Para iniciantes que desejam começar a investir em imóveis em Tóquio, é essencial entender os custos iniciais necessários além do preço do imóvel (as chamadas despesas). Ao comprar um imóvel, são incorridos vários custos, como taxas de corretagem e impostos, e geralmente se diz que o valor total corresponde a cerca de 15% do preço do imóvel. Por exemplo, para uma propriedade de 30 milhões de ienes, você precisa preparar um custo inicial de aproximadamente 4,5 milhões de ienes, e para uma propriedade de 100 milhões de ienes, você precisa preparar aproximadamente 15 milhões de ienes. É muito importante, em termos de planejamento financeiro e gerenciamento de risco, ter um entendimento correto desses custos iniciais e incluí-los em seus planos.
Este artigo explica em detalhes o preço de mercado (supondo que seja na área de Tóquio) e o detalhamento dos custos iniciais de investimento em imóveis. Ele também apresenta métodos específicos para reduzir os custos iniciais que os iniciantes devem conhecer, incluindo uma perspectiva de gerenciamento de risco. Consulte esta seção para que seu investimento imobiliário seja um sucesso.
O custo inicial de um investimento imobiliário é o total do preço de compra da propriedade em si e outros custos associados ao procedimento e ao contrato de compra. Como orientação geral, o valor total dos custos iniciais é de aproximadamente 10 a 15% do preço da propriedade. Embora algumas estimativas sejam mais baixas, como "apenas 7% do preço do imóvel", é mais seguro esperar aproximadamente 15% do preço do imóvel ao comprar uma propriedade para investimento na área de Tóquio ou ao fazer um empréstimo. Quanto mais alto o preço do imóvel, menor tende a ser a proporção de despesas diversas, mas você ainda terá de pagar cerca de 10% do preço do imóvel. Também é importante observar que a proporção dos custos iniciais é maior do que a de uma compra à vista, pois as taxas de empréstimo e os prêmios de seguro são adicionados quando um empréstimo é feito.
Por exemplo, em um caso em que um condomínio pré-proprietário (em Tóquio) de 50 milhões de ienes é comprado com um empréstimo, somente a taxa de agência imobiliária (aproximadamente 3% mais imposto sobre consumo) custa aproximadamente 1,7 milhão de ienes. Além disso, se vários impostos, taxas de registro, prêmios de seguro contra incêndio e custos relacionados ao empréstimo forem somados, serão necessários custos iniciais de aproximadamente vários milhões de ienes. É importante que os iniciantes entendam antecipadamente a taxa de mercado para os custos iniciais e garantam fundos sistematicamente, pois pode ser impossível prosseguir com o procedimento de compra se não houver fundos pessoais suficientes.
Então, quais são os itens específicos envolvidos nos custos iniciais do investimento imobiliário e quanto custa cada um deles? O detalhamento principal é explicado a seguir.
Taxa de corretagem imobiliária: é a taxa paga à agência imobiliária que você solicitou que atuasse como sua intermediária para a venda da propriedade. O limite máximo é definido por lei em "3% do preço da propriedade + JPY 60.000 (mais imposto sobre o consumo)" e, na maioria dos casos, o valor total (mais imposto sobre o consumo) é cobrado. As taxas de corretagem também são caras para propriedades de investimento em Tóquio, onde os preços dos imóveis são altos, e representam uma grande proporção do custo inicial. Por exemplo, se o preço da propriedade for de 50 milhões de ienes, a taxa de corretagem sozinha chega a aproximadamente 1,71 milhão de ienes (incluindo impostos).
Custos de registro (imposto de registro, etc.): são os custos de registro da transferência de propriedade do imóvel e do registro de uma hipoteca ao usar um empréstimo. É cobrado um imposto nacional chamado imposto de registro e licença, que equivale a 2% do valor avaliado do imposto sobre a propriedade para o registro da transferência de propriedade de terrenos e edifícios, e 0,4% do valor do empréstimo para o registro da hipoteca de um empréstimo habitacional. Além desses impostos de registro, há taxas para escrivães judiciais que realizam os procedimentos de registro em seu nome (variando de várias dezenas de milhares de ienes a várias centenas de milhares de ienes) e imposto de selo a ser afixado no contrato de compra e no contrato de empréstimo. Dependendo do preço da propriedade, o total desses custos relacionados ao registro pode chegar a várias centenas de milhares de ienes e representar uma proporção não negligenciável dos custos iniciais totais.
Taxas de empréstimo e taxas de garantia (custos relacionados ao empréstimo): se um empréstimo for usado para financiar a compra, várias taxas deverão ser pagas à instituição financeira. Um exemplo típico é a taxa de administração do empréstimo, que geralmente varia de várias dezenas de milhares a várias centenas de milhares de ienes, dependendo do valor emprestado e da instituição financeira. Muitos empréstimos de bancos privados também exigem uma taxa de garantia de empréstimo ao usar uma empresa de garantia, que, se paga antecipadamente em uma única parcela, equivale a vários % do valor do empréstimo (várias centenas de milhares a várias centenas de milhares de ienes, dependendo do valor do empréstimo) como uma taxa inicial. A taxa de garantia varia de acordo com a instituição financeira e os termos do empréstimo, e alguns bancos a adicionam à taxa de juros sem taxa de garantia. De qualquer forma, lembre-se de que esses custos relacionados ao empréstimo são adicionados aos custos iniciais ao usar um empréstimo, portanto, o ônus inicial é maior do que em uma compra à vista.
Prêmios de seguro contra incêndio: esses são os prêmios de seguro para proteger a propriedade contra incêndio e desastres naturais. As instituições financeiras geralmente exigem o seguro contra incêndio ao fazer um empréstimo, e os prêmios para vários anos são pagos de uma só vez no momento da assinatura do contrato. Os prêmios de seguro variam de acordo com a estrutura do edifício (por exemplo, construção em madeira ou concreto armado), a área total do piso, a idade do edifício e a cobertura, mas também variam significativamente dependendo de o condomínio ser um único cômodo ou uma propriedade inteira. Para um investimento em uma unidade de condomínio em uma área urbana de Tóquio, o custo é de cerca de ¥50.000 a várias centenas de milhares de ienes, enquanto que para um investimento em um apartamento de construção única, o custo é de cerca de ¥100.000 a várias centenas de milhares de ienes. Observe que, se você fizer um seguro voluntário contra terremotos, um prêmio separado será adicionado.
Imposto sobre aquisição de imóveis: esse é um imposto único cobrado sobre a aquisição de imóveis. Uma notificação fiscal é enviada pela autoridade local competente algum tempo após a compra (geralmente dentro de alguns meses a seis meses após a aquisição) e o imposto é cobrado a uma alíquota de 4%, em princípio, sobre o valor avaliado do imposto predial, que é a base do imposto. Entretanto, há medidas de redução de impostos para imóveis residenciais, que permitem que um determinado valor seja deduzido do valor avaliado ou que a alíquota do imposto seja reduzida para 3% (sujeito a condições como a área útil do imóvel). O imposto sobre a aquisição de imóveis não é pago no momento em que a propriedade é entregue, mas um grande valor será cobrado quando você se esquecer dele, portanto, tenha isso em mente como um custo inicial antecipadamente e planeje suas finanças de acordo.
A descrição acima é um detalhamento dos principais custos iniciais. Além disso, uma taxa de liquidação para o imposto predial do ano corrente e o imposto de planejamento urbano (uma taxa de liquidação a ser paga ao vendedor em uma base pro-rata para o período a partir da data de entrega) também deverá ser paga no momento da liquidação. Em geral, é seguro esperar um custo inicial de cerca de 15% do preço do imóvel ao investir em imóveis em Tóquio. Se os custos iniciais forem facilmente ignorados, você poderá se encontrar em uma situação em que precisará de mais dinheiro do que imaginava e não terá fundos suficientes. É importante fazer uma simulação que inclua todos os outros custos na fase de pré-compra e formular um plano financeiro com tempo suficiente.
Embora os custos iniciais possam ser substanciais, é possível reduzir o ônus por meio de várias medidas. Entretanto, ao tentar reduzir os custos, é necessário analisar os riscos e as desvantagens associados a esses métodos e tomar uma decisão equilibrada. Esta seção apresenta medidas específicas para reduzir os custos iniciais que os iniciantes podem implementar, também sob a perspectiva do gerenciamento de riscos.
Embora os prêmios de seguro contra incêndio não representem uma grande proporção dos custos iniciais, eles são um item que pode ser economizado, dependendo dos detalhes do contrato. Os prêmios podem ser reduzidos com a revisão do plano da apólice de seguro e a otimização da cobertura para o que é necessário e suficiente. Por exemplo, defina a avaliação do edifício (valor do seguro) em um nível adequado para evitar indenizações excessivas, defina um valor de coparticipação (franquia) para reduzir os prêmios e remova cláusulas desnecessárias. Dependendo da estrutura e da localização da propriedade, os prêmios podem ser ajustados para corresponder ao risco, restringindo o escopo da cobertura.
Por outro lado, é importante observar que, se você estiver tão interessado em economizar nos prêmios a ponto de cortar a cobertura necessária, estará se expondo a sérios riscos. A questão de contratar ou não um seguro contra terremotos é particularmente incômoda no Japão, que é um país propenso a terremotos. O seguro contra terremotos cobre o risco de incêndio e desmoronamento causado por terremotos, embora o ônus do prêmio seja alto. A área de Tóquio também foi identificada como um risco de terremotos, como os que ocorrem diretamente sob a capital. A não aquisição do seguro contra terremotos pode ser uma opção se o edifício tiver alta resistência a terremotos, mas, em geral, é perigoso não adquirir o seguro contra terremotos, dando prioridade apenas à economia do prêmio. A chave é determinar a cobertura necessária de acordo com o perfil de risco da propriedade e equilibrar isso com os prêmios. Compare cotações de várias seguradoras e escolha o plano certo para reduzir gastos desnecessários com prêmios e, ao mesmo tempo, estar preparado para qualquer desastre que possa ocorrer.
Os custos iniciais do investimento imobiliário são frequentemente ignorados pelos iniciantes, mas são um fator importante que pode fazer com que um investimento seja feito ou não. Ao comprar um imóvel na região de Tóquio, é importante ter em mente que os custos iniciais podem chegar a 15% do preço do imóvel, portanto, é necessário planejar suas finanças de acordo. Se você tiver um entendimento adequado do detalhamento das taxas de agência e de vários impostos e encargos, e souber quando pagar e quanto esperar pagar, não precisará entrar em pânico ao assinar o contrato.
Você também poderá superar o obstáculo da insuficiência de fundos pessoais adotando medidas para reduzir os custos iniciais. Entretanto, cada medida de redução de custos tem suas vantagens e desvantagens, e é importante encontrar um equilíbrio em termos de gerenciamento de riscos em vez de simplesmente reduzir as despesas. Com a orientação de especialistas confiáveis, você deve tentar encontrar um equilíbrio entre a redução do ônus do custo inicial e a redução do risco.
Por fim, o investimento imobiliário envolve despesas inesperadas. Ao garantir uma certa quantia de fundos excedentes após o pagamento dos custos iniciais, você pode lidar tranquilamente com reparos inesperados ou uma queda na receita e nas despesas devido a vagas. Inicie um sólido investimento imobiliário em Tóquio com conhecimento e preparação completos com relação aos custos iniciais.