Aumentar constantemente os ativos e, ao mesmo tempo, protegê-los - essa é a essência do investimento imobiliário para os ricos. Entretanto, não há como negar que uma escolha errada de estratégia de saída pode levar a perdas significativas. Este artigo aborda o "essencial" para indivíduos de alto patrimônio líquido que desejam investir em propriedades, explicando sistematicamente o processo, desde a definição de metas até o gerenciamento da propriedade, e fornecendo sugestões baseadas na experiência prática e na rede exclusiva da INA&Associates, bem como a melhor abordagem para aumentar o valor do patrimônio a longo prazo. A INA&Associates Ltd. oferece a melhor abordagem para aumentar o valor dos ativos a longo prazo.
Para indivíduos de alto patrimônio líquido, o investimento em imóveis é uma opção poderosa de gerenciamento de ativos. De modo geral, muitos indivíduos de alto patrimônio líquido estão investindo ativamente em imóveis. Isso se deve às seguintes vantagens
Alta estabilidade do valor do ativo: os preços dos imóveis não flutuam tão rapidamente quanto os das ações, e o risco de uma queda repentina do valor para zero é considerado baixo. Por exemplo, durante o colapso do Lehman Brothers em 2008, enquanto os preços das ações caíram mais da metade, os aluguéis de imóveis residenciais caíram em média apenas cerca de 5%. Portanto, o setor imobiliário está posicionado como um ativo de risco médio e retorno médio, e pode ser considerado um ativo seguro para indivíduos ricos com grandes ativos em dinheiro.
Renda estável e ganhos de capital: além da renda mensal do aluguel, o investimento em imóveis proporciona ganhos de renda e ganhos de capital quando o imóvel é vendido no futuro. Embora o investimento em ações também proporcione dividendos e ganhos com a venda de ações, os HNWIs preferem imóveis porque lhes permitem obter dois tipos de lucro em um ambiente estável, já que os aluguéis e os valores dos ativos são menos voláteis.
Efeito de diversificação de portfólio: os HNWIs geralmente já possuem uma série de ativos, como ações e títulos, e a incorporação de imóveis proporciona diversificação entre diferentes classes de ativos. Como diz o ditado popular sobre investimentos, "não coloque todos os ovos na mesma cesta", mas adicionar ativos reais, como imóveis, pode ajudar a diversificar o risco geral de seus ativos.
Proteção contra a inflação: o setor imobiliário é um ativo real e resiste à inflação. É provável que os valores dos imóveis e os aluguéis aumentem mesmo quando os preços sobem, o que pode ajudar a cobrir a perda de valor monetário devido à inflação.
Benefícios fiscais:a economia de impostos é um benefício importante para pessoas ricas. Em alguns casos, os investimentos em propriedades podem reduzir a carga tributária sobre a renda e o habitante registrando a depreciação e deduzindo-a de outras rendas. Como a carga tributária anual é particularmente alta para pessoas de alta renda, os benefícios de possuir imóveis não podem ser ignorados como uma medida de economia de impostos ao utilizar a depreciação obtida com a administração do aluguel e como uma medida de imposto sobre herança ao reduzir o valor avaliado para fins de imposto sobre herança. No entanto, o sistema de tributação está sujeito a mudanças e é importante manter-se atualizado com o sistema mais recente, pois nos últimos anos será introduzida uma revisão da avaliação do imposto sobre herança de condomínios de alto valor (novas regras para coibir a chamada "economia do imposto sobre condomínios") a partir de 2024.
Termos de financiamento favoráveis e efeito de alavancagem: quanto mais bem financiada e rica a propriedade, mais digna de crédito ela tende a ser junto às instituições financeiras e mais fácil é obter empréstimos em termos favoráveis. Ao fazer bom uso de empréstimos bancários e de seus próprios fundos, é possível alavancar até mesmo grandes projetos de investimento e aumentar o retorno sobre o patrimônio líquido. A capacidade de expandir os ativos e, ao mesmo tempo, manter as reservas de caixa é um dos principais motivos pelos quais as pessoas ricas investem em imóveis.
Acesso a informações de investimento de qualidade: diz-se que é mais provável que os HNWIs obtenham informações sobre propriedades privadas promissoras por meio de agentes imobiliários e contatos. Eles também têm muitas oportunidades de serem apresentados a propriedades altamente competitivas devido a seus recursos financeiros, o que facilita a realização de um bom investimento desde o início.
Conforme descrito acima, pode-se observar que o pano de fundo para que as pessoas ricas comecem a investir em imóveis é a formação de ativos estáveis, a economia de impostos e as medidas de herança, além de pontos fortes que outros ativos não têm. O setor imobiliário é um destino de investimento atraente para indivíduos de alto patrimônio líquido porque eles podem começar a investir em imóveis em condições favoráveis, porque têm ativos suficientes e porque é fácil aumentar seus ativos de forma eficiente.
Mesmo que os benefícios do investimento imobiliário sejam atraentes, os iniciantes geralmente não sabem exatamente por onde começar. Esta seção fornece uma explicação passo a passo das etapas básicas que um iniciante em investimento imobiliário deve seguir. Ao compreender as etapas, você poderá reduzir sua ansiedade e dar os primeiros passos com confiança.
A primeira etapa é esclarecer seus objetivos para começar a investir em imóveis. Cada um tem suas próprias motivações, tais como acumular fundos para a aposentadoria, aumentar ainda mais os ativos ou garantir uma renda estável. A abordagem de investimento e o tipo de propriedade adequados dependerão disso. Por exemplo, sua estratégia será diferente dependendo se você "deseja uma renda mensal estável" ou "visa um aumento de longo prazo no valor do ativo".
Também é importante entender sua própria tolerância ao risco em conjunto com seus objetivos. Se você está disposto a assumir algum risco e buscar ativamente um retorno, ou se deseja se concentrar na estabilidade e evitar grandes perdas, isso também afetará a propriedade que você escolher. As pessoas com alta tolerância ao risco podem considerar investimentos agressivos, como apartamentos de segunda mão de construção única ou propriedades de alto rendimento em áreas rurais, enquanto as pessoas com baixa tolerância ao risco podem adotar uma política estável de investimento em propriedades sólidas, como condomínios no centro da cidade.
Depois de definir suas metas, a próxima etapa é aprender os fundamentos do investimento imobiliário. Colete informações de livros, sites especializados e seminários sobre investimento em imóveis e estude a estrutura, a terminologia e os fatores de risco. No mínimo, você deve saber como calcular os rendimentos (a diferença entre rendimentos superficiais e reais), a estrutura dos empréstimos e as leis que regem a administração de aluguéis (os fundamentos dos contratos de locação e a Lei de Locação de Terras e Casas). Munir-se de conhecimento também é uma forma de autoproteção para evitar ser "enganado". Se um iniciante deixar a responsabilidade para o agente sem saber nada, o risco de obter uma propriedade desvantajosa ou de assinar o contrato errado aumenta.
Em seguida, elabore seu próprio orçamento de investimento e plano financeiro. Considere quanto dinheiro pessoal você tem em mãos e quanto financiamento adicional você pode obter de instituições financeiras. Você pode ver anúncios de que o investimento imobiliário pode ser iniciado com zero de fundos pessoais, mas é arriscado depender facilmente de um empréstimo total, mesmo que você seja uma pessoa rica. É importante encontrar um equilíbrio entre a proporção de seus próprios recursos e o valor do empréstimo e estabelecer um plano de pagamento razoável.
Especificamente, primeiro calcule "quanto dinheiro você pode alocar para o investimento" e "qual é o valor máximo que você pode alocar para o pagamento mensal do empréstimo". Em seguida, você deve consultar uma agência imobiliária ou um banco e obter uma pré-aprovação (pré-aprovação) para um empréstimo. Depois que a instituição financeira lhe der uma ideia aproximada do valor do financiamento disponível, você terá uma ideia clara da faixa de preço do imóvel que poderá comprar.
Você também pode simular o tipo de taxa de juros do empréstimo (fixa ou variável), o período de amortização e se o empréstimo é igual ao principal e aos juros ou igual ao principal e aos juros. O risco de aumento da taxa de juros também deve ser levado em conta, e é uma boa ideia fazer um teste de estresse (se os seus pagamentos podem suportar um aumento futuro nas taxas de juros). Também é uma boa ideia consultar várias instituições financeiras para encontrar as melhores condições, já que um dos pontos fortes dos indivíduos com alto patrimônio líquido é a facilidade de obter empréstimos de longo prazo com baixas taxas de juros.
Uma vez que você tenha os fundos disponíveis, é hora de começar a procurar uma propriedade. Primeiro, examine as propriedades no mercado em sites de investimento imobiliário e revistas de informação para ter uma noção da faixa de preço e das taxas de rendimento. Ao mesmo tempo, defina o tipo de propriedade que se adapta à sua política de investimento. Por exemplo,
Se você deseja possuir vários apartamentos seccionais no centro da cidade ou operar um único prédio de apartamentos em uma área rural.
Se você deseja uma operação de baixo custo com propriedades recém-construídas ou um alto rendimento com propriedades de segunda mão
Residenciais ou comerciais, domésticas ou no exterior, etc.
Há várias opções. Cada uma delas tem vantagens e precauções diferentes, portanto, escolha a que melhor se adapta a seus objetivos. Os iniciantes geralmente começam com imóveis residenciais domésticos (condomínios e apartamentos), que são fáceis de financiar.
Uma grande quantidade de informações sobre imóveis pode ser coletada on-line, mas quanto melhor o imóvel, mais privadas são as negociações. Portanto, é eficaz informar suas necessidades a uma agência ou agente imobiliário confiável e pedir que ele lhe apresente as propriedades.
Se encontrar uma propriedade de seu interesse, não deixe de realizar uma pesquisa no local (inspeção interna) e a devida diligência. Visite o local e verifique o ambiente ao redor (distância da estação, disponibilidade de instalações comerciais, escolas e hospitais, segurança na área), a condição do edifício (gerenciamento das áreas comuns, estrutura e idade do edifício) e a condição dos cômodos (instalações antigas e se é necessária uma reforma). Além disso, é importante verificar as restrições legais no escritório municipal e verificar a resistência a terremotos e os riscos de desastres nos mapas de perigo.
Nessa etapa, também são feitas simulações de receitas e despesas. Após verificar o aluguel de mercado da propriedade e calcular o aluguel esperado para a ocupação total, a receita é calculada para cada cenário, como, por exemplo, se a taxa de vacância for de ◯% ou se o aluguel cair em ◯%. Despesas como o imposto anual sobre a propriedade, custos de administração e reparo e prêmios de seguro contra incêndio também são estimados e verificados para garantir que, mesmo no pior cenário, a propriedade não fique no vermelho. Essas simulações detalhadas são essenciais para evitar o fracasso.
Depois de decidir sobre a propriedade que deseja comprar, faça uma oferta de compra ao vendedor (ou corretor) e comece a negociar o preço e as condições. Em muitos casos, um mediador profissional intervirá nas negociações de preço e no ajuste dos termos do contrato, mas pode haver casos em que você negocie diretamente com o vendedor no caso de propriedades de alto valor para pessoas ricas. Em qualquer caso, é seguro prosseguir com o apoio de uma agência imobiliária.
Se as condições forem acordadas, um contrato de venda é concluído após uma explicação de assuntos importantes. O conteúdo do contrato é difícil de entender, pois há muitos termos legais, mas certifique-se de verificar cada detalhe para evitar problemas posteriores. Em especial, é importante esclarecer pontos importantes, como os direitos da propriedade (existência de hipotecas etc.) e a condição da propriedade (existência de defeitos ocultos, confirmação de avisos etc.), perguntando a especialistas se há algum ponto obscuro.
Se a empresa for confiável, os procedimentos relacionados ao contrato são verificados por um departamento especializado para garantir a segurança. Na INA & Associates, por exemplo, uma equipe de pesquisa especializada investiga minuciosamente os direitos e defeitos da propriedade, e uma equipe especializada também redige e verifica o contrato, protegendo, assim, os valiosos ativos do cliente. Dessa forma, é reconfortante ter um parceiro capaz de gerenciar riscos no estágio do contrato.
Na conclusão do contrato, é pago um depósito, seguido do pagamento do saldo do preço, da entrega da propriedade e do registro da transferência de propriedade na data de liquidação. As transações imobiliárias são de grande valor e juridicamente complexas, portanto, fique atento e prossiga com firmeza até o fim.
Depois que a propriedade é entregue e você se torna o proprietário, entra-se na fase de administração do aluguel. Há uma ampla gama de trabalho a ser feito, começando com o recrutamento de inquilinos, a celebração de contratos de locação com os inquilinos, a administração do aluguel mensal, a manutenção do edifício e a restauração da propriedade à sua condição original quando os inquilinos se mudam.
Os iniciantes geralmente terceirizam a administração da propriedade para uma empresa de administração profissional. Embora a taxa de consignação da administração custe alguns por cento do aluguel, esse serviço é vantajoso para pessoas ricas que estão ocupadas com seus empregos diários, pois elas podem cuidar das relações com os inquilinos, da resposta de emergência 24 horas, do tratamento de reclamações e dos lembretes de atrasos no aluguel em seu nome. O segredo para escolher uma empresa de administração confiável é verificar seu histórico de administração, suas habilidades de recrutamento de inquilinos (eles conseguem encontrar inquilinos rapidamente quando surgem vagas), a clareza de seu sistema de relatórios e a adequação de suas taxas.
Inspeções regulares do edifício e planos de manutenção também são essenciais na administração de propriedades. A não realização de reparos planejados, como inspeções de sistemas de ar-condicionado e encanamento, pintura de paredes externas e impermeabilização de telhados a cada poucos anos, pode levar a um declínio no valor do ativo e a aluguéis mais baixos. A manutenção do edifício em uma perspectiva de longo prazo e a manutenção do conforto para os locatários resultarão em uma administração estável.
Além disso, esteja preparado para vários riscos na administração de aluguéis. Se as vagas persistirem, tome medidas como revisar os aluguéis, reforçar a publicidade e agregar valor por meio de reformas. Também é importante se preparar para riscos de desastres, adquirindo seguro contra incêndio e terremoto e reservando um valor para reparos em caso de despesas imprevistas. O monitoramento regular da receita e das despesas após a compra e a revisão da estratégia conforme necessário maximizarão seus retornos a longo prazo.
Embora as etapas acima lhe forneçam uma visão geral do investimento imobiliário, há alguns pontos importantes que devem ser lembrados para que você realmente tenha sucesso. Os itens a seguir devem ser observados, especialmente à luz dos pontos em que os iniciantes ricos tendem a cometer erros.
A localização é fundamental: Diz-se que "localização é tudo no setor imobiliário", portanto, escolher o local certo pode fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso. Escolha um local que provavelmente manterá ou aumentará o valor da propriedade a longo prazo, com base no fato de ser uma área com alta demanda de aluguel, uma população em crescimento contínuo, a distância de uma estação de trem e o ambiente ao redor. Mesmo que o preço do imóvel seja baixo e o rendimento pareça alto, há um alto risco de vacância em áreas com pouca demanda. Para iniciantes, é seguro considerar propriedades em áreas urbanas e próximas a estações de trem que tenham um histórico comprovado.
Simule minuciosamente as receitas e as despesas sem se deixar enganar pelos rendimentos: é perigoso se precipitar com um valor de rendimento superficial de X%. É essencial avaliar a propriedade com base no rendimento real depois de deduzir os pagamentos de empréstimos e outras despesas, e simular a renda e as despesas levando em conta futuras quedas de aluguel e custos de reparo. O risco de fracasso é bastante reduzido se você fizer um plano detalhado de receitas e despesas com vários padrões antes de comprar e verificar se pode suportar o pior cenário possível.
Esteja ciente das estratégias de saída: como um investimento, também é importante ter uma estratégia de saída em mente, como vender a propriedade em algum momento para obter lucro ou para se preparar para a herança. Pense em cenários como "essa propriedade será vendida por mais de ¥10.000.000 em um ano" ou "como ela será dividida no momento da herança" antes de comprar. Embora as coisas possam não sair de acordo com suas expectativas devido a mudanças no ambiente do mercado, estar ciente de suas opções de saída pode ser um impedimento para evitar uma propriedade muito cara, além de dificultar a mudança de sua estratégia de longo prazo.
Estabeleça um sistema de gerenciamento de aluguéis: a compra não é o objetivo, mas colocar o gerenciamento de aluguéis em dia depois é crucial. Especialmente se estiver administrando várias propriedades, você terá que administrar cada vez mais, portanto, estabeleça um sistema no qual você tenha uma empresa confiável de administração de aluguéis como parceira, ou confie a membros da família ou funcionários de confiança a administração da propriedade. Negligenciar a administração pode levar a um aumento de despejos devido à baixa satisfação do inquilino e à deterioração da reputação devido a reclamações não resolvidas, o que, em última análise, pode levar a um declínio nos ganhos e nos valores da propriedade. É uma boa ideia decidir antecipadamente sobre um sistema de contato e relatórios regulares e um plano de resposta rápida no caso de um problema.
Não se deixe levar pela falta de conhecimento : a falta de conhecimento como iniciante é sua maior fraqueza. Infelizmente, alguns agentes imobiliários tentam forçar os novatos a assinar contratos, dando-lhes apenas explicações convenientes. Também se diz que pessoas ricas são alvos fáceis para os fraudadores e, em alguns casos, pessoas ricas com conhecimento limitado sobre imóveis são especialmente bons enganadores. Desconfie de histórias de investimento duvidosas e de ofertas doces, como "agora mesmo" ou "você certamente ganhará dinheiro", e peça uma explicação dos detalhes do contrato até que você mesmo os entenda. Como medida de defesa, é importante estudar e se munir de conhecimento. Pergunte a especialistas sobre qualquer coisa que você não entenda e não proceda de forma ambígua.
Os pontos acima o ajudarão a evitar erros graves e a fazer investimentos imobiliários sólidos. Indivíduos com alto patrimônio líquido, em particular, tendem a ter investimentos maiores por propriedade, portanto, tome cada decisão com cuidado e gerencie os riscos cuidadosamente.
Encontrar um profissional ou parceiro confiável é fundamental para um investimento imobiliário bem-sucedido. Conforme destacado em Mas, trabalhar com uma boa empresa imobiliária e instituição financeira aumentará significativamente a taxa de sucesso de seu investimento. O setor imobiliário é um campo sofisticado que exige conhecimento especializado, e a orientação de um profissional experiente pode ajudar até mesmo os iniciantes a tomar as decisões corretas.
Os requisitos de um bom parceiro incluem o seguinte
Orientado para o cliente e focado na confiança: embora alguns agentes imobiliários possam ser vendedores agressivos que colocam seus próprios interesses em primeiro lugar, as empresas confiáveis operam com base no princípio do "cliente em primeiro lugar" e valorizam muito as relações de confiança de longo prazo. Clientes com alto patrimônio líquido têm ainda mais probabilidade de preferir um parceiro que se proponha a otimizar seu patrimônio geral por meio de um relacionamento contínuo, em vez de uma transação de curto prazo.
Força abrangente de uma equipe especializada: uma empresa com uma equipe de especialistas jurídicos e tributários, especialistas em levantamento de propriedades, etc., além de um único representante de vendas, é um parceiro confiável. Por exemplo, uma empresa com um departamento especializado que realiza verificações legais e inspeções de propriedades no momento da contratação garantirá que defeitos que são difíceis de serem percebidos por indivíduos não sejam ignorados e que a segurança seja aumentada. A INA&Associates, uma agência imobiliária de serviço completo para indivíduos de alto patrimônio líquido, tem o compromisso de proteger os valiosos ativos de seus clientes, fornecendo investigações minuciosas e suporte contratual por um departamento especializado.
Fusão de tecnologia e conhecimento humano: a tecnologia foi recentemente incorporada ao setor imobiliário, como propostas de propriedades baseadas em IA, e a INA&Associates usa IA para listar rapidamente as propriedades que atendem às suas necessidades, e um representante dedicado pode então sugerir a propriedade mais adequada, incluindo informações sobre condições fora do mercado. É assim que a INA&Associates consegue utilizar os dados e fazer propostas personalizadas. As empresas que fazem uso total da tecnologia mais recente, mas também oferecem a atenção aos detalhes que somente um ser humano pode oferecer, são dignas de confiança.
Serviço atencioso para clientes ricos : clientes ricos exigem um alto nível de serviço. Escolha uma empresa que ofereça atenção aos detalhes e comunicação de qualidade, incluindo propostas flexíveis adaptadas à situação de cada indivíduo e respostas rápidas e confidenciais. Conforme mencionado acima, a essência do negócio imobiliário é a relação de confiança entre as pessoas, e a atenção humana aos detalhes e a capacidade de resposta são essenciais, mesmo em um mundo cada vez mais digital. Também é importante poder construir um relacionamento com a pessoa responsável que seja compatível e que possa ser consultada sobre qualquer assunto.
Valor sustentável: também é importante que o parceiro não esteja apenas buscando lucro imediato, mas também esteja comprometido em aumentar o valor de sua propriedade a longo prazo. Por exemplo, você pode confiar em uma empresa que o acompanhe desde a compra de uma propriedade até a administração e venda do aluguel, e que lhe dê conselhos conforme as mudanças do mercado. Será reconfortante se a pessoa responsável estiver sempre atualizada com as informações mais recentes e disposta a trabalhar com você para aumentar seu patrimônio. As empresas que têm uma filosofia corporativa de crescimento sustentável, levando em consideração os ODSs e a responsabilidade social, tendem a apoiar a construção de ativos sólidos em vez da especulação de curto prazo.
Um exemplo concreto é a INA&Associates K.K., que enfatiza o capital humano e posiciona as pessoas como os ativos da empresa, e se esforça para melhorar a satisfação do cliente aprimorando a experiência de cada funcionário. A filosofia de gerenciamento da empresa é fornecer aos clientes de alto patrimônio líquido um valor cuidadoso e sustentável, enfatizando as relações humanas e a confiança, ao mesmo tempo em que introduz a tecnologia mais recente. Ao trabalhar com esse parceiro, até mesmo os novatos podem se beneficiar de conhecimentos especializados e redes sofisticadas, o que, por sua vez, pode reduzir significativamente o risco de fracasso do investimento imobiliário.
Não é exagero dizer que a escolha do parceiro pode ser decisiva para o sucesso ou fracasso de um investimento imobiliário. Procure um profissional confiável que defenda seus objetivos, levando em conta o histórico, a propaganda boca a boca e a personalidade do responsável.
Fornecemos uma explicação abrangente sobre como iniciar um investimento imobiliário, desde os benefícios até as etapas e precauções específicas para iniciantes ricos. Os principais pontos deste artigo podem ser resumidos da seguinte forma.
O apelo do investimento imobiliário para indivíduos de alto patrimônio líquido vai desde a renda disponível e a expansão do patrimônio por meio da gestão estável de ativos até as vantagens fiscais. Há também a vantagem de poder utilizar recursos financeiros para começar a investir em condições vantajosas.
O primeiro passo para os iniciantes é o planejamento e o estudo. Se você definir seus objetivos e se munir de conhecimento e, em seguida, seguir o processo básico de planejamento financeiro, seleção de propriedades, contratação e gerenciamento de investimentos, não se desviará muito do caminho. Siga as etapas descritas na Seção 3.1 e prossiga com firmeza, passo a passo.
Os pontos-chave para evitar o fracasso são a localização, o rendimento, a estratégia de saída, o sistema de gerenciamento e a importância do armamento do conhecimento. Os iniciantes ricos, em especial, são alvos fáceis de golpes e operadores mal-intencionados, portanto, precisam ser muito cuidadosos e ter um senso de autopreservação. Tome decisões com cuidado e sem pressa, e planeje maneiras de diversificar e reduzir os riscos.
Um parceiro profissional confiável é um atalho para o sucesso. Ao procurar a ajuda de um profissional do setor imobiliário, você pode obter informações úteis e materiais precisos para a tomada de decisões que não conseguiria obter sozinho. Um relacionamento de longo prazo baseado na confiança entre as pessoas acabará rendendo ótimos frutos.
Por fim, o investimento imobiliário é um jogo de longo prazo. É importante não tentar obter grandes lucros de uma só vez, mas trabalhar com a intenção de aumentar seus ativos lenta e cuidadosamente. Felizmente, as pessoas de alto patrimônio líquido estão bem financeiramente, portanto, planejando com antecedência e com bastante tempo de sobra, você deve ser capaz de construir um portfólio sólido que possa resistir até mesmo a pequenas flutuações econômicas. Use este artigo como referência para proteger e desenvolver ainda mais seus valiosos ativos por meio de investimentos imobiliários sem falhas.