Nos últimos anos, o investimento em imóveis tem atraído a atenção como um meio de renda estável futura e construção de ativos, com um número crescente de iniciantes entrando no mercado. Em um cenário de baixas taxas de juros e insegurança previdenciária, muitas pessoas podem pensar que se puderem gerar uma renda adicional sustentável... Entretanto, o investimento imobiliário não é um caminho fácil. Há muitos casos de fracasso de iniciantes devido à falta de conhecimento e preparação.
De fato, de acordo com uma pesquisa realizada por um site de informações imobiliárias, o número de pessoas que "fracassaram no investimento imobiliário" é de aproximadamente 40,7% do total. Além disso, analisando os principais motivos do fracasso, os principais motivos são "vagas não preenchidas" (aproximadamente 36%) e "despesas inesperadas, como custos de reparo e manutenção" (aproximadamente 31%), seguidos por preços excessivos (aproximadamente 30%) e compra de um imóvel em um local de baixa demanda (aproximadamente 16%). Em outras palavras, muitos iniciantes ficam perplexos com o risco de vacância, a gestão de custos e a seleção de propriedades.
Se você fracassar no investimento imobiliário, poderá se encontrar em uma situação irrecuperável, com um déficit de fluxo de caixa mensal que terá de continuar a compensar com sua própria carteira, ou com uma propriedade que ninguém pode comprar e que você tem o ônus de administrar. Para evitar esses riscos, é importante conhecer antecipadamente os padrões típicos de fracasso e tomar medidas preventivas. Este artigo fornece exemplos específicos de erros comuns cometidos por investidores imobiliários iniciantes e seis pontos-chave que você deve conhecer para evitar que eles aconteçam. Ao aprender com integridade e uma perspectiva de longo prazo, você pode dar um primeiro passo seguro rumo ao crescimento sustentável.
Há vários padrões de erros comuns cometidos por iniciantes em investimentos imobiliários. Os exemplos típicos estão listados abaixo.
Fluxo de caixa insatisfatório devido a um planejamento inadequado de receitas e despesas: contrair um empréstimo com base apenas em uma receita de aluguel otimista, resultando em uma perda mensal devido a vacâncias e despesas inesperadas. Por exemplo, o mutuário convenientemente estima que não haverá período de vacância e que não haverá custos de reparos no futuro próximo, quando, na verdade, as vacâncias e os reparos farão com que o mutuário tenha de pagar do bolso....
Risco de vacância devido à falta de foco na localização: casos em que os locatários não conseguem encontrar inquilinos e as vacâncias são prolongadas devido à compra de imóveis em áreas de baixa demanda ou longe de estações de trem, atraídos pelo alto rendimento superficial. Foram relatados casos extremos de fracasso, em que os inquilinos se interessaram por valores extremamente altos, como rendimentos de 60%, mas nunca apareceram.
Incompreensão dos contratos de sublocação: casos em que os locatários compram um imóvel com um contrato de sublocação facilmente, achando que podem ficar tranquilos porque ele vem com uma garantia de aluguel, mas são informados, após a assinatura do contrato, que o aluguel garantido será reduzido ou rescindido. A sublocação é vista pelos iniciantes como "fácil", sem risco de desocupação, mas, conforme discutido abaixo, ela pode prejudicá-lo se você não entender as precauções.
Acreditar no que o corretor de imóveis diz: casos em que você compra um imóvel conforme recomendado pelo corretor, como "é um imóvel com boas condições apenas por enquanto", apenas para descobrir mais tarde que há riscos sobre os quais você não foi informado. Se você assinar um contrato sem examinar as deficiências e os riscos futuros do imóvel, você sofrerá despesas inesperadas. De fato, as empresas imobiliárias podem fornecer boas informações apenas para obter lucro, como comissões de agentes de vendas, portanto, você deve se perguntar: "Por que há propriedades tão boas no mercado?" É importante ter uma atitude de questionamento e tomar uma decisão com calma.
Objetivos e estratégia de investimento pouco claros: Mesmo que a compra inicial tenha um objetivo declarado, como "substituir uma aposentadoria na velhice", o lucro imediato ou a conversa sobre vendas podem levar à compra de uma propriedade que não corresponda à política inicial. Investir sem uma estratégia pode levá-lo ao erro, e você pode acabar desistindo da propriedade sem alcançar os resultados desejados.
Os erros acima não são exemplos únicos, e qualquer pessoa iniciante pode cair neles. Entretanto, por outro lado, se você conhecer de antemão esses fatores típicos de fracasso e agir, poderá reduzir bastante a probabilidade de fracasso. No próximo capítulo, os seis pontos que os iniciantes devem ter em mente para evitar que essas falhas ocorram são explicados detalhadamente, um a um.
No investimento imobiliário, o planejamento deficiente de receitas e despesas (cálculo do fluxo de caixa) pode ser fatal. É necessário compreender com precisão a quantidade de dinheiro restante em mãos depois de deduzir os pagamentos de empréstimos, taxas de administração e impostos da renda mensal do aluguel. Além do preço do imóvel, há várias outras despesas, como taxas de registro, taxas de agência e prêmios de seguro. Além disso, é preciso levar em conta o risco de que , se houver uma vaga ou atraso no aluguel, sua renda será reduzida a zero e você será responsável pelo pagamento total do empréstimo.
Por exemplo, se uma propriedade for comprada com uma renda de aluguel esperada de 65.000 ienes por mês, mas ocorrer uma desocupação seis meses depois e levar sete meses para encontrar outro inquilino, o rendimento real para aquele ano cairá dos 7,8% originalmente planejados para 2,6% e você terá de compensar o déficit com o seu salário. Prepare um plano que simule esses piores cenários e também leve em conta os períodos de vacância, os custos de reparo e o aumento das taxas de juros. É importante preparar uma simulação de receita/despesa com um superávit, em vez de um plano com apenas dinheiro suficiente em caixa. Além disso, certifique-se sempre de ter dinheiro suficiente em caixa para cobrir vários meses de pagamentos de empréstimos e despesas, e de ter uma base financeira capaz de resistir a eventos inesperados.
Há um ditado no setor imobiliário que diz que "localização é tudo". Pesquisar a localização e a demanda ao redor é muito importante. Os iniciantes tendem a se concentrar no alto valor do "rendimento de X%" ou no baixo preço da propriedade, mas há um motivo para o alto rendimento. Em muitos casos, isso se deve a fatores como estar longe de estações, estar em uma área com baixa demanda ou ser antigo com alto risco de vacância. De fato, o principal motivo de fracasso é a "vacância prolongada", o que, por sua vez, significa que você escolheu uma propriedade difícil de conseguir inquilinos.
Como mencionado anteriormente, no caso de um apartamento estúdio comprado a 20 minutos a pé de uma estação de trem na fronteira entre as províncias, o inquilino teve dificuldades para se mudar, resultando em vacância prolongada e uma queda significativa na renda inicialmente esperada. Na pesquisa, "comprar um local com baixa demanda "** também foi citado como motivo do fracasso. Portanto, ter uma propriedade em um local com perspectivas de baixa demanda de aluguel é um grande risco.
Para evitar isso, faça uma pesquisa completa sobre a demanda de aluguel na área circundante ao selecionar um imóvel. Verifique a distância da estação mais próxima, a popularidade da linha férrea, as tendências populacionais e os planos de desenvolvimento na área e as taxas de vacância das propriedades concorrentes. Além disso, avalie a localização sob a perspectiva de "Eu gostaria de morar lá se fosse o inquilino?" Também é útil avaliar a localização sob a perspectiva de "Eu gostaria de morar lá se eu fosse o locatário? Se a localização for ruim, por melhor que seja o imóvel em si, ele não terá um bom desempenho. Não se comprometer com a localização e a demanda é um atalho para uma gestão estável de longo prazo. 3.
Os contratos de sublocação (garantia de aluguel) são populares entre os iniciantes, mas é perigoso acreditar apenas em seus méritos. Uma sublocação é uma forma de contrato em que a empresa de administração de imóveis aluga o imóvel do proprietário em massa e paga um aluguel fixo ao proprietário. À primeira vista, pode parecer "seguro, sem risco de desocupação", mas, na realidade, há os seguintes riscos
Risco de redução do aluguel garantido: o aluguel prometido no momento do contrato pode ser reduzido unilateralmente no futuro.
Risco de rescisão do contrato: o próprio contrato pode não ser renovado de acordo com a conveniência da empresa de sublocação, resultando em uma perda repentina da receita de aluguel.
Risco de receber a venda de um imóvel com preço excessivo: se você não tomar cuidado, poderá receber a venda de um imóvel por um preço mais alto do que o preço real.
Risco de insolvência da empresa: se a empresa de sublocação entrar em dificuldades financeiras ou falência, a garantia de aluguel se tornará um pontinho no radar.
Em particular, há muitos casos em que os iniciantes assinam facilmente um contrato de sublocação sem entender completamente os riscos acima e acabam tendo problemas porque não foram informados sobre eles. Na verdade, os iniciantes tendem a fracassar ao fazer um plano ingênuo de receitas e despesas sem conhecer bem as desvantagens da sublocação , ou a serem forçados a um imóvel comparativamente caro por um contratante mal-intencionado.
A sublocação em si não é necessariamente ruim, mas é importante entender os detalhes do contrato e simular os riscos por conta própria antes de tomar uma decisão. Verifique o valor do aluguel garantido, revise as cláusulas, as condições de cancelamento do contrato etc. e não hesite em fazer perguntas se algo não estiver claro. Recomendamos que você também considere os riscos por trás do "risco reduzido de vacância" e, se necessário, compare e contraste com outras opções, inclusive a administração terceirizada regular. Não se lance em um projeto simplesmente porque é fácil, mas entenda com calma as vantagens e desvantagens antes de tomar uma decisão. 4.
O investimento em propriedades é um investimento** que requer "um olho para julgar os méritos e deméritos das propriedades por si mesmo". Alguns iniciantes acham a terminologia e o sistema jurídico difíceis e negligenciam a pesquisa detalhada, achando que podem deixar isso para os profissionais. No entanto, a falta de coleta de informações e de due diligence da propriedade antes da compra é a causa de muitos fracassos. Todas as pessoas bem-sucedidas fazem uma pesquisa completa e identificam os riscos antes de comprar.
Primeiro, se você estiver interessado em uma propriedade, visite o local pessoalmente. Verifique os fatores ambientais (por exemplo, a atmosfera da área circundante, o ruído e o cheiro, o volume de tráfego, a condição das instalações próximas etc.) que não podem ser verificados por meio de anúncios ou apenas pela pessoa responsável. A idade e a estrutura do imóvel e seu histórico de reparos também são importantes. Se possível, peça a um especialista que faça um diagnóstico do edifício e tenha uma ideia das necessidades e dos custos de reparos futuros.
Além disso, verifique as regulamentações e os direitos no escritório municipal. Os riscos legais, como zoneamento, se a propriedade pode ou não ser reconstruída, se há acréscimos ou alterações não registrados e se há ou não direitos de arrendamento ou hipoteca, também devem ser investigados. Além disso, se a propriedade for alugada, verifique a situação dos atuais inquilinos (histórico de atrasos no aluguel e detalhes contratuais) para avaliar o risco de assumir a propriedade.
A coleta de informações não acontece da noite para o dia, mas há muitas oportunidades de aprendizado atualmente, incluindo livros, sites especializados e seminários. É importante aprender constantemente o conhecimento básico de fontes confiáveis e desenvolver uma visão para tomar suas próprias decisões. Muitos iniciantes dizem que não sabem por onde começar, mas, antes de mais nada, fazer sua própria pesquisa, mesmo que seja algo pequeno, e ter a atitude de eliminar quaisquer dúvidas que possa ter, evitará que você cometa erros graves mais tarde.
O investimento imobiliário é um empreendimento de responsabilidade própria, mas ter um parceiro confiável pode aumentar muito sua taxa de sucesso. Quanto mais novato você for, mais difícil será enxergar os meandros do setor, portanto, é útil contar com o apoio de um profissional honesto. Infelizmente, porém, o setor imobiliário também abriga várias empresas inescrupulosas. Se você for atingido por uma empresa que prioriza o lucro e coloca os interesses do cliente em segundo lugar, não haverá fim para os casos em que você será forçado a tomar posse de propriedades superfaturadas e defeituosas sem a menor preocupação. Portanto, pode-se dizer que "de quem comprar" é mais importante do que "o que comprar".
Antes de tudo, consulte várias empresas imobiliárias e faça um estudo comparativo. Você pode julgar objetivamente se o imóvel e a simulação apresentados a você são razoáveis ou não, não acreditando na história de apenas uma empresa, mas visitando outras empresas também. Se, ao visitar outras empresas, você encontrar uma pessoa de contato que ouça atentamente sua política e seus desejos de investimento e faça uma proposta amigável, ela é um parceiro em potencial valioso.
Para identificar uma empresa contratada confiável, você deve verificar os seguintes pontos, por exemplo
A simulação de receitas e despesas proposta é realista (não muito branda)?
A empresa fornece informações transparentes sobre a propriedade, inclusive suas desvantagens?
A empresa não usa um discurso de vendas insistente ou o apressa a assinar um contrato?
Eles fornecem respostas honestas e profissionais às suas perguntas?
Se você observar a atitude da pessoa ou da empresa sob essas perspectivas, naturalmente poderá ver se pode ou não confiar nela. Se for difícil tomar uma decisão por conta própria, também é útil buscar uma segunda opinião de um especialista terceirizado , como um consultor imobiliário ou um planejador financeiro. É importante construir um patrimônio, portanto, faça bom uso do conhecimento de profissionais de confiança e avalie os riscos de forma objetiva.
Por fim, gostaríamos que os iniciantes tivessem uma mentalidade de investimento íntegra e uma perspectiva de longo prazo. O investimento em propriedades não se trata de obter grandes lucros no curto prazo, mas de aumentar os ativos de forma constante no longo prazo, com o objetivo de obter um crescimento sustentável. Em vez de aproveitar a chance de obter lucros imediatos ou economia de impostos, desenvolva uma estratégia que tenha uma perspectiva de 10 ou 20 anos no futuro.
Por exemplo, comprar um apartamento recém-construído para economizar impostos será um completo desperdício se, no final, ele não gerar fluxo de caixa devido à queda dos aluguéis e ao risco de vacância. As medidas fiscais são apenas um benefício secundário; o objetivo do investimento é gerar renda de aluguel estável (fluxo de caixa). Mesmo que você possa economizar temporariamente em impostos por meio da depreciação, isso não terá sentido se não houver dinheiro no seu bolso. Sempre tome decisões sob a perspectiva do "lucro real" (o fluxo de caixa aumentará?).
Ter uma perspectiva de longo prazo também significa ser honesto com a propriedade e com os inquilinos. Os inquilinos são "clientes" importantes para o proprietário. Se você proporcionar um ambiente confortável e responder com sinceridade, aumentará a probabilidade de que eles permaneçam no imóvel por muito tempo, o que, por sua vez, resultará em uma renda estável. Não negligencie a manutenção das instalações do imóvel e faça os reparos e reformas necessários de forma adequada. As configurações de aluguel não devem ser definidas de forma muito agressiva, mas mantidas em um nível compatível com o mercado. O acúmulo dessa atitude de gerenciamento sólido cria uma relação de confiança e leva a uma redução do risco de vacância e à manutenção do valor do ativo.
Além disso, o investimento imobiliário envolve relacionamentos com muitas pessoas, inclusive bancos, empresas de administração e locatários. Não é preciso dizer que você deve fazer os pagamentos às instituições financeiras dentro do prazo e cumprir suas responsabilidades contratuais, mas também deve ter em mente a comunicação sincera em todas as situações. A confiança não é construída da noite para o dia, mas diariamente. A construção de relacionamentos de confiança de longo prazo com integridade fornecerá uma base sólida para seu negócio de investimento imobiliário e reduzirá problemas futuros.
A chave para o sucesso no investimento imobiliário é a preparação prévia, uma perspectiva de longo prazo e uma atitude básica inabalável. Como iniciante, pode haver muitas coisas que você não entende. No entanto, se você conhecer os fatores típicos de fracasso descritos neste artigo e agir com consciência dos seis pontos principais (planejamento detalhado, ênfase na localização, compreensão dos contratos, pesquisa completa, escolha de parceiros confiáveis, perspectiva de longo prazo e integridade), você poderá evitar erros fatais com grande probabilidade.
Em particular, ter uma perspectiva que priorize a estabilidade de longo prazo, em vez de ser influenciado por ganhos e perdas de curto prazo, e um compromisso de confiar nas pessoas envolvidas (como os locatários como clientes e parceiros de negócios) são essenciais para obter um investimento sustentável. Ao desenvolver seu conhecimento e sua experiência de forma constante, sem se distrair com booms e flashes de curto prazo, o investimento em propriedades nutrirá os frutos que lhe trarão benefícios nos próximos 10 a 20 anos.
Como iniciante, agora é o momento de dar passos cuidadosos com integridade e disposição para aprender. Dessa forma, você nunca precisará ter medo de investir em imóveis, que é um grande ativo. Se você aceitar o desafio com a preparação certa, o investimento em imóveis pode ser uma estratégia sólida de gestão de ativos que o ajudará a evitar o fracasso e a aumentar sua taxa de sucesso. Esperamos que as informações contidas neste artigo o ajudem a dar os primeiros passos rumo a um investimento imobiliário sustentável que o levará à riqueza e ao crescimento futuros.