A essência da estratégia de investimento ideal para 2025, na qual os indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto do Japão estão trabalhando, está no equilíbrio entre diversificação e concentração. À primeira vista, os pesados ativos reais do investimento imobiliário e a sofisticada estrutura de instrumentos financeiros do sistema NISA podem parecer métodos de investimento opostos, mas um profundo entendimento das características de ambos e sua combinação estratégica permitirão a construção de ativos que transcendem gerações. A essência da gestão de ativos não é simplesmente a busca de rendimento, mas a concepção e a preservação do patrimônio em uma perspectiva de longo prazo.
Embora o investimento em imóveis e a NISA tenham características fundamentalmente diferentes, eles podem se complementar com a combinação certa.
O investimento imobiliário é um investimento direto em ativos reais. A partir de 2025, o mercado imobiliário japonês continua a apresentar crescimento estável, especialmente no centro de Tóquio, com a pesquisa da JLL mostrando investimentos superiores a 5 trilhões de ienes, especialmente nos setores de escritórios (37%) e hotéis (21%). Os setores de escritórios (37%) e hotéis (21%), em particular, estão em expansão.
Em contraste, o NISA é um "navio" de investimento e um sistema de incentivo fiscal: o novo sistema NISA, que foi fundamentalmente reformado em 2024, permite investimentos isentos de impostos de até 3,6 milhões de ienes por ano, compreendendo um "limite de investimento de reserva" (1,2 milhão de ienes por ano) e um "limite de investimento de crescimento" (2,4 milhões de ienes por ano). A maior mudança é que ele é permanente e o período de isenção de impostos é indefinido, trazendo benefícios significativos para a construção de ativos de longo prazo.
O investimento em imóveis geralmente requer fundos de dezenas a centenas de milhões de ienes. O NISA, por outro lado, pode ser iniciado com uma pequena quantia, com um limite de investimento anual de 3,6 milhões de ienes e um limite de investimento vitalício limitado de 18 milhões de ienes. Para os super-ricos, a cota de investimento da NISA representa apenas uma pequena parte de seus ativos totais, mas pode ser usada estrategicamente como uma vitrine para investimentos com eficiência fiscal.
A principal atração da NISA é a isenção total de impostos sobre a renda do investimento. Normalmente, os dividendos e os ganhos com a venda de investimentos em ações estão sujeitos a um imposto de aproximadamente 20,315% (15,315% de imposto de renda e 5% de imposto de residência), mas em uma conta NISA isso é totalmente isento de impostos. No novo sistema NISA, o período de isenção de impostos é indefinido, permitindo que o efeito de composição seja maximizado.
Por exemplo, um investimento de 20 anos a uma taxa anual de 5% produzirá um retorno após os impostos de aproximadamente 4% em uma conta tributável, que é aproximadamente 2,2 vezes o valor principal em uma base composta, em comparação com aproximadamente 2,7 vezes em uma conta NISA. Essa diferença aumenta com períodos de investimento mais longos e rendimentos de investimento mais altos.
As desvantagens incluem a impossibilidade de agregar ganhos e perdas e restrições nos limites de investimento. O limite de investimento vitalício de 18 milhões de ienes também é uma restrição para indivíduos com patrimônio líquido muito alto.
Os benefícios fiscais do investimento em imóveis são multifacetados. A economia de impostos decorrente da depreciação é particularmente atraente para pessoas de alta renda. A renda tributável pode ser reduzida porque o valor do edifício pode ser gasto em um período de depreciação de 22 anos para edifícios de madeira e 47 anos para edifícios de concreto armado.
Também é importante a redução do imposto de transferência devido à posse de longo prazo (mais de cinco anos) e o efeito da avaliação reduzida no momento da herança. O valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis tende a ser menor do que o valor real, pois a terra é calculada pelo valor da terra na beira da estrada e os edifícios pelo valor avaliado do imposto sobre a propriedade.
As desvantagens incluem a carga tributária do imposto de aquisição de imóveis, do imposto de registro e do imposto de selo no momento da aquisição, e do imposto sobre a propriedade e do imposto de planejamento urbano durante a posse. Além disso, espera-se que os custos de construção aumentem de acordo com a conformidade obrigatória com os padrões de eficiência energética para todas as novas moradias a partir de 2025/4.
A NISA permite que os investidores invistam em uma variedade de instrumentos financeiros, incluindo ações, títulos e fundos de investimento, permitindo que eles ajustem de forma flexível suas características de risco/retorno. Em particular, os investimentos baseados nos princípios de longo prazo, acumulação e diversificação atenuam os riscos de flutuação do mercado no curto prazo e proporcionam retornos estáveis no longo prazo.
De acordo com a análise da FSA, a probabilidade de retornos negativos é significativamente reduzida quando se investe em ações nacionais e estrangeiras por mais de 20 anos. Por outro lado, há um alto risco de flutuações de preço no curto prazo e nenhuma garantia do principal.
O investimento imobiliário está posicionado como um investimento de risco médio e retorno médio. Os ganhos de renda provenientes do aluguel são relativamente estáveis, especialmente para propriedades bem localizadas.
Em 2025, o nível de aluguel para escritórios de nível A em Tóquio está previsto para ser de 35.000 ienes por tsubo com base em tempos normais, com uma taxa de aumento de aluguel anual de 3%, portanto, pode-se esperar um fluxo de caixa estável. Também há potencial para ganhos de capital com o aumento dos preços dos imóveis.
Os riscos incluem risco de vacância, risco de queda do aluguel, risco de queda do valor do ativo, risco de aumento da taxa de juros, risco de reparo e manutenção e risco de liquidez. Deve-se prestar atenção especial à possibilidade de pressão descendente sobre os valores imobiliários locais devido ao "problema de 2025" (todos os baby boomers estarão em idade avançada).
A maior força do investimento imobiliário são os benefícios combinados da propriedade de longo prazo. Se o investimento se concentrar na qualidade e na localização do imóvel, pode-se esperar que ele proporcione estabilidade de valor ao longo do tempo, um efeito de proteção contra a inflação e uma fácil sucessão de ativos entre gerações.
A demanda tende a ser mantida mesmo com o declínio da população, especialmente para imóveis em centros urbanos bem localizados. No longo prazo, também há potencial para maiores ganhos de renda com o aumento dos aluguéis e ganhos de capital com o aumento do valor das propriedades.
O novo sistema NISA tornou o período de isenção fiscal indefinido, o que melhora significativamente os benefícios do investimento de longo prazo. A renda do investimento continua a ser reinvestida com isenção de impostos, maximizando o efeito dos juros compostos e permitindo que os ativos cresçam de forma eficiente no longo prazo.
Por exemplo, se você investir 30.000 ienes por mês durante 50 anos em ações globais, uma simulação feita pela Nomura Securities estima que isso equivaleria a aproximadamente 243,28 milhões de ienes (aproximadamente 13,5 vezes o valor do investimento acumulado).
O investimento imobiliário é particularmente adequado para os seguintes tipos de investidores
A NISA é particularmente adequada para os seguintes tipos de investidores
Para indivíduos com patrimônio líquido altíssimo (UHNWIs), uma combinação estratégica de ambos os instrumentos de investimento como parte de um portfólio geral de ativos é ideal: de acordo com a pesquisa da Altrata, os indivíduos com patrimônio líquido altíssimo (UHNWIs) alocam, em média, cerca de 21% de seus ativos em propriedades para investimento, sendo que as NISAs representam uma pequena parte dessa proporção. Os NISAs não são muito importantes, mas desempenham um papel importante devido à sua eficiência fiscal.
Uma estratégia eficaz é dividir os ativos nos três níveis a seguir
Essa alocação em camadas garante um equilíbrio entre estabilidade e crescimento, além de assegurar que haja espaço para investir em oportunidades.
É possível criar uma estrutura de fluxo de caixa eficiente combinando renda de aluguel estável de imóveis com renda de dividendos isenta de impostos em uma conta NISA. Por exemplo:
Essa combinação permite tanto a renda de curto prazo quanto o crescimento de ativos de longo prazo.
Em 2025, o Japão está experimentando uma tendência inflacionária moderada: de acordo com a pesquisa de mercado da JLL, o índice de preços de imóveis residenciais de Tóquio aumentou 8,14% ao ano (3,95% ajustado pela inflação), atuando como uma proteção contra a inflação.
Combinar o investimento em imóveis e a NISA como proteção contra a inflação é uma boa ideia:
Essa estratégia combinada permite que você crie um portfólio que seja resistente à inflação.
A sucessão transgeracional de ativos é um tópico importante para os super-ricos. As estratégias de herança que combinam imóveis e NISA incluem:
Essas estratégias podem otimizar a carga tributária e garantir uma sucessão de ativos tranquila.
É importante planejar o crescimento simultâneo de ativos e pessoas, em vez de simplesmente buscar o rendimento.
Educar a geração mais jovem sobre a construção de ativos por meio de uma combinação de propriedade e NISA leva a uma verdadeira sucessão de ativos. Por exemplo:
Isso possibilitará a herança não apenas de ativos, mas também de conhecimento e mentalidade de investimento.
Os investimentos realizados por indivíduos de patrimônio líquido ultra-alto também envolvem responsabilidade social. É importante incorporar os seguintes aspectos às decisões de investimento
Investimentos que crescem com a sociedade e proporcionam retornos sustentáveis no longo prazo.
No Japão de 2025, o investimento imobiliário e a NISA são duas vertentes da construção de ativos que desempenham papéis complementares. O investimento em imóveis proporciona estabilidade, benefícios fiscais, proteção contra a inflação e uma base para a sucessão de ativos, enquanto a NISA oferece eficiência fiscal, liquidez e acesso a uma variedade de produtos financeiros.
A melhor estratégia para indivíduos com patrimônio líquido ultra-alto é um projeto de ativos abrangente que combine esses fatores. Com imóveis de primeira linha no centro do portfólio e a NISA atuando como uma estrutura eficiente de gestão de ativos financeiros, é possível obter uma estrutura de ativos que combine estabilidade e crescimento.
A chave é ver essas técnicas de investimento não apenas como um meio de buscar rendimento, mas como uma base para a criação de valor que transcende gerações. Os investimentos em que os ativos e as pessoas crescem juntos e contribuem para a sociedade são os que levam à verdadeira criação de riqueza.
A combinação estratégica de investimento em propriedades e NISA, com base nos princípios básicos de perspectiva de longo prazo, diversificação adequada, otimização da eficiência fiscal e promoção da próxima geração, permite a construção de ativos sustentáveis mesmo em um ambiente econômico flutuante.