À medida que cresce o interesse pelo investimento em imóveis, ouvimos de muitas pessoas que elas não sabem como começar e estão preocupadas com o risco de fracasso. Como INA & Associates Ltd, estamos envolvidos no setor imobiliário há muitos anos e apoiamos muitos investidores (INA&Associates), temos ajudado muitos investidores.
O mercado de investimento imobiliário em 2025 continua sendo um veículo de investimento atraente, apesar do impacto das tendências das taxas de juros e das mudanças no sistema tributário. Este artigo fornece uma explicação sistemática dos fundamentos do investimento imobiliário, desde o conhecimento básico até a compra da propriedade, bem como a gestão e a operação, de uma forma que até mesmo os iniciantes podem entender.
O investimento imobiliário é um método de investimento que, com o conhecimento correto e seguindo os procedimentos adequados, pode proporcionar uma renda estável. Neste artigo, forneceremos informações práticas para que você possa começar a investir em imóveis com confiança.
O investimento imobiliário é uma técnica de investimento por meio da qual imóveis como condomínios, apartamentos e casas são comprados para gerar renda de aluguel (ganho de renda) e ganhos de capital (ganho de capital). Em comparação com os investimentos em ações e títulos, ele é usado para efeitos de proteção contra a inflação e planejamento de imposto sobre herança, pois envolve a posse de ativos físicos.
A estrutura de renda do investimento imobiliário se divide em duas categorias principais
Ganhos de renda (renda de aluguel) são a renda contínua proveniente do aluguel de propriedades a terceiros. Pode-se esperar uma renda mensal estável de aluguel e ela é adequada para a formação de ativos de longo prazo. Ganhos de capital (ganho na venda), por outro lado, são os lucros obtidos com a venda de uma propriedade a um preço mais alto do que no momento da compra. É importante determinar o momento certo, pois isso depende muito das tendências do mercado e da localização.
O mercado de investimento imobiliário em 2025 é um ambiente em que vários fatores estão interligados de forma complexa. Embora as taxas de juros dos empréstimos para investimento imobiliário estejam em alta devido à normalização da política monetária do Banco do Japão, o valor do investimento chegará a 5 trilhões de ienes em todo o ano de 2024, ultrapassando o nível pré-Corona de 2019.
Embora os custos de construção continuem a aumentar, os rendimentos apresentaram uma tendência estável ou ligeiramente decrescente devido ao aumento dos preços dos imóveis, principalmente nos centros das cidades. No entanto, o aumento dos aluguéis compensou parcialmente os aumentos de preços, e é possível garantir a lucratividade por meio da seleção adequada de propriedades.
Para ajudar a entender as características do investimento em imóveis, a tabela abaixo apresenta uma comparação com as principais técnicas de investimento.
| Método de investimento | Investimento inicial | Liquidez | Rentabilidade | Risco | Esforço de gerenciamento |
|---|---|---|---|---|---|
| Investimento em imóveis | Alto (a partir de vários milhões de ienes) | Baixo | Médio a alto | Média | Alto |
| Investimento em ações | Baixo (a partir de dezenas de milhares de ienes) | Alto | Alto | Alto | Baixo |
| Investimentos em títulos | Médio (a partir de centenas de milhares de ienes) | Médio | Baixo a médio | Baixo | Baixo |
| J-REIT | Baixo (a partir de dezenas de milhares de ienes) | Alta | Média | Média (a partir de dezenas de milhares de ienes) | Baixo (a partir de dezenas de milhares de ienes) |
Embora o investimento em imóveis tenha as desvantagens de um alto investimento inicial e baixa liquidez, a rentabilidade estável e a segurança de possuir um ativo físico são as principais vantagens. Outra característica é o efeito de alavancagem, que permite que os investidores invistam mais do que seus próprios fundos.
1. garantia de uma fonte estável de renda
A maior vantagem do investimento imobiliário é a renda mensal estável do aluguel. Ao contrário dos dividendos de ações, você pode esperar uma renda contínua enquanto tiver inquilinos. Com a propriedade certa no local certo, é possível garantir uma renda estável por um longo período de tempo.
2. Efeito de proteção contra a inflação
Durante os períodos de aumento dos preços, os preços dos imóveis e dos aluguéis tendem a subir em conjunto. O investimento imobiliário pode preservar os valores dos ativos que, de outra forma, seriam corroídos por dinheiro ou depósitos.
3. uso do efeito de alavancagem
Com a utilização de um empréstimo para investimento imobiliário, é possível investir várias vezes o valor de seus próprios fundos. Por exemplo, você pode comprar uma propriedade de 20 milhões de ienes com 5 milhões de ienes de seus próprios fundos e almejar um lucro maior.
4. efeito como substituto do seguro de vida
O seguro de vida de crédito em grupo é anexado ao empréstimo de investimento e, em caso de emergência, o saldo restante do empréstimo será pago. Os membros restantes da família herdam uma propriedade livre de dívidas e geradora de renda, o que proporciona uma fonte contínua de renda.
5. proteção do imposto sobre herança
Como o valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis é calculado abaixo do valor de mercado, o imposto sobre herança pode ser reduzido em comparação com a posse de dinheiro. Em particular, no caso de imóveis para aluguel, o valor avaliado é ainda mais reduzido.
6. economia no imposto de renda e no imposto residencial
A depreciação e várias despesas incorridas no investimento imobiliário podem ser usadas para reduzir o imposto de renda e o imposto residencial por meio de lucros e perdas com a renda do trabalho. Em particular, aqueles com renda tributável de 9 milhões de ienes ou mais podem esperar uma economia significativa de impostos.
7 Renda em lugar de pensão
Com a crescente preocupação com o sistema público de aposentadoria, a renda de aluguel do investimento imobiliário pode funcionar como uma aposentadoria privada. Isso garante uma fonte contínua de renda mesmo após a aposentadoria.
8. preservação do valor do ativo
A terra é um recurso finito e pode-se esperar que preserve seu valor a longo prazo, especialmente em áreas populosas. Embora a parte do edifício se deprecie, o valor do ativo pode ser mantido por meio de manutenção adequada.
9. escalabilidade como negócio
Ao acumular experiências bem-sucedidas, é possível ter várias propriedades e expandir a escala do negócio. Você pode desenvolver seu investimento imobiliário como um negócio e buscar retornos maiores.
1. risco de vacância
O risco mais importante é a ocorrência de vacâncias. Sem inquilinos, a renda do aluguel não pode ser obtida e o ônus do pagamento de empréstimos e dos custos de administração continua. Esse risco deve ser minimizado por meio da seleção do local e da definição adequada do aluguel.
2. risco de atraso no aluguel
Pode ocorrer atraso no pagamento do aluguel por parte dos locatários. Se os atrasos se prolongarem, pode ser necessário recorrer a processos judiciais para resolver a situação, o que pode ser demorado e caro.
3. custos de reparo e manutenção
À medida que os edifícios envelhecem, são necessários reparos e manutenção regulares. Podem ser necessárias grandes somas de dinheiro para substituir aparelhos de ar-condicionado e aquecedores de água, pintar paredes externas etc.
4. Risco de aumento das taxas de juros
Se você tiver um empréstimo com uma taxa de juros variável, há o risco de um aumento nos pagamentos devido a um aumento nas taxas de juros; isso é especialmente importante no ambiente financeiro de 2025.
5. Risco de queda nos valores dos imóveis
Os valores das propriedades podem cair devido às condições econômicas ou a um declínio na população local. Deve-se considerar o risco de o preço de compra ficar abaixo do preço de compra no momento da venda.
6. Baixa liquidez.
Os imóveis levam mais tempo para serem vendidos do que as ações. É difícil responder à demanda repentina por fundos e pode levar vários meses para ser convertido em dinheiro.
7. risco de desastres
Há o risco de danos à propriedade devido a desastres naturais, como terremoto, incêndio ou inundação. A cobertura de seguro oferece um certo nível de compensação, mas a restauração completa pode ser difícil.
8. incômodo de gerenciamento
É necessário um tempo e um esforço razoáveis para lidar com os inquilinos e gerenciar a propriedade. Isso pode ser reduzido com a terceirização para uma empresa de administração, mas há custos de terceirização.
| Itens de risco | Principais contramedidas | Eficácia |
|---|---|---|
| Risco de vacância | Foco na localização e na definição adequada do aluguel | Alto |
| Atrasos no aluguel | Reforçar a triagem de inquilinos/usar empresa de garantia | Média |
| Custos de reparos | Reserva para reparos, seleção de edifícios novos/novos | Média |
| Aumento da taxa de juros | Seleção de taxa de juros fixa/pagamento antecipado | Média |
| Diminuição do valor | Foco na localização e nas perspectivas futuras | Alta |
| Risco de desastres | Cobertura de seguro/resistência sísmica | Médio |
O gerenciamento adequado de riscos pode minimizar as desvantagens do investimento imobiliário e, ao mesmo tempo, garantir uma renda estável.
Antes de começar a investir em imóveis, é importante definir objetivos claros e um orçamento. Os objetivos de investimento variam de pessoa para pessoa, como "substituir uma pensão na aposentadoria", "preparar-se para o imposto sobre herança" ou "garantir renda adicional". A estratégia de investimento e o tipo de propriedade adequados dependerão de seus objetivos e devem ser esclarecidos desde o início.
Ao definir um orçamento, verifique com precisão seus próprios fundos e o valor que pode ser emprestado. Em geral, 20 a 30% do preço da propriedade é exigido como fundos pessoais, e é possível tomar emprestado de 7 a 10 vezes a sua renda anual. No entanto, recomenda-se consultar uma instituição financeira com antecedência, pois isso varia muito dependendo de seus atributos (renda anual, local de trabalho, idade etc.).
O investimento imobiliário bem-sucedido requer a aquisição de conhecimento adequado. Use livros, seminários e a Internet para adquirir conhecimentos básicos. É particularmente importante aprofundar sua compreensão das seguintes áreas
É necessária uma ampla gama de conhecimentos, incluindo tendências no mercado imobiliário, tributação e legislação, sistemas de financiamento, métodos de avaliação de propriedades e práticas de administração de aluguéis. Além disso, aprender sobre as experiências e os erros de investidores reais o ajudará a entender os riscos com antecedência.
Há vários estilos de investimento imobiliário, que devem ser escolhidos de acordo com os recursos financeiros, o tempo e a tolerância a riscos de cada um. Os principais estilos de investimento são os seguintes
O investimento em apartamentos tipo estúdio é adequado para iniciantes, pois pode ser iniciado com quantias relativamente pequenas de dinheiro e requer pouco gerenciamento. Por outro lado, espera-se que os investimentos em apartamentos individuais/condomínios gerem retornos maiores, mas exigem um investimento inicial e um ônus de gerenciamento maiores.
Os investimentos em casas isoladas têm valores de ativos estáveis, pois vêm com terreno e são destinados a famílias, portanto, pode-se esperar uma ocupação de longo prazo. Os investimentos em propriedades comerciais podem gerar altos rendimentos, mas são caracterizados pelo risco do locatário e pela suscetibilidade às flutuações do mercado.
A seleção da propriedade é o fator mais importante para um investimento imobiliário bem-sucedido. Ela deve ser avaliada de forma abrangente a partir das seguintes perspectivas
Em termos de localização, verifique a distância da estação mais próxima, o ambiente ao redor e os planos de desenvolvimento futuro. Fatores importantes incluem uma caminhada de 10 minutos da estação, boas instalações comerciais e médicas e segurança pública.
A condição do imóvel é investigada em detalhes com relação à idade do prédio, à estrutura e às instalações. Os imóveis recém-construídos são populares entre os locatários devido às suas novas instalações, mas tendem a ser mais caros e a ter rendimentos mais baixos. Os imóveis de segunda mão são menos caros e podem gerar altos rendimentos, mas há o risco de incorrer em custos de reparo.
Ao avaliar a lucratividade, calcule não apenas o rendimento da superfície, mas também o rendimento real e compare-o com o preço de mercado do entorno. Observe que os imóveis com rendimentos superficiais significativamente mais altos do que o preço de mercado podem ter alguns problemas.
Depois de encontrar uma propriedade de seu interesse, não deixe de fazer uma pesquisa no local. É importante verificar diretamente as informações que não podem ser encontradas apenas na Internet ou em documentos.
Durante a pesquisa no local, verifique as condições das áreas externas e comuns da propriedade, o ambiente ao redor, o acesso ao transporte e as instalações comerciais. A visita em diferentes horários do dia também permite que você avalie as condições de ruído e segurança.
A avaliação da propriedade envolve uma análise comparativa com propriedades semelhantes para determinar um preço justo. É importante fazer uma avaliação objetiva não apenas com base nos dados fornecidos pela agência imobiliária, mas também investigando você mesmo o mercado de aluguéis e os casos de venda nas proximidades.
Depois de escolher uma propriedade, prossiga com os preparativos para o financiamento. As taxas de juros para empréstimos para investimento imobiliário variam de 1,5 a 4,0% ao ano a partir de 2025, e variam muito dependendo da instituição financeira e das condições do empréstimo.
Faça uma pré-seleção em várias instituições financeiras e selecione a instituição que oferece as condições mais favoráveis. Bancos municipais, bancos regionais, cooperativas de crédito e instituições não bancárias têm características diferentes, portanto, é importante fazer comparações.
Os documentos necessários para o exame incluem certificados de imposto retido na fonte, declarações de imposto de renda, documentos de propriedade e comprovante de fundos pessoais. O período de análise geralmente é de uma a duas semanas, mas varia de acordo com a propriedade e os termos do empréstimo.
Depois que o financiamento estiver pronto, é feito um pedido de compra ao vendedor. No pedido de compra, devem ser informados o preço de compra desejado, as condições de financiamento e a data de entrega desejada.
Nas negociações de preço, um preço adequado é oferecido com base na condição da propriedade e na taxa de mercado. É importante coletar informações com a agência imobiliária, pois a margem de negociação depende dos motivos do vendedor para vender e do grau de urgência.
Outras condições que estão sujeitas a negociação incluem reparos e limpeza das instalações e a assunção das condições contratuais do ocupante atual.
Se a oferta de compra for aceita, será celebrado um contrato de compra. Antes de assinar o contrato, o locatário recebe uma explicação sobre assuntos importantes e confirma totalmente as informações detalhadas sobre a propriedade e os termos e condições do contrato.
Um depósito (geralmente de 5 a 10% do preço de compra) é pago no momento da assinatura do contrato. O cancelamento do contrato após sua conclusão requer a renúncia do depósito ou o pagamento de uma taxa de penalidade, que deve ser cuidadosamente considerada.
O contrato contém informações importantes, como o preço de compra, a data de entrega, as cláusulas de financiamento e a responsabilidade por defeitos, portanto, certifique-se de verificar tudo o que não estiver claro.
Após a conclusão do contrato de compra e venda, é feito um pedido formal de empréstimo na instituição financeira. Documentos adicionais, como o contrato e a declaração de assuntos importantes, serão exigidos para a solicitação principal.
Após a aprovação do empréstimo, a data de liquidação é marcada. Na liquidação, o pagamento do saldo remanescente, o registro da transferência de propriedade e a entrega das chaves ocorrem ao mesmo tempo. Um oficial de justiça estará presente para garantir que os procedimentos legais sejam executados.
Após a conclusão do acordo, a propriedade é entregue ao inquilino. Se houver um inquilino atual, o contrato de aluguel, o depósito e o dinheiro da chave serão entregues.
Após a entrega, prossiga com os procedimentos para iniciar as operações, como obter seguro contra incêndio, assinar um contrato com uma empresa de administração e preparar declarações de impostos.
Seguindo rigorosamente as 10 etapas acima, você pode começar a investir em propriedades com segurança. Recomenda-se seguir a orientação de um especialista em cada etapa.
O sucesso após a compra de uma propriedade depende da administração adequada do aluguel. As tarefas de administração de aluguéis podem ser categorizadas em geral como "administração de inquilinos" e "administração de edifícios".
A administração do inquilino inclui recrutamento de inquilinos, triagem de inquilinos, procedimentos contratuais, cobrança de aluguel e procedimentos de mudança. A manutenção de um bom relacionamento com os inquilinos promove o aluguel de longo prazo e garante uma renda estável.
A administração do edifício inclui limpeza diária, inspeções das instalações, reparos e inspeções legais. A manutenção adequada mantém o valor da propriedade e aumenta a satisfação do inquilino.
Essas operações podem ser realizadas de duas maneiras: autogestão ou gestão terceirizada. A autogestão é menos dispendiosa, mas exige mais tempo e esforço. A administração terceirizada é mais cara, mas oferece serviços profissionais e reduz o ônus para o proprietário.
Se você optar por terceirizar a administração, é importante selecionar a empresa de administração certa. Faça uma avaliação abrangente a partir das seguintes perspectivas
O atendimento ao cliente é o fator mais importante. Escolha uma empresa que mantenha uma taxa de ocupação de pelo menos 95% para as propriedades gerenciadas. É importante selecionar uma empresa com um histórico comprovado, pois períodos mais curtos de vacância estão diretamente ligados à lucratividade.
O número de unidades administradas é outro indicador importante: uma empresa que tenha administrado mais de 10.000 unidades é considerada como tendo acumulado know-how e uma estrutura organizacional. Entretanto, não apenas as grandes empresas, mas também as empresas comunitárias devem ser consideradas.
Verifique a resposta da pessoa responsável. Avalie a velocidade da resposta, a capacidade de fazer propostas e a experiência em entrevistas. Como esse é um relacionamento de longo prazo, é importante escolher uma empresa com uma pessoa de contato confiável.
A taxa de mercado para taxas de administração é de cerca de 5% da renda do aluguel. Uma empresa muito barata pode ter problemas de qualidade de serviço, enquanto uma empresa muito cara pressionará a lucratividade. Compare e contraste os serviços a um preço razoável.
Para minimizar o risco de desocupação, deve ser implementada uma política eficaz de desocupação.
A definição adequada do aluguel é de suma importância. Se o aluguel for muito alto em comparação com a taxa de mercado do entorno, os locatários não se mudarão e, se for muito baixo, a lucratividade se deteriorará. Realize pesquisas de mercado regulares e defina aluguéis adequados ao mercado.
Melhorar a atratividade da propriedade também é eficaz. Diferencie sua propriedade das propriedades da concorrência renovando os quartos, atualizando as instalações e melhorando o ambiente da Internet. É importante implementar isso de maneira econômica.
Fortaleça as atividades de recrutamento solicitando várias agências imobiliárias, aprimorando as listagens na Internet e melhorando o tratamento das prévias. Apresentações atraentes de propriedades usando fotos e vídeos também são eficazes.
Considere também a possibilidade de revisar as condições de ocupação. A flexibilização das condições, como a permissão de animais de estimação, instrumentos musicais ou estrangeiros, pode expandir a base de inquilinos. No entanto, você precisa equilibrar isso com os riscos envolvidos.
Para manter o valor do ativo do edifício, são necessários reparos e manutenção sistemáticos.
A manutenção de rotina envolve a limpeza de áreas comuns, a inspeção de equipamentos e a realização de pequenos reparos regularmente. A detecção precoce de problemas pode evitar grandes reparos.
Os reparos de grande porte incluem a pintura das paredes externas, a impermeabilização dos telhados e a renovação dos sistemas de abastecimento de água e drenagem. No caso de condomínios, os reparos são tratados pelo fundo de reserva de reparos, mas no caso de propriedades individuais, o proprietário paga pelos reparos. É importante elaborar um plano de reparos de acordo com a idade do edifício e preparar os fundos.
Para a renovação de equipamentos, saiba quando substituir aparelhos de ar-condicionado, aquecedores de água, interfones, etc., e faça isso sistematicamente. A substituição preventiva minimiza o impacto sobre os inquilinos, em vez de lidar com os problemas depois que eles se rompem.
Os custos estimados de reparo são de cerca de 5 a 10% da renda anual do aluguel. Os custos de reparo tendem a aumentar com propriedades mais antigas e devem ser levados em conta desde o momento da compra.
É importante entender com precisão a receita e a despesa de seu investimento imobiliário e lidar com a tributação de forma adequada.
A gestão de receitas e despesas envolve o registro mensal da receita de aluguel, taxas de administração, custos de reparos, pagamentos de empréstimos e impostos. Softwares e aplicativos de contabilidade especializados podem ser usados para um gerenciamento eficiente.
A declaração de imposto de renda calcula a renda da propriedade. O valor da renda imobiliária é calculado deduzindo-se as despesas necessárias da renda do aluguel, que é então combinada com a renda do emprego para calcular o valor do imposto.
As despesas necessárias incluem custos de administração, custos de reparo, depreciação, juros de empréstimo, impostos e prêmios de seguro. A contabilidade adequada das despesas pode reduzir a carga tributária.
A depreciação é calculada dividindo-se o custo de aquisição da parte do edifício por sua vida útil legal. A vida útil legal é de 22 anos para estruturas de madeira, 34 anos para estruturas de aço e 47 anos para estruturas de RC. Para propriedades de segunda mão, o cálculo é baseado na vida útil restante.
Se o tratamento tributário for complexo, é aconselhável consultar um consultor tributário. O tratamento fiscal adequado pode resultar em economias fiscais legítimas.
Para avaliar com precisão a rentabilidade de um investimento imobiliário, é necessário um cálculo de rendimento adequado. Há vários tipos de rendimentos, cada um com um significado diferente.
O rendimento de superfície é o indicador mais básico e é calculado dividindo-se a renda anual do aluguel pelo preço do imóvel. É fácil de calcular e útil para comparar propriedades, mas não leva em conta as despesas e, portanto, difere da rentabilidade real.
O rendimento real é calculado dividindo-se a renda anual do aluguel menos as despesas anuais pelo preço da propriedade mais os custos de compra. Esse é um indicador importante para decisões de investimento, pois fornece uma imagem mais realista da lucratividade.
O rendimento estimado é calculado com base na receita de aluguel quando a propriedade está totalmente ocupada. Ele é usado para avaliar a lucratividade potencial de propriedades com vagas, mas a taxa de ocupação real deve ser levada em conta.
| Tipos de rendimentos | Fórmula de cálculo | Características | Situações de uso |
|---|---|---|---|
| Rendimento de superfície | Renda anual de aluguel ÷ preço da propriedade × 100 | Simples e fácil de comparar | Triagem inicial de propriedades |
| Rendimento real | (Renda anual do aluguel - despesas anuais) ÷ (preço da propriedade + custos de compra) x 100 | Próximo da situação real | Decisões de investimento e planejamento de renda/despesas |
| Rendimento estimado | (Renda anual de aluguel em ocupação total ÷ preço do imóvel × 100) | Rentabilidade potencial | Avaliação de propriedades vagas |
O rendimento do fluxo de caixa é outro indicador importante. Ele é calculado dividindo-se o fluxo de caixa anual (renda de aluguel - todas as despesas) pelo valor do investimento próprio e permite uma avaliação da renda residual real.
A localização é o fator mais importante no investimento imobiliário. Ela é tão importante para o sucesso que muitas vezes é chamada de "localização, localização, localização".
Em termos de acesso ao transporte, a distância da estação mais próxima e a conveniência das linhas de trem são importantes. Uma estação a menos de 10 minutos de caminhada é o ideal, e as estações com acesso a várias linhas são particularmente valiosas. Verifique os planos para futuras extensões de linhas e a abertura de novas estações.
A qualidade do ambiente ao redor também é importante. A satisfação do locatário é maior se houver instalações convenientes, como supermercados, lojas de conveniência, hospitais e escolas a uma curta distância. A boa segurança pública também é um fator importante na seleção do locatário.
É importante selecionar um local que leve em conta o potencial futuro. As tendências demográficas, os planos de renovação e a atração de empresas podem ajudar a prever futuras mudanças na demanda. Evite áreas com populações em declínio ou setores em declínio e selecione locais onde se pode esperar crescimento.
Também é importante escolher um local que seja adequado para o grupo-alvo. Para solteiros, concentre-se na conveniência de estar perto de uma estação de trem; para famílias, concentre-se na proximidade de escolas e parques. Para os idosos, é importante a disponibilidade de instalações médicas e shopping centers.
O investimento de longo prazo é a base do investimento imobiliário. É mais importante visar a uma renda estável de longo prazo do que buscar lucros de curto prazo.
Entenda o ciclo do mercado e tome decisões de investimento no momento certo. Diz-se que o mercado imobiliário flutua em ciclos de aproximadamente 10 anos, portanto, é importante determinar quando comprar e quando vender.
Investir tendo em mente o potencial de crescimento da propriedade. Os aluguéis cairão com a idade da propriedade, mas uma propriedade em uma boa localização terá uma queda menor e manterá a lucratividade a longo prazo.
Considere o investimento diversificado em várias propriedades a partir de uma perspectiva de portfólio. A diversificação por região e tipo de propriedade pode garantir uma renda estável e, ao mesmo tempo, reduzir o risco.
As estratégias de saída também são um fator importante. Supondo uma data de venda e um preço de venda futuros, formule uma estratégia para maximizar o retorno total. O planejamento de longo prazo também é necessário, levando em conta o planejamento de herança e a recombinação de ativos.
Vários incentivos fiscais estão disponíveis para o investimento imobiliário. A utilização adequada pode aumentar a lucratividade real.
A redução dos impostos de renda e de moradia por meio da depreciação é uma grande vantagem. Em particular, as propriedades antigas podem ser depreciadas em uma grande quantidade em um curto período de tempo, resultando em uma grande economia de impostos.
As perdas na renda da propriedade podem ser compensadas com a renda do emprego por meio do compartilhamento de lucros e perdas. No primeiro ano, a propriedade geralmente fica no vermelho devido aos custos de compra, o que pode levar a uma economia tributária significativa.
As medidas de imposto sobre herança utilizam o fato de que o valor avaliado do imposto sobre herança de imóveis é de aproximadamente 70-80% do valor de mercado. No caso de imóveis para aluguel, é aplicada uma redução adicional na avaliação que leva em conta a porcentagem de direitos de locação (30%) e a porcentagem de arrendamento do terreno.
Reduções significativas de avaliação se aplicam a terrenos usados para fins residenciais e comerciais devido a exceções especiais para pequenas propriedades residenciais. O investimento em propriedades que atendam aos requisitos aplicáveis pode reduzir significativamente o imposto sobre herança.
Entretanto, como o sistema tributário está sujeito a revisões frequentes, é aconselhável verificar as informações mais recentes e consultar um consultor tributário, se necessário.
Com o conhecimento e a estratégia corretos, o investimento em imóveis é uma técnica de investimento atraente que pode proporcionar uma renda estável. Neste artigo, explicamos sistematicamente tudo, desde o conhecimento básico até os métodos práticos de investimento, para que até mesmo os iniciantes possam entender.
Reiteramos os pontos principais. Primeiro, objetivos claros de investimento e orçamento adequado são a base para o sucesso. É importante começar a investir depois de compreender os riscos por meio de estudo e coleta de informações adequados.
Ao selecionar uma propriedade, dê prioridade máxima à localização e tome uma decisão que equilibre rentabilidade e risco. Na administração e operação da propriedade após a compra, o valor de longo prazo do ativo pode ser mantido por meio da seleção de uma empresa de administração adequada e da manutenção planejada.
Como próxima ação, recomendamos que você primeiro aprofunde seu conhecimento básico sobre investimento imobiliário e adquira experiência prática por meio de visitas a propriedades reais e reuniões com agentes imobiliários. Também é importante entender seu potencial de investimento por meio de consultas sobre empréstimos em instituições financeiras.
O investimento imobiliário não é um sucesso da noite para o dia. É necessário adaptar-se às mudanças do ambiente por meio do aprendizado contínuo e da compreensão das tendências do mercado. Todos os investidores bem-sucedidos têm uma atitude de aprendizado contínuo.
Entre em contato com a INA&Associates para obter orientação sobre investimento imobiliário
Nós da INA&Associates Ltd o apoiamos com o melhor investimento imobiliário para sua situação individual. Não hesite em entrar em contato conosco se tiver alguma dúvida ou pergunta. Estamos aqui para ajudá-lo a construir seu patrimônio.
O capital inicial varia muito, dependendo do preço da propriedade e do estilo de investimento. No caso de investimento em um apartamento tipo estúdio, você precisa ter um capital pessoal de 20% a 30% do preço do imóvel, o que equivale a cerca de 4 a 6 milhões de ienes para um imóvel de 20 milhões de ienes. Além disso, são necessárias taxas de corretagem, taxas de registro, prêmios de seguro contra incêndio e outros custos de cerca de 7% a 10% do preço do imóvel.
Para investimentos em apartamentos de construção única, são necessários mais fundos pessoais e, para uma propriedade no valor de 100 milhões de ienes, você precisará preparar fundos pessoais de cerca de 20 a 30 milhões de ienes. No entanto, as condições de empréstimo variam de acordo com os atributos e a propriedade, portanto, é aconselhável consultar uma instituição financeira com antecedência.
Recomendamos o investimento em condomíniosde segunda mão para iniciantes. Os motivos são que eles podem começar com uma quantia relativamente pequena de dinheiro, exigem menos esforço de gerenciamento e têm alta liquidez.
O local ideal é a menos de 10 minutos a pé de uma estação e com 10 a 20 anos de idade. Os imóveis recém-construídos tendem a ser mais caros e a ter rendimentos mais baixos, enquanto os imóveis muito antigos têm um risco maior de reparos. Os imóveis de segunda mão têm um bom equilíbrio entre preço e rendimento e são caracterizados pela facilidade com que até mesmo os iniciantes podem garantir renda.
Entretanto, o tipo de propriedade mais adequado depende da capacidade financeira e dos objetivos de investimento do indivíduo, portanto, é aconselhável consultar um especialista para tomar uma decisão.
A taxa de mercado para taxas de administração terceirizadas é de cerca de 5% da receita de aluguel. Por exemplo, para uma propriedade com um aluguel mensal de JPY 100.000, a taxa de administração mensal seria de cerca de JPY 5.000.
Os serviços incluídos na taxa de administração variam de empresa para empresa, mas geralmente incluem recrutamento de inquilinos, procedimentos contratuais, cobrança de aluguel, tratamento de reclamações e procedimentos de mudança. A administração e a limpeza do prédio podem incorrer em custos adicionais.
As empresas com taxas de administração muito baixas podem ter problemas de qualidade de serviço, enquanto as que são muito caras podem pressionar a lucratividade. É importante selecionar uma empresa com base em uma avaliação abrangente do conteúdo e do desempenho do serviço, e não apenas dos custos.
A maneira mais eficaz de minimizar o risco de vacância é a seleção do local. Propriedades próximas a estações de trem, com conexões de transporte convenientes e cercadas por instalações convenientes para morar terão períodos de vacância mais curtos.
O segundo fator mais importante é definir um aluguel adequado. Se o aluguel for muito alto em comparação com a taxa de mercado do entorno, os inquilinos não se mudarão para o imóvel, e é necessário fazer pesquisas de mercado regulares para definir um aluguel adequado ao mercado.
Melhorar a atratividade da propriedade também é eficaz. Diferencie seu imóvel dos imóveis concorrentes reformando os cômodos, atualizando as instalações e melhorando o ambiente da Internet. É importante implementar essas medidas de maneira econômica.
A capacidade da empresa de administração de atrair clientes também é um fator importante. Escolha uma empresa de administração com um histórico comprovado de manutenção de uma taxa de ocupação de 95% ou mais.
Vários efeitos de economia de impostos podem ser esperados do investimento em propriedades. Os principais são os seguintes
O efeito mais significativo é a redução do imposto de renda e do imposto residencial devido à depreciação. O valor obtido pela divisão do preço de aquisição da parte do edifício pela vida útil estatutária pode ser debitado todo ano, o que tem um efeito significativo de economia de impostos, especialmente para aqueles com renda tributável de mais de 9 milhões de ienes.
As perdas na renda da propriedade podem ser compensadas com a renda do trabalho por meio da divisão de lucros e perdas. No primeiro ano, a propriedade geralmente fica no vermelho devido às despesas de compra, o que pode ter um efeito significativo de economia de impostos.
Para fins de imposto sobre herança, o valor avaliado do imposto sobre herança da propriedade é menor do que seu valor de mercado, o que reduz o imposto sobre herança em comparação com as posses em dinheiro.
Entretanto, investir apenas com o objetivo de economizar impostos é um erro. É importante concentrar-se na lucratividade em primeiro lugar, com a ideia de que a economia de impostos pode ser obtida como resultado.