O investimento em imóveis está chamando a atenção como uma opção que pode, ao mesmo tempo, proporcionar renda estável de longo prazo e preservação de ativos, enquanto utiliza o conhecimento de gestão de ativos adquirido com o investimento em ações. Para os indivíduos de alto patrimônio líquido, em particular, há muitas vantagens que são difíceis de cobrir apenas com ações, como resistência à inflação, economia de impostos e proteção de herança, enquanto muitos ficam intrigados com o fato de ser tão fácil entrar no mercado que "qualquer um pode fazê-lo". Este artigo explica as condições e as etapas que os investidores em ações devem ter em mente ao entrar no investimento imobiliário, bem como os pontos em que os iniciantes podem facilmente tropeçar.
Flutuações de preços e estabilidade: o investimento imobiliário é mais resistente às flutuações do mercado do que o investimento em ações, o que facilita a busca de retornos estáveis a longo prazo. A posse de propriedades de investimento proporciona renda de aluguel regular (ganho de renda) e, se a localização e a qualidade da propriedade forem boas, o risco de vacância pode ser mantido baixo, aumentando assim a estabilidade dos ganhos. Além disso, os valores das propriedades e dos aluguéis tendem a aumentar durante períodos inflacionários, e pode-se esperar que um efeito de hedge de inflação proteja o valor real do ativo. Por outro lado, os investimentos em ações estão sujeitos a grandes flutuações de preço devido ao desempenho corporativo e às condições econômicas, e tendem a se movimentar significativamente em curtos períodos de tempo.
Liquidez e alavancagem: embora as ações sejam fáceis de comprar e vender e altamente líquidas, há também o risco de quedas repentinas em ações individuais. Os imóveis têm o inconveniente de demorar para serem vendidos, mas é fácil obter grandes empréstimos de instituições financeiras utilizando altos valores de garantia, e grandes transações são possíveis com poucos fundos próprios. Esse efeito de alavancagem é um dos principais atrativos do investimento imobiliário.
Natureza do retorno do investimento: no investimento em imóveis, você pode visar tanto à renda de aluguel (ganho de renda) quanto ao lucro na venda de imóveis (ganho de capital). Além dos rendimentos, muitos outros fatores, como localização, condições da propriedade e tendências futuras de oferta e demanda, precisam ser considerados de forma abrangente.
Complementaridade (diversificação): como os movimentos de preços das ações e dos imóveis têm uma baixa correlação, a combinação dos dois pode diversificar o risco geral do ativo. Por exemplo, a "trifeta de ativos" afirma que, ao diversificar os investimentos em ações, títulos e imóveis, as perdas em um podem ser compensadas pelo outro no caso de uma desaceleração econômica. O setor imobiliário contribui para a preservação dos ativos gerais, pois é um ativo real que não sofre imediatamente um aumento na oferta ou um colapso no preço, mesmo que o mercado de ações despenque. Como diz o ditado, "não coloque todos os ovos em uma única cesta" e, se você tiver fundos suficientes, é comum usar ambos juntos para construir ativos estáveis a longo prazo.
Ganhos estáveis e altos rendimentos: para indivíduos com alto patrimônio líquido, o investimento em imóveis é atraente em termos de renda de aluguel estável e da alta alavancagem proporcionada por grandes empréstimos. Em muitos casos, até mesmo um condomínio de blocos de torres na cidade, com um preço de propriedade de 100 milhões de ienes, pode ser iniciado com um depósito de 10 a 20%, possibilitando fazer um grande investimento com uma pequena quantidade de capital. Além disso, se a localização for boa, pode-se esperar uma renda de aluguel e ganhos futuros com a venda. Mesmo que o rendimento superficial seja alto, o rendimento real, levando em conta os custos de reparo e o risco de vacância, é importante, mas você pode aumentar suas chances de sucesso concentrando-se não apenas no rendimento, mas também na qualidade da propriedade, sua localização e o ambiente de oferta e demanda.
Diversificação e proteção de ativos: a inclusão de imóveis em um portfólio pode proporcionar um efeito de diversificação de riscos. Quando combinada com ações e títulos, ela proporciona uma estratégia equilibrada de gestão de ativos que é resistente às flutuações do mercado e contribui para a formação de ativos de longo prazo.
Efeito de proteção contra a inflação: conforme mencionado acima, os imóveis também são atraentes por serem fáceis de manter os valores reais dos ativos durante períodos de inflação. Como os aluguéis e os preços dos terrenos tendem a subir durante períodos de aumento de preços, isso tem a vantagem de aumentar a renda e, ao mesmo tempo, proteger o valor real do ativo.
A expressão "qualquer um pode fazer isso" é acompanhada de preparação e condições adequadas. Concluindo, "o investimento imobiliário não é para todos ", mas pode ser um desafio se você tiver os recursos financeiros necessários. Especificamente, aplicam-se os seguintes requisitos
Tamanho dos fundos: é necessário um depósito e outras despesas para comprar um imóvel. De modo geral, é necessário fornecer de 20 a 30% do preço da propriedade como fundos pessoais (entrada) para uma propriedade de investimento. Por exemplo, para uma propriedade de investimento de 50 milhões de ienes, um guia aproximado é ter de 10 a 15 milhões de ienes em fundos pessoais. Nos últimos anos, as instituições financeiras expandiram suas facilidades de empréstimo, e há casos em que as transações podem ser feitas com apenas 10% a 20% de fundos próprios, mas serão necessários vários milhões de ienes se várias despesas (taxas de corretagem, taxas de registro, fundos de reserva para reparos etc.) forem incluídas.
Atributos e renda anual: A avaliação do empréstimo para investimento imobiliário avalia de forma abrangente a renda anual do mutuário, a estabilidade do emprego e outras condições de empréstimo. Como regra geral, é desejável ter uma renda anual de 5 a 7 milhões de ienes ou mais; uma renda anual de cerca de 7 milhões de ienes proporcionará melhores condições de empréstimo, mas há maneiras de passar pelo processo de triagem criando instituições financeiras e produtos de empréstimo mesmo que sua renda seja inferior a isso. Se você é um funcionário assalariado ou está na empresa há muito tempo, é mais provável que seja aprovado; por outro lado, se você é jovem, autônomo ou tem uma renda baixa, tende a ser mais difícil conseguir um empréstimo. De fato, há muitos exemplos de investimentos imobiliários bem-sucedidos a partir de uma renda anual de cerca de 5 milhões de ienes.
Idade: embora não haja um limite de idade específico, diz-se que as pessoas com "30 e 40 anos" são as mais vantajosas; as pessoas com 20 e 30 anos têm menos ativos e renda anual, o que dificulta a triagem financeira, enquanto as pessoas com 50 anos ou mais podem ter mais dificuldades porque serão mais velhas (mais de 80 anos) quando o empréstimo for pago. No entanto, o investimento é possível com a estratégia certa, independentemente da idade.
Tolerância ao risco: o investimento em imóveis é ilíquido e está sujeito a vários riscos, como vacância, queda nos aluguéis, custos de reparo inesperados e risco de desastres. Você precisa ter a capacidade mental e as reservas financeiras para aceitar essas flutuações. Investir além da sua tolerância ao risco" pode causar estresse mental e tende a levar a decisões de investimento ruins. Portanto, é importante gerenciar o risco planejando os piores reembolsos, usando seguro e criando uma reserva para reparos.
Fundos próprios e tamanho do investimento: conforme mencionado acima, é necessário um depósito de aproximadamente 20-30% do preço do imóvel. Observe que alguns projetos podem ser iniciados com um depósito de 10% ou menos, mas é necessário considerar cuidadosamente, pois o ônus do pagamento aumenta. Se os seus fundos próprios forem baixos, outras opções incluem "gerenciamento de seguro de propriedade" usando o crédito de imposto de renda e crowdfunding, onde você pode investir a partir de apenas ¥ 10.000.
Atributos/ocupação: assalariados e funcionários públicos com renda estável, e médicos, advogados e contadores públicos certificados com tratamento fiscal preferencial têm uma vantagem nos exames bancários. Os autônomos e aqueles que mudaram de emprego em um curto período de tempo podem estar sujeitos a uma triagem mais rigorosa. Por outro lado, se você for rico e já tiver ativos financeiros significativos, poderá obter um empréstimo flexível, dependendo do seu relacionamento com a instituição financeira.
Idade: os jovens (na faixa dos 20 anos) estão sujeitos a uma triagem mais rigorosa, mas podem investir por períodos mais longos; diz-se que as pessoas na faixa dos 40 anos têm o melhor equilíbrio entre capital e período de reembolso e têm maior probabilidade de obter empréstimos; as pessoas na faixa dos 50 anos ou mais precisam planejar seu fluxo de caixa com vistas à aposentadoria e aos benefícios previdenciários; e as pessoas na faixa dos 50 anos ou mais precisam planejar seu fluxo de caixa com vistas à aposentadoria e aos benefícios previdenciários.
Objetivo/meta de investimento: se, por exemplo, você pretende substituir sua aposentadoria na velhice, uma estratégia de manter propriedades sólidas para aluguel a longo prazo e garantir uma renda estável é adequada. Por outro lado, se o objetivo for aumentar os ativos no curto prazo, há métodos que envolvem riscos, como terrenos e reabilitação de casas antigas, antecipando o desenvolvimento ou a remodelação. É importante selecionar o tipo de propriedade (unidade de condomínio, apartamento individual, casa isolada, projeto de reforma etc.) de acordo com suas metas e definir claramente o período de investimento e a estratégia de saída.
Seleção da propriedade: Não julgue uma propriedade apenas pelo rendimento superficial, mas examine o mercado ao redor, a demanda, a condição do edifício, a idade e o status da administração sob várias perspectivas. Os especialistas ressaltam que é perigoso selecionar um imóvel com base apenas no rendimento e recomendam prestar atenção a vários pontos , como localização, condição do imóvel e risco de vacância. Geralmente, as propriedades no centro da cidade ou próximas a estações de trem com conexões de transporte convenientes são consideradas de baixo risco de vacância, mas a concorrência também é acirrada, portanto, encontre um equilíbrio entre rentabilidade e acessibilidade.
Gerenciamento de riscos: o risco mais importante para o qual se deve estar preparado no investimento imobiliário é o risco de vacância. É importante encontrar um novo inquilino o mais rápido possível após a saída de um inquilino. Especificamente, a taxa de ocupação pode ser aumentada por meio da terceirização com uma boa empresa de administração, agregando valor por meio de reformas e melhorias no interior e otimizando a definição de depósitos de segurança e dinheiro-chave. Outras medidas de mitigação de risco incluem a preparação para desastres naturais (por exemplo, terremotos, inundações), a revisão dos planos de pagamento contra o aumento das taxas de juros e a reserva de fundos para os custos de reparo do edifício. Considere a possibilidade de adquirir um seguro e reforçar a preparação para desastres (selecionando propriedades em terrenos mais altos ou com alta classificação sísmica).
Perspectivas de ganhos: estime o fluxo de caixa em uma simulação antes de investir. Faça uma estimativa do lucro do negócio (fluxo de caixa antes dos impostos) deduzindo os pagamentos de empréstimos, impostos sobre a propriedade, taxas de administração, fundos de reserva para reparos, taxas de administração de aluguéis e outros custos da receita de aluguel esperada. Deve-se observar que, mesmo que o rendimento superficial seja normalmente de cerca de 5 a 7%, o rendimento real geralmente cai para cerca de 3 a 4% quando as despesas são deduzidas. Se a propriedade de longo prazo for assumida, pode-se esperar uma economia de impostos com a utilização da depreciação do imóvel no primeiro ano, e os ganhos em vendas futuras também podem ser considerados. No entanto, como está sujeito a tendências econômicas e flutuações do mercado financeiro, é necessário estar preparado para acumular renda de forma constante a médio e longo prazo, sem se deixar influenciar por flutuações de preço de curto prazo.
Construção de ativos a partir de uma perspectiva de longo prazo: não se preocupe apenas com ganhos de valor a curto prazo, mas também com a criação de imóveis que possam ser passados para a próxima geração. Devem ser selecionados produtos que possam manter ou aumentar seu valor no futuro. Especificamente, tenha em mente a criação contínua de valor, por exemplo, selecionando locais resistentes a desastres, selecionando edifícios duráveis e introduzindo tecnologia (por exemplo, equipamentos inteligentes) para aumentar o valor dos ativos.
Foco no capital humano e na confiança: o investimento imobiliário não se refere apenas a propriedades, mas também à "confiança nas pessoas", que pode fazer a diferença entre o sucesso e o fracasso. Os próprios investidores também devem se concentrar na "integridade" e na "confiabilidade" ao selecionar parceiros (empresas imobiliárias, empresas de administração, empresas de construção etc.). É importante que os investidores criem uma relação de confiança, garantindo "o fornecimento de informações transparentes, a comunicação honesta e o comportamento responsável". Mesmo no investimento, os riscos podem ser mais bem gerenciados com o aumento do nível de divulgação das informações sobre a propriedade e dos termos e condições do contrato, e com a verificação cuidadosa e honesta das receitas e despesas previstas.
Uso de habilidades organizacionais e de especialistas: os investidores também não devem tomar decisões sozinhos, mas trabalhar com consultores financeiros de confiança, avaliadores de propriedades, contadores de impostos e outros especialistas, pois essa é a chave para o sucesso. É necessário um conhecimento diversificado para desenvolver estratégias com uma perspectiva de longo prazo. Eles também demonstraram disposição para utilizar a tecnologia para criar uma estrutura operacional eficiente, portanto, é uma boa ideia adotar ativamente novos métodos, como gerenciamento de propriedades de IoT e contratos inteligentes.
Gestão honesta e sustentável: como a propriedade adquirida também é um ativo social para o proprietário, é importante uma gestão honesta que cumpra sua responsabilidade para com os residentes (por exemplo, realizar manutenção, responder a reclamações). Uma atitude de cuidar bem da propriedade e de seus inquilinos é essencial para gerar renda estável a longo prazo, em vez de buscar lucro a curto prazo.