Muitas pessoas ficam preocupadas com a possibilidade de contrair um grande "empréstimo", ou empréstimo, quando ouvem falar de investimento imobiliário. Para muitas pessoas, o empréstimo é visto como um "passivo" e algo a ser evitado tanto quanto possível. Mas e se essa sabedoria convencional estiver, na verdade, perdendo uma grande oportunidade de construir ativos?
Neste artigo, a INA & Associates Ltd explica uma nova maneira de pensar sobre o empréstimo no investimento imobiliário, em que o empréstimo não é mais visto como um mero "passivo", mas como "capital" para expandir drasticamente seus ativos. Essa mudança de perspectiva é a chave para o sucesso do investimento imobiliário. Ao maximizar o efeito de alavancagem e gerenciar adequadamente o risco, o empréstimo pode ser sua arma mais poderosa para construir sua riqueza. Ao final deste artigo, sua percepção sobre empréstimos terá mudado 180 graus e você terá confiança para dar um novo passo em direção ao investimento imobiliário.
Em primeiro lugar, por que tantas pessoas veem o empréstimo como um "passivo" e têm uma imagem negativa dele? As razões estão enraizadas na definição contábil e em nossas percepções financeiras cotidianas.
No mundo da contabilidade, um passivo é definido como "uma obrigação de entregar ou entregar recursos econômicos controlados por uma determinada entidade como resultado de uma transação ou evento passado". Em termos leigos, é "dinheiro que deve ser reembolsado no futuro". Essa definição é um princípio fundamental do balanço patrimonial (balance sheet), que avalia a posição financeira de uma empresa.
| Item | Descrição |
|---|---|
| Ativos. | Ativos de propriedade da empresa (dinheiro, edifícios, terrenos etc.) |
| Passivos | Dinheiro devido no futuro (por exemplo, empréstimos, contas a pagar) |
| Patrimônio líquido | Ativos menos passivos, ou seja, patrimônio líquido. |
Essa fórmula "ativos = passivos + patrimônio líquido" é um indicador importante da saúde de uma empresa. Em geral, quanto menor o índice de passivos, mais estável financeiramente a empresa é considerada. Esse conceito influenciou nossas percepções financeiras pessoais e formou a imagem de que "dívida = ruim".
No entanto, se esse senso comum for aplicado diretamente ao investimento imobiliário, ele pode levar a uma compreensão errônea da verdadeira natureza da situação. O empréstimo no investimento imobiliário não é apenas dinheiro a ser consumido, mas também um investimento para gerar nova renda, ou seja, tem um aspecto de funcionar como "capital".
No mundo do investimento imobiliário, o uso estratégico de empréstimos, ou do capital de outras pessoas, possibilita o investimento em uma escala que seria impossível de ser alcançada apenas com fundos próprios. Isso é conhecido como efeito de alavancagem. É como o princípio da alavancagem, no qual uma pequena quantidade de energia (capital próprio) é usada para mover um objeto grande (propriedade geradora de renda).
Vamos comparar o impacto do efeito de alavancagem nos seguintes estudos de caso.
Estudo de caso: investimento imobiliário com fundos próprios de 10 milhões de ienes
| Item | Caso A: Somente fundos próprios | Caso B: Uso de empréstimos |
|---|---|---|
| Fundos próprios | 10 milhões de ienes | 10 milhões de ienes |
| Empréstimos | 0 ienes | 90 milhões de ienes |
| Preço de compra da propriedade | 10 milhões de ienes | 100 milhões de ienes |
| Renda anual de aluguel (rendimento de superfície de 5%) | 500.000 ienes | 5 milhões de ienes |
| Reembolso anual do empréstimo (taxa de juros de 2%, 35 anos) | 0 ienes | Aprox. 3,42 milhões de ienes |
| Fluxo de caixa anual (antes dos impostos) | 500.000 ienes | 1,58 milhão de ienes |
| Retorno sobre o patrimônio líquido (ROI) | 5.0% | 15,8% (* As despesas não são levadas em conta para simplificação) |
*As despesas não são levadas em conta para fins de simplificação.
Fica claro na tabela que, no Caso B, o uso de empréstimos mais do que triplica o fluxo de caixa anual e aumenta drasticamente o retorno sobre o patrimônio líquido (ROI) de 5,0% para15,8%. Esse é o poder de considerar o empréstimo como "capital". Ao utilizar o capital de outras pessoas, você pode acelerar drasticamente a velocidade de construção de ativos.
Vamos analisar esse processo de expansão de ativos em termos de um balanço patrimonial (balanço patrimonial). Antes e depois da compra de um imóvel, sua composição de ativos mudará da seguinte forma.
[Balanço patrimonial antes da compra da propriedade
| Ativos | Valor | Passivos e ativos líquidos | Valor |
|---|---|---|---|
| Caixa | 10 milhões de euros | Passivos | 0 ienes |
| Ativos líquidos | 10 milhões de ienes | ||
| Ativos totais | 10 milhões de ienes | Total de passivos e ativos líquidos | 10 milhões de ienes |
[Balanço patrimonial após a compra de uma propriedade no valor de 100 milhões de ienes
| Ativos | Valor | Passivos e ativos líquidos | Valor |
|---|---|---|---|
| Imóveis | 100 milhões de euros | Empréstimos | 90 milhões de ienes |
| Ativos líquidos | 10 milhões de ienes | ||
| Ativos totais | 100 milhões de ienes | Total de passivos e ativos líquidos | 100 milhões de ienes |
Imediatamente após a compra, o valor dos ativos líquidos permanece o mesmo, mas o total de ativos aumenta de JPY 10 milhões para JPY 100 milhões de uma só vez. Então, à medida que você pagar o empréstimo com a renda do aluguel, seus empréstimos (passivos) diminuirão constantemente e seu patrimônio líquido aumentará nesse valor. Em outras palavras, os inquilinos pagam o empréstimo em seu nome, aumentando seus ativos.
Para maximizar o uso da dívida como "patrimônio líquido", são essenciais várias estratégias-chave e o gerenciamento de riscos. Não se trata apenas de aumentar cegamente seus empréstimos.
Um dos indicadores mais importantes para medir a lucratividade do investimento imobiliário é o gap de rendimento. Essa é a diferença entre o rendimento de uma propriedade menos a taxa de juros do empréstimo.
Yield gap = taxa bruta de retorno (FCR) da propriedade - constante do empréstimo (K%)
O requisito absoluto para a alavancagem é que essa diferença de rendimento seja positiva e tão grande quanto possível. Se a diferença de rendimento for negativa, ou seja, a taxa de empréstimo for maior do que o rendimento da propriedade, o pior cenário é a alavancagem reversa. Essa é uma situação em que quanto mais você investe, mais você perde.
[Simulação de diferença de rendimento
| Item | Investimento sólido | Investimento perigoso |
|---|---|---|
| Rendimento da propriedade | 5.0% | 3.0 |
| Taxa de juros de empréstimos | 2.0% | 3.5 |
| Diferença de rendimento | +3.0% | -0,5% (alavancagem reversa) |
Portanto, é extremamente importante estar sempre ciente dessa diferença de rendimento ao tomar decisões de investimento e ter uma propriedade e um plano de financiamento que garantam um rendimento positivo estável.
Juntamente com a diferença de rendimento, outro fator importante é o fluxo de dinheiro em caixa, ou fluxo de caixa. O plano de negócios deve, em última análise, gerar um fluxo de caixa positivo após a dedução de todas as despesas, como taxas de administração, fundos de reparo e manutenção, impostos sobre a propriedade e pagamentos de empréstimos da receita de aluguel.
O fluxo de caixa proporciona a força para superar reparos inesperados e períodos de vacância. Mesmo que haja lucro nos livros, se o fluxo de caixa for negativo, o fluxo de caixa acabará falhando. Antes de comprar um imóvel, é sempre aconselhável realizar uma simulação elaborada do fluxo de caixa e fazer um teste de estresse em várias situações possíveis.
Embora a alavancagem amplie os retornos, ela também amplia o risco. Para usar o empréstimo como "capital", é essencial que os seguintes riscos sejam devidamente compreendidos e tratados.
| Tipo de risco | Descrição e contramedidas |
|---|---|
| Risco de aumento das taxas de juros | O risco de que, se um empréstimo for contraído a uma taxa de juros variável, um aumento futuro nas taxas de juros aumentará os pagamentos e piorará o fluxo de caixa. Contramedidas: escolha uma taxa de juros fixa, faça simulações antecipando aumentos nas taxas de juros, planeje pagamentos antecipados etc. |
| Risco de vacância | Risco de não conseguir encontrar inquilinos, resultando em perda de receita de aluguel. Contramedidas: escolher uma área/propriedade com alta demanda de aluguel, terceirizar para uma empresa de administração confiável, definir aluguéis adequados, etc. |
| Risco de queda do aluguel | Risco de queda nos aluguéis devido a mudanças no ambiente ao redor ou à deterioração do edifício relacionada à idade. Contramedidas: avaliar o potencial futuro da área a partir de uma perspectiva de longo prazo, manter o valor da propriedade por meio de manutenção e reforma regulares etc. |
Esses riscos são inerentes ao investimento imobiliário. Entretanto, é possível minimizar seu impacto reconhecendo os riscos com antecedência e tomando as contramedidas adequadas.
Este artigo explicou uma nova perspectiva sobre o empréstimo no investimento imobiliário, que vê o empréstimo não apenas como um passivo que deve ser pago, mas como um capital que pode acelerar a construção de ativos.
Mude a forma como você encara os empréstimos e utilize seu poder estrategicamente. Esse é o tipo de investimento imobiliário sensato que será necessário nos próximos anos. É claro que o conhecimento profissional e o julgamento cuidadoso são essenciais.
Se estiver procurando orientação mais específica sobre estratégias de empréstimo para investimento imobiliário, não hesite em entrar em contato conosco da INA & Associates Ltd. Nossos profissionais têm uma vasta experiência e conhecimento e farão o máximo para ajudá-lo a construir seu patrimônio.
P1: De quanto dinheiro pessoal eu preciso, no mínimo?
R1: É difícil dizer, mas, de modo geral, 10 a 20% do preço da propriedade é uma boa regra geral. Entretanto, em alguns casos, dependendo da avaliação das instituições financeiras e dos atributos pessoais, pode ser possível começar com menos fundos próprios. O importante é garantir que você tenha não apenas o montante de seus fundos próprios, mas também capital de giro suficiente (por exemplo, para outras despesas e manutenção imediata) após a compra.
P2: O que devo fazer se as taxas de juros subirem?
A2: É especialmente importante estar ciente dos aumentos das taxas de juros se você tiver um empréstimo com uma taxa de juros variável. As contramedidas incluem considerar o "refinanciamento" para mudar parte ou todo o seu empréstimo para uma taxa de juros fixa ou, se você tiver dinheiro suficiente em caixa, fazer "pagamentos antecipados" para reduzir o valor dos pagamentos. É muito importante planejar com bastante antecedência, na fase de simulação pré-compra, para garantir que o fluxo de caixa seja suficiente, mesmo que as taxas de juros aumentem em vários por cento.
P3: É possível para iniciantes investir em imóveis usando empréstimos?
R3: Sim, é possível. Em vez disso, são os iniciantes com fundos pessoais limitados que devem entender o efeito de alavancagem e utilizá-lo com sabedoria. Entretanto, é perigoso tomar decisões por conta própria quando não se tem conhecimento e experiência. É altamente recomendável encontrar uma agência imobiliária confiável ou um especialista como parceiro e receber suporte abrangente desde a seleção da propriedade até o planejamento financeiro e o gerenciamento pós-compra.