Muitos dosque estão pensando em vender um imóveltêm necessidades como"quero transformá-lo em dinheiro o mais rápido possível", "quero reduzir as taxas de agência" e "quero evitar o trabalho de lidar com visitas".
Para essas pessoas, umrevendedor de compra de imóveisé uma opção muito eficaz.
Entretanto, muitas pessoas têm perguntas como "O que exatamente é um agente de compra e revenda?", "Como ele difere de uma agência convencional?" e "Quais são as vantagens e desvantagens de usá-lo?".
Neste artigo, com base em nossos muitos anos de experiência no setor imobiliário como INA&Associates, fornecemos informações detalhadas que são úteis para o público em geral, desde a estrutura de um revendedor de compra e venda de imóveis até como escolher um.
Esperamos que você considere essas informações úteis ao considerar o uso de agentes de compra e revenda como uma nova opção para a venda de imóveis.
Conceitos básicos de um agente de compra e revenda
Definição e função dos revendedores de compra
Um revendedor de compra de imóveisé uma empresa imobiliária que compra imóveis diretamente de indivíduos ou empresas, reforma-os ou remodela-os conforme necessário e depois os revende a terceiros.
Esse modelo de negócios tem características que são fundamentalmente diferentes das operações tradicionais de agências.
A principal função de um revendedor buy-to-letéaumentar a liquidezemaximizar o valor nomercado imobiliário.
Eles promovem a utilização eficaz de propriedades, mesmo as mais antigas ou com problemas de localização, utilizando seus conhecimentos e habilidades especializados para reformá-las, aumentar seu valor de mercado e revendê-las.
Outra característica importante é queos agentes de compra e revendaassumem o riscodo inventário.
Como a propriedade é transferida quando um imóvel é comprado, o operador assume vários riscos, como mudanças nas tendências do mercado e custos de reparo inesperados.
Como compensação por essa assunção de riscos, o preço de compra geralmente é definido em um determinado nível abaixo do preço de mercado.
Diferenças fundamentais em relação aos intermediários convencionais
Compreender as diferenças entre os revendedores buy-to-let e os intermediários tradicionais é fundamental para escolher o método de venda correto.
A tabela abaixo resume as principais diferenças.
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Item
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Agente de compra e revenda
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Intermediário
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Forma de transação
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Compra direta (o vendedor é o comprador)
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Intermediário (intermedia a venda para um terceiro)
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Período de venda
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Imediato - cerca de 1 semana
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Em torno de 3 a 6 meses
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Preço de venda
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Aprox. 70-80% do preço de mercado
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Próximo ao preço de mercado
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Taxa de comissão
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Não é necessário
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Comissão da agência (3% + ¥60.000 + imposto sobre consumo)
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Correspondência de visualização
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Não é necessário
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Necessário
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Responsabilidade por não conformidade com o contrato
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Frequentemente isenta
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O vendedor assume a responsabilidade
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Momento do embargo
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Simultâneo com a liquidação
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Após a aprovação da hipoteca do comprador
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O intermediárioatua como umaponte entre o vendedor e o compradore tem como objetivo vender a propriedade pelo preço mais alto possível.
Por outro lado, o agente de compra e revendaadquire a propriedadecomo o comprador finale conduz o negócio por sua própria conta e risco.
Essa diferença fundamental resulta em condições e procedimentos de transação diferentes.
Posição no setor e tamanho do mercado
De acordo com as estatísticas do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo, a proporção de compra e revenda no mercado de distribuição de imóveis existentes está aumentando a cada ano.
Particularmente na área metropolitana de Tóquio, a compra e a revenda representam aproximadamente 15 a 20% de todas as transações de condomínios existentes, o que a torna uma parte importante do mercado de distribuição de imóveis.
As seguintes mudanças no ambiente de mercado estão por trás do aumento no número de agências de compra e revenda.
Comoo estoque de moradiascontinua envelhecendo, há uma necessidade cada vez maior de renovar as propriedades mais antigas para adequá-las aos estilos de vida modernos e criar um novo valor.
Especialmente nas áreas urbanas, foi estabelecido um modelo de negócios no qual imóveis de segunda mão bem localizados são reformados e revendidos.
Outrofator importante é adiversificação dos valores do consumidor.
Ao atender às necessidades tanto de "vendedores em busca de dinheiro rápido" quanto de "compradores em busca de imóveis reformados", os revendedores buy-to-let estabeleceram uma posição única no mercado.
As mudanças no ambiente financeiro também tiveramum impacto.
O ambiente contínuo de taxas de juros baixas aumentou o interesse em investimentos imobiliários, levando a um aumento no número de empresas que entram no negócio de compra e revenda.
As instituições financeiras também estão se tornando mais agressivas em sua postura de empréstimo para o negócio de compra e revenda, o que está incentivando a expansão dos negócios.
Estrutura e processo de compra e revenda
Fluxo geral da compra para a revenda
Onegócio de compra e revendaconsiste em três estágios principais:aquisição de propriedades,reforma para aumentar seu valorerevenda ao mercado.
O processo detalhado em cada estágio é explicado abaixo.
Estágio 1: Processo de aquisição de propriedades
A aquisição de uma propriedade por uma empresa de compra e revenda ocorre nas seguintes etapas
O estágio deavaliação e pesquisaenvolve uma avaliação abrangente da localização da propriedade em questão, das condições de construção, das restrições legais e das tendências do mercado.
Uma parte importante desse estágio é ocálculo preciso dovalorestimadode revendaedoscustos estimados de reforma.
Agentes experientes de compra e revenda usam seus próprios bancos de dados e conhecimentos para realizar avaliações altamente precisas.
Ao determinar o preço de compra,os seguintes fatores são levados em consideração.
- Valor de revenda presumido
- Custos de renovação e reforma
- Despesas diversas durante o período de manutenção (imposto predial, taxas de administração, etc.)
- Custos da atividade de vendas
- Lucro comercial adequado.
Esses fatores são levados em conta de forma abrangente eo preço de compra é geralmente definido em70-85% do preço de mercado.
Os contratos e as liquidaçõessão concluídos rapidamente assim que se chega a um acordo com o vendedor.
Na maioria dos casos, o processo desde a avaliação até a liquidação leva de uma a duas semanas e o vendedor recebe dinheiro.
Fase 2: Reparos e reformas para aumentar o valor
O processo de reforma pós-compraé uma parte essencial da criação devalor agregadodonegócio de compra e revenda.
Ao desenvolver o plano de renovação, o grupo-alvo de compradores é esclarecido e os detalhes da renovação são determinados de acordo com suas necessidades.
Por exemplo, ao visar famílias, a reforma se concentra na funcionalidade e na segurança, enquanto para solteiros, a reforma se concentra no design e na conveniência.
Na implementação de obras, os seguintes tipos de reforma são comumente realizados.
- Melhoria das instalações hidráulicas (cozinha, banheiro, lavatório, vaso sanitário)
- Renovação completa do interior (papel de parede, piso, luminárias)
- Mudanças na planta do andar (reconfiguração do espaço com a remoção ou construção de novas paredes)
Renovação de equipamentos (aquecedores de água, ar-condicionado, interfones etc.)
- Melhorias externas (por exemplo, pintura de paredes externas, reforma de sacadas).
O controle de qualidadeé um fator importante para o sucesso de um projeto.
A garantia da qualidade da construção e o cumprimento dos prazos de construção asseguram que o projeto seja promovido conforme planejado.
Fase 3: Atividades de revenda no mercado
Preços adequadoseestratégiasde vendas eficazessão importantes para asatividades de revenda após a conclusão da reforma.
A precificaçãoenvolve uma análise abrangente do valor da propriedade após a reforma, o preço do mercado ao redor e as tendências do mercado para determinar um preço de venda adequado.
É necessário definir com precisão o preço com base nas percepções do mercado, pois um preço muito alto prolongará o período de vendas e um preço muito baixo piorará a lucratividade.
As atividades de vendasincluem a listagem em portais de propriedades, o fornecimento de informações aos corretores e a criação de um ambiente de visualização semelhante a uma sala modelo.
O objetivo é vender o imóvel o mais rápido possível, promovendo efetivamente a maior atratividade do imóvel como resultado da reforma.
Mecanismo de determinação de preço e base de cálculo
O processo de determinação do preço de compra de uma agência de compra e revenda é baseado emuma combinação deanálisecientíficaejulgamento empírico.
Método de cálculo do preço de compra
O preço de compra é calculado usando a seguinte fórmula
Preço de compra = valor estimado de revenda - custos de reforma - despesas gerais - lucro razoável
O cálculo do valor estimado de revenda baseia-se em uma análise abrangente de propriedades semelhantes, tendências atuais do mercado e características do local.
Essa análise utiliza o conhecimento de pessoal profissionalmente qualificado, como avaliadores de imóveis e comerciantes de canteiros de obras.
Ao estimar os custos derenovação, o trabalho de construção e os custos necessários são calculados detalhadamente com base nos resultados de uma pesquisa sobre a condição atual do edifício.
Agentes experientes de compra e revenda usam dados de projetos de construção anteriores para fornecer estimativas de custo altamente precisas.
Os custos indiretosincluem os seguintes itens
| Itens de custo |
Conteúdo |
| Custos fixos durante o período de manutenção |
Imposto predial, imposto de planejamento urbano, taxas de administração, fundo de reserva para reparos |
| Custos financeiros |
Custos de aquisição de fundos de compra, custos de juros |
| Custos de venda |
Custos de publicidade, taxas de corretagem, custos de registro |
| Outros custos |
Prêmios de seguro, honorários do contador fiscal, vários custos processuais |
Estratégias de definição do preço de revenda
Ao definir o preço de revenda,é importante encontrar um equilíbrio entrea competitividade do mercadoealucratividade.
A análise de propriedades competitivas envolveum estudo detalhado das vendas, tendências de preços e períodos de vendas de propriedades semelhantes na mesma área.
Essa análise identifica a faixa de preço apropriada e os pontos de diferenciação.
A identificaçãodo cliente-alvoidentifica os grupos de clientes mais atraentes com base nas características de localização, características da propriedade e detalhes da reforma.
As vendas eficientes são obtidas com a definição de preços de acordo com as necessidades e o poder de compra dos clientes-alvo.
Papel estratégico da renovação e da reforma
No negócio de compra e revenda, a renovação e a reformasão posicionadas como um meio importante de criarvalor agregado, em vez desimplesmenterestaurar a propriedade à sua condição original.
Resposta aos estilos de vida modernos
Para alcançar a funcionalidade e o conforto exigidos pelos compradores de imóveis modernos, as seguintes reformas são enfatizadas
As cozinhas abertaspromovem a comunicação familiar e criam uma sensação de abertura no espaço de convivência.
A mudança de uma cozinha independente tradicional para um layout integrado à sala de estar/jantar foi particularmente bem recebida pelas famílias.
Em termos deespaço de armazenamento aprimorado, elaboramos planos de armazenamento que podem acomodar os diversos produtos do estilo de vida atual.
Armários embutidos, despensas e armazenamento na sala de estar são organizados de forma eficaz para criar um ambiente de vida limpo e organizado.
Para acomodar o teletrabalho, garantir um espaço de trabalho adequado ao teletrabalho também é um fator importante.
Devem ser criados espaços para acomodar novas formas de trabalho, como um escritório independente ou um canto de trabalho no canto da sala de estar.
Conservação de energia e considerações ambientais
O desempenho aprimorado do isolamentomelhora o conforto da vida e reduz os custos com serviços públicos.
Vidros duplos nas janelas, isolamento adicional e melhor estanqueidade proporcionam um ambiente interno confortável durante todo o ano.
Os equipamentos de economia de energiareduzirão os custos operacionais com o uso de iluminação de LED, aquecedores de água de alta eficiência e condicionadores de ar com eficiência energética.
Esses investimentos de capital proporcionam benefícios de longo prazo para os compradores e, portanto, contribuem para melhorar a competitividade da propriedade.
Combinação de design e funcionalidade
A adoção de um designcontemporâneocria espaços atraentes que não mostram a idade do edifício.
É importante escolher designs que incorporem tendências, mas que não se tornem enfadonhos a longo prazo.
Adotamos o conceito de designuniversalpara criar ambientes que sejam fáceis de usar, independentemente da idade ou da capacidade física.
Ao eliminar degraus, instalar corrimãos e garantir corredores largos, oferecemos residências que podem ser habitadas com tranquilidade no futuro.
Vantagens e desvantagens da compra e da revenda
Vantagens do ponto de vista do vendedor
Há vantagensclaraspara osvendedores que usam uma agência de compra e revenda de imóveis, incluindo
Rápida conversão de dinheiro.
A maior vantagemé o curto período de tempo entre a venda e o pagamento em dinheiro.
Em uma venda convencional por intermediário, geralmente leva de três a seis meses desde a busca por um comprador até o contrato, a aprovação da hipoteca e a liquidação.
Por outro lado, ao usar uma empresa de compra e revenda, o processo desde a avaliação até a liquidaçãopode ser concluído emuma ou duas semanas, possibilitando atender a necessidades financeiras urgentes.
Essa rapidez é particularmente valiosa para os vendedores nas seguintes situações
No caso deaquisição de propriedade por herança, a conversão antecipada de dinheiro pode ser necessária devido aos prazos de pagamento do imposto sobre herança ou à necessidade de dividir o patrimônio.
O uso de um agente de compra e revenda pode facilitar o processo de herança.
No caso de uma mudança de residência devido a umatransferência ou mudança de emprego, há uma necessidade urgente de garantir fundos para a compra de uma nova residência e custos de mudança.
A redução do período de venda permite uma mudança planejada de residência.
Se você precisar levantar fundos para sua empresa, poderá converter rapidamente os imóveis em dinheiro e levantar fundos sem perder oportunidades de negócios.
Redução dos ônus associados à venda
Aeliminação da necessidade de lidar com visitasé uma grande vantagem, especialmente ao vender uma propriedade que está sendo habitada.
Em uma venda por intermediário, são necessárias várias visitas, principalmente nos fins de semana, e isso tem um impacto significativo na vida cotidiana.
No caso de agentes de compra e revenda, esse ônus é eliminado porque a venda é concluída somente com uma avaliação do agente.
A isenção de responsabilidade por não conformidade contratualevita o risco de problemas após a venda.
Nas vendas convencionais, o vendedor é responsável por um determinado período de tempo por defeitos ocultos no imóvel, mas nas transações com agentes de compra e revenda, essa responsabilidade é frequentemente isenta, proporcionando tranquilidade após a venda.
A ausência de uma taxa de corretagemreduz o custo da venda.
Como a taxa de intermediação é "preço de venda x 3% + JPY 60.000 + imposto de consumo", quanto mais caro for o imóvel, maior será o efeito de economia.
Transação com alto grau de certeza
O risco de exame da hipoteca do compradorpode serevitado.
Em uma venda por intermediário, há o risco de que o exame da hipoteca do comprador seja negado após a conclusão do contrato, mas um agente de compra e revenda compra o imóvel com dinheiro ou com seus próprios fundos comerciais, portanto, não há esse risco.
Ele também se caracteriza porsua baixa suscetibilidade às tendências do mercado.
Em uma venda por intermediário, há o risco de queda do preço de mercado durante o período de venda, mas no caso da compra, o preço é fixado no momento da avaliação e, portanto, não é afetado pelas flutuações do mercado.
Desvantagens do ponto de vista do vendedor
Por outro lado,existemas seguintesdesvantagensnouso de agentes de compra e revenda
Restrições sobre o preço de venda
A maior desvantagemé o fato de o preço de venda estar abaixo do preço de mercado.
Normalmente, o preço de compraé definido em70-85% dopreço de mercado.
Essa diferença de preço é definida como compensação pelos riscos e custos comerciais assumidos pela empresa de compra e revenda.
Uma análise detalhada dos fatores que contribuem para a diferença de preço consiste no seguinte
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Item
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Porcentagem do preço de mercado
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Custo de reforma/renovação
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10-15% do total
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Despesas gerais durante o período de manutenção
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2 - 3 % do valor de mercado
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Custos da atividade de vendas
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2 - 3 % do total
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Riscos do negócio e lucro razoável
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5-10%.
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Redução total
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19-31%.
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É importante avaliaressa diferença de preçoem termos deretorno sobre o investimento.
A diferença de preço deve ser avaliada de forma abrangente em relação aos benefícios da rápida conversão de caixa, dos procedimentos simplificados e da prevenção de riscos, para fazer a melhor escolha para o vendedor.
Opções limitantes.
Outra desvantagem é a escolha limitada decompradoresem comparação com os intermediários.
Nem todas as empresas imobiliárias estão no ramo de compra e revenda, portanto, pode não haver muitas opções em algumas áreas.
Tambémexistemrestrições dependendo do tipo de propriedade.
As agências de compra e revenda se concentram em propriedades com boas perspectivas de revenda, portanto, dependendo da localização e das condições do edifício, elas podem se recusar a comprar a propriedade.
Vantagens do ponto de vista do comprador
Há tambémvantagens paraos compradores de imóveis de compra e revenda, incluindo
Aquisição de um imóvel reformado
A possibilidade de adquirir um imóvelpronto para moraré uma grande vantagem para os compradores.
Como as instalações hidráulicas, o interior e os equipamentos foram atualizados para uma condição nova ou como nova, o comprador pode desfrutar de um ambiente confortável imediatamente após a compra.
Você terá umambiente de vida moderno.
Mesmo os imóveis mais antigos podem ser tão confortáveis para se viver quanto os imóveis recém-construídos, pois apresentam os equipamentos mais recentes e design contemporâneo.
A economia nos custos de reforma é outravantagem importante.
Em comparação com as reformas realizadas por indivíduos, os agentes de compra e revendautilizam economias deescalapara realizar reformas eficientes, resultando em uma carga reduzida para o comprador.
Garantia de qualidade.
Um certo nível de qualidade é garantidopor meio da construção por empreiteiras especializadas.
Como a empresa de compra e revenda está preocupada com sua própria credibilidade, ela tem controle total sobre a qualidade da construção, o que lhe dá mais tranquilidade em comparação com as reformas realizadas por particulares.
O serviço pós-vendatambém pode ser esperado.
Muitos revendedores de imóveis para aluguel oferecem serviços de manutenção e tratamento de defeitos pós-venda, proporcionando tranquilidade após a compra.
Desvantagens do ponto de vista do comprador
Por outro lado, as seguintesdesvantagenspara o compradorprecisam ser consideradas
Restrições à personalização
Uma desvantagem é que é difícilpersonalizar o produto de acordo com as preferências pessoais.
Os compradores-vendedores fazem modificações para atender às preferências gerais a fim de atrair um número maior de possíveis compradores.
Como resultado, eles podem não atender às necessidades e preferências específicas dos indivíduos.
O custo demudanças futuras também precisa ser levado em conta.
Se você quiser alterar o layout ou as instalações após a compra, talvez seja necessário remover as novas instalações e reconstruí-las, o que pode ser mais caro.
Prêmio de preço
Adiferença depreçodeum imóvel novopode não ser tão grande quanto o esperado.
Para imóveis em locais melhores, a diferença de preço em relação aos imóveis novos pode ser menor como resultado dos custos adicionais de renovação.
A comparação com o preço do mercado ao redor também éimportante.
Em comparação com imóveis semelhantes na mesma área, é necessário avaliar cuidadosamente se o aumento de preço para os custos de renovação é apropriado.
Avaliação geral das vantagens e desvantagens
Ao considerar o uso da compra e da revenda, é importante tomar uma decisão geral com base nosseguintescritérios de avaliação
Avaliação do valor do tempo
Avalie os benefíciosde tempoem termos de valor monetário.
O benefício da oportunidade obtido com a conversão antecipada de dinheiro, o efeito da redução dos custos de tempo, como o manuseio de visitas, e o efeito da redução da carga psicológica são avaliados de forma abrangente e comparados com a diferença de preço.
Avaliação da tolerância ao risco
Avaliação adequada do valor deaversão ao risco.
O valor da isenção da responsabilidade por não-conformidade contratual, a prevenção do risco de rastreamento da hipoteca do comprador e a prevenção do risco de flutuação do preço de mercado são avaliados de acordo com a tolerância ao risco do vendedor.
Consideração de circunstâncias individuais
As circunstâncias individuais do vendedordevem ser totalmente levadas em conta na decisão.
A urgência da necessidade de financiamento, a carga de manutenção e gerenciamento da propriedade, considerações fiscais e outros fatores são levados em conta de forma abrangente para selecionar o método de venda mais adequado.
Como escolher um agente de compra e revenda
Como identificar um vendedor confiável
A escolha de um agente de compra e revenda é um fator importante para o sucesso de uma transação.
Os seguintescritérios de avaliaçãodevem ser usados para selecionar cuidadosamente um fornecedor
Avaliação do histórico e da experiência comercial
A verificação do histórico de negóciosé fundamental para a seleção de um contratado.
Selecione fornecedores com uma base comercial estável verificando seu histórico quantitativo, como o número de compras por ano, a quantidade de dinheiro movimentada e o número de anos no negócio.
Para a avaliação da especialização, é feito um julgamento abrangente sobre a experiência do fornecedor em transações na área-alvo, o histórico em lidar com tipos de propriedades e as habilidades técnicas de renovação.
É importante selecionar uma empreiteira que entenda as características locais e possa desenvolver planos de renovação adequados.
Ao verificar astransações anteriores,você pode ter uma ideia concreta da competência de um construtor.
Por meio de informações como fotos de antes e depois, detalhes da reforma e registros de vendas, é possível avaliar as habilidades técnicas e o talento do empreiteiro.
Verificação da solidez financeira
A estabilidade da construtora é avaliada por meio da verificação docapital eda situaçãofinanceira.
Uma compra requer uma força financeira considerável, e uma construtora com uma base financeira fraca corre o risco de ficar sem fundos durante o curso da transação.
O relacionamento com instituições financeiras é outrofator de avaliação importante.
A confiabilidade de uma construtora pode ser determinada verificando-se seu status de crédito e o histórico de empréstimos das principais instituições financeiras.
A cobertura de segurotambém deve ser verificada.
A escolha de uma construtora com seguro adequado, como seguro de responsabilidade comercial e seguro de construção, pode confirmar a preparação da construtora para acidentes e problemas, caso eles ocorram.
Verifique a conformidade legal.
É essencial verificara licença da empreiteira de construção.
Verifique o número da licença, o número de renovações, o histórico de penalidades administrativas etc. usando o Sistema de Busca de Informações Negativas do Ministério de Terras, Infraestrutura, Transporte e Turismo e selecione uma construtora que esteja adotando práticas comerciais adequadas.
A existência de uma licençacomercial de construçãotambém é importante.
Para reformas de grande escala, é necessária uma licença do setor de construção, portanto, é mais seguro trabalhar com uma empreiteira que tenha obtido uma licença.
Você pode avaliar a confiabilidade de um construtor verificando suaparticipação em associações do setor.
Ser membro de associações importantes, como a National Federation of Building Lots and Building Traders Associations e a Real Estate Distribution Management Association, é prova de um certo nível de confiabilidade.
Avaliação de validade de preço
Avaliação comparativa de vários fornecedores
Obtenha avaliações de cerca detrês a cincoempreiteiros para avaliar a adequação do preço.
Para os fornecedores que oferecem avaliações extremamente altas ou baixas, a base para isso deve ser verificada em detalhes.
Ao solicitar uma explicação sobre abase da avaliação, você pode avaliar a experiência do fornecedor.
Um construtor que possa fornecer evidências concretas, como exemplos de propriedades semelhantes sob contrato, planos de reforma e preços de revenda presumidos, pode ser considerado altamente confiável.
Verifique detalhadamente orelatório de avaliação.
Um relatório de avaliação que indique claramente os pontos de avaliação do imóvel, as áreas de reforma planejadas e os problemas previstos demonstra o alto nível de especialização do construtor.
Análise comparativa com preços de mercado
Uma pesquisa independente domercado circundanteé realizada para verificar a validade do valor avaliado.
Usamos informações disponíveis publicamente, como portais de propriedades, preços públicos de terrenos e preços de terrenos na beira da estrada para determinar níveis de preços objetivos.
Investigamoscasos contratados de propriedades semelhantese verificamos a consistência com o valor avaliado.
A adequação do valor avaliado pode ser julgada comparando-o com o preço contratado de propriedades de idade, área e localização semelhantes.
Confirmação das condições detalhadas do contrato
Preço de compra e condições de pagamento
Confirmação dafinalidade do preço.
Esclareça se o preço avaliado é um preço fixo ou se está sujeito a alterações no momento do contrato.
Confirme também as condições específicas, se houver, sob as quais o preço pode ser alterado.
Confirme os detalhes dequando ecomoo pagamento será feito.
Esclareça o valor do depósito, se há um pagamento intermediário e quando o pagamento restante deve ser feito, e garanta que não haja obstáculos ao seu planejamento financeiro.
Esclareça ascategorias de despesas a serem pagas.
Confirme antecipadamente a divisão de encargos para taxas de registro, taxas de selo, reembolso de imposto predial, etc. para evitar encargos imprevistos.
Condições de cancelamento do contrato e escopo de responsabilidade
Verifique detalhadamente as condiçõesde cancelamento do contrato.
Esclareça as condições de cancelamento por motivos do comprador, o direito do vendedor de cancelar o contrato e o prazo para liberação do depósito, e entenda os direitos e as obrigações de ambas as partes.
Confirme o escopo da responsabilidade pelanão conformidade com o contrato.
Esclareça o escopo da indenização, as questões não indenizadas, o período de responsabilidade, etc., e avalie adequadamente os riscos pós-venda.
Concordar detalhadamente com os termos deentrega.
Esclareça o horário de entrega, o estado atual da propriedade, o descarte de itens restantes, como as chaves serão entregues, etc., para garantir uma transação tranquila.
Lista de verificação para selecionar um construtor
A lista de verificação a seguir é usada para realizar uma avaliação abrangente do fornecedor.
| Itens de avaliação |
Lista de verificação |
Avaliação |
| Histórico de negócios |
Número de compras por ano, número de anos no negócio |
○/△/× |
| Solidez financeira |
Capital, relacionamento com instituições financeiras |
○/△/× |
| Conformidade legal |
Licenças/permissões obtidas |
○/△/× |
| Validade da avaliação |
Clareza da base da avaliação |
○/△/× |
| Termos do contrato |
Clareza do preço e das condições de pagamento |
○/△/× |
| Qualidade da resposta |
Polidez da explicação, resposta |
○/△/× |
| Serviço pós-venda |
Sistema de suporte pós-venda |
○/△/× |
Características dos comerciantes que devem ser observadas
Características dos fornecedores a serem evitadas
Desconfie de comerciantes que oferecem preçosde avaliação extremamente altos.
Eles podem baixar o preço após a assinatura do contrato ou cancelar unilateralmente o contrato.
Um negociador quenão consegue explicar claramente a base da avaliaçãoé questionável em termos de especialização.
É possível que ele esteja realizando uma avaliação adequada e que haja problemas com a segurança da transação.
Desconfie de comerciantesque o apressam a fechar um contrato.
Eles podem pressionar por um contrato em termos desfavoráveis sem dar tempo suficiente para consideração.
Os contratados que se envolvem em atividadesde vendas excessivaspodem ter problemas de desempenho.
Ligações telefônicas frequentes e visitas de vendas insistentes levantam dúvidas sobre a solidez das operações comerciais.
Medidas para evitar problemas
Sempre verifique osdetalhes do contrato.
Se houver cláusulas pouco claras, sempre verifique-as antes de assinar o contrato e evite assinar um contrato com termos que você não entende.
Também é útil buscar a opiniãodeum terceiro.
Consulte um especialista, como um conhecido, contador ou advogado que esteja familiarizado com imóveis e consulte sua opinião objetiva.
Garanta um período detomada de decisão tranquilo.
Mesmo que seja solicitado que você tome uma decisão imediata, reserve pelo menos alguns dias para refletir e tomar uma decisão com calma.
Pontos-chave para identificar bons prestadores de serviços
Características dos prestadores de serviços que devem ser proativos em sua escolha
Uma construtora que fornece explicaçõestransparentesé digna de confiança.
O compromisso com a compreensão do cliente, com uma explicação aberta e honesta da base da avaliação, do plano de negócios e dos fatores de risco, é a marca registrada de uma boa construtora.
As empreiteiras que operam combase na comunidadetêm um profundo conhecimento das características locais e são capazes de elaborar avaliações e planos de reforma adequados.
Um histórico de negócios contínuos na comunidade por um longo período de tempo é prova de confiabilidade.
Um bom serviço pós-venda é outroponto de avaliação importante.
Os agentes que oferecem serviços abrangentes, como consultoria tributária pós-venda e assistência para encontrar o próximo imóvel, tendem a ter altos níveis de satisfação do cliente.
Selecione um construtor que demonstreum alto nível de competência técnica.
Espera-se que as empreiteiras com recursos humanos especializados, como arquitetos e coordenadores de interiores, capazes de realizar reformas de alta qualidade, melhorem os preços de revenda e, consequentemente, os preços de compra.
Conclusão.
Os revendedores de compra de imóveisestão desempenhando um papel importante no mercado imobiliário comouma nova alternativaàs vendas intermediárias tradicionais.
Os seguintes pontos-chave são reiterados com base nas informações explicadas neste artigo.
Pontos-chave da utilização de agentes de compra e revenda
A rápidaconversão dedinheiroeos procedimentos simplificadossão as maiores vantagens.
Leva apenas uma ou duas semanas da avaliação à liquidação e evita o ônus de lidar com visitas e responsabilidade por não conformidade contratual.
Por outro lado, o preço de venda será de 70% a 85% do preço de mercado, portanto,é importante avaliar adequadamente acompensação em relação ao valor do dinheiro no tempo.
A seleção de umfornecedor é extremamente importante, e um fornecedor confiável deve ser selecionado com base em uma avaliação abrangente do desempenho da empresa, da solidez financeira, da conformidade legal e da adequação da avaliação.
A obtenção de avaliações de vários fornecedores e comparações detalhadas podem ajudar a obter os melhores termos de transação possíveis.
A consideração das circunstâncias individuaisé fundamental para o sucesso.
Uma análise abrangente da urgência dos requisitos de financiamento, das características da propriedade, das considerações fiscais, dos planos futuros, etc. e a comparação com uma venda por meio de um intermediário o ajudarão a selecionar o método de venda mais adequado.
Perspectivas futuras do mercado
Espera-se queo mercado de compra e revenda de imóveiscontinue a crescer em um cenário deutilização eficaz do estoque de moradiasediversificação das necessidades dos consumidores.
Em particular, espera-se que a experiência dos agentes de compra e revenda seja demonstrada em áreas como o aumento do valor de propriedades mais antigas, a adaptação a estilos de vida modernos e a melhoria do desempenho de economia de energia.
Espera-se queo uso da tecnologiamelhore a precisão das avaliações, padronize a qualidade da construção e aumente a eficiência das atividades de vendas.
Além disso,do ponto de vista deESG (Environmental, Social and Governance), o negócio também está ganhando importância social, pois contribui para a criação de um estoque de moradias sustentáveis.
Próximas etapas de ação
Se estiver pensando em vender sua propriedade, recomendamos que tome as seguintes medidas
1.determinar o valor de mercado atual - verifique o valor da propriedade usando vários métodos de avaliação
2.esclarecer os objetivos e as prioridades da venda - equilibrar a avaliação de tempo, preço e esforço
3.obter avaliações de vários fornecedores - comparação do preço de compra com o preço esperado da agência
4.decisão geral - decisão final baseada em méritos e deméritos
A INA&Associates Ltd. propõe o método de venda mais adequado de acordo com as circunstâncias individuais do cliente.
Podemos atender a uma ampla gama de necessidades, desde a consulta sobre compra e revenda até a venda por intermediário.
Se tiver alguma dúvida ou pergunta sobre a venda de sua propriedade, não hesite em entrar em contato conosco.
Perguntas frequentes
P1: Como o preço de compra é determinado?
R1:O preço de compra é calculado deduzindo-se os custos de renovação, as despesas gerais e o lucro razoável do preço de revenda estimado.
Especificamente, o preço de compra é determinado presumindo-se um preço de revenda com base nas vendas contratadas de propriedades semelhantes nas proximidades e levando-se em conta, de forma abrangente, os custos estimados do trabalho de renovação necessário, os custos fixos durante o período de retenção e os custos das atividades de vendas.
Em geral, o preço é de 70 a 85% do preço de mercado, mas isso varia de acordo com a condição da propriedade e sua localização.
P2: A compra pode ser recusada?
A2:Sim, a compra pode ser recusada nos seguintes casos
Propriedades em uma localização extremamente ruim, propriedades com danos graves à construção e custos excessivos de renovação, propriedades que são difíceis de revender devido a restrições legais, propriedades especiais para as quais não se pode esperar demanda de mercado etc.
Entretanto, como diferentes vendedores têm critérios diferentes, é aconselhável consultar vários vendedores.
P3: O preço pode ser alterado após a assinatura do contrato?
R3:Se o contratado for um fornecedor adequado, não haverá alterações unilaterais de preço após a assinatura do contrato.
Entretanto, as alterações de preço poderão ser discutidas se uma cláusula de alteração de preço for incluída no contrato ou se a vistoria da propriedade revelar defeitos graves que não foram previstos inicialmente.
É importante sempre verificar a definição do preço e as condições de alteração antes de assinar o contrato.
P4: Qual devo escolher, compra ou mediação?
A4:Os critérios de seleção são os seguintes
Se a compra for adequada: é necessária a conversão antecipada em dinheiro, você quer evitar o incômodo de lidar com visitas, etc., não quer ser responsável por não conformidade contratual e dá importância a uma venda segura.
Quando a intermediação é adequada: deseja vender pelo preço mais alto possível, tem tempo suficiente para vender, deseja maximizar o apelo da propriedade.
É importante levar em consideração as circunstâncias individuais para tomar uma decisão abrangente.
P5: Há alguma consideração tributária?
A5.O imposto de transferência pode ser cobrado sobre a venda da propriedade.
O tratamento tributário é o mesmo tanto para a compra quanto para a corretagem, mas o valor do imposto pode variar dependendo do preço de venda.
Também é importante verificar se a propriedade atende aos requisitos para aplicação da isenção especial de 30 milhões de ienes para propriedades residenciais e a exceção especial para substituição de propriedade.
É aconselhável consultar um consultor fiscal ou outro especialista com relação a questões tributárias.