Dicas Essenciais para Funcionários Iniciando em Investimentos Imobiliários

O investimento imobiliário está a tornar-se cada vez mais popular como um meio eficaz de acumular património para a reforma, e muitos funcionários estão a começar a fazê-lo para garantir rendimentos adicionais ou como preparação para o futuro. Para os funcionários, há vantagens em poder conciliar este investimento com a sua atividade principal, tais como rendimentos estáveis, facilidade em obter financiamento e possibilidade de delegar a gestão a terceiros.No entanto, o investimento imobiliário não é de forma alguma um «negócio fácil», e como envolve empréstimos de dezenas de milhões de ienes, o risco de fracasso é alto sem conhecimento suficiente e um plano cuidadoso. Na verdade, existem muitos casos de fracasso devido a fluxo de caixa negativo, despesas de reparação superiores ao previsto, preço de compra superior ao preço de mercado e empréstimos excessivos. Neste artigo, explicaremos de forma fácil de entender o conhecimento básico que os funcionários devem ter ao iniciar um investimento imobiliário e os pontos importantes para evitar fracassos.Especificamente, focamos nos fundamentos da escolha do imóvel e do planeamento financeiro, nos pontos importantes da gestão de riscos, nas vantagens e pontos a serem observados ao contratar uma empresa de gestão, e explicamos detalhadamente os pontos a serem considerados e os critérios de decisão ao escolher uma empresa de gestão. Por fim, fornecemos procedimentos claros e conselhos práticos para que você possa colocar em prática imediatamente o que aprendeu. Com conhecimento sólido e um plano bem elaborado, até mesmo funcionários de empresas podem ter sucesso no investimento imobiliário. Vamos avançar passo a passo.

Conhecimentos básicos sobre a escolha do imóvel

Não é exagero dizer que o sucesso do investimento imobiliário depende da escolha do imóvel. Para obter uma renda estável a longo prazo, é importante avaliar o imóvel sob vários pontos de vista e escolher o imóvel adequado. Os pontos importantes na escolha de um imóvel são os seguintes.

• Tipo e dimensão do imóvel: primeiro, decida o tipo de imóvel em que pretende investir. Considere que tipo de imóvel pretende gerir: um apartamento (um ou vários apartamentos num edifício), um edifício inteiro, uma moradia isolada, um parque de estacionamento, etc. Os apartamentos são adequados para principiantes, pois têm custos iniciais baixos, mas os rendimentos são limitados. A compra de um edifício inteiro é dispendiosa, mas o risco de ficar com quartos vagos é distribuído por vários quartos, pelo que existe um grande potencial de rendimento. Escolha o tipo que melhor se adequa ao seu orçamento e aos seus objetivos.Considere também se deseja um imóvel novo ou usado. Os imóveis usados são geralmente mais baratos do que os novos e tendem a ter uma maior taxa de rendimento, mas o risco de despesas de reparação é maior. Por outro lado, os imóveis novos oferecem a segurança de não ter despesas de reparação imediatas e são fáceis de alugar, mas os preços são elevados e a taxa de rendimento é mais baixa.
• Localização e procura: Uma boa localização é a maior vantagem do investimento imobiliário. Verifique a distância até à estação, o acesso ao centro da cidade, a existência de supermercados e instalações públicas nas proximidades, a segurança e a proximidade de escolas e hospitais, e escolha uma zona com elevada procura de arrendamento. No entanto, as zonas populares nem sempre são uma escolha segura. Isto porque as necessidades variam consoante a distância até ao local de trabalho ou de estudo e o ambiente circundante.Defina claramente o público-alvo (por exemplo, solteiros, estudantes, famílias, viajantes a negócios) e considere se o ambiente é atraente para esse público. É importante compreender com precisão a procura: em áreas próximas a universidades, apartamentos para estudantes são adequados, enquanto em áreas próximas a bairros comerciais, apartamentos para solteiros e jovens executivos são mais adequados. Em áreas residenciais, apartamentos para famílias são mais adequados. Verifique o número de imóveis concorrentes na área e a taxa de vacância para garantir que não haja excesso de oferta na região.
• Condição e idade do imóvel: não se deixe enganar pelo rendimento aparente e verifique sempre a condição do imóvel. No caso de imóveis usados, verifique se o proprietário anterior manteve o imóvel em boas condições (limpeza, realização de inspeções regulares, etc.). Como os padrões de resistência sísmica do Japão foram significativamente reforçados em 1981 (ano 56 da era Showa), é importante verificar se os imóveis antigos estão em conformidade com os novos padrões de resistência sísmica (após 1981).Isso não só é um fator de segurança na hora de procurar inquilinos, mas também reduz o risco de danos graves que tornariam o imóvel inabitável em caso de grandes terremotos ou outros desastres. Imóveis antigos podem ter problemas que não são visíveis a olho nu, como encanamentos velhos ou defeitos nas instalações, o que pode resultar em custos elevados de reparação no futuro.Durante a visita ao imóvel, verifique cuidadosamente se há rachaduras ou sinais de vazamento nas tubulações de água e eletricidade e na estrutura do edifício e, se necessário, solicite uma inspeção especializada (inspeção do edifício).
• Nível de aluguel e rentabilidade: pesquise o nível de aluguel na área do imóvel e calcule a taxa de retorno (rendimento) com base no preço de venda e no aluguel. Geralmente, o rendimento é dividido em “rendimento nominal” e “rendimento real”.O primeiro é o rendimento anual do aluguer dividido pelo preço do imóvel, e o segundo é o rendimento anual do aluguer menos as despesas, dividido pelo preço do imóvel. Se o preço do imóvel for 100 milhões de ienes e o rendimento anual do aluguer for 60 milhões de ienes, o rendimento nominal será de 6%, mas o rendimento real, após deduzir as despesas anuais de 10 milhões de ienes, será de 5%.O rendimento real é um indicador que mostra a rentabilidade real, considerando as despesas, por isso é necessário estimar as despesas necessárias, como despesas de gestão, reparação e imposto predial, e fazer uma avaliação. É preciso ter cuidado com imóveis com rendimento nominal anormalmente alto. É possível que o rendimento tenha sido artificialmente aumentado com rendas anormalmente altas, e que não seja possível alugar pelo preço estabelecido, aumentando o risco de ficar vazio.Não confie cegamente nos números anunciados, calcule você mesmo o aluguel adequado com base nos preços de mercado da região e faça uma simulação de rendimentos.
• Visita ao local e ambiente circundante: mesmo que um imóvel pareça atraente na Internet, é importante visitar o local. Ao explorar os arredores a pé, é possível obter informações que só podem ser obtidas no local (ambiente circundante, ruído, acesso à estação mais próxima, iluminação natural, vista, etc.).No caso de imóveis para pessoas solteiras, verifique se há lojas de conveniência e restaurantes nas proximidades. No caso de imóveis para famílias, verifique se há escolas, parques e supermercados a uma curta distância, ou seja, se todas as instalações necessárias para o público-alvo estão disponíveis. A paisagem urbana muda de acordo com a hora do dia e o dia da semana, por isso, se possível, recomendamos visitar o imóvel em diferentes horários. Além disso, verifique o imóvel em si para ter uma ideia da aparência externa e interna e confirmar detalhes que não podem ser verificados em fotos ou plantas.Após essa visita ao local, só então se deve tomar a decisão final sobre se o imóvel é adequado para uso a longo prazo.

Como mencionado acima, ao escolher um imóvel, é importante avaliar de forma abrangente a localização, a procura, o estado do edifício e a rentabilidade, e determinar se o imóvel poderá gerar rendimentos estáveis a longo prazo. Ao escolher um imóvel, colocar-se no lugar do inquilino permite superar o primeiro obstáculo e evitar erros graves.

Noções básicas de planeamento financeiro e orçamento de investimento

A seguir, explicaremos os fundamentos do plano financeiro (plano de financiamento). No investimento imobiliário, é comum incluir um empréstimo de investimento que envolve um empréstimo de longo prazo e um valor elevado. Para uma gestão estável, é essencial elaborar um plano financeiro detalhado antes da compra e definir um valor de empréstimo e um plano de reembolso realistas.

• Equilíbrio adequado entre capital próprio e empréstimos: primeiro, calcule o capital próprio disponível (entrada e outras despesas) e cubra a diferença com um empréstimo de uma instituição financeira. Para funcionários, o valor aproximado do empréstimo disponível é definido com base no rendimento anual, tempo de serviço e outros fatores. Quanto maior for o capital próprio, menor será o encargo mensal e mais vantajosas serão as condições do empréstimo, mas também é importante garantir liquidez suficiente e utilizar o empréstimo de forma adequada.Em alguns casos, é possível obter um empréstimo sem capital próprio. No entanto, neste caso, as taxas de juro e as condições são mais rigorosas e o risco para o fluxo de caixa é maior, pelo que é necessário ter cuidado. Como regra geral, é comum pagar uma determinada percentagem do preço do imóvel (cerca de 20%) como entrada e financiar o restante com um empréstimo. No entanto, é importante encontrar uma solução adequada à sua situação.
• Plano de reembolso mensal: ao obter um empréstimo, é necessário verificar antecipadamente se o reembolso mensal do capital e o pagamento dos juros podem ser cobertos pela renda do aluguer. Este é um ponto importante que os bancos levam em consideração ao analisar o pedido de empréstimo. Para o imóvel em questão, é necessário comparar o valor da renda prevista com as despesas de administração, a reserva para reparações (no caso de apartamentos em condomínio), as taxas de administração, os impostos e outras despesas, e simular se o fluxo de caixa será positivo.Idealmente, o valor deve ser definido de forma a poder ser reembolsado sem depender do salário do seu emprego principal, mesmo em caso de aumento das taxas de juro ou de vagas temporárias. No caso de empréstimos com taxas de juro variáveis, é necessário analisar se o pagamento será possível mesmo que o valor a reembolsar aumente, tendo em conta o risco de aumento das taxas de juro. O prazo de reembolso também é importante. Um prazo de reembolso mais longo reduz o encargo mensal, mas aumenta o montante total dos juros a pagar. Decida o prazo de reembolso de acordo com a sua situação financeira e os seus planos para o futuro.
• Custos adicionais e custos contínuos: Ao comprar um imóvel, além do preço de compra, há custos iniciais, como comissão de corretagem, custos de registo, comissão de financiamento, seguro contra incêndio e imposto sobre a aquisição de imóveis. Além disso, após a compra, são cobrados o imposto sobre bens imóveis e o imposto de planeamento urbano (uma vez por ano) e, no caso de residências, taxas de administração e fundo de reserva para reparações (uma vez por mês), custos de manutenção do edifício, custos de publicidade para recrutamento de inquilinos (AD) e custos de restauração do imóvel ao sair.Ao elaborar um plano financeiro, é importante incluir todas essas despesas no cálculo das receitas e despesas. Se as despesas forem esquecidas, é possível que, no final, fique menos dinheiro do que o previsto. Especialmente no caso de imóveis antigos, é necessário incluir no orçamento uma quantia extra para despesas de manutenção e fundo de reserva para reparos, a fim de se preparar para grandes reparos no futuro. Ao verificar não apenas o rendimento nominal, mas também o rendimento real após a dedução das despesas, é possível reduzir o risco de comprar um imóvel deficitário.
• Fluxo de caixa e despesas extras: os investidores profissionais têm como princípio básico compreender o fluxo de caixa anual e mensal dos imóveis para investimento e incluir uma margem de segurança no seu plano financeiro. A compra não é o fim, é necessário monitorar constantemente o equilíbrio entre receitas e despesas após o início da operação e ajustar o plano conforme necessário. Por exemplo, se as despesas de reparos forem mais altas do que o previsto ou se houver previsão de aumento das taxas de juros em alguns anos, deve-se considerar medidas como o pagamento antecipado do empréstimo ou a revisão do aluguel.Como um fluxo de caixa mensal apertado não permite lidar com despesas inesperadas, é importante garantir uma reserva (fundo de emergência) para despesas imprevistas. Como referência, recomenda-se manter em mãos o valor equivalente a alguns meses de prestações do empréstimo ou o valor correspondente ao período de vacância do imóvel. O plano financeiro não se esgota na sua elaboração, mas deve ser regularmente revisto e ajustado para garantir uma gestão de ativos estável a longo prazo.
• Negociação de empréstimos e comparação de condições: Quando os funcionários contraem empréstimos para investimento, normalmente o empréstimo é intermediado pela imobiliária com a qual trabalham. No entanto, é recomendável recolher informações por conta própria junto a várias instituições financeiras. As condições variam de acordo com a instituição financeira, incluindo o tipo de taxa de juros (fixa ou variável), o prazo de reembolso, a proporção do empréstimo (financiamento total ou necessidade de entrada inicial) e a avaliação da garantia.Mesmo uma pequena diferença na taxa de juros pode ter um grande impacto no valor total a ser pago a longo prazo, por isso é importante negociar as condições mais favoráveis possíveis. É importante divulgar honestamente a sua situação, incluindo informações pessoais, tempo de serviço e rendimento anual, e consultar a instituição financeira. É útil passar por uma pré-aprovação para saber o montante que pode pedir emprestado, o que ajudará na procura do imóvel adequado.

Um plano financeiro adequado é a base da segurança do investimento imobiliário. Um planeamento rigoroso antes da compra permite evitar problemas inesperados após a compra e garantir uma gestão estável. Na verdade, muitos funcionários que fracassaram no investimento imobiliário fizeram simulações de rendimentos excessivamente otimistas ou contraíram empréstimos excessivos. Para evitar isso, é importante não depender dos rendimentos da sua atividade principal, fazer simulações cuidadosas e tomar decisões de investimento com base num plano financeiro sólido.

Gestão de riscos no investimento imobiliário

O investimento imobiliário envolve vários riscos, mas se os compreender antecipadamente e tomar as medidas adequadas, não há motivo para preocupações. A seguir, explicamos os riscos típicos e como geri-los. A gestão de riscos é essencial para os investidores. Por isso, verifique cuidadosamente cada item.

• Medidas contra o risco de vagas: Como a renda imobiliária provém do aluguer, se as vagas se prolongarem, a renda será interrompida, mas os empréstimos e as despesas de manutenção continuarão.A medida mais importante para reduzir o risco de vagas é escolher imóveis com alta demanda na fase de seleção (como mencionado acima, a escolha da localização e a definição do público-alvo são extremamente importantes). Além disso, é essencial definir um valor de aluguel adequado. Se o valor for muito alto, levará mais tempo para encontrar inquilinos e o período de vacância será prolongado. Defina um valor de aluguel de acordo com o mercado, levando em consideração os preços praticados na região, e considere ajustes flexíveis após o início do aluguel, se necessário.Também é eficaz aumentar o apelo do imóvel com um interior bonito e equipamentos completos. Mesmo imóveis antigos podem se tornar mais competitivos e ser alugados mais rapidamente com a instalação de papel de parede e pisos novos, ar condicionado, assentos sanitários com aquecimento e outros equipamentos populares. Quando um imóvel ficar vago, comece imediatamente a procurar novos inquilinos e publique anúncios ativamente em colaboração com a empresa de gestão. É importante responder rapidamente para evitar que o imóvel fique vazio por muito tempo.
• Risco de atraso no pagamento do aluguel: existe a possibilidade de o inquilino atrasar o pagamento do aluguel. O atraso contínuo afeta o fluxo de caixa do proprietário. Como medida preventiva, é possível realizar uma avaliação rigorosa dos inquilinos e utilizar uma empresa de garantia de aluguel. Ao selecionar inquilinos confiáveis (com renda estável, emprego e fiador, etc.), é possível reduzir o risco de atraso no pagamento do aluguel.Atualmente, muitas empresas de garantia de aluguel utilizadas em contratos de locação pagam o aluguel em caso de inadimplência do locatário, portanto, não há motivo para preocupação. Além disso, certifique-se de que a empresa de administração imobiliária tomará as primeiras medidas (cobrança, contato com a empresa de garantia) em caso de inadimplência. É importante entrar em contato com um especialista confiável que possa ajudar com medidas legais (ação de despejo, etc.) em caso de emergência.
• Risco de variação da taxa de juros: se tiver um empréstimo com taxa de juros variável, é necessário se preparar para um aumento futuro das taxas de juros. Não há garantia de que as taxas de juros atuais permanecerão baixas para sempre. Se as taxas de juros aumentarem alguns pontos percentuais, o valor da prestação mensal aumentará, o que poderá sobrecarregar o seu fluxo de caixa. Como medida preventiva, pode-se escolher um empréstimo com taxa de juros fixa ou reduzir o principal através do pagamento antecipado. Com um empréstimo com taxa de juros fixa, mesmo que as taxas de juros aumentem, o valor da prestação permanecerá o mesmo, o que proporciona tranquilidade.Se optar por uma taxa de juros variável, pode aproveitar as taxas baixas atuais para pagar antecipadamente e reduzir o encargo futuro. Se possuir vários imóveis, pode diversificar os termos do empréstimo (obter empréstimos com taxas diferentes de instituições financeiras diferentes) para distribuir o risco. É recomendável monitorar constantemente as tendências das taxas de juros e, se necessário, considerar a renegociação para uma taxa fixa ou a renegociação das taxas.
• Risco de reparos e perda de valor: Os edifícios se deterioram com o tempo e podem apresentar defeitos.Não é raro que sejam necessárias reparações inesperadas. Por exemplo, fugas de água, avarias no aquecedor de água, infiltrações no telhado, danos causados por pragas, etc. Para se preparar para esses riscos de reparação, é essencial fazer uma manutenção planeada regularmente. Por exemplo, é possível manter a aparência através da limpeza regular das áreas comuns, detectar pequenas fugas de água precocemente através de inspeções semestrais das tubagens de água e realizar reparações precoces através de inspeções regulares do telhado e das paredes exteriores.Em particular, as tubagens de água, o telhado e as paredes exteriores são pontos importantes que tendem a ter custos de reparação elevados à medida que o edifício envelhece. Ao comprar um imóvel, é importante elaborar um plano de manutenção a longo prazo, estimar o momento e os custos de grandes reparações que serão necessárias no futuro (pintura exterior, impermeabilização, substituição de equipamentos, etc.) e acumular fundos de reserva. Existem também seguros adicionais ao seguro contra incêndios que cobrem danos nos equipamentos, bem como produtos de seguro para proprietários.Utilize-os conforme necessário. A manutenção diária prolonga a vida útil do imóvel e mantém ou aumenta o seu valor.
• Risco de variação de valor: O valor do imóvel (preço de venda) varia de acordo com a situação económica e a relação entre a oferta e a procura. Se, após a compra, o ambiente circundante se deteriorar ou a procura diminuir devido à redução da população, existe o risco de o preço do imóvel cair. No caso de investimentos imobiliários com o objetivo de obter rendimentos de aluguer, é importante não se deixar influenciar por variações de valor a curto prazo.O foco deve ser colocado na estabilidade a longo prazo da renda de aluguel. Se pagar um preço adequado na compra e não esperar um rendimento excessivo, mesmo uma queda significativa nos preços não será um golpe fatal. Se considerar a venda futura como estratégia de saída, evite imóveis com liquidez extremamente baixa (por exemplo, imóveis em locais remotos ou para fins especiais). Além disso, é necessário verificar o valor de revenda, levando em consideração os planos de redesenvolvimento da área e as tendências demográficas.A manutenção e conservação mencionadas acima também contribuem para manter o valor do imóvel e, se necessário, é possível criar valor agregado através de reformas.
• Risco de desastres e seguros: Existe o risco de danos ao imóvel ou interrupção da renda de aluguel devido a desastres naturais, como terremotos, tufões, incêndios e inundações. É essencial contratar um seguro. Além do seguro contra incêndio, em áreas com risco de inundações, deve-se considerar a contratação de um seguro contra danos causados por água, e no Japão, que é uma região com muitos terremotos, deve-se considerar a contratação de um seguro contra terremotos.Contratar um seguro adequado permite receber uma indemnização pelas despesas de reparação e reconstrução em caso de sinistro, minimizando as perdas financeiras. É importante verificar antecipadamente em que zona de risco se encontra o imóvel, utilizando um mapa de risco, e contratar um seguro adequado. Além disso, é possível reduzir os riscos sensibilizando regularmente os inquilinos para as medidas de prevenção de catástrofes e melhorando a durabilidade das instalações (por exemplo, instalando extintores em restaurantes).

Como mencionado acima, existem vários riscos, mas o importante é «preparar-se antecipadamente para os riscos previsíveis». As pessoas que fracassam tendem a não reconhecer os riscos e a agir de forma otimista, mas os investidores sensatos sempre consideram o pior cenário e tomam as medidas adequadas. Com uma gestão de risco adequada, o investimento imobiliário pode ser uma forma de gestão de ativos relativamente estável em comparação com outros investimentos. Com uma preparação adequada, pode-se investir a longo prazo com tranquilidade.

Vantagens e pontos a serem considerados ao utilizar uma empresa de gestão

Para investidores que trabalham, como alugar e administrar os imóveis após a compra é uma questão importante. É quase impossível conciliar o trabalho com a procura de inquilinos, cobrança de aluguéis, atendimento a reclamações e manutenção do imóvel. Por isso, na maioria dos casos, essas tarefas são delegadas a uma empresa de administração imobiliária (corretora de aluguéis). Ao delegar a administração a uma empresa especializada, é possível deixar as tarefas demoradas de aluguel e administração nas mãos de profissionais, o que faz com que o investimento imobiliário seja considerado um «ativo fácil de investir».No entanto, nem todas as empresas de gestão são iguais, e é um facto que a escolha da empresa de gestão influencia o sucesso do investimento. A seguir, explicamos as vantagens de contratar uma empresa de gestão, os pontos importantes a considerar ao contratar e os critérios de escolha.

Vantagens de contratar uma empresa de gestão

Contratar uma empresa de gestão para administrar o aluguer de imóveis tem as seguintes vantagens, especialmente para quem trabalha.

• Economia de tempo e esforço: esta é provavelmente a maior vantagem.O arrendamento de imóveis envolve uma série de tarefas, como publicar anúncios, agendar visitas, tratar dos procedimentos contratuais, cobrar o aluguer, responder às perguntas dos inquilinos, lidar com reclamações, estar presente na entrega do imóvel, coordenar obras de renovação, limpar e inspecionar o imóvel. Não é fácil para o proprietário realizar todas essas tarefas sozinho, mas, ao delegar a gestão a uma empresa, é possível responder rapidamente, mesmo que não more perto do imóvel. A possibilidade de gerir imóveis distantes sem problemas é uma grande vantagem.
• Utilização de conhecimentos especializados e rede de contactos: As empresas de gestão são especialistas em gestão de arrendamento. Para encontrar inquilinos, utilizam uma rede extensa que inclui a publicação em grandes portais imobiliários e a partilha de informações com outras imobiliárias. Em comparação com a gestão própria, é possível divulgar os anúncios de forma mais eficiente e atrair mais inquilinos. Além disso, têm conhecimentos sobre contratos e questões jurídicas e tratam de tudo, desde a elaboração e renovação de contratos até ao tratamento de questões jurídicas em caso de problemas.Em caso de avarias nas instalações, elas providenciam imediatamente um técnico e oferecem uma gestão com conhecimento especializado. Situações que o proprietário não pode resolver sozinho, como atendimento noturno e emergências, podem ser delegadas a uma empresa com um call center disponível 24 horas por dia, o que também é tranquilo para os inquilinos.
• Redução do período de vacância: se contratar uma boa empresa de gestão, pode-se esperar que ela preencha rapidamente as vagas graças à sua alta capacidade de locação.A capacidade de venda de uma empresa de gestão de arrendamento pode ser avaliada por fatores como a presença em portais imobiliários importantes, a taxa média de ocupação dos imóveis geridos e a boa relação com os corretores imobiliários. As empresas com grande capacidade de angariação de clientes obtêm muitas respostas logo após o início do leilão e conseguem encontrar inquilinos relativamente rápido, o que permite minimizar o período de vacância e reduzir o número de rendas em atraso.Em particular, as empresas com um grande número de imóveis sob gestão e muitos anos de experiência conhecem bem as necessidades locais em termos de arrendamento e podem prestar apoio através da definição de rendas adequadas e propostas de remodelação.
• Segurança na resolução de problemas: No arrendamento de imóveis, surgem frequentemente várias questões e problemas por parte dos inquilinos (queixas de ruído, avarias nas instalações, conflitos entre inquilinos, etc.). Para proprietários sem experiência na gestão imobiliária, é difícil lidar com todos estes problemas.Por isso, é muito tranquilo saber que a empresa de gestão resolve todos os problemas num único local. Se a empresa de gestão oferece um serviço de emergência 24 horas por dia e responde às primeiras reclamações dos inquilinos, o proprietário não precisa de se preocupar com chamadas à noite ou nos feriados. Além disso, é possível tomar rapidamente as medidas adequadas (contratação de técnicos, contacto com a polícia, etc.) de acordo com o tipo de problema, minimizando os danos e a insatisfação dos inquilinos.
• Gestão estável e expansão: Ao terceirizar as tarefas administrativas, os proprietários podem se concentrar no seu negócio principal e reduzir a carga psicológica. A redução da carga tem a vantagem de facilitar investimentos adicionais, como a compra de mais imóveis. A gestão independente é limitada a um ou dois imóveis, mas com uma empresa de gestão é possível gerir vários imóveis de forma eficiente. Também é possível dividir as tarefas.Desta forma, é possível concentrar-se no planeamento estratégico e na seleção dos imóveis, deixando as restantes tarefas a cargo de especialistas. A empresa de gestão é, por assim dizer, um «parceiro na gestão imobiliária» e, se for escolhida a empresa certa, tornar-se-á um parceiro de confiança a longo prazo.

Como mencionado acima, as vantagens de contratar uma empresa de gestão são a redução do trabalho, o apoio especializado e a maximização do potencial de rendimento. Isto é especialmente útil para os funcionários, que podem garantir uma fonte de rendimento adicional ao seu rendimento principal.

Critérios e pontos a serem observados ao escolher uma empresa de gestão

No entanto, não é possível depender totalmente de uma empresa de gestão. Existem diferenças na qualidade das empresas de gestão e, se não for feita a escolha certa, podem surgir desvantagens como «querer alugar, mas o imóvel continua vazio» ou «os funcionários não são confiáveis e há reclamações frequentes dos inquilinos». A seguir, resumimos os critérios e pontos importantes a serem observados ao escolher uma empresa de gestão.

• Âmbito das tarefas a serem delegadas: as áreas de especialização e os serviços oferecidos pelas empresas de gestão variam. Algumas empresas oferecem serviços de gestão abrangentes, incluindo limpeza e inspeção das instalações, enquanto outras se especializam na celebração e gestão de contratos de arrendamento, oferecendo limpeza e reparação como opções adicionais. Certifique-se de que a empresa de gestão cobre todas as tarefas que pretende delegar. Por exemplo, se pretende que a limpeza de imóveis em locais remotos seja feita, deve escolher uma empresa especializada em gestão de edifícios, e se o arrendamento é importante, deve escolher uma empresa com experiência nessa área.Se o âmbito das tarefas a serem delegadas não corresponder às suas necessidades, poderão surgir custos adicionais ou imprevistos.
• Taxas de administração e custo-benefício: As taxas de administração pagas à empresa de administração são normalmente cerca de 5% do valor do aluguel. Por exemplo, se o aluguel mensal for de 100.000 ienes, a taxa será de 5.000 ienes por mês. À primeira vista, esse valor pode não parecer alto, mas o importante é se os serviços prestados correspondem ao custo. Empresas que oferecem taxas extremamente baixas podem estar reduzindo a qualidade dos serviços para cortar custos com pessoal.Por outro lado, taxas muito altas podem aumentar os custos e reduzir os lucros. Obtenha cotações de várias empresas e compare o equilíbrio entre as taxas e os serviços oferecidos. Não se baseie apenas no preço, mas escolha uma empresa que ofereça os serviços necessários a um preço adequado.
• Possibilidade de locação e taxa de ocupação: Uma alta taxa de ocupação é um fator importante na escolha de uma empresa de administração, pois afeta diretamente a rentabilidade. Verifique se a taxa média de ocupação dos imóveis administrados é superior a 95% e se a empresa oferece estratégias específicas para atrair clientes.As empresas de gestão de qualidade divulgam a taxa de arrendamento e o período médio de vacância dos imóveis que administram. Além disso, os resultados de arrendamento de outros imóveis (em bairros semelhantes ou com idade semelhante) também podem ser úteis. As diferenças concretas em termos de capacidade de venda incluem, por exemplo, se a empresa anuncia ativamente nos principais portais imobiliários, se as fotos e os textos publicitários destacam os pontos fortes dos imóveis e se a empresa tem boas relações com outras imobiliárias, podendo cooperar na hora de arrendar.Evite empresas que não conseguem responder claramente a perguntas sobre medidas para aumentar a taxa de ocupação ou que não demonstram experiência, e escolha empresas que tenham know-how para preencher rapidamente as vagas.
• Experiência em gestão e confiabilidade: Empresas com muitos anos de experiência e um grande número de imóveis sob gestão têm experiência na gestão de diversos tipos de imóveis e acumulam um vasto know-how. Empresas que operam há muitos anos em uma determinada escala são mais confiáveis do que empresas novas com um número muito pequeno de imóveis sob gestão. Empresas com muitos anos de experiência podem divulgar em seus sites dados como a taxa de ocupação dos imóveis sob gestão e o número de imóveis por região. Essa transparência é uma demonstração de confiança no desempenho da empresa.Além disso, é importante que a empresa tenha um sistema interno para que as informações sobre os imóveis sejam partilhadas de forma organizada, e não apenas entre os funcionários. Se houver um sistema que permita que outros funcionários verifiquem a situação e tomem medidas mesmo na ausência de um funcionário, e que a transferência de funções seja feita de forma tranquila quando um funcionário se demite ou é transferido, essa empresa pode ser considerada confiável a longo prazo. Durante a entrevista, verifique o processo de contratação dos funcionários e o sistema interno para determinar se a empresa possui uma equipa de especialistas confiáveis.
• Capacidade de resposta em situações de emergência: Certifique-se de que os serviços de emergência 24 horas e os serviços de resposta no local podem responder a problemas repentinos (avarias de equipamentos, acidentes, etc.), incluindo durante a noite e feriados. Um sistema que resolve os problemas de forma rápida e precisa aumenta a satisfação dos inquilinos e proporciona tranquilidade ao proprietário. Um exemplo concreto é o caso em que, apesar de uma tubagem de água ter rebentado a meio da noite, a reparação não foi feita imediatamente e os danos aumentaram.Verifique o sistema de comunicação em caso de emergência e os casos anteriores para confirmar se a empresa é confiável.
• Situação financeira da empresa: Embora possa não ser tão importante, a situação financeira da empresa de gestão também é importante. Se a empresa de gestão entrar em falência, existe o risco de perder o depósito e o aluguel pagos pelos inquilinos. Além disso, há relatos de problemas como atrasos no pagamento do aluguel em empresas com situação financeira difícil. As empresas listadas na bolsa de valores e as grandes empresas têm alta confiabilidade, mas mesmo as pequenas e médias empresas podem construir confiança se mantiverem uma gestão estável por muitos anos.Se possível, recolha informações de agências de investigação de crédito, verifique a classificação da Teikoku Databank ou consulte os relatórios financeiros anuais publicados para avaliar a solidez da gestão. As avaliações na Internet são diversas, por isso, use-as apenas como referência e concentre-se em verificar os pontos importantes.
• Verificação do contrato: antes de celebrar um contrato de gestão, leia atentamente o contrato. O contrato estabelece claramente pontos importantes, tais como taxas de gestão, métodos de pagamento, prazo para transferência do aluguel, conteúdo dos serviços, despesas a cargo do proprietário e condições de rescisão (prazo de rescisão, multa por rescisão, etc.). Esclareça todas as dúvidas antes de celebrar o contrato e assine-o somente após concordar com todos os pontos. É necessário ter cuidado especialmente quando for apresentado um contrato de sublocação (contrato de locação por valor fixo).

Nos contratos de sublocação, um aluguel fixo é garantido mesmo que o imóvel esteja vazio. No entanto, existem riscos, como cláusulas de reajuste do aluguel garantido e restrições à rescisão antecipada. Entenda bem as vantagens e desvantagens e escolha a opção mais adequada para si. Ao escolher uma empresa de administração, é necessário avaliar de forma abrangente os custos, o histórico de serviços prestados, o conteúdo dos serviços e a compatibilidade entre as partes. Evite empresas que oferecem preços baixos, mas serviços insuficientes, e opte por empresas confiáveis, mesmo que os custos sejam um pouco mais elevados.

Isso permitirá maximizar os lucros a longo prazo. Mesmo após a assinatura do contrato, não negligencie a gestão, receba relatórios regulares e comunique-se ativamente. Como proprietário, é importante conhecer o estado do imóvel e, em caso de dúvidas, não hesite em consultar e solicitar melhorias. Isso permitirá construir uma relação de confiança sólida. Se conseguir utilizar a empresa de gestão como um bom parceiro e concentrar-se nos aspetos estratégicos, terá a estrutura ideal para investir como um funcionário com um negócio secundário.

Passos práticos para o sucesso do investimento imobiliário

Por fim, apresentamos um cronograma com os passos concretos necessários para que os funcionários comecem a investir em imóveis. Seguindo os passos abaixo, é possível preparar a compra e a gestão de imóveis de forma segura e planeada. Use esta lista como um checklist.

1. Recolha de informações e aprendizagem: Comece por adquirir conhecimentos suficientes sobre investimento imobiliário.Leia livros e revistas especializadas, participe de seminários sobre investimento imobiliário, pesquise na Internet as experiências de investidores bem-sucedidos e adquira conhecimentos básicos. Em particular, as fontes de informação que os funcionários podem consultar como investidores contêm dicas sobre erros comuns e sugestões para o sucesso. Também é recomendável adquirir conhecimentos básicos sobre impostos e legislação. Com conhecimentos suficientes, será mais difícil ser enganado por propostas fraudulentas e será possível tomar decisões de investimento mais adequadas.
2. Definição de objetivos e elaboração de estratégias: Em seguida, defina os objetivos do investimento. Os objetivos variam de pessoa para pessoa, mas podem ser, por exemplo, «ganhar mais ◯◯◯ por mês», «complementar a pensão com um investimento de longo prazo» ou «obter lucros dentro de ◯◯ anos». Defina claramente se pretende dar mais importância à renda (rendimento do aluguer) ou ao lucro de capital (lucro da venda) e quantos imóveis pretende possuir dentro de um determinado período. Ao definir claramente os objetivos, a estratégia surgirá naturalmente.Por exemplo, se o objetivo é obter uma renda estável a longo prazo, deve-se adotar uma estratégia de compra de vários imóveis no centro da cidade. Por outro lado, se o objetivo é expandir, deve-se começar por imóveis multifamiliares. É importante definir uma estratégia adequada ao seu perfil de risco e plano de vida e agir de acordo com os objetivos e a estratégia definidos.
3. Plano financeiro: Conforme explicado em detalhes na seção “Plano financeiro” acima, crie um orçamento de investimento e um plano financeiro com base nos seus recursos próprios, possibilidades de financiamento, simulação de pagamentos mensais e rendimento esperado.Isso permitirá que você tenha uma ideia da faixa de preço dos imóveis que você pode comprar. Por exemplo, se você tem X milhões de ienes de capital próprio e pretende tomar um empréstimo equivalente a X vezes o seu capital próprio, calcule o orçamento total e o fluxo de caixa anual com um rendimento esperado de Y%. Calcule vários cenários e verifique se você está preparado para lidar não apenas com casos otimistas, mas também com casos pessimistas. Se você tem família, é importante discutir o plano com seu cônjuge e obter o seu entendimento.
4. Consultoria de financiamento e pré-aprovação: Depois de decidir a estratégia de financiamento, consulte uma instituição financeira e solicite o financiamento. Entre em contacto com bancos e caixas econômicas que oferecem financiamento imobiliário, informe sua renda anual, tempo de serviço e valor desejado para o financiamento e receba uma avaliação inicial sobre sua elegibilidade para o financiamento. Também é recomendável solicitar uma pré-aprovação (avaliação preliminar) o mais cedo possível. Se for aprovado na pré-aprovação, você receberá a aprovação para um financiamento de até um determinado valor, o que tornará possível a procura por um imóvel realista.Nessa altura, informe também os seus desejos em relação ao tipo de juros e ao prazo de reembolso, para ampliar as opções. Mesmo que faça negócios com um banco parceiro através de uma imobiliária, contacte primeiro o banco por conta própria para fortalecer a sua posição nas negociações.
5. Definição de critérios imobiliários e pesquisa de mercado: Chegou a hora de começar a procurar um imóvel específico. Primeiro, faça uma lista com as condições desejadas para o imóvel. Defina claramente as condições que se encaixam na sua estratégia.Por exemplo, localização (ao longo da linha XX, a menos de uma hora do local de trabalho, etc.), tipo de imóvel (apartamento/moradia geminada/moradia isolada, etc.), idade (menos de XX anos), área (mais de XX m²), rendimento (mais de XX%), etc. Se restringir demasiado os critérios, poderá não encontrar um imóvel adequado. Por isso, defina claramente as suas prioridades e seja flexível. Depois de definir os critérios, faça uma pesquisa para compreender as tendências do mercado.Pesquise imóveis que correspondam aos seus critérios em sites imobiliários (Rakumachi, Kenmeika, Homes, etc.) e analise a faixa de preço, rendimento e tendências. Ao mesmo tempo, entre em contacto com uma imobiliária de confiança (especializada em imóveis para investimento), informe os seus critérios e solicite informações sobre imóveis. Comparar e analisar muitas informações disponíveis no mercado ajudará a desenvolver um senso para identificar imóveis baratos ou supervalorizados.
6. Seleção de imóveis candidatos e visita ao local: quando encontrar um imóvel que lhe agrade na pesquisa, não hesite em solicitar informações detalhadas. Obtenha informações sobre o imóvel (lista de aluguéis, detalhes de receitas e despesas, descrição do imóvel, etc.) do vendedor ou da imobiliária e recalcule o rendimento e as receitas e despesas. Se tiver alguma dúvida, não hesite em perguntar. Além disso, não deixe de visitar o local. Confira o imóvel e o ambiente ao redor com os seus próprios olhos e verifique se não há nenhum problema.Se possível, pesquise também o mercado de aluguéis na vizinhança (existência de anúncios de aluguel, faixa de preços dos imóveis vizinhos, etc.). No caso de imóveis usados, verifique também o estado do prédio, as áreas comuns e as condições de manutenção. Se necessário, solicite a um especialista que faça uma inspeção do prédio para confirmar que não há defeitos graves.
7. Simulação de receitas e despesas e decisão final: Quando o preço do imóvel e as condições do financiamento estiverem claros, faça uma simulação detalhada das receitas e despesas. Nessa simulação, considere todos os fatores, como preço de compra, capital próprio, montante do empréstimo, taxa de juros, prazo de reembolso, aluguel previsto, despesas de administração e impostos, e calcule o saldo anual e as previsões de receitas e despesas a longo prazo. Verifique se o fluxo de caixa inicialmente previsto é viável e se o rendimento está de acordo com o objetivo.Ao mesmo tempo, realize testes de estresse, como taxa de vacância de 〇% e taxa de juros de △%, para verificar a resistência. Se o resultado da simulação não apresentar problemas, tome a decisão final de compra. Se ainda houver dúvidas, volte ao objetivo e à estratégia originais e reconfirme. Se ainda assim permanecerem dúvidas, tenha coragem e desista da compra. A regra de ouro é comprar apenas imóveis cujos números sejam convincentes e nos dêem confiança.
8. Pedido de compra e procedimentos contratuais: Se decidir comprar, primeiro deve apresentar um pedido de compra (declaração de intenção de compra) através de um agente imobiliário. Durante a negociação do preço, deve indicar o preço desejado nesta fase. Se chegar a um acordo com o vendedor, deve celebrar um contrato formal de compra e venda do imóvel. Deve ouvir as explicações sobre os pontos importantes, assinar o contrato e pagar o sinal. Leia o contrato com atenção e esclareça todas as dúvidas antes de prosseguir com o processo.Após a aprovação final da instituição financeira e a concessão do empréstimo, é celebrado o contrato de empréstimo (contrato de financiamento). Na data de entrega do imóvel, é pago o saldo restante e é registada a transferência da propriedade. Com a entrega das chaves, torna-se proprietário do imóvel. O processo desde a celebração do contrato até à entrega é explicado pela imobiliária e pelo banco, mas é necessário preparar antecipadamente os documentos necessários.
9. Decisão sobre a política de gestão e preparação da contratação: Após a aquisição do imóvel, é necessário providenciar imediatamente o seu arrendamento.Se tiver escolhido uma empresa de gestão de confiança, celebre um contrato de gestão imediatamente após a entrega. Se ainda estiver à procura de inquilinos, peça à empresa de gestão para determinar as condições de arrendamento e, se houver inquilinos, peça-lhes para alterar o contrato de arrendamento e fornecer as informações bancárias para o pagamento do aluguer. Se utilizar um contrato de subarrendamento, verifique novamente o seu conteúdo e celebre um contrato formal. Se optar pela autogestão, será necessário contactar os inquilinos e abrir várias contas para os pagamentos.Em qualquer dos casos, certifique-se de que o sistema de gestão está pronto no início da operação. Também é necessário contratar um seguro para a propriedade (seguro contra incêndio, seguro contra terremotos, etc.) neste momento.
10. Início da utilização e gestão: Finalmente, o arrendamento começa. Quando o inquilino pagar o aluguel, registre as receitas e despesas mensais e verifique se tudo está a correr conforme o planeado. Verifique o relatório mensal enviado pela empresa de gestão (detalhes das receitas e despesas, situação dos inquilinos) e entre em contacto se tiver alguma dúvida.Como é necessário fazer uma declaração anual de imposto de renda, é necessário organizar os recibos de despesas e manter registros contábeis. Se surgirem problemas durante a operação ou for necessário tomar alguma decisão, não tome decisões por conta própria, mas consulte a empresa de gestão ou um especialista. Também é importante visitar o local regularmente para verificar as condições do imóvel. Por exemplo, pode verificar se a iluminação das áreas comuns está a funcionar corretamente e se há ervas daninhas. Mesmo que a gestão seja feita por uma empresa de gestão imobiliária, é importante verificar o local por conta própria para manter o valor do imóvel.Além disso, uma vez por semestre ou uma vez por ano, é necessário comparar o plano inicial de receitas e despesas com os valores reais e, se houver grandes discrepâncias, analisar as causas e ajustar a estratégia futura (revisão do aluguer ou investimento adicional, se necessário). A implementação contínua deste ciclo PDCA permite melhorar a precisão do investimento imobiliário e aproximar-se do sucesso.

Estes são os passos concretos para começar a investir em imóveis. É um trabalho demorado, mas não é difícil se for feito passo a passo.A compra do primeiro imóvel pode ser um obstáculo, mas é possível superá-lo com uma preparação cuidadosa e decisões prudentes. Se avançar com cautela, poderá evitar erros fatais. Após a compra, é importante contar com o apoio de especialistas e acumular experiência.

Resumo e próximos passos

Antes de começar a investir em imóveis, explicámos em detalhe os princípios básicos e dicas que os funcionários devem saber, do ponto de vista da escolha do imóvel, do planeamento financeiro, da gestão de riscos e da utilização de empresas de gestão. Por fim, resumimos os pontos importantes.

• Adquira o conhecimento adequado: antes de começar a investir, aprenda bem os fundamentos e recolha informações suficientes. O conhecimento é a melhor defesa. Dedique tempo para aprender e não tenha pressa em agir.
• Escolha o imóvel com cuidado: avalie de forma multifacetada a localização, a procura, o estado do imóvel e a rentabilidade, e escolha um imóvel que possa ser administrado de forma estável a longo prazo. O importante não é se você gostaria de morar nesse imóvel, mas se ele é atraente para o seu público-alvo.
• Planeamento financeiro e previsão de receitas e despesas: preste atenção ao equilíbrio entre o capital próprio e os empréstimos e mantenha os montantes dentro de limites que possam ser facilmente reembolsados. Antes da compra, faça uma previsão exaustiva das receitas e despesas e certifique-se de que o fluxo de caixa é positivo. O planeamento deve ter em conta os custos iniciais, os custos de manutenção e o risco de vagas.
• Cubra os riscos antecipadamente: identifique os principais riscos, tais como vagas, atrasos no pagamento do aluguer, despesas de reparação, aumento das taxas de juro e catástrofes naturais, e tome medidas concretas para os mitigar.É especialmente importante tomar medidas contra a vacância (escolha de imóveis adequados à demanda e definição do valor do aluguel) e contratar um seguro.
• Utilize adequadamente uma empresa de gestão: contrate uma empresa de gestão confiável para cuidar do aluguel e concentre-se na estratégia e na tomada de decisões. Ao escolher uma empresa de gestão, compare os serviços oferecidos, as taxas, o histórico e a capacidade de resposta e selecione uma empresa com a qual você possa estabelecer uma parceria de longo prazo. Mesmo que você contrate uma empresa de gestão, é importante manter o interesse pelo imóvel como proprietário e manter um sistema de gestão sólido.
• Prepare-se adequadamente: crie um plano de ação seguindo as etapas descritas neste artigo e avance passo a passo. Se tiver alguma dúvida, consulte um especialista. Não corra riscos e tenha um plano flexível para aumentar as suas chances de sucesso.

O investimento imobiliário não exige que se acompanhe diariamente os preços de mercado, como acontece com as ações e o câmbio. É uma forma de investimento que permite construir um património de forma sólida, utilizando como alavanca a renda estável dos funcionários. Com o conhecimento adequado e uma preparação adequada, não é nada difícil.Pelo contrário, há muitas vantagens para os funcionários (por exemplo, flexibilidade nas condições e nos prazos de financiamento). O importante é dedicar tempo a um planeamento cuidadoso e agir com cautela, mas aproveitando as oportunidades. Use o conhecimento adquirido neste artigo para dar o primeiro passo. Com a abordagem certa, o investimento imobiliário pode ser um meio prático e confiável de gestão de património para os seus funcionários. Comece agora mesmo a agir para garantir uma renda estável no futuro. Desejamos-lhe muito sucesso!