futuro.
O período durante o qual a depreciação pode ser cobrada é finito, calculado com base na vida útil legal determinada pela estrutura do edifício. Em particular, as propriedades que podem ser depreciadas em uma grande quantidade em um curto período, como as propriedades de madeira de segunda mão, podem parecer eficientes em termos fiscais, mas o efeito não é duradouro. Quando o período de depreciação termina, as despesas nos livros contábeis diminuem significativamente e, em muitos casos, a renda da propriedade subitamente se torna lucrativa e a carga tributária aumenta.
Além disso, uma estratégia de saída, ou seja, a venda incorreta da propriedade, pode resultar em impostos inesperadamente altos. O imposto sobre a renda de transferência é cobrado sobre o lucro (renda de transferência) obtido com a venda da propriedade, mas essa alíquota varia muito, dependendo do período de propriedade da propriedade.
| Período de propriedade | Classificação | Taxa de imposto (total do imposto de renda, imposto de moradia e imposto de renda especial para reconstrução) |
|---|---|---|
| Menos de 5 anos | Renda de transferência de curto prazo | 39,63% (alíquota do imposto de renda, imposto de residência e imposto de renda especial para reconstrução) |
| Mais de 5 anos | Renda de transferência de longo prazo | 20.315%. |
Acreditamos que os imóveis não devem ser vistos como uma medida de economia fiscal de curto prazo para indivíduos, mas sim como uma ferramenta estratégica para o desenvolvimento de longo prazo dos ativos de toda a família e sua transferência tranquila para a próxima geração.
A partir dessa perspectiva, o setor imobiliário pode ser elevado de um mero objeto de investimento a um "ativo familiar" que estabiliza o sustento da família, protege os valores dos ativos contra a inflação e permite que a família transmita bens e sentimentos aos seus entes queridos.
Então, quais são as técnicas específicas? Apresentamos aqui três técnicas típicas de utilização.
Esse é um método de doar sistematicamente imóveis para a próxima geração enquanto você ainda está em boa saúde, a fim de reduzir a carga futura de imposto sobre herança. Há vários sistemas especiais para tributação de doações, que podem ser usados para transferir ativos e, ao mesmo tempo, reduzir a carga tributária.
| Nome do sistema | Descrição | Vantagens | Desvantagens |
|---|---|---|---|
| Doação no ano-calendário | Presentes de até ¥1,1 milhão por ano são isentos de impostos. | Pode começar com uma pequena quantia e continuar por um longo período de tempo para obter economias significativas de impostos. | As doações feitas dentro de um determinado período de tempo antes da morte do doador podem ser adicionadas à propriedade herdada. |
| Sistema de tributação de herança | Presentes de até ¥25 milhões são isentos do imposto sobre doações, mas, no momento da herança, a propriedade doada é adicionada à propriedade herdada e o imposto sobre herança é calculado. | Fácil de transferir uma grande quantidade de propriedades de uma só vez. Se um imóvel gerador de renda for presenteado, a renda de aluguel subsequente pertencerá ao donatário. | Uma vez feita a escolha, não é possível retornar à doação no ano-calendário. Custos como o imposto de aquisição de imóveis e o imposto de registro são incorridos. |
Um fideicomisso familiar é um acordo pelo qual o proprietário (fiduciário) confia a administração, a operação e a alienação da propriedade a um membro de confiança da família (fiduciário). Ele é particularmente eficaz na preparação para o risco de congelamento de ativos devido, por exemplo, à demência.
Por exemplo, se o proprietário de uma propriedade sofrer de demência, sua conta bancária pode ser congelada e ações legais, como a venda da propriedade ou grandes reparos, podem se tornar impossíveis. No entanto, se um contrato de fideicomisso familiar for concluído com antecedência, os membros da família encarregados da propriedade poderão continuar a administrá-la com flexibilidade, de acordo com a vontade do proprietário. Além disso, é possível especificar no contrato fiduciário para quem e como a propriedade será passada após sua morte, fazendo com que ele funcione como um testamento.
Se você possui várias propriedades que geram renda ou se sua renda excede um determinado valor, a incorporação é uma opção viável, por meio da qual uma empresa de gestão de ativos é estabelecida e a propriedade passa a pertencer a uma corporação.
| Itens de comparação | Propriedade individual | Propriedade corporativa (empresa de gestão de ativos) |
|---|---|---|
| Taxa de imposto | Tributação progressiva (a alíquota de imposto aumenta com a renda, até 55%) | Tributação corporativa (quase constante quando a renda excede um determinado valor, em torno da faixa de 30%) |
| Diversificação de renda | Não é possível | A renda pode ser dispersa tendo membros da família como diretores e pagando a eles uma remuneração executiva, o que pode aumentar o salário líquido da família como um todo. |
| Escopo do reconhecimento de despesas | Limitado | O escopo das despesas que podem ser reconhecidas como despesas, como prêmios de seguro de vida, benefícios de aposentadoria e aluguel da moradia da empresa dos diretores, é ampliado. |
| Herança | Herdar o próprio imóvel (que tende a ter um valor avaliado mais alto). | Herança de "ações" da empresa (medidas de preço das ações podem reduzir o valor avaliado). |
Em vez de obter renda imobiliária como comerciante individual, pode-se esperar que a incorporação ofereça várias vantagens, como o uso da diferença nas alíquotas de impostos e a ampliação do escopo das despesas. Outra vantagem é que, quando houver herança, as ações da empresa, e não o imóvel em si, serão herdadas, facilitando a divisão do patrimônio e evitando disputas.
A propriedade de imóveis não deve ser julgada apenas sob a perspectiva de curto prazo de "economia de impostos" imediata. Ela deve ser vista como uma "estratégia familiar" de longo prazo com vistas ao seu próprio futuro e ao de sua família.
O efeito de economia de impostos da depreciação é apenas temporário e, se você cometer um erro em sua estratégia de saída, correrá o risco de incorrer em uma carga tributária ainda maior. Por outro lado, ao combinar métodos como doações em vida, trusts familiares e incorporação, e ao criar um portfólio ideal que corresponda à sua estrutura familiar e situação patrimonial, os imóveis podem se tornar um "ativo familiar" insubstituível que continua a gerar valor para as próximas gerações.
Como você pode utilizar melhor a poderosa ferramenta que são os imóveis para sua família? Por que não pensar nisso a partir de uma perspectiva de longo prazo? Nós da INA&Associates K.K. estamos aqui para apoiá-lo no desenvolvimento da melhor estratégia de ativos para sua situação individual. Não hesite em entrar em contato conosco.
R1: Comece esclarecendo sua própria situação patrimonial e seus planos de vida futuros. Em seguida, recomendamos que você determine a finalidade do seu investimento imobiliário (por exemplo, se é para fins lucrativos ou sucessão patrimonial) e consulte um profissional de confiança. É aconselhável considerar investimentos que possam ser iniciados com uma pequena quantia de dinheiro e propriedades cuidadosamente selecionadas por especialistas, em vez de começar com propriedades caras.
A2: Não, de forma alguma. O sistema de poder compensar as perdas de renda imobiliária com outras rendas ainda é uma estratégia eficaz. O importante é entender que o efeito da economia de impostos não é permanente e simular o fluxo de caixa total, incluindo o aumento da carga tributária após o término do período de depreciação e o imposto de renda de transferência no momento da venda.
R3: Não há um padrão claro sobre com quanto você deve começar. Por exemplo, se você tiver pelo menos uma propriedade geradora de renda que não seja sua casa e estiver preocupado com o congelamento de seus bens devido à demência no futuro, vale a pena considerar um family trust. Quanto à incorporação, uma diretriz é que, em geral, a alíquota do imposto corporativo se torna mais favorável em muitos casos quando a renda tributável do indivíduo excede de 8 a 10 milhões de ienes.
R4: Cada uma tem suas próprias vantagens e desvantagens. Os imóveis urbanos têm valores de ativos estáveis e forte demanda de aluguel, mas tendem a ser mais caros e a ter rendimentos mais baixos. Por outro lado, os imóveis em áreas rurais podem ser mais acessíveis e oferecer rendimentos mais altos, mas os riscos de vacância e queda nos valores dos ativos são maiores do que nos centros das cidades. É importante fazer uma escolha de acordo com sua estratégia de investimento e tolerância a riscos.
R5: O mais importante é esclarecer sua situação patrimonial e sua intenção de como e para quem deseja deixar sua propriedade, e comunicar isso à sua família. Além disso, fazer os preparativos de maneira legalmente eficaz, como redigir um testamento, usar testamentos em vida, estabelecer um fundo familiar e usar seguro de vida, levará a uma sucessão amigável de seus bens.