Embora o investimento imobiliário ofereça a perspectiva de uma renda estável no futuro, ele também é um investimento com muitas armadilhas para iniciantes. O "fracasso" no investimento imobiliário significa uma perda total no final; por outro lado, pode ser considerado um sucesso se você conseguir garantir um retorno positivo a longo prazo. Para proteger seus valiosos ativos e obter lucros, é necessário entender os padrões comuns de fracasso e os riscos latentes e tomar as medidas adequadas. Este artigo organizaráexemplos de falhas de investimento imobiliário em que os iniciantes tendem a cair e os riscos associados a elas (como vacância, queda do valor dos ativos e aumento dos custos de reparo), além de explicar medidas específicas para evitar falhas. Ele também introduz o conceito de equilíbrio entre risco e retorno e as etapas envolvidas na tomada de decisões de investimento, desde a seleção da propriedade até o planejamento financeiro e os sistemas de gerenciamento. As informações são explicadas de maneira fácil de entender, com exemplos específicos, para que até mesmo os iniciantes possam colocá-las em prática com facilidade.
Primeiro, vamos dar uma olhada nos padrões de fracasso típicos aos quais os iniciantes estão propensos no investimento imobiliário. Os casos listados abaixo não são incomuns. Para evitar repetir os mesmos erros, tenha em mente as causas e as lições aprendidas.
É uma falha ser enganado pelo discurso de vendas habilidoso de uma empresa imobiliária e comprar um imóvel como ele é. Por exemplo, "É um bom imóvel, mas não é um bom imóvel". Por exemplo, "É um imóvel em boas condições só agora! etc., e há casos em que isso é dito e um contrato é assinado sem uma investigação preliminar suficiente. Um iniciante, o Sr. A, foi recomendado como uma "propriedade de alta qualidade que raramente aparece no centro da cidade", e ele a comprou às pressas para que outros não chegassem antes dele, apesar da preocupação com o fato de ser antiga. No entanto, quando abriu a porta, descobriu que tudo o que tinha de pagar eram os reparos e que quase não recebia renda do aluguel. Dessa forma, as empresas imobiliárias podem fornecer apenas boas informações, portanto, é preciso ter cautela. "Por que há tantos imóveis bons no mercado? É importante pensar com calma e não acreditar no discurso do representante de vendas.
Também é um erro acreditar em cenários excessivamente otimistas, como "o preço subirá em breve devido a uma demanda especial, como as Olimpíadas". De fato, o Sr. B comprou um imóvel acreditando no discurso de vendas de que "há muitas vagas no momento, mas a demanda certamente aumentará com as Olimpíadas", mas no final ele não encontrou nenhum inquilino e não obteve a demanda especial que esperava. Confiar apenas em previsões convenientes pode levar a uma avaliação errônea da realidade. Quando você começa a investir em imóveis, não há como voltar atrás. Como o preço de compra é alto e é necessário um empréstimo, é essencial estudar e considerar cuidadosamente antes de começar.
Muitos deixam de comprar um imóvel por acaso, sem um objetivo claro de investimento e um plano de receitas e despesas. Se uma propriedade for comprada sem definir metas como "quanto fluxo de caixa eu quero em que período de tempo", será impossível corrigir o curso da propriedade durante sua operação. Também houve casos em que os compradores fizeram estimativas ingênuas de suas receitas e despesas mensais, o que pode levar a dificuldades devido a despesas inesperadas.
Algumas pessoas se esquecem das despesas que ocorrem regularmente, como pagamentos de empréstimos, impostos sobre a propriedade e custos de reparos, e gastam demais porque são pegas de surpresa pela renda do aluguel. Há o risco de que, quando surgirem despesas inesperadas, como quebra de equipamentos, os fundos disponíveis sejam insuficientes e as operações sejam paralisadas. Por exemplo, o custo de substituição de um ar-condicionado ou aquecedor de água, ou o custo de restaurar uma propriedade à sua condição original ao se mudar, são despesas que podem ocorrer repentinamente. O investimento imobiliário também é um negócio. É essencial estar atento às despesas que podem surgir posteriormente e operar sistematicamente em uma perspectiva de longo prazo.
Além disso, há exemplos de pessoas que tomam empréstimos excessivos sem simulação prévia suficiente. A contratação de um grande empréstimo ou de um empréstimo com uma alta taxa de juros sem simulação aumenta o risco de um déficit mensal que não pode ser coberto pela renda do aluguel. Os iniciantes, em particular, devem estar cientes de que o valor do empréstimo, o prazo e a taxa de juros devem ser definidos adequadamente e os termos do empréstimo devem ser tais que o fluxo de caixa seja positivo. É mais fácil lidar com despesas repentinas se você fizer uma simulação minuciosa antes da compra e se planejar para suportar qualquer vacância ou custos de reparo que possam surgir.
A atração do investimento imobiliário é que você pode usar a alavancagem de um empréstimo para movimentar grandes ativos com poucos recursos pessoais, mas o excesso de empréstimos pode levar ao fracasso. Se você fizer um empréstimo integral com pouco ou nenhum dinheiro pessoal, até mesmo um pequeno desvio de seu plano de renda e despesas pode rapidamente levar a dificuldades para pagar o empréstimo. Por exemplo, se você comprar um apartamento novo e caro com um empréstimo integral, embora sua renda anual não seja tão alta, o valor do pagamento do empréstimo será maior do que o do aluguel e você terá de sacar dinheiro todos os meses. Na verdade, seria uma verdadeira ruína se você começasse a investir em imóveis para "ganhar uma renda extra", mas acabasse no vermelho todos os meses. No caso de apartamentos estúdio recém-construídos, o rendimento (taxa de retorno) é baixo porque o preço do imóvel é alto e, na maioria dos casos, não sobra dinheiro após o pagamento do empréstimo.
Uma relação empréstimo/valor excessivamente alta também o torna vulnerável ao risco de aumento das taxas de juros. As taxas de juros no Japão estão sujeitas a flutuações e, se elas subirem no futuro, o ônus do pagamento do empréstimo se tornará mais pesado. Ao alavancar, é necessário tomar medidas como estabelecer um plano de pagamento que possa suportar um certo nível de aumento da taxa de juros ou garantir a segurança com uma taxa de juros fixa. Você pode limitar seu risco tendo em mente que deve "investir de acordo com suas possibilidades e não depender muito de empréstimos" e mantendo uma alta taxa de autofinanciamento. A alavancagem é uma arma poderosa, mas esteja ciente de que ela pode estrangulá-lo se for usada incorretamente.
A compra de um imóvel não é o fim do processo; a administração subsequente do aluguel também é um fator importante para o sucesso ou fracasso de um investimento. Se o sistema de gerenciamento for inadequado, você não só não conseguirá gerar renda suficiente, mesmo que tenha adquirido uma boa propriedade, como também causará danos ao valor do ativo. Um padrão comum é "cortar custos com uma visão otimista da gestão".
Por exemplo, há casos de vacâncias prolongadas porque o recrutamento de inquilinos e o tratamento pós-mudança são feitos tarde demais. Embora as entradas e saídas ocorram em qualquer propriedade popular, se você não restaurar imediatamente a propriedade à sua condição original e limpá-la quando um inquilino sair, e não começar a recrutar novos inquilinos rapidamente, sua renda será cortada durante o período de vacância. Mesmo que você tenha uma opção de imóveis com demanda de aluguel, a má administração aumentará o risco de vacância. Por outro lado, para minimizar as vagas, é importante "selecionar um imóvel com alta demanda" e "realizar o gerenciamento adequado".
A falta de resposta aos locatários também pode causar problemas. Uma resposta lenta a problemas e reclamações reduzirá a satisfação do inquilino e levará a despejos ou, pior ainda, à disseminação de reclamações, o que pode impedir novas locações. Deixar de lembrar e lidar adequadamente com os aluguéis atrasados pode levar a atrasos prolongados e prejuízos. Além disso, não se deve chegar a extremos, como insistir demais na autogestão e perder o controle da propriedade ou, ao contrário, deixá-la a cargo da empresa de administração e não verificar os relatórios. É importante escolher uma empresa de administração de aluguéis confiável e monitorar adequadamente o status operacional. Se você escolher a empresa de administração errada, há o risco de, na pior das hipóteses, a própria empresa de administração ir à falência, causando confusão para o proprietário. Ao assinar um contrato de administração, verifique o histórico e as garantias da empresa e selecione uma empresa com um sistema sólido de relatórios regulares e solução de problemas.
Um dos pontos comuns que as pessoas que fracassam no investimento em propriedades tendem a ter em comum é o fato de visarem apenas a lucros de curto prazo. Esse é um padrão que consiste em aproveitar benefícios fiscais de curto prazo ou modismos temporários e perder de vista os aspectos essenciais da construção de ativos e da renda estável, que é o objetivo original.
Casos típicos são aqueles em que as pessoas são enganadas pela alegação publicitária de que se trata de uma medida fiscal. Embora o investimento em imóveis possa reduzir o imposto de renda por meio de depreciação e outros meios, se não houver lucro no início, é como se você estivesse deliberadamente tendo prejuízo para fins de tributação. De fato, o Sr. G, cuja renda anual é de 5 milhões de ienes, começou a investir em um estúdio em Tóquio porque ouviu falar que era uma medida fiscal e recebeu uma restituição de imposto de renda de 50.000 ienes no primeiro ano. No entanto, a partir do ano seguinte, sua renda imobiliária se transformou em um excedente e ele acabou tendo que pagar imposto. Nesse caso, o investimento em propriedade em si não resultou em prejuízo, mas o fato de ele ter usado a palavra "planejamento tributário " e ter começado sem entender o mecanismo foi, por si só, um fracasso. A realidade é que, a menos que você esteja em uma faixa de renda alta que seja tributada a uma taxa alta, é improvável que o "planejamento tributário por meio de investimento imobiliário" seja um benefício importante. É essencial separar as medidas fiscais como um efeito secundário e escolher uma propriedade que possa garantir adequadamente a lucratividade.
Da mesma forma, é importante escolher uma propriedade com alto rendimento na superfície, como "rendimento de mais de X%! etc., mas também é perigoso julgar uma propriedade apenas com base em seu alto rendimento superficial. Em geral, quanto maior o risco, maior tende a ser o rendimento, e uma propriedade com alto rendimento não significa necessariamente uma propriedade excelente. Propriedades com rendimentos extremamente altos geralmente têm riscos ocultos que podem prejudicar os ganhos, por exemplo, "má localização em uma área rural", "prédio antigo com grande potencial para grandes reparos", "baixa demanda de ocupação e queda nos preços de aluguel" e assim por diante. De fato, como uma empresa imobiliária é um negócio, há boas razões para altos rendimentos. Diz-se que o mais importante é o risco de vacância. Em outras palavras, tenha em mente que "procurar propriedades de alto rendimento" é o mesmo que "procurar propriedades de alto risco". Não se deixe levar pela atração de números de curto prazo, mas avalie as propriedades sob a perspectiva de que elas podem gerar lucros estáveis a longo prazo.
Como os exemplos de fracasso acima mostram claramente, há vários riscos inerentes ao investimento em imóveis. Esta seção fornece uma lista de riscos típicos e contramedidas específicas. Entender e se preparar corretamente para os riscos é a primeira etapa para proteger seus ativos e obter uma renda estável. Identifique quais riscos são evitáveis e quais são difíceis de evitar e garanta que você tome todas as contramedidas possíveis.
| Riscos | Descrição e impacto | Exemplos das principais contramedidas |
|---|---|---|
| Risco de vacância | O risco de um imóvel ficar vago porque não há inquilinos. A propriedade deixará de receber aluguel como fonte de renda, restando apenas o pagamento de empréstimos e o ônus dos custos. É particularmente provável que isso ocorra em propriedades de áreas com baixa demanda e esforços inadequados de administração de aluguéis. | A primeira prioridade é selecionar uma área e uma propriedade com alta demanda. Além disso, a administração adequada do aluguel (por exemplo, recrutamento imediato de inquilinos, embelezamento da propriedade durante o período de vacância) minimizará o período de vacância. Você também pode terceirizar isso para uma empresa de administração com um serviço de garantia de vacância. |
| Risco de queda nos aluguéis | Risco de queda nos aluguéis devido ao aumento da concorrência nas proximidades ou às flutuações econômicas e de mercado. Pode ser impossível ocupar a propriedade no futuro sem reduzir os aluguéis devido ao envelhecimento do edifício ou à construção de novos edifícios nas proximidades. Uma redução na receita de aluguel levará diretamente a uma deterioração na receita e nas despesas. | É importante selecionar as propriedades de olho nas tendências do mercado. Pesquise o aluguel de mercado nas proximidades e a perspectiva futura de oferta e demanda no momento da compra para evitar adquirir uma propriedade por um preço alto que esteja longe da taxa de mercado. Além disso, tente manter a competitividade do imóvel atualizando ou renovando as instalações e evitando reduções fáceis do aluguel. |
| Risco de queda do valor da propriedade | Esse é o risco de que o valor do imóvel comprado caia devido a mudanças nas condições de mercado ou no ambiente. Ao considerar a venda da propriedade como uma estratégia de saída, ocorrerá uma perda total se a propriedade só puder ser vendida a um preço significativamente menor do que o preço de compra. As perdas não realizadas durante a manutenção de longo prazo também são uma fonte de ansiedade psicológica. | A compra de um imóvel a um preço razoável é a melhor defesa. Ao selecionar uma propriedade, verifique várias avaliações e os casos de transações ao redor para evitar adquiri-la por um preço relativamente alto. Além disso, faça reparos e reformas regulares e manutenção e gerenciamento sistemáticos para manter e melhorar o valor do ativo. É importante considerar o desenvolvimento futuro e a liquidez (facilidade de venda) no estágio de seleção do local. |
| Riscos de reparos. | Esse é o risco de incorrer em grandes custos de reparo devido à dilapidação do prédio ou à falha do equipamento. Reparos em larga escala, como pintura de paredes externas, impermeabilização de telhados e renovação de elevadores, podem custar milhões de ienes. Aumentos inesperados nos custos de reparos podem pressionar o fluxo de caixa. | É importante reservar um fundo de reserva para reparos e um fundo de reserva com antecedência. Junte parte de sua renda para reparos futuros, em vez de gastar demais "só porque você tem renda". Também é útil realizar uma auditoria do edifício antes da compra para verificar a idade do edifício, a solidez estrutural e o histórico de reparos anteriores. Você também pode contratar garantias de equipamentos e cobertura de seguro, se necessário. |
| Risco de aumento das taxas de juros | Se você tiver um empréstimo com taxa de juros variável, esse é o risco de que futuros aumentos nas taxas de juros aumentem sua carga de pagamento. Mesmo um aumento de 1% a 2% nas taxas de juros pode aumentar seus pagamentos mensais e piorar seu fluxo de caixa. | Há maneiras de reduzir o principal fazendo pagamentos antecipados enquanto as taxas de juros estão baixas ou refinanciando a uma taxa fixa para se proteger dos efeitos das flutuações das taxas de juros. Também é útil ser conservador ao estabelecer o empréstimo em primeiro lugar e garantir que o plano de pagamento tenha espaço suficiente para suportar qualquer aumento nas taxas de juros. |
| Risco de atraso no aluguel | Esse é o risco de os locatários não pagarem o aluguel no prazo e não receberem a renda planejada. Se os atrasos continuarem, o proprietário sofrerá um prejuízo e será necessário um processo judicial para forçar o inquilino a deixar o imóvel, o que leva tempo. | O uso de uma empresa de garantia de aluguel é uma medida comum. Ao fazer com que os inquilinos assinem um contrato com uma empresa de garantia quando se mudam, é implantado um sistema pelo qual o aluguel é pago pela empresa de garantia mesmo que ocorram atrasos. Além disso, é importante verificar a renda e a ocupação dos inquilinos durante o processo de triagem de inquilinos para garantir que eles sejam confiáveis. Quando ocorrerem atrasos, lembre imediatamente os locatários e tome medidas imediatas para evitar uma inadimplência prolongada. |
| Riscos de gerenciamento | Esses são os riscos associados à empresa imobiliária ou à empresa de gerenciamento. Incluem casos em que o apoio não pode ser recebido devido à falência da empresa de vendas de imóveis ou da empresa de administração, ou quando a negligência ou má conduta da empresa de administração interfere na operação da propriedade. | A melhor medida preventiva é selecionar uma empresa confiável. Examine o histórico, a solidez financeira e a reputação da empresa e compare várias empresas. Além disso, examine cuidadosamente o conteúdo do contrato de administração e verifique se há alguma incerteza. Também é uma boa ideia ter em mente medidas alternativas de gerenciamento (por exemplo, mudar para outra empresa) no caso de uma emergência, para que você não entre em pânico se a empresa terceirizada falir. Os proprietários também devem cumprir suas próprias responsabilidades de gerenciamento e supervisão, verificando regularmente os relatórios de receitas e despesas e fazendo perguntas o mais rápido possível se houver algum ponto suspeito. |
| Risco de desastres naturais | Esse é o risco de danos à propriedade causados por desastres naturais, como terremotos e incêndios. Se um edifício desmoronar em um grande terremoto ou for destruído por um incêndio, há o risco de incorrer em grandes custos de reparo e reconstrução e, na pior das hipóteses, a propriedade pode se tornar inviável para locação. | É fundamental fazer um seguro contra incêndio e terremoto para cobrir perdas financeiras. O seguro contra terremotos, em particular, tem cobertura limitada, portanto, você precisa ser forte o suficiente para cobri-lo com seus próprios recursos e não depender apenas dos recursos do seguro. A seleção de um edifício com alta resistência a terremotos na fase de escolha da propriedade e a verificação do risco de desastre do local em mapas de perigo também são medidas eficazes de mitigação de riscos. Além disso, sempre tenha um fundo de reserva para despesas inesperadas em caso de emergências. |
Além do acima exposto, há também o risco de perder locatários devido a danos à reputação causados por incidentes ou acidentes repentinos (por exemplo, incidentes ou suicídios na propriedade). Embora extremamente raros, houve casos relatados em que, quando ocorreu um assassinato em um apartamento, todos os outros inquilinos se mudaram e todos os quartos permaneceram vagos por aproximadamente dois anos depois. Como esses riscos imprevisíveis e difíceis de evitar não são zero, o planejamento financeiro para situações "just in case" deve ser sempre lembrado.
É importante encontrar o equilíbrio certo entre risco e retorno no investimento imobiliário. Os iniciantes, em particular, devem sempre se perguntar se não estão assumindo riscos excessivos porque estão apenas buscando altos retornos. Em geral, no mundo dos investimentos, há uma relação de "alto risco, alto retorno". O investimento em imóveis não é exceção, e os imóveis de alto rendimento são sempre acompanhados de alto risco. Por outro lado, propriedades com alta segurança tendem a ter baixos rendimentos. Por esse motivo, é importante tomar uma decisão verificando de forma abrangente as condições da propriedade e os fatores de risco, em vez de fazer uma declaração geral de que não investirá a menos que o rendimento seja de pelo menos X%.
Por exemplo, mesmo que haja um projeto de apartamento de segunda mão em uma área rural com um rendimento muito alto, isso não terá sentido se houver pouca demanda de aluguel e a propriedade estiver cheia de vagas. Da mesma forma, se o prédio for antigo e precisar de reparos caros em um futuro próximo, o lucro real não será tão alto quanto o rendimento na superfície. Dessa forma, é importante identificar os riscos por trás dos retornos e criar o hábito de considerar "Os riscos são proporcionais aos retornos?" e "O risco é compatível com o retorno? Ao tomar uma decisão de investimento, é importante verificar outras condições além do rendimento (localização, condição do edifício, tendências de demanda etc.) e avaliar com calma se a propriedade é adequada aos seus objetivos de investimento.
Se você for um iniciante, é recomendável que primeiro adquira experiência por meio de investimentos sólidos. Se quiser minimizar o risco e fazer investimentos estáveis, não se deixe enganar por altos rendimentos e escolha propriedades seguras, ou diversifique seus ativos em vários investimentos, inclusive investimentos não imobiliários, para reduzir o risco. Por exemplo, se você escolher um condomínio com alta demanda no centro da cidade, o rendimento pode ser modesto, em torno de 5%, mas o risco de vacância é baixo e é improvável que o valor do ativo entre em colapso. Por outro lado, um único apartamento local com um rendimento de mais de 10% pode sofrer com vacância e dificuldade de venda. A chave para o sucesso de longo prazo no investimento imobiliário é, portanto, considerar o equilíbrio entre retorno e tolerância ao risco.
Por fim, organizamos os procedimentos básicos de tomada de decisão de investimento que os iniciantes devem seguir para evitar o fracasso e garantir um investimento imobiliário sólido. Entenda a série de etapas, desde a seleção da propriedade até o gerenciamento pós-compra, e prossiga com os preparativos de forma ordenada.
Esclareça seus objetivos de investimento e seu plano financeiro - Primeiro, esclareça por que está investindo em imóveis e que tipo de retorno deseja obter. Sua estratégia será diferente, dependendo se você deseja gerar uma renda estável em vez de uma pensão na aposentadoria ou se deseja obter lucro com a venda de sua propriedade em um curto período de tempo. Visualize seu período-alvo e o valor da renda e calcule o montante de fundos pessoais e empréstimos necessários para alcançá-los. Não é realista começar com zero de entrada, pois os fundos pessoais são necessários não apenas para parte do preço da propriedade, mas também para outras despesas no momento da compra (por exemplo, taxas de registro e taxas de corretagem). Faça um orçamento razoável e use simulações de receitas e despesas para considerar as receitas e despesas anuais e até mesmo as estratégias de saída. É particularmente importante manter os pagamentos de empréstimos em um nível que possa ser razoavelmente coberto pela renda do aluguel. Determine as condições sob as quais o fluxo de caixa não se tornará negativo e discuta as condições de financiamento com sua instituição financeira.
Selecione as áreas e as propriedades-alvo - Em seguida, selecione as áreas e os tipos de propriedade nos quais investir. Como se diz que o setor imobiliário tem tudo a ver com localização, a seleção da área é extremamente importante. A regra básica é escolher uma área com forte demanda de aluguel. Procure áreas com baixo risco de vacância, como propriedades próximas a estações urbanas e áreas com universidades e empresas nas proximidades. Por outro lado, se a área for boa, o rendimento tende a ser menor, portanto, considere o equilíbrio com a meta de rendimento. Considere também o tipo de imóvel (novo ou usado, estúdio ou quarto individual, casa isolada etc.). Os imóveis novos tendem a ser menos propensos a reparos iniciais, mas têm preços mais altos e rendimentos mais baixos, enquanto os imóveis usados têm rendimentos mais altos, mas riscos de reparos. Os condomínios são fáceis de começar com uma pequena quantia de dinheiro, mas há um ônus de taxas de administração e fundos de reserva para reparos, enquanto as casas unifamiliares são mais caras com autogestão mais discricionária. Depois de entender as vantagens e desvantagens de cada um, escolha o tipo de propriedade que melhor se adapte a seus objetivos. Ao coletar informações sobre propriedades, certifique-se de verificar se o preço é adequado (ou seja, se não está superfaturado em comparação com o preço de mercado). Se você ignorar o preço de mercado e pegar um preço alto, conforme mostrado na tabela a seguir, é mais provável que tenha prejuízo ao vender no futuro. Compare preços e rendimentos de propriedades semelhantes de várias empresas imobiliárias e sites e busque propriedades dentro de uma faixa razoável. Se encontrar uma propriedade que lhe interesse, também é importante visitar o local e verificar o ambiente ao redor, a condição do prédio e a situação da administração com seus próprios olhos.
Consulte um agente imobiliário ou especialista confiável - o investimento imobiliário é uma guerra de informações. É difícil para um iniciante tomar todas as decisões sozinho, portanto, é aconselhável encontrar um parceiro confiável. Entre em contato com várias empresas imobiliárias e compare suas respostas e propostas. Uma boa empresa e um bom representante explicarão não apenas as vantagens, mas também as desvantagens e os riscos. Além disso, se a pessoa responsável tiver experiência em investimentos imobiliários, ela poderá lhe dar conselhos do ponto de vista do proprietário. É importante avaliar a confiabilidade de várias empresas para evitar empresas inescrupulosas. Depois de encontrar um parceiro em quem você possa confiar, é aconselhável consultá-lo sobre tudo, desde o procedimento de compra até a negociação do financiamento e a seleção de uma empresa de administração. Além disso, se tiver alguma preocupação, também é eficaz buscar uma segunda opinião de um contador fiscal ou planejador financeiro. Selecione cuidadosamente sua empresa de administração de imóveis ao mesmo tempo em que seleciona a empresa imobiliária. Em alguns casos, se a empresa vendedora também estiver envolvida na administração da propriedade, você poderá deixá-la a cargo dela, mas verifique o histórico e a reputação dela para garantir que não haja problemas. Se estiver procurando uma empresa de administração separada, escolha uma empresa com uma reputação estabelecida por sua capacidade de atrair inquilinos e atender às suas necessidades na área local. Encontrar um parceiro de longo prazo é um atalho para uma administração estável.
Execução da compra e gerenciamento operacional de longo prazo - Quando você tiver informações confiáveis e um plano, é hora de tomar a decisão de comprar. O processo, desde o contrato até a liquidação e a entrega, deve ocorrer sem demora com o apoio da agência imobiliária. Após a compra, o gerenciamento do aluguel começa imediatamente. Implemente medidas de gerenciamento de risco para um gerenciamento estável de longo prazo. Em termos concretos, é importante desenvolver ações básicas, como recrutar prontamente novos inquilinos quando houver vagas, realizar inspeções regulares nas instalações para evitar grandes avarias e construir uma relação de confiança respondendo com sinceridade às perguntas dos inquilinos. Além disso, medidas de mitigação de risco podem ser tomadas dependendo da situação, como a revisão do seguro, a utilização de garantias de aluguel e a revisão dos termos do empréstimo (pagamento antecipado ou refinanciamento) de acordo com as tendências das taxas de juros. A chave para o sucesso é a atitude de reavaliar regularmente os riscos e tomar as medidas necessárias, conforme descrito na Seção 3.1. Os imóveis são ilíquidos e, uma vez comprados, não podem ser facilmente revendidos. É por isso que é necessário administrar persistentemente a propriedade de acordo com um plano após a compra. Verifique suas receitas e despesas mensal e anualmente para garantir que não haja desvios do plano. A menos que haja grandes mudanças no mercado ou mudanças incomuns na propriedade, é aconselhável maximizar o valor do ativo e os ganhos a partir de uma perspectiva de médio e longo prazo, em vez de desperdiçá-los de forma pessimista no curto prazo.
Essas são as etapas básicas a serem seguidas ao iniciar um investimento imobiliário. Ao proceder de forma constante, uma a uma, é mais fácil evitar erros graves.
Explicamos os padrões típicos de fracasso, os riscos e como evitá-los para iniciantes em investimentos imobiliários. Mais uma vez, gostaríamos de enfatizar o princípio de que "o investimento deve ser lucrativo". Não pode haver investimento com base na suposição de perdas desde o início, e você não deve negligenciar seu lucro original sendo enganado por benefícios secundários, como medidas tributárias. O investimento imobiliário bem-sucedido é um jogo de longo prazo e consiste em obter uma receita e uma despesa positivas no total, desde a compra até a administração e a venda.
Para conseguir isso, é essencial coletar informações suficientes e planejar com bastante antecedência e tomar decisões de investimento com base em uma avaliação do equilíbrio entre risco e retorno. Não se precipite na escolha da propriedade e no planejamento financeiro, mas considere cuidadosamente suas opções e procure a ajuda de especialistas confiáveis. Após a compra, não baixe a guarda e continue com o gerenciamento adequado e revisões regulares e, com o tempo, a taxa de sucesso do seu investimento aumentará.
Diz-se que o investimento em propriedades geralmente consiste em "aprender com os erros". Aprenda com os exemplos de fracasso e contramedidas apresentados aqui e use-os em seus próprios planos de investimento, tomando cuidado para não cometer os mesmos erros. Até mesmo os iniciantes podem conseguir acumular patrimônio por meio do investimento em imóveis se mantiverem um investimento sólido em mente. Dê passos firmes em direção à sua meta de ter uma renda estável no futuro.