Estratégias Combinadas para Investimento Imobiliário com Menos Risco

Considerar seu portfólio (portfólio: a combinação geral de vários ativos) é essencial para o gerenciamento bem-sucedido de ativos: se você concentrar seu dinheiro em um único investimento, poderá perder muito dinheiro se o valor desse ativo cair. Portanto, é importante reduzir o risco diversificando seus investimentos (diversificação: combinação de ativos com diferentes movimentos de preços). Por exemplo, uma grande queda no mercado de ações não significa que os preços dos imóveis e a renda do aluguel cairão imediatamente da mesma forma. Como os imóveis têm movimentos de preços diferentes dos das ações e dos títulos, combiná-los aumenta a eficácia da diversificação de riscos(compartilhamento de riscos: usar movimentos de preços diferentes para ativos diferentes para reduzir o risco geral de perda). Assim, ao manter um portfólio equilibrado de várias classes de ativos, mesmo que alguns ativos tenham um desempenho inferior, outros ativos podem compensar e manter a estabilidade do portfólio geral. Ao desenvolver uma estratégia de portfólio, também é importante esclarecer seus objetivos de investimento e o risco aceitável(risco tolerável: o montante de perda que um investidor pode aceitar) e considerar a alocação de ativos mais adequada para você. Os iniciantes devem começar com uma combinação de ativos seguros e arriscados e começar a investir dentro de uma faixa razoável. Por exemplo, você pode alcançar um equilíbrio entre estabilidade e crescimento investindo parte do seu dinheiro em ações e imóveis, enquanto usa poupança e títulos como base. Isso permitirá que você se concentre na construção de ativos de longo prazo em vez de ser influenciado pelas flutuações do mercado de curto prazo.

Vários tipos de investimento imobiliário e estratégias combinadas

Há vários tipos de investimento em imóveis, cada um com diferentes riscos (por exemplo, flutuações de preço e risco de vacância) e características de retorno (lucratividade). É possível obter retornos mais estáveis e diversificação de riscos criando um portfólio de propriedades que combine diferentes tipos de propriedades, em vez de apenas uma única propriedade. Esta seção descreve os tipos típicos de investimento imobiliário, suas características e estratégias de combinação.

• Condomínios urbanos(condomínios: um investimento no qual uma unidade de um prédio de apartamentos é comprada e alugada)
  Esse é um método de investimento em um estúdio ou condomínio familiar em uma área com alta demanda, como o centro de Tóquio. A vantagem é que o risco de vacância (o risco de um imóvel ficar vago devido à falta de inquilinos) é baixo e pode-se esperar uma demanda estável. Além disso, como o custo de aquisição é menor do que o da compra de um edifício inteiro, tende a ser mais fácil para os iniciantes começarem. No entanto, a desvantagem é que o rendimento(rendimento: a relação entre os ganhos anuais e o investimento) tende a ser menor devido ao preço mais alto da propriedade. Em muitos casos, rendimentos superficiais de cerca de 3 a 5% são comuns para imóveis no centro da cidade, e o retorno é modesto em troca da estabilidade dos valores dos ativos.

• Single-unit flats (一棟アパート本: um investimento no qual um edifício inteiro é comprado e alugado)
  Esse é um método de propriedade de um edifício inteiro de apartamentos ou flats. A vantagem é que você possui vários apartamentos de uma só vez, de modo que, se um apartamento ficar vago, a renda do aluguel dos outros apartamentos compensará. O grande tamanho da propriedade significa que é necessário um grande volume de capital para adquiri-la, mas ela oferece um grau maior de liberdade de gerenciamento (por exemplo, você pode definir seus próprios aluguéis e tomar decisões coletivas sobre reformas) do que uma unidade de condomínio, e o rendimento geral provavelmente será maior. Por exemplo, a propriedade de um único edifício de apartamentos nos subúrbios tende a gerar uma renda de aluguel mais alta por preço de compra do que uma unidade de condomínio no centro da cidade. No entanto, com um investimento em um único prédio, há também uma responsabilidade maior de administrar toda a propriedade, e os custos de reparo e administração também devem ser levados em conta.

• Propriedades rurais (Propriedades regionais: investimentos em propriedades localizadas em áreas não metropolitanas)
  As propriedades em cidades regionais e áreas suburbanas costumam ser significativamente mais baratas para comprar do que aquelas localizadas nos centros das cidades, o que tende a resultar em rendimentos de superfície mais altos. Por exemplo, projetos de alto rendimento com rendimentos de superfície de 10 a 15% podem ser encontrados para apartamentos em áreas rurais. Os altos rendimentos de aluguel são atraentes, mas, por outro lado, a população em declínio e a baixa demanda aumentam o risco de vacância, e é possível que não se encontrem inquilinos. Além disso, as propriedades locais têm menor liquidez (liquidez: a facilidade com que podem ser vendidas por dinheiro) do que as propriedades no centro da cidade, e pode ser difícil encontrar um comprador quando você quiser vender (dificultando a formulação de uma estratégia de saída). Ao investir em propriedades locais, é importante avaliar cuidadosamente o potencial da área e a demanda de aluguel.

• Propriedade comercial (Propriedade comercial: investimento em edifícios de escritórios e lojas para uso comercial)
  Investimentos em propriedades comerciais, como prédios de escritórios, lojas e armazéns. Em alguns casos, como o imóvel alugado é arrendado para empresas ou lojas, o período do contrato é mais estável a longo prazo e pode-se esperar uma renda de aluguel mais alta do que a de imóveis residenciais. Em épocas de expansão, é possível obter altos retornos por meio de taxas de aluguel mais altas e aumento do valor da propriedade. No entanto, há também um aspecto de sensibilidade econômica (suscetibilidade às condições econômicas), e há o risco de os locatários se retirarem ou de os aluguéis serem reduzidos durante as recessões. Também é um setor que exige conhecimento especializado, e é preciso ter cuidado ao selecionar e contratar propriedades. Como os imóveis comerciais costumam se movimentar de forma diferente dos imóveis residenciais, eles podem ser mantidos em combinação com imóveis residenciais para aumentar o efeito de diversificação em um portfólio de imóveis.

Exemplo de uma estratégia de combinação: ao montar um portfólio de propriedades, é aconselhável uma combinação equilibrada de propriedades com características diferentes, como as listadas acima. Por exemplo, se você combinar "condomínios em centros urbanos" com "apartamentos de construção única em áreas rurais", poderá esperar receber uma renda de aluguel estável dos centros urbanos, por um lado, e aumentar a rentabilidade por meio de altos rendimentos de propriedades rurais, por outro. Enquanto a propriedade no centro da cidade não fica desocupada e gera uma renda estável, a propriedade regional aumenta o rendimento geral. Assim, ao criar um portfólio que seja estável elucrativo, o desempenho geral de seu investimento imobiliário pode ser aprimorado. Além disso, a combinação de propriedades residenciais e comerciais também melhora a resistência às flutuações econômicas. Elas se complementam durante as diferentes fases de uma desaceleração econômica, com a demanda residencial permanecendo relativamente resiliente e a renda de aluguel mantida durante as recessões, enquanto as propriedades comerciais podem aumentar o aluguel e o valor durante os períodos de expansão econômica.

Dica: além da compra de imóveis reais, há outros instrumentos financeiros para investimento em imóveis, como REITs (Real Estate Investment Trusts) e crowdfunding imobiliário, que permitem que pequenas quantias sejam investidas em vários imóveis de forma diversificada. Investir em tais produtos em combinação com propriedades físicas é outra estratégia de diversificação. Por exemplo, mesmo que não possa comprar um prédio inteiro com suas reservas de caixa, você pode investir indiretamente em prédios de escritórios por meio de REITs ou pode investir pequenas quantias em propriedades em todo o país por meio de crowdfunding. Os iniciantes podem criar um portfólio de propriedades mais flexível e diversificado em termos de risco usando esses instrumentos, além de investir em propriedades físicas.

Investimento em imóveis versus outros produtos de investimento

O investimento imobiliário é uma opção atraente de gestão de ativos, mas suas vantagens e desvantagens ficam mais claras quando são comparadas e combinadas com outros ativos, e não isoladamente. Esta seção compara o investimento imobiliário com produtos de investimento típicos , comoinvestimento em ações, investimento em títulos e ouro (gold), e resume suas respectivas características (risco, retorno, liquidez e resistência à inflação). A tabela abaixo resume as tendências gerais de cada classe de ativos.

1 O risco refere-se à magnitude das flutuações de preço (volatilidade) e, em geral, quanto maior o risco, maior a oscilação nos retornos.

A tabela mostra que as ações representam alto risco e alto retorno. Embora o mercado de ações possa sofrer grandes flutuações diárias, a longo prazo, é provável que o valor dos ativos aumente de acordo com o crescimento econômico, o que o torna um motor de crescimento positivo de ativos. Os títulos de renda fixa, por outro lado, são de baixo risco e baixo retorno e proporcionam uma renda estável na forma de juros. Os títulos funcionam como estabilizadores de portfólio, pois não flutuam tanto quanto as ações e oferecem a segurança de um retorno do principal se forem mantidos até o vencimento (por exemplo, títulos do governo).

O ouro é um ativo especial, conhecido como "ativo seguro" ou "hedge de inflação" (um meio de proteger os ativos contra uma queda no valor de uma moeda devido à inflação). O ouro em si não gera dividendos ou juros, portanto, sua posse não gera renda. No entanto, em épocas de grande agitação global (por exemplo, guerra ou crise financeira), a demanda por ouro tende a aumentar como um escape de ativos e seu preço tende a subir. Além disso, durante as fases inflacionárias, o valor relativo do ouro é frequentemente reavaliado à medida que o valor das moedas diminui. Portanto, o ouro funciona como uma apólice de seguro para proteger o valor geral do ativo. Entretanto, ele não é adequado para um papel de "grande crescimento de ativos", pois seu preço geralmente não se move significativamente em tempos normais. Em termos de liquidez, manter barras de ouro físicas requer tempo e custo para comprar e vender, mas nos últimos anos surgiram métodos de investimento em ouro como instrumento financeiro, como ETFs (fundos negociados em bolsa) de ouro e contas de poupança de ouro puro, e esses instrumentos podem ser usados para garantir a facilidade de conversão em dinheiro, pois podem ser comprados e vendidos no mercado quando necessário.

Os imóveis geralmente são posicionados como um ativo de risco médio e retorno médio. Os movimentos de preço (flutuações de preço) não são tão graves quanto os das ações diariamente, e é improvável que se tornem repentinamente como um pedaço de papel, enquanto os preços e retornos são mais voláteis do que os títulos e depósitos. Em termos de retornos, os ganhos de renda mensal (ganho de renda: a renda regular que você recebe de seus investimentos, por exemplo, renda de aluguel ou ganhos do mercado de ações) podem ser uma boa fonte de renda. A vantagem é que você pode obter uma renda mensal (por exemplo, renda de aluguel ou dividendos de ações) e, ao mesmo tempo, visar a um ganho de capital(ganho de capital: lucro na venda de um ativo devido à sua valorização) quando o vender. Entretanto, deve-se observar que os imóveis não têm liquidez e levam tempo até que possam ser vendidos e convertidos em dinheiro. Por exemplo, as ações podem ser vendidas no mesmo dia com um único clique, mas os imóveis podem levar vários meses para encontrar um comprador, assinar um contrato e liquidar a transação. Além disso, o alto investimento inicial e os custos de manutenção exigem um planejamento financeiro cuidadoso ao considerar a proporção do portfólio a ser investida.

Com relação à resistência à inflação, o setor imobiliário é um ativo real e, portanto, tem excelente resistência à perda de valor em épocas de inflação. Durante períodos de aumento de preços, é provável que os preços de terrenos e construções aumentem, e o valor relativo das propriedades existentes também aumentará se o custo de novas construções aumentar. Além disso, os locatários podem ser capazes de refletir a inflação revisando seu aluguel ao renovar um contrato de locação ou ao assinar um novo contrato de locação, o que o torna um hedge eficaz contra a inflação (impedindo um declínio no valor dos ativos devido à inflação). De fato, foi apontado que, embora o valor real do dinheiro e dos depósitos caia com o aumento da inflação, é mais provável que o valor dos ativos seja protegido se eles forem mantidos em imóveis. Entretanto, não é aconselhável confiar demais, pois os preços dos imóveis nem sempre estão ligados à inflação e flutuam de acordo com as tendências econômicas e a oferta e demanda.

O papel de cada classe de ativos e a importância de incorporar o investimento em imóveis

Com base nas comparações acima, vamos resumir a função que cada classe de ativo desempenha em um portfólio. Para um investimento bem-sucedido, é importante entender as características desses ativos e combiná-los adequadamente para atender a seus objetivos. Nesse contexto, a incorporação do investimento em propriedades tem sua própria importância.

• Ações: o motor de crescimento de seu portfólio. Elas têm o potencial de aumentar significativamente os ativos como resultado do crescimento econômico e do melhor desempenho das empresas. São de alto risco/alto retorno e, portanto, sujeitas a alta volatilidade no curto prazo, mas os investimentos de longo prazo podem aumentar os ativos mais do que a inflação. As ações desempenham um papel no aumento dos ativos futuros e tendem a ser alocadas em grandes proporções nas fases mais jovens e mais voltadas para o crescimento dos ativos.

• Títulos: são um estabilizador de portfólio e representam ativos seguros. Eles oferecem renda de juros regular e baixa volatilidade de preços, o que reduz a diminuição do valor dos ativos. Os preços dos títulos de renda fixa geralmente sobem (ou caem por uma margem menor) mesmo quando os mercados de ações estão voláteis, agindo assim como um amortecedor. Os títulos são incluídos principalmente para proteção de ativos e renda estável, e são enfatizados por aqueles que estão próximos da aposentadoria ou em portfólios voltados para a segurança.

• Ouro: serve como seguro para o portfólio e como meio de preservar o valor. O ouro, por si só, não gera renda e, portanto, não é adequado para uma função de crescimento de ativos, mas tem uma baixa correlação com ações e títulos e reduz o risco geral ao fornecer um abrigo de contingência. Por exemplo, em situações em que outros ativos caem de valor devido a uma guerra ou a uma grande crise financeira, o preço do ouro pode subir para compensar algumas das perdas. O ouro também pode atuar como um ativo que mantém o poder de compra quando os valores da moeda caem devido à inflação, contribuindo para a preservação de longo prazo dos valores das propriedades. No entanto, manter muito ouro apenas reduz a capacidade de crescimento dos ativos, portanto, é importante uma alocação equilibrada com outros ativos.

• Imóveis: um balanceador que oferece a segurança de ativos reais e renda estável a um portfólio. Desempenha um papel duplo no aumento e na proteção dos ativos a médio e longo prazo, pois fornece uma fonte de renda regular na forma de ganhos de renda (renda de aluguel) e também de ganhos de capital (ganhos nas vendas). Em particular, o aluguel de imóveis gera um fluxo de caixa mensal semelhante ao dos dividendos de ações, mas, enquanto os dividendos de ações dependem do desempenho corporativo, a renda de aluguel tem a vantagem de ser relativamente previsível, desde que a demanda na área seja estável. Além disso, os imóveis são confiáveis, pois oferecem segurança psicológica devido à sua existência física e não há risco de falência, mesmo quando mantidos por longos períodos de tempo. A importância de incluir imóveis em um portfólio é simples: eles acrescentam estabilidade e resistência à inflação incomparáveis e melhoram o equilíbrio geral entre risco e retorno. Mesmo quando as ações e os títulos flutuam significativamente de preço, é menos provável que o valor dos imóveis e a renda de aluguel mudem rapidamente, o que pode amenizar a flutuação geral dos ativos. Além disso, conforme mencionado acima, os imóveis têm uma vantagem relativa durante os períodos de inflação, de modo que podem funcionar como uma proteção contra o risco de inflação, contra o qual o dinheiro e os títulos por si só não têm segurança.

Conforme descrito acima, cada produto de investimento tem um papel diferente a desempenhar. Ao compreender essas características e funções, até mesmo os iniciantes terão mais facilidade para elaborar uma alocação de ativos que atenda a seus próprios objetivos. Por exemplo, se você quiser aumentar seus ativos no longo prazo, mas evitar grandes perdas, é eficaz montar um portfólio com um alto grau de estabilidade, incluindo títulos e imóveis, além de ações. Por outro lado, se você for da geração mais jovem e "quiser aumentar seus ativos de forma significativa e, ao mesmo tempo, aceitar algum risco", uma possível estratégia seria aumentar a proporção de ações e, ao mesmo tempo, manter uma certa proporção de imóveis e ouro para se preparar para os riscos de queda.

Conclusão.

A "estratégia de combinação" no investimento em imóveis é um método poderoso para iniciantes buscarem renda e, ao mesmo tempo, minimizarem o risco. Ao combinar vários tipos de imóveis, como condomínios no centro da cidade, apartamentos de um único prédio, propriedades regionais e propriedades comerciais, você pode montar um portfólio que aproveite ao máximo os pontos fortes de cada um e compense seus pontos fracos. Espera-se que isso diversifique o risco e melhore a lucratividade em um investimento imobiliário. Além disso, se você diversificar seus investimentos incorporando outros ativos, como ações, títulos e ouro, além de propriedades, poderá aumentar a estabilidade de seu portfólio geral e torná-lo mais resistente a mudanças no ambiente econômico.

Por fim, o segredo é encontrar o equilíbrio certo para você. Não há uma resposta absolutamente correta para a alocação ideal de ativos, e é importante ser flexível e revisá-la de acordo com seu estágio de vida e situação econômica. Se você for um investidor iniciante, comece com um portfólio pequeno e diversificado e ajuste-o gradualmente à medida que ganhar experiência. Com referência às estratégias de combinação explicadas neste artigo, tente construir ativos estáveis e, ao mesmo tempo, controlar bem os riscos utilizando vários produtos de investimento dentro de uma faixa razoável. Como um passo sólido em direção ao futuro, recomendamos que você experimente o gerenciamento equilibrado do portfólio, incluindo o investimento em imóveis.