Guia Completo de Investimento Imobiliário para Iniciantes: Passos e Cuidados

O investimento imobiliário é um excelente modelo de investimento caracterizado por riscos moderados e retornos moderados, sendo amplamente difundido entre investidores iniciantes que desejam construir um património para o futuro. No entanto, a falta de preparação adequada na fase inicial pode levar a perdas irreparáveis. Neste artigo, explicaremos sistematicamente os passos concretos para que os iniciantes alcancem o sucesso no menor tempo possível e apresentaremos os pontos a evitar para evitar erros.Ao ler este artigo, ficará claro por onde começar, o que deve ter em atenção e a quem deve recorrer.

O investimento imobiliário é difícil para iniciantes. No entanto, com o conhecimento correto, preparação adequada e seguindo os passos certos, é possível começar a investir com sucesso no mercado imobiliário.Neste artigo, explicaremos sistematicamente o tema «Como começar a investir em imóveis», desde os conceitos básicos que os principiantes devem saber até aos passos concretos e pontos a ter em atenção. Forneceremos um roteiro para que os principiantes em investimento imobiliário possam realizar investimentos bem-sucedidos. Explicaremos pontos importantes, tais como planeamento financeiro, escolha de imóveis e métodos de gestão de risco. Utilize estas informações para dar o primeiro passo no mundo do investimento imobiliário.

1. Conhecimentos básicos sobre investimento imobiliário: mecanismo, vantagens, desvantagens e estrutura de rendimentos

O que é investimento imobiliário? Primeiro, vamos entender o mecanismo básico. Investimento imobiliário é uma forma de investimento em que se adquire um imóvel, como um apartamento ou uma casa, não para morar, mas para obter lucro, e se recebe renda de aluguel ou lucro com a venda. Na maioria dos casos, utiliza-se um empréstimo (empréstimo bancário, etc.) na compra, e depois de adquirir o imóvel, a administradora fica responsável pela gestão e recebe o aluguel (renda) dos inquilinos.As características deste investimento são a possibilidade de pagar o empréstimo com o aluguel mensal pago pelo inquilino e a possibilidade de obter lucros futuros com a venda do imóvel após um longo período de posse. Com este método, os rendimentos do investimento imobiliário são classificados em rendimentos de receita (aluguel obtido durante a posse do imóvel) e rendimentos de capital (lucro obtido com a venda do imóvel).

Estrutura e indicadores de rendimentos: O rendimento é frequentemente utilizado como indicador da rentabilidade do investimento imobiliário.O rendimento é a proporção entre o aluguel anual e o preço do imóvel. O rendimento calculado de forma simples é chamado de «rendimento aparente», mas, na prática, é necessário focar no «rendimento real», que é o rendimento após a dedução de várias despesas, como taxas de administração e impostos. Além disso, é necessário considerar o equilíbrio entre a receita acima mencionada (receita de aluguel) e o ganho de capital (lucro com a venda). Isso se deve ao fato de que as estratégias variam de acordo com o mercado imobiliário e o tipo de imóvel. Em alguns casos, o foco é a receita de aluguel, enquanto em outros, o foco é o ganho futuro com a venda.

Vantagens do investimento imobiliário

O investimento imobiliário tem algumas vantagens que outros investimentos não têm.

• Rendimento mensal estável: se a gestão do imóvel arrendado correr bem, poderá obter um rendimento mensal estável a partir das rendas. Se as rendas forem superiores ao valor do empréstimo, ficará com um lucro adicional. Além disso, se conseguir manter os inquilinos a longo prazo, poderá obter um fluxo de caixa contínuo. Isto constitui uma fonte de rendimento adicional ao salário base, contribuindo para a estabilidade financeira e a constituição de um património para o futuro.
• Substituição da pensão e proteção do património futuro: a renda mensal do arrendamento pode ser um meio de complementar os custos de vida que não serão cobertos pela pensão pública no futuro. Além disso, possuir bens tangíveis, como imóveis, é uma proteção contra a inflação (proteção do património).
• Substituição do seguro de vida: através do seguro de vida coletivo (Tanshin) contratado no momento da compra, em caso de morte do investidor, o saldo do empréstimo será integralmente reembolsado pelo seguro e os bens (imóveis) serão deixados aos herdeiros.Isto funciona como uma substituição do seguro de vida e pode ser usado para cobrir as despesas de subsistência da família que fica para trás.
• Medidas contra o imposto sucessório: quando os ativos são imóveis em vez de dinheiro, o valor de avaliação para efeitos de imposto sucessório pode ser mais baixo. Como os imóveis são avaliados abaixo do seu valor em dinheiro, é possível reduzir o imposto sucessório substituindo os ativos por imóveis.
• Efeito de alavancagem elevado: Outra vantagem é a possibilidade de utilizar financiamento. Isto permite realizar investimentos de grande escala com um capital próprio reduzido. Ao adquirir e gerir imóveis cujo valor é várias vezes superior ao capital próprio, é possível obter grandes lucros a partir de um capital reduzido, graças ao efeito de alavancagem. Por exemplo, mesmo com um capital de 50 milhões de ienes, é possível melhorar a eficiência da gestão de ativos adquirindo imóveis no valor de vários milhões de ienes através de financiamento.

Desvantagens e riscos do investimento imobiliário

Por outro lado, o investimento imobiliário apresenta desvantagens e riscos que devem ser considerados. A seguir, apresentamos os principais.

• Custos iniciais e de manutenção: além do preço do imóvel, há custos iniciais elevados, como imposto sobre a aquisição de imóveis, despesas de registro e comissão de corretagem. Além disso, após a compra, há custos fixos e operacionais contínuos, como imposto sobre bens imóveis, despesas de manutenção e administração. Se esses custos forem ignorados, pode não sobrar muito lucro. Por isso, é necessário elaborar um plano financeiro adequado e controlar os custos.
• Risco de vagas: se não houver inquilinos, a renda será zero. Não é possível garantir que o imóvel estará sempre ocupado, portanto, não é possível evitar o risco de vagas. Por exemplo, pode haver um período entre a saída de um inquilino e a entrada de um novo, ou uma diminuição na demanda devido a fatores econômicos ou regionais. Se o imóvel permanecer vazio por um longo período, a empresa poderá sofrer perdas financeiras, por isso é necessário manter o imóvel em boas condições e continuar com as atividades de marketing.
• Problemas com inquilinos e risco de não pagamento do aluguel: Também é necessário estar atento ao risco de o inquilino não pagar o aluguel. Se o inquilino não pagar o aluguel, o proprietário terá que arcar com os custos do empréstimo e da administração do imóvel. Além disso, a lei de locação japonesa protege fortemente os direitos dos inquilinos, e não é possível despejá-los após o término do contrato sem um motivo válido. Mesmo em caso de atraso no pagamento do aluguel ou de comportamento inadequado, é necessário tomar medidas legais para despejá-los, o que leva tempo e esforço.
• Risco de variação dos juros: Em empréstimos com juros variáveis, os pagamentos mensais podem aumentar devido a um aumento futuro dos juros. Embora os juros estejam baixos atualmente, é difícil prever a evolução futura dos juros, por isso é importante preparar fundos suficientes para evitar o risco de não conseguir pagar. Pode-se optar por um empréstimo com juros fixos ou considerar o pagamento antecipado do empréstimo para reduzir o saldo.
• Risco de desvalorização dos ativos: O valor de mercado e o aluguel dos imóveis variam de acordo com a situação econômica e a oferta e a demanda da região. É possível que os preços dos imóveis caiam em relação ao valor de compra ou que seja necessário reduzir o aluguel devido ao aumento da concorrência na região. A deterioração e a desvalorização dos imóveis são inevitáveis. Outra desvantagem dos imóveis é a baixa liquidez. Ao contrário das ações, eles não podem ser convertidos em dinheiro, portanto, pode ser difícil vendê-los pelo preço desejado.

É importante compreender bem as vantagens e desvantagens e tomar medidas para lidar com os riscos. Os riscos serão explicados em detalhe nas secções «Impostos, legislação e gestão de riscos» e «Padrões de falha» a seguir, mas é necessário compreender que o investimento imobiliário se baseia no equilíbrio entre riscos e retornos.

2. Preparação antes de começar a investir (fundos, objetivos, aquisição de conhecimentos)

Para ter sucesso no investimento imobiliário, é necessário fazer uma preparação cuidadosa e ter a atitude correta antes de começar. Visitar uma imobiliária sem um plano prévio ou comprar um imóvel que parece bom aleatoriamente pode levar a armadilhas inesperadas. Nesta seção, explicaremos a atitude que os iniciantes devem ter antes de começar a investir em imóveis, além de itens específicos que devem ser preparados.

Aquisição de conhecimento e recolha de informações

«É necessário estudar para investir em imóveis?» A resposta é «sim». Isto não se aplica apenas ao investimento imobiliário, mas a todos os tipos de investimento. Começar sem conhecimento suficiente é muito arriscado. Portanto, primeiro é necessário estudar e compreender bem os termos básicos e o funcionamento do mercado. Recomenda-se recolher informações na Internet e ler livros introdutórios. Ler livros ajuda a organizar as informações e a formar um método de pensamento próprio.

Como próximo passo no aprendizado, também é útil participar de seminários sobre investimento imobiliário. Especialistas e investidores experientes ministram palestras práticas, permitindo que você conecte o conhecimento teórico à realidade. No entanto, é preciso ter cuidado com seminários de baixa qualidade para iniciantes. É importante verificar com antecedência a experiência do palestrante e a reputação da empresa que organiza o seminário. Algumas imobiliárias oferecem materiais gratuitos e seminários online, por isso é recomendável aprender com várias fontes e comparar as informações.

*Ponto importante: procure entender os termos básicos relacionados ao investimento imobiliário (rendimento, impostos, empréstimos, etc.). Isso porque “avançar sem um entendimento adequado” pode levar a grandes perdas ou fraudes. Se tiver alguma dúvida, consulte um especialista ou pesquise em fontes confiáveis para esclarecer todas as suas dúvidas.

Defina claramente os objetivos e metas do investimento

Antes de começar a investir em imóveis, defina claramente “por que investir em imóveis”, ou seja, os objetivos e metas. A motivação varia de pessoa para pessoa.Por exemplo, «quero obter uma renda adicional estável com baixo risco», «quero complementar a minha pensão no futuro» ou «quero converter os meus ativos em imóveis como medida contra o imposto sucessório». O método de investimento e o tipo de imóvel adequado variam de acordo com o objetivo. Para algumas pessoas, o objetivo pode ser «experimentar e aprender sobre investimento imobiliário». Seja qual for o objetivo, é importante definir metas (valor alvo) específicas. Isso levará mais tempo, mas permitirá escolher o método de investimento adequado às suas metas.

Ao definir claramente a meta, fica claro naturalmente «o tipo de imóvel em que se deve investir para obter esse lucro» e «o montante de capital próprio necessário». Por exemplo, calculando a partir da meta de «rendimento mensal de X mil ienes», é possível saber o preço do imóvel necessário e o rendimento necessário. Depois de determinar o preço do imóvel que se pode comprar e o rendimento alvo, surge naturalmente uma imagem do imóvel adequado.O tipo de imóvel a ser escolhido (apartamento ou casa), a localização (centro ou periferia) e o plano financeiro (equilíbrio entre capital próprio e empréstimo) variam de acordo com o objetivo.

Preparação mental: No processo de definição de objetivos, é necessário estar determinado a encarar o investimento imobiliário como um negócio. O investimento imobiliário não é um negócio fácil de lucrar, mas sim um pequeno negócio. O proprietário que recebe renda tem responsabilidades como empresário. É necessário ter experiência em gestão imobiliária e capacidade de tomar decisões sensatas com base em números.Se tiver família, é importante obter a cooperação e o consentimento dela. Como o investimento envolve grandes empréstimos e riscos, é importante explicar bem a situação ao seu parceiro e à sua família e obter o entendimento deles. É importante conversar com antecedência para evitar que oposições posteriores levem ao fracasso do projeto.

Determinação dos fundos necessários e elaboração do plano financeiro

A elaboração de um plano financeiro é essencial no investimento imobiliário. Primeiro, é necessário considerar o equilíbrio entre os fundos próprios (entrada inicial) e os empréstimos. No investimento imobiliário, é comum pagar uma parte do preço do imóvel como entrada inicial e financiar o restante através de um empréstimo bancário. É possível obter um empréstimo, mas não se pode ter zero fundos próprios. Na maioria dos casos, é necessário ter entre 10% e 20% do preço do imóvel em dinheiro no momento da compra (para pagar entre 5% e 10% do preço do imóvel como entrada inicial, além de outras despesas).

Em geral, recomenda-se começar o investimento depois de ter um capital próprio equivalente a «cerca de 30% do preço do imóvel». Por exemplo, se o preço do imóvel for 30 milhões de ienes, é necessário ter cerca de 9 milhões de ienes. A razão é que os custos iniciais da compra de um imóvel correspondem a cerca de 15% do preço do imóvel, pelo que, ao preparar o dobro, ou seja, 30%, ainda resta dinheiro depois de pagar os custos iniciais. Isto permite garantir flexibilidade financeira para despesas de emergência e para o reembolso futuro do empréstimo.

Ter capital suficiente traz muitas vantagens, além da segurança contra riscos. Por um lado, permite cobrir despesas inesperadas e, por outro, é um fator positivo na análise de empréstimos. Do ponto de vista das instituições financeiras, quanto maior o capital próprio, menor o risco de inadimplência e maior a solidez financeira, o que facilita a obtenção de condições favoráveis de empréstimo (por exemplo, limite de crédito e taxas de juro).Na verdade, alguns bancos estabelecem critérios como «taxas de juro preferenciais para quem possui ativos financeiros superiores a XX milhões de ienes» ou «concessão de empréstimos apenas a quem possui ativos financeiros superiores a XX milhões de ienes». Garantir capital próprio suficiente antes de iniciar um investimento imobiliário aumenta as probabilidades de sucesso do investimento.

Avaliação de crédito e crédito: além dos fundos próprios, o rendimento anual, a empresa onde trabalha e as informações de crédito também influenciam a concessão do empréstimo. Portanto, é importante conhecer a sua capacidade de crédito (rendimento anual, tempo de serviço, outras dívidas, etc.). Se necessário, pode consultar antecipadamente uma instituição financeira sobre o empréstimo. Antes de comprar um imóvel, informar o banco sobre o seu rendimento anual e os fundos próprios permite ter uma ideia do montante que pode pedir emprestado, o que ajuda a encontrar um imóvel adequado ao seu orçamento.

Por fim, não se esqueça de preparar um fundo de reserva. Mantenha sempre uma quantia extra em sua conta bancária para cobrir despesas inesperadas após a compra do imóvel ou para o caso de não conseguir encontrar um inquilino por um determinado período. É natural que «ter dinheiro traz tranquilidade». Fazer um plano financeiro razoável é o segredo para manter a estabilidade a longo prazo.

3. Passos concretos para investir em imóveis: escolha do imóvel, financiamento, compra, gestão e estratégia de saída

Depois de concluir todos os preparativos, pode começar a investir. A seguir, apresentamos os passos básicos do investimento imobiliário.

1. Recolha e seleção de informações sobre imóveis – Procure imóveis que correspondam à sua política de investimento.
2. Consulta a uma imobiliária e proposta de imóveis – Com a ajuda de especialistas, obtenha informações sobre imóveis de qualidade.
3. Avaliação prévia do financiamento e elaboração do plano financeiro – Faça uma avaliação prévia do financiamento bancário e defina o seu orçamento.
4. Celebração do contrato de compra e venda do imóvel – Concluir os procedimentos contratuais e o pagamento e tornar-se proprietário do imóvel.
5. Gestão do imóvel após a compra e início da exploração – Começar a procurar inquilinos, a gerir e a explorar o imóvel.
6. Consideração da estratégia de saída – Planear o momento e a forma de venda futura do imóvel.

Vamos agora analisar cada etapa em pormenor.

Seleção do imóvel e consulta à imobiliária

A pesquisa de imóveis é a base do investimento imobiliário. Depois de definir os objetivos e metas, comece a recolher informações sobre imóveis que atendam às suas condições. As informações sobre imóveis podem ser obtidas em sites de investimento imobiliário (portais), revistas informativas e imobiliárias. Conhecer os preços de mercado através de portais de investimento imobiliário é um bom ponto de partida, mas, na prática, não é fácil encontrar o imóvel ideal a partir de informações disponíveis ao público.Os imóveis de boa qualidade adequados para investimento não são frequentemente publicados em portais e, mesmo que sejam, são rapidamente comprados por corretores profissionais, tornando difícil para os principiantes ganharem a licitação. Por isso, é importante entrar em contacto com uma imobiliária de confiança e obter informações promissoras não divulgadas (os chamados «imóveis não divulgados»).

Depois de concluir as etapas 1 e 2, entre em contacto com uma imobiliária para uma consulta.As imobiliárias são especialistas em imóveis, por isso, ao informar as suas condições (orçamento, localização, rendimento alvo, tipo de imóvel, etc.), elas irão sugerir imóveis para investimento adequados para si. Nesta fase, se tiver conhecimentos básicos e compreender os preços de mercado, será mais fácil avaliar a qualidade dos imóveis sugeridos. É habitual neste setor que os bons imóveis não sejam divulgados ao público em geral, mas sim apresentados diretamente aos clientes existentes. Por isso, mesmo os principiantes podem obter informações úteis antes dos outros investidores se consultarem uma imobiliária atempadamente.

Escolha da imobiliária: É importante escolher a imobiliária com a qual irá consultar. Algumas empresas lidam com imóveis para investimento e podem tentar vender imóveis inadequados aos clientes através de técnicas de venda agressivas. Para verificar se a empresa é confiável, verifique se ela possui licença para transações imobiliárias, seu histórico e a reputação dos clientes. Além disso, a resposta dos funcionários responsáveis pelas consultas e entrevistas também é um fator importante para a sua decisão. É importante avaliar a empresa através da comunicação, verificando a precisão das respostas às suas perguntas e o nível de compreensão dos seus objetivos de investimento.Pode ser que sinta alguma resistência psicológica, mas se, após a consulta, sentir que a empresa não é adequada para si, mude para outra empresa com flexibilidade.

Financiamento e análise de empréstimos

Depois de encontrar um imóvel adequado, avance para o pedido de financiamento (empréstimo) e a pré-análise. No investimento imobiliário, normalmente, os imóveis são comprados com fundos próprios e empréstimos, e o reembolso do empréstimo é feito com as rendas. Por isso, é necessário obter a aprovação de um banco ou instituição financeira para obter um empréstimo para comprar um imóvel.

Primeiro, com base nas informações do imóvel candidato à compra, solicite uma pré-avaliação (avaliação provisória) ao banco. A instituição financeira avalia não apenas o rendimento anual e as informações de crédito do requerente, mas também a rentabilidade do próprio imóvel. A política de financiamento varia de acordo com o tipo e as características do imóvel (se é um quarto no centro da cidade ou uma casa nos subúrbios, se é novo ou usado, etc.). Existem muitas opções, como bancos urbanos, bancos regionais e caixas econômicas, mas muitas vezes as imobiliárias têm parceiros ou canais de apresentação, por isso consulte-as.

Após a aprovação da pré-avaliação, a instituição financeira apresentará as condições do empréstimo. Por exemplo, «Empréstimo de XX milhões de ienes, com juros de XX%, a ser reembolsado em XX anos». Com isso, o plano de financiamento final será definido. Se o valor do empréstimo for inferior ao preço do imóvel, será necessário aumentar o capital próprio ou alterar o imóvel. Por outro lado, se o empréstimo for concedido até o limite máximo, o encargo de reembolso será elevado, portanto, é necessário ajustar o valor do empréstimo de acordo com as condições apresentadas, dentro da sua capacidade de reembolso.

Pontos a serem observados ao celebrar o contrato de empréstimo: Após a aprovação final, após a primeira análise, é celebrado um contrato de empréstimo formal (contrato de empréstimo) com a instituição financeira. É possível escolher entre os tipos de empréstimo com taxa de juros variável ou fixa. A taxa de juros variável é mais baixa no início, mas há risco de aumento no futuro. A taxa de juros fixa é fixa durante o período do empréstimo, mas é mais alta do que a taxa de juros variável. Escolha o tipo que melhor se adapta à sua tolerância ao risco.Tenha em atenção que os empréstimos para investimento imobiliário são diferentes dos empréstimos para aquisição de habitação, pois têm taxas de juro ligeiramente mais elevadas. Recentemente, o uso indevido do Flat 35 (empréstimo para aquisição de habitação) para investimento imobiliário tornou-se um problema social, por isso, ao utilizar um empréstimo, certifique-se de que cumpre as regras.

Celebração do contrato de compra e venda de imóveis

Quando o financiamento for confirmado, assine o contrato de compra e venda. Trata-se de um procedimento formal de troca do contrato de compra e venda entre o vendedor do imóvel (ou corretor) e você (comprador). Antes de assinar o contrato, receba explicações importantes do corretor imobiliário (detalhes do imóvel e condições da transação) e, após concordar com o conteúdo, assine e carimbe o contrato. Normalmente, o sinal é pago no momento da assinatura do contrato.

Após a celebração do contrato, começam os procedimentos para a celebração do contrato de empréstimo definitivo e os preparativos para a entrega. Na data de entrega (data de liquidação), é feito o pagamento do saldo, o registo da transferência da propriedade e a entrega das chaves do imóvel. Nesta fase, é importante não se esquecer de pagar o imposto sobre a compra do imóvel, registar o imóvel e contratar um seguro contra incêndio. É necessário preparar com antecedência os documentos necessários para a compra (certificado de registo do selo, certificado de registo do carimbo, documento de identificação (carteira de motorista, etc.)).

Após a conclusão da compra do imóvel, você se tornará o proprietário (dono do imóvel). Nesta fase, é importante não se descuidar e começar a organizar um sistema de gestão de aluguéis imediatamente após a entrega. Por exemplo, se você comprar um imóvel usado e o inquilino for transferido do proprietário anterior, será necessário alterar o nome no contrato de locação e guardar o depósito caução.Se o imóvel estiver vazio, é necessário começar a procurar novos inquilinos o mais rápido possível. Certifique-se de que o imóvel tem seguro contra incêndio e seguro contra terremotos (muitas vezes, a contratação desses seguros é uma condição para obter financiamento).

Gestão do imóvel após a compra e início das operações

Após adquirir o imóvel, chega o momento de começar a gestão locativa. Especificamente, começam as operações diárias, como procurar inquilinos, cobrar o aluguel, pagar o empréstimo e pagar as despesas diversas. Uma das decisões importantes a tomar ao iniciar as operações é a forma de gestão do imóvel.

• No caso de contratação de uma empresa de gestão: muitos investidores e proprietários iniciantes contratam uma empresa de gestão imobiliária especializada para realizar as tarefas de gestão. Com base no contrato de prestação de serviços, é possível delegar tarefas administrativas diárias, como a publicação de anúncios para recrutamento de inquilinos, a coordenação de visitas ao imóvel, a celebração de contratos de arrendamento, a cobrança do aluguel, o atendimento de reclamações e a limpeza, inspeção e manutenção do imóvel. As empresas de gestão são especializadas em gestão imobiliária, portanto, podem realizar as tarefas de forma mais eficiente do que se fossem realizadas pelo próprio proprietário.Uma das grandes vantagens é que os proprietários podem aproveitar a vasta experiência e o know-how da empresa para lidar com questões difíceis de resolver por conta própria. A taxa de administração é uma porcentagem fixa do aluguel, mas economiza tempo e esforço e garante um atendimento profissional. Na prática, é preferível contratar uma empresa de administração confiável, especialmente se o imóvel estiver longe ou se o proprietário estiver muito ocupado com o seu trabalho principal.No momento da contratação, é necessário confirmar o escopo dos serviços a serem delegados à empresa de gestão e o valor das taxas, comparando várias empresas para escolher a mais adequada. Ao escolher uma empresa com vasta experiência em aluguer de imóveis, é possível reduzir o tempo de vacância e aumentar os rendimentos. Por outro lado, se não for escolhida uma empresa de gestão adequada, isso poderá afetar negativamente os rendimentos.
• No caso da autogestão: O proprietário pode realizar todas as tarefas por conta própria. Por exemplo, recrutamento de inquilinos, celebração de contratos de aluguer, cobrança de aluguéis, atendimento de reclamações, limpeza, inspeção, etc.Tem a vantagem de poupar nas taxas de administração e de poder decidir os detalhes por conta própria, mas requer conhecimentos especializados e disponibilidade 24 horas por dia. Na prática, é difícil para iniciantes sem experiência em imóveis ou administração. No entanto, pessoas com experiência em imóveis ou administração, pessoas capazes de administrar grandes propriedades de forma eficiente ou pessoas que podem dedicar o dia inteiro ao trabalho são exceções. Mais importante ainda, a falta de contatos e experiência pode levar a atrasos na resolução de problemas. É melhor deixar a administração para uma empresa especializada no início.Depois de ganhar experiência, considere a possibilidade de fazer a gestão por conta própria.

Recrutamento de inquilinos e gestão do aluguel: Depois de decidir o sistema de gestão, comece a recrutar inquilinos. Quando surgir um quarto vago, solicite a uma imobiliária (corretora) que anuncie o imóvel e procure um novo inquilino o mais rápido possível. É importante definir um aluguel adequado. Se o aluguel for muito alto em comparação com o mercado local, o quarto pode ficar vazio por muito tempo. Além disso, as instalações internas e as condições do imóvel também influenciam a atratividade para os inquilinos.No caso de imóveis antigos, é necessário considerar reformas internas e modernização das instalações para manter a competitividade. Reparos devido ao desgaste natural são inevitáveis, mas podem ser feitos com um orçamento prévio. Se for definido um valor de adiantamento, ele poderá ser usado para cobrir os custos de restauração do imóvel ao estado original quando o inquilino se mudar.

Após o início das operações, verifique regularmente as receitas e despesas para confirmar se as receitas estão de acordo com o planejado e se as despesas não estão excedendo o orçamento.Em caso de atraso no pagamento do aluguel, é necessário cobrar o mais rápido possível. Se estiver a utilizar um serviço de garantia de aluguel (empresa de garantia de aluguel), entre em contacto com a empresa de garantia e solicite uma resposta rápida. Se o imóvel continuar vazio, é necessário consultar uma imobiliária e considerar medidas incentivadoras, como a revisão das condições de locação ou o aumento dos custos de publicidade (AD). O acúmulo dessas pequenas melhorias determinará o sucesso ou o fracasso da gestão locativa.

Consideração de uma estratégia de saída

No investimento imobiliário, não se deve esquecer a «estratégia de saída». A estratégia de saída é um plano que define como vender o imóvel que possui, recuperar o investimento e concluir o negócio. No mundo dos investimentos, diz-se que «o sucesso do investimento imobiliário é determinado pela saída», o que demonstra a importância da estratégia de saída.

O ideal para os investidores é «comprar barato e vender caro», mas, na prática, existem alguns pontos importantes para vender um imóvel por um preço alto e sem complicações. Em primeiro lugar, é necessário escolher um imóvel tendo em consideração a saída. Antes de comprar, é necessário pensar se «este imóvel será fácil de vender no futuro?». Por exemplo, imóveis localizados em áreas com alta demanda ou imóveis novos com equipamentos populares tendem a ser mais fáceis de encontrar compradores no futuro. Além disso, apartamentos em condomínios têm a característica de serem fáceis de vender, pois são fáceis de negociar entre investidores.Por outro lado, imóveis particulares nos subúrbios e imóveis de grande porte com baixa liquidez podem levar mais tempo para serem vendidos. Para evitar erros no investimento imobiliário, é necessário pensar na venda antes de comprar.

Além disso, o momento da venda também é um elemento importante da estratégia. É difícil determinar o «momento certo para vender», mas é importante ter como objetivo o momento em que o mercado imobiliário estiver em alta e seja possível vender por um preço superior ao preço de compra. Além disso, há quem considere que se deve vender antes que os rendimentos (taxa de rendimento) diminuam com a idade ou quando a dívida restante diminuir, tornando mais fácil obter lucros com a venda.Tendo em conta a dívida remanescente, também existe a opção de vender antes que sejam previstos grandes gastos, como grandes reparações. Tendo isto em conta, é aconselhável definir uma política geral no plano de investimento, como «vender após ◯ anos» ou «vender quando a taxa de reembolso do empréstimo atingir ◯%».

Importância da estratégia de saída: No investimento imobiliário, os lucros ou perdas finais só são determinados quando o imóvel é vendido.Por exemplo, mesmo que tenha obtido lucros e rendimentos de aluguer durante o período de investimento, se o preço cair significativamente no momento da venda, poderá ocorrer uma perda e, consequentemente, uma perda total. Por outro lado, mesmo que ocorram vagas ou despesas durante o período de investimento, poderá obter lucros significativos no momento da venda, e o investimento poderá acabar por ser bem-sucedido. Por isso, é importante investir depois de pensar desde o início em «como vender o imóvel por um preço elevado e no momento certo».

Ao considerar a estratégia de saída, a decisão de investimento será tomada com base no valor total do investimento, desde a compra até a venda do imóvel. Por exemplo, antes da compra, é útil fazer uma pesquisa como: «Se eu vender este imóvel daqui a X anos, qual será o rendimento esperado com base na idade do imóvel naquele momento?». Confira os preços e rendimentos de imóveis com condições semelhantes publicados em sites de investimento imobiliário para ter uma ideia do preço de venda futuro.

No entanto, se se concentrar excessivamente na saída e se focar apenas em imóveis que são “fáceis de executar a estratégia de saída = imóveis de alta qualidade no centro da cidade”, pode ocorrer uma contradição, com imóveis muito populares e preços elevados, resultando em baixos rendimentos. No final das contas, é importante encontrar o equilíbrio entre o rendimento desejado e o risco aceitável. Considere ambos os aspectos, “facilidade da estratégia de saída (facilidade de venda)” e “rendimento durante a operação”, escolha o imóvel adequado para si e planeie a sua posse e venda.

4. Erros comuns cometidos por iniciantes e como evitá-los

No mundo dos investimentos imobiliários, existem alguns erros comuns cometidos por iniciantes. No entanto, eles podem ser evitados se forem reconhecidos com antecedência e as medidas necessárias forem tomadas. A seguir, apresentamos alguns exemplos típicos desses erros e como evitá-los.

• Ignorar os custos após a compra: Um dos erros mais comuns dos principiantes é ignorar os custos adicionais após a compra. Eles tendem a se concentrar apenas no preço de compra do imóvel e no valor do empréstimo, ignorando outros custos. Não se esqueça de que existem outros custos além do preço de compra. Por exemplo, impostos sobre imóveis, impostos de planejamento urbano, seguro contra incêndio, custos de manutenção e custos de administração do imóvel. Se você não tiver uma noção clara desses custos ao elaborar o seu plano financeiro, poderá acabar não obtendo lucro ou até mesmo sofrendo prejuízos.Como evitar: Antes da compra, calcule os custos anuais de manutenção e os impostos e faça um plano para garantir liquidez suficiente. Faça uma lista dos custos que surgirão após a compra do imóvel e inclua-os na simulação de receitas e despesas. Além disso, é aconselhável garantir um montante equivalente a vários meses ou até meio ano de prestação do empréstimo como capital de giro.
• Negligenciar a escolha da empresa de gestão imobiliária: Negligenciar a gestão imobiliária após a compra reduzirá a sua receita. Especialmente ao contratar uma empresa externa de gestão imobiliária, o sucesso da gestão de aluguéis depende da escolha da empresa certa. Cada empresa tem diferentes capacidades de atrair inquilinos, lidar com problemas e determinar os custos de reparos, portanto, uma escolha imprudente pode resultar em aumento da taxa de vacância, perda de receita de aluguel ou aumento de reclamações devido à falta de resposta adequada.Solução: Confirme o histórico e a reputação da empresa de gestão e compare cuidadosamente os serviços e tarifas de várias empresas antes de tomar uma decisão. Antes de assinar o contrato, é importante confirmar o âmbito da gestão (incluindo a procura de inquilinos e o tratamento de reclamações), o histórico de ocupação e a resposta em situações de emergência. Ao colaborar com uma empresa de gestão de confiança, é possível reduzir o risco de vagas e garantir uma gestão estável.
• Caindo na armadilha do crédito fácil (crédito ilegal): tenha cuidado com empresas que tentam atrair pessoas sem capital para comprar imóveis de alto valor, pedindo que falsifiquem sua renda anual ou poupança para obter um empréstimo. Se você se envolver em fraudes contra instituições financeiras, poderá ser obrigado a pagar o empréstimo integralmente em caso de inadimplência ou se envolver em problemas legais. Nos últimos anos, tem sido problemático o uso de empréstimos hipotecários residenciais (por exemplo, Flat 35) para a compra de imóveis para investimento.Como evitar: Não acredite em ofertas atraentes e recuse categoricamente ofertas de empréstimos ilegais. Aumente o seu capital próprio de forma adequada, de acordo com os critérios de avaliação das instituições financeiras, e escolha imóveis que possa comprar sem recorrer a meios ilegais. Além disso, se não tiver a certeza de que as condições do empréstimo são adequadas, é útil consultar terceiros de confiança (outras instituições financeiras, consultores financeiros, etc.).
• Início sem o consentimento da família: há casos em que pessoas iniciaram investimentos imobiliários de alto valor sem o conhecimento da família (cônjuge, etc.) e, posteriormente, surgiram problemas devido à oposição da família. Especialmente se já houver um empréstimo hipotecário ou se o investimento for em bens comuns, é necessário ter cuidado ao chegar a um acordo antes de contrair um novo empréstimo. Como evitar: estabelecer um sistema de cooperação com a família desde o início. É importante discutir abertamente o valor do investimento e os riscos, a fim de obter compreensão e cooperação.Para acalmar as preocupações da família, é eficaz apresentar e explicar planos e simulações, ou começar com um valor pequeno e expandir gradualmente. Com o apoio da família, poderá concentrar-se no investimento com confiança.
• Escolher imóveis com base na impressão, não nos números: É comum confundir a forma de escolher imóveis para uso residencial e para investimento, e acabar por escolher imóveis apenas com base na impressão ou aparência, por motivos como «tem um bom ambiente» ou «gosto da decoração». No entanto, na investimento imobiliário, a rentabilidade é o mais importante.Se escolher um imóvel com base nos seus gostos e preferências, é mais provável que não obtenha o rendimento esperado. Como evitar: ao escolher um imóvel para investimento, concentre-se nos dados. Verifique cuidadosamente os números, como o valor do aluguer em relação ao preço de compra, o mercado de aluguer na área, a procura futura, a taxa de rendimento e os custos operacionais. É importante manter a calma e não comprar um imóvel, por mais bonito que seja, se a simulação não mostrar um fluxo de caixa suficiente.

Compreender os padrões de erro acima e tomar medidas preventivas antecipadamente permitirá que mesmo os principiantes deem um passo em direção a um «investimento imobiliário bem-sucedido». O investimento imobiliário é uma série de preparativos e decisões. Ser sempre cauteloso, não hesitar excessivamente e tomar decisões com base em dados é o caminho mais curto para o sucesso.

5. Conhecimentos básicos sobre impostos, leis e gestão de riscos

O investimento imobiliário não envolve apenas aspectos financeiros. É necessário ter conhecimento sobre impostos e legislação. Além disso, é importante compreender adequadamente os conceitos básicos de gestão de riscos. Nesta seção, explicaremos os fundamentos sobre impostos e legislação que os iniciantes devem saber, bem como os pontos importantes da gestão de riscos.

Conhecimentos básicos sobre os impostos aplicáveis ao investimento imobiliário

O investimento imobiliário está sujeito a muitos impostos. Como os impostos afetam diretamente o lucro líquido, é importante conhecer antecipadamente os tipos de impostos aplicáveis ao investimento e os prazos de pagamento.Abaixo estão os principais tipos de impostos.

• Impostos cobrados na compra: Ao comprar um imóvel, são cobrados o «imposto sobre a aquisição de imóveis» (após a compra, o prefeito do município envia uma notificação de cobrança), o «imposto de selo» afixado no contrato de compra e venda e o «imposto de registro» cobrado pelo notário. Além disso, os imóveis novos e os imóveis vendidos por construtoras estão sujeitos ao «imposto sobre o consumo». É importante observar que, além do preço do imóvel, há outros custos iniciais.
• Impostos cobrados durante a posse: Durante a posse do imóvel, o município cobra anualmente o «imposto sobre bens imóveis» e o «imposto de planeamento urbano». Esses impostos são calculados com base no valor avaliado do terreno e do imóvel e fazem parte das despesas fixas de administração do aluguer. Além disso, o «rendimento imobiliário», que é o rendimento líquido após a dedução das despesas, está sujeito ao imposto de renda e ao imposto municipal. Se o imóvel for considerado um projeto comercial, poderá ser cobrado o imposto sobre atividades comerciais.Além disso, os juros sobre empréstimos são considerados perdas, mas o reembolso do capital do empréstimo não é considerado despesa, por isso é importante calcular o saldo após dedução dos impostos e a depreciação.
• Impostos na venda: Quando se vende um imóvel e se obtém lucro (ganho de capital), o ganho de capital é tributado como «imposto sobre ganhos de capital». O imposto sobre ganhos de capital é a soma do imposto de renda e do imposto municipal (e imposto especial sobre a renda para reabilitação), sendo que, se o imóvel tiver sido mantido por mais de cinco anos, é aplicado o imposto de renda de longo prazo (alíquota de aproximadamente 20%), e se tiver sido mantido por cinco anos ou menos, é aplicado o imposto de renda de curto prazo (alíquota de aproximadamente 39%).Além disso, é necessário pagar a comissão do corretor e o imposto de selo no momento da celebração do contrato de compra e venda, e pagar o imposto de registo ao notarizar a cancelamento da hipoteca. Não se concentre apenas no lucro da venda, mas tenha em mente o lucro final após a dedução desses impostos.

Como os impostos são cobrados em cada etapa da compra, posse e venda, é importante planejar as receitas e despesas levando em consideração a carga tributária. Por exemplo, prepare fundos para cobrir as várias despesas na compra e o imposto sobre bens imóveis, considere o momento das despesas em dinheiro e registre todas as despesas que podem ser incluídas na declaração de impostos (depreciação, juros de empréstimos, despesas de administração, despesas de reparos, prémio de seguro contra incêndio, imposto sobre bens imóveis) para economizar nos impostos.Como há muitos itens que podem ser contabilizados como despesas no investimento imobiliário, é possível reduzir o rendimento após a dedução dos impostos da renda (redução de impostos) através de um processamento contabilístico preciso. É importante consultar um especialista, como um contabilista, para pagar e reduzir os impostos de forma legal e adequada.

Pontos legais importantes

O investimento imobiliário está sujeito a muitas leis. É difícil abranger todas as leis relevantes, mas é necessário compreender os pontos mais importantes.

• Lei de arrendamento (Lei dos contratos de arrendamento): A Lei de arrendamento é a lei mais importante na gestão de imóveis arrendados. Esta lei protege os direitos do arrendatário (inquilino) e define em pormenor as regras do contrato de arrendamento. Por exemplo, num contrato de arrendamento normal, o contrato é automaticamente renovado no final do período de vigência e o arrendatário pode continuar a habitar o imóvel. O arrendador deve ter um motivo válido (força maior) para rescindir o contrato.Além disso, o pagamento de uma indenização por desocupação não significa que o locatário será obrigado a desocupar o imóvel. O locatário tem direitos fortemente protegidos e não pode ser facilmente despejado apenas porque o locador não gosta dele. Além disso, as regras relativas ao aumento do aluguel e à rescisão do contrato também estão definidas por lei. Para evitar problemas, procure aconselhamento especializado ao celebrar o contrato e certifique-se de que o conteúdo do contrato está em conformidade com a Lei de Locação.
• Lei de Normas de Construção e Lei de Planejamento Urbano (regras relativas ao uso de edifícios e terrenos): ao ampliar ou alterar a finalidade do imóvel adquirido, é necessário cumprir as leis e regras, como a Lei de Normas de Construção e a Lei de Planejamento Urbano. Cada imóvel tem regras específicas, que incluem, por exemplo, zona de uso, índice de aproveitamento, índice de ocupação e altura máxima.Por exemplo, se construir um apartamento residencial sem licença numa zona de planeamento urbano ou se realizar obras de renovação que não cumpram as normas sísmicas, poderá receber uma recomendação de correção ou uma ordem de suspensão da utilização por parte das autoridades administrativas. É necessário ter em atenção os regulamentos de cada autarquia local (regulamentos locais, etc.). As construções ilegais não só reduzem significativamente o valor do imóvel, como também, na pior das hipóteses, podem torná-lo impossível de arrendar. Por conseguinte, antes de adquirir um imóvel, é necessário verificar as restrições legais e certificar-se de que está a ser explorado de forma legal.
• Código Civil e Lei da Construção (regras de contratos e transações): Os contratos de compra e venda e os contratos de arrendamento são contratos civis, pelo que se aplicam as disposições relativas ao incumprimento contratual (responsabilidade por defeitos) e ao incumprimento de obrigações. Ao comprar um imóvel usado, é necessário verificar o âmbito e o prazo da responsabilidade do vendedor pelo incumprimento do contrato e compreender como proceder em caso de problemas.Além disso, é necessário verificar se a imobiliária cumpre as regras de transação imobiliária (explicação de pontos importantes, obrigação de entrega por escrito, etc.). Se negociar com uma empresa mal-intencionada, poderá envolver-se em problemas contratuais, por isso é necessário ler atentamente os termos do contrato e não deixar pontos obscuros. Se necessário, recomendamos consultar um especialista (advogado ou notário) antes de celebrar o contrato.

Além disso, existem várias leis que devem ser cumpridas de acordo com a situação do imóvel e do locatário. Por exemplo, a lei de incêndios (obrigatoriedade de instalação de extintores e alarmes de incêndio), a lei de segurança residencial e a lei de habitação para idosos. É difícil compreender tudo sozinho. Por isso, é importante colaborar com uma empresa de gestão confiável e especialistas na área para responder adequadamente às alterações nas leis e regulamentos.

Noções básicas de gestão de riscos

Como mencionado acima, o investimento imobiliário envolve muitos riscos. No entanto, é possível reduzir e gerir os riscos prevendo-os antecipadamente e tomando as medidas adequadas. A seguir, apresentamos os principais riscos e medidas de gestão.

• Risco de vagas: risco de não conseguir inquilinos e de perder a renda. Medidas: analisar as tendências da procura e escolher uma localização próxima de estações de transporte público e conveniente para a vida quotidiana, em uma área com procura estável por imóveis para aluguel.Além disso, o espaço interno deve ser adequado ao público-alvo, sendo preferíveis os tipos com alta demanda, como 1K e 2LDK. Para aumentar o apelo do imóvel, é necessário atualizar as instalações e realizar reformas adequadas para manter a competitividade. É necessário ajustar as condições de locação de forma flexível e cooperar com a empresa de gestão para reduzir ao máximo o período de vacância.
• Risco de atraso no pagamento do aluguel: é o risco de o inquilino não pagar o aluguel. Contramedidas: é importante fazer uma análise rigorosa do inquilino. É necessário verificar a renda, o local de trabalho e o histórico de atrasos nos pagamentos e, se necessário, solicitar um fiador. Atualmente, é comum recorrer a empresas de garantia de aluguel. Ao contratar uma empresa de garantia de aluguel, é possível recuperar o aluguel atrasado, reduzindo significativamente o risco do proprietário.Em alguns casos, podem ser tomadas várias medidas, como exigir a adesão a uma empresa de garantia ou designar um fiador no momento da assinatura do contrato. Além disso, em caso de atraso no pagamento, é importante enviar um aviso antecipado para evitar que o atraso se prolongue.
• Risco de reparação: é o risco de incorrer em despesas de reparação devido ao desgaste do imóvel ou à avaria de equipamentos. Medidas: acumule mensalmente uma quantia fixa num fundo de reparação para se preparar para reparações de grande envergadura.Considere também os custos de restauração do imóvel ao seu estado original quando inquilinos de longa data se mudarem. Antes da compra, é importante verificar o histórico de reparos do imóvel e o estado do edifício para confirmar se serão necessários grandes reparos no futuro próximo. Realize inspeções regulares e manutenção planejada, reparando precocemente as partes deterioradas para evitar avarias repentinas em grande escala.
• Risco de aumento das taxas de juros: Ao utilizar um empréstimo com taxa de juros variável, existe o risco de aumento do encargo de reembolso se as taxas de juros subirem.Contramedidas: opte por um empréstimo com taxa de juros fixa desde o início ou procure pagar o principal do empréstimo antecipadamente. Mesmo ao utilizar um empréstimo com taxa de juros variável, faça uma simulação de reembolso no caso de um aumento de 1 a 2% nas taxas de juros no futuro e verifique a sua capacidade de reembolso. Se necessário, pague antecipadamente parte do empréstimo ou considere a possibilidade de refinanciamento para se preparar para variações nas taxas de juros. Fique atento às tendências das taxas de juros e às notícias econômicas e responda de forma flexível de acordo com a situação. Por exemplo, considere a possibilidade de mudar para uma taxa de juros fixa, dependendo da situação.
• Risco de redução do valor dos ativos e do aluguel: risco de redução do preço dos imóveis e do aluguel devido ao passar do tempo e às mudanças nas condições do mercado. Contramedida: escolha uma área que não seja afetada pela redução do preço dos terrenos e pela diminuição da população e verifique se não há imóveis concorrentes nas proximidades. Além disso, é importante inovar para manter e aumentar o valor do imóvel. É possível evitar a redução do aluguel realizando reformas e reparos regulares para manter o imóvel atraente.Em caso de deterioração significativa do mercado imobiliário, não é necessário vender apressadamente, mas sim continuar com o arrendamento e aguardar a recuperação do mercado.
• Risco de catástrofes: risco de danos no imóvel devido a catástrofes naturais, como terramotos, incêndios e tufões.Contramedidas: é necessário subscrever um seguro contra incêndios e um seguro contra terramotos. Em caso de danos, parte dos mesmos será coberta pelo seguro.Além disso, ao escolher um imóvel, é possível reduzir os riscos na hora da escolha verificando o mapa de risco e escolhendo terrenos com baixo risco de inundações e tsunamis, bem como edifícios com estrutura resistente a terremotos, em conformidade com os novos padrões de resistência sísmica. Como o Japão é um país com muitos terremotos, é necessário verificar se os edifícios foram reforçados contra terremotos e, no caso de edifícios antigos, se o preço corresponde ao risco. Estabelecer uma rede de comunicação em caso de desastres e definir procedimentos para a confirmação da segurança dos moradores com a empresa de gestão também fazem parte da gestão de riscos.

Assim, identificar os riscos potenciais e elaborar planos alternativos para cada um deles é a base da gestão de riscos. Não é possível alcançar o «risco zero», mas é possível «manter os riscos dentro de limites aceitáveis». Através do uso de seguros, da preparação antecipada de fundos, do aconselhamento de especialistas e da recolha contínua de informações, é possível controlar a incerteza e realizar investimentos estáveis.

6. Cooperação com especialistas e utilização de empresas de gestão

Para o sucesso do investimento imobiliário, é importante não tentar fazer tudo sozinho e procurar o aconselhamento de especialistas. Aqui, explicamos como colaborar com especialistas em investimento imobiliário e como utilizar empresas de gestão.

Vantagens de consultar especialistas imobiliários

Para quem está a começar a investir em imóveis, contar com especialistas em cada área é um grande fator de tranquilidade. Em primeiro lugar, os responsáveis das imobiliárias e os consultores de investimento imobiliário oferecem aconselhamento abrangente, desde a escolha do imóvel até ao financiamento. Se tiver dúvidas ou preocupações, não hesite em consultar-lhes. Se for uma empresa de confiança, ela explicará detalhadamente os riscos e as desvantagens.

Também é recomendável consultar especialistas financeiros, como planejadores financeiros (FP) e contadores. Por exemplo, os contadores oferecem aconselhamento especializado sobre declaração de imposto de renda e medidas de redução de impostos sobre rendimentos imobiliários. O conhecimento sobre impostos é vasto e, se não for conhecido, pode resultar em perdas, como o método de apresentação da declaração de imposto de renda, o cálculo da depreciação e o preenchimento de despesas. Contratar um contador é conveniente para pessoas ocupadas com o seu trabalho principal.

Além disso, o aconselhamento de um advogado ou notário é útil para verificar o contrato de compra de um imóvel e lidar com problemas legais. Se houver pontos obscuros no contrato, é possível minimizar os danos pedindo a um especialista que verifique o conteúdo com antecedência. Além disso, em caso de litígio com o locatário, é importante consultar um especialista jurídico o mais rápido possível.

Além disso, é possível solicitar a um arquiteto que faça uma avaliação do estado do imóvel. Ao inspecionar o imóvel antes de comprá-lo, é possível avaliar os riscos de reparos futuros.Conforme necessário, é aconselhável ouvir a opinião de um arquiteto ou empreiteiro e obter uma estimativa dos custos de renovação.

Desta forma, ao colaborar com especialistas nas áreas de imóveis, finanças, direito e arquitetura, é possível identificar riscos e pontos a melhorar que não seriam percebidos por si. Especialmente no início, é comum não saber o que não se sabe, por isso recomendamos que recorra ao conhecimento de especialistas. Outra opção é consultar uma empresa de investimento imobiliário, conforme necessário. Atualmente, muitas empresas oferecem consultas gratuitas para iniciantes, por isso aproveite-as ativamente.

Pontos importantes ao contratar uma empresa de gestão

Como mencionado anteriormente, é comum contratar uma empresa de gestão imobiliária para administrar os imóveis. Ao utilizar os serviços de uma empresa de gestão, o proprietário pode se concentrar em decisões estratégicas e na expansão do seu portfólio imobiliário. A seguir, resumimos os pontos importantes ao contratar uma empresa de gestão.

• Escolha uma empresa de gestão de confiança: em primeiro lugar, é importante escolher uma empresa de gestão. O conteúdo da gestão e a qualidade dos serviços variam de acordo com a empresa, por isso é necessário comparar cuidadosamente. Especificamente, é necessário verificar a capacidade de recrutamento de inquilinos (rede de publicidade e histórico de aquisição de clientes), o nível das taxas de gestão, a reputação no atendimento aos inquilinos, o sistema de resposta a emergências e a frequência dos relatórios. Empresas que administram muitos imóveis e têm vasta experiência transmitem segurança, mas, em alguns casos, o número de imóveis administrados pode ser excessivo, o que pode prejudicar o atendimento individual.Por isso, é importante que haja uma boa compatibilidade com o responsável e que ele preste atenção aos detalhes. Recomendamos obter orçamentos de várias empresas e comparar os serviços e os custos antes de tomar uma decisão. Os contratos de gestão são normalmente renovados anualmente, pelo que é possível alterá-los antes do término do contrato (atenção ao prazo de rescisão).
• Cooperação estreita com a empresa de gestão: Embora a gestão seja terceirizada, o proprietário e a empresa de gestão trabalham em conjunto. É necessário receber relatórios regulares sobre o estado do imóvel e comunicar os pedidos e as políticas à empresa de gestão.Por exemplo, compartilhar políticas de gestão como “Se o imóvel ficar vazio por ◯ meses, gostaríamos de considerar uma redução no aluguel” ou “Gostaríamos de obter várias cotações antes de decidir sobre reparos” facilitará a resposta da empresa de gestão. Por outro lado, a empresa de gestão pode fornecer informações de mercado, como “A concorrência está acirrada devido à construção de um novo apartamento nas proximidades”. O compartilhamento completo de informações e uma relação de confiança levam a decisões de gestão adequadas.
• Compreender o âmbito das tarefas de gestão: defina claramente no contrato o âmbito dos serviços prestados pela empresa de gestão. Geralmente, os serviços incluem a cobrança do aluguer, o atendimento de reclamações, a limpeza regular e a restauração do imóvel ao seu estado original, mas o conteúdo varia consoante o plano. Confirme os detalhes, tais como serviços de emergência 24 horas por dia, acompanhamento de atrasos no pagamento do aluguer e colaboração com a empresa de garantia, prestação de serviços de renovação do contrato e procedimentos de liquidação no momento da saída.Isso evitará confusão mais tarde, caso se descubra que essas questões são de responsabilidade do proprietário.
• Incentivos baseados no desempenho: Uma das medidas que podem ser implementadas é oferecer incentivos, como um aumento na taxa de administração ou um bónus na renovação do contrato, às empresas de administração que mantiverem o espaço ocupado por um longo período. Como as empresas de administração também são empresas comerciais, uma avaliação adequada aumenta a motivação no trabalho e aprofunda a relação de cooperação. No entanto, é importante celebrar contratos com taxas adequadas ao mercado e construir uma relação mutuamente benéfica.
• Considerar mudanças, se necessário: Não hesite em considerar mudanças se estiver insatisfeito com o desempenho da empresa de gestão ou se o desempenho tiver diminuído. É necessário coletar informações sobre as vantagens e desvantagens de mudar de empresa de gestão e sobre como fazer a mudança, e ter flexibilidade para mudar a fim de obter um serviço melhor. É claro que a mudança para uma nova empresa pode causar confusão temporária no relacionamento com os inquilinos, portanto, é necessário fazer uma avaliação geral.

Se a empresa de gestão for adequada, ela utilizará a sua experiência profissional para resolver de forma eficiente problemas que seriam difíceis para o proprietário resolver sozinho. Por exemplo, ela poderá responder rapidamente a acidentes como fugas de água durante a noite ou reclamações de vizinhos. Além disso, o proprietário não terá de se preocupar com as tarefas de gestão e poderá conciliar o seu negócio principal com a gestão de vários imóveis.“Especialistas em cada área se dedicam à sua especialidade” e concentram-se nas decisões administrativas — este é um dos segredos do sucesso do investimento imobiliário.

7. A importância da aprendizagem e da melhoria contínuas para o sucesso

Por fim, gostaria de mencionar a aprendizagem e a melhoria contínuas como atitudes essenciais para o sucesso do investimento imobiliário. O investimento não é um processo com início e fim, mas sim um processo contínuo para obter resultados a longo prazo.Adaptar-se às mudanças do ambiente e continuar a crescer pessoalmente é o que faz a diferença.

Mantenha-se atualizado sobre as tendências do mercado: O mercado imobiliário está em constante mudança devido a fatores económicos, políticos e demográficos. Informações que eram válidas há alguns anos podem já não ser válidas hoje. Portanto, é importante manter-se a par das últimas tendências do mercado. Por exemplo, é necessário recolher constantemente informações sobre tendências de taxas de juro, índices de preços imobiliários, mudanças nas áreas populares e reformas fiscais.Obter as informações mais recentes permite tomar decisões de investimento mais adequadas e aumentar as possibilidades de sucesso. Concretamente, é útil ler regularmente sites de notícias relacionadas com o mercado imobiliário e relatórios do setor, bem como participar em seminários e workshops para ouvir a opinião de especialistas. Além disso, participar em comunidades de investidores (associações de proprietários, fóruns online, etc.) permite trocar informações entre os membros e compreender em tempo real as regiões e as tendências que estão a ser observadas.

Aprendizagem contínua: O investimento imobiliário é um campo profundo, onde surgem constantemente novos conhecimentos e experiências.A compra do primeiro imóvel não é o objetivo final, mas apenas o ponto de partida. É importante aproveitar a experiência adquirida com o investimento e continuar a aprender continuamente. Por exemplo, se o primeiro imóvel não conseguir atrair inquilinos, na segunda vez, escolha um imóvel com alta demanda e, se os custos de reparação excederem o previsto, na próxima compra, dê mais atenção ao estado do imóvel, melhorando continuamente o desempenho através do ciclo PDCA. Na verdade, quanto mais longo for o período de investimento, mais experiência será adquirida com os erros e mais fácil será tomar as medidas adequadas.

A continuidade traz resultados: o investimento imobiliário é um investimento de longo prazo. É possível obter grandes lucros com a continuidade ao longo do tempo. Um deles é o efeito dos juros compostos, em que o rendimento do aluguel se acumula e é reinvestido, acelerando a expansão do patrimônio. Outra vantagem é o ciclo de investimento positivo. À medida que os resultados se acumulam, fica mais fácil obter financiamento, criando um ciclo virtuoso que permite obter boas informações sobre imóveis.O mais importante é que, ao aprender com os erros, a precisão das decisões de investimento melhora, permitindo uma gestão mais estável e eficiente. Por isso, quanto mais cedo começar e quanto mais tempo continuar, mais experiência irá adquirir e mais riqueza irá acumular.

Revisão regular: para uma melhoria contínua, é essencial rever regularmente o seu portfólio de investimentos. Uma vez por ano, faça uma verificação completa das receitas e despesas e reveja a taxa de rendimento de cada imóvel, o saldo do empréstimo, os planos de renovação futuros e a estratégia de saída. Dependendo da situação, pode ser necessário vender imóveis não rentáveis e redistribuir os fundos para outros imóveis. É importante reconhecer a importância de manter o portfólio sempre na melhor condição possível.

Manter a motivação: Um dos desafios do investimento imobiliário de longo prazo é manter a motivação. Muitos investidores de sucesso tendem a estabelecer metas claras (por exemplo, alcançar liberdade financeira ou comprar um determinado número de imóveis) e continuar a aprender e agir para atingir essas metas. Interagir com pessoas que têm os mesmos objetivos também pode ser uma motivação adicional. Ter uma rede de pessoas com quem se pode conversar em momentos difíceis ajuda a evitar a sensação de solidão.Felizmente, as redes sociais e as comunidades online oferecem um ambiente propício à troca de informações, pelo que devem ser utilizadas de forma eficaz.

Acima, explicámos detalhadamente como começar a investir em imóveis, desde os conceitos básicos até aos passos concretos e pontos a ter em atenção.Se não se descuidar dos preparativos e seguir passos seguros, mesmo os principiantes podem ter sucesso no investimento imobiliário. É importante começar com pequenos passos, acumular experiência e aproveitá-la nos passos seguintes, construindo um património a longo prazo. Através da aprendizagem e da melhoria contínuas, o investimento imobiliário tornar-se-á um aliado poderoso. Comece hoje mesmo a preparar-se para alcançar os seus objetivos de rendimentos estáveis e aumento do património no futuro.